Site Profesyonel Yönetim Şirketine Devredildi: Yönetici Sorumluluktan Kurtulur mu?

Site yönetiminin profesyonel bir şirkete bırakılması, görevdeki yöneticiyi her durumda bütün sorumluluktan kurtarmaz. Öncelikle şirketin kurul tarafından doğrudan yönetici mi seçildiği, yoksa mevcut yöneticinin bazı hizmetleri gördürmek için mi sözleşme yaptığı belirlenir. Yetkili görevlendirme, sözleşmenin kapsamı, özen yükümlülüğü ve zarar bağlantısı değerlendirilir. “Şirket yapıyor, bana soramazsınız” açıklaması tek başına hukuki sonuç oluşturmaz.

Yönetici atamak ile hizmet satın almak

KMK 34 uyarınca yönetim görevi, kanundaki seçim ve yetki düzeni içinde verilir. Bir şirketin muhasebe, aidat toplama, bakım organizasyonu veya güvenlik hizmeti sunması, onun kendiliğinden kanuni yönetici olduğu anlamına gelmez. Karar defterinde kimin yönetici seçildiği ile hizmet sözleşmesini kimin imzaladığı birlikte okunmalıdır. Tabela ve fatura üzerindeki “site yönetimi” ifadesi tek başına yeterli değildir.

KVKK'nın site yönetimlerine ilişkin resmî açıklaması da kurul, yönetici ve profesyonel hizmet sunan tüzel kişi rollerinin somut olayda belirlenmesi gerektiğini gösterir. Kişisel veriler bakımından açıklanan bu ayrım, genel yetki incelemesinde de yol göstericidir; ancak açıklamadan bütün özel hukuk sorumluluklarını çözen tek sonuç çıkarılmamalıdır. Her sözleşme ve görev ayrı incelenir.

Kurulun kararı hangi yetkiyi vermiş?

Yönetim planı ve kurul kararı, hizmetin türünü, bütçesini, süresini ve imza yetkisini belirleyebilir. Yönetici yalnız temizlik hizmeti almakla yetkiliyken bütün hesapları ve uzun süreli borçlanmayı şirkete bırakmışsa yetki sınırı tartışması doğar. Profesyonel yönetimle çalışılmasına verilen genel onay da sözleşmedeki her ceza, uzama ve ücret koşulunun otomatik kabul edildiğini göstermeyebilir.

Şirketin görevleri, işin adı yerine somut çıktılarıyla tanımlanmalıdır. Hangi tahsilatlar yapılacak, kim bankaya erişecek, ödeme kimin onayıyla gerçekleşecek, faturalar nerede tutulacak? Bir kişi hem şirket çalışanı hem kurulca seçilmiş yönetici görünüyorsa bu iki sıfatın sonuçları ayrıştırılır. Malikler, kendilerine karşı kimin hangi yetkiyle işlem yaptığını görebilmelidir.

Yöneticinin vekil gibi sorumluluğu

KMK 38, yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumluluğunu düzenler. TBK 506'da vekilin işi bizzat yapma, sadakat ve özen yükümlülükleri; yetki, zorunluluk veya teamül halinde başkasına yaptırma imkânı yer alır. Şirket görevlendirmesi incelenirken yöneticinin açık yetkisi, yapılacak işin niteliği ve seçimin özenli olup olmadığı araştırılır.

TBK 507'ye göre yetkisiz biçimde işi başkasına gördürmek ile yetkili olarak başka vekil seçmek aynı sorumluluk ölçüsüne tabi değildir. Yetkili görevlendirmede seçme ve talimat verme özeni önemlidir; yöneticinin kendi karar ve ihmalleri de ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle bütün şirket hataları için otomatik kişisel sorumluluk veya tam sorumsuzluk sonucu kurulmamalıdır. Olayın iş bölümü ve zarar nedeni gösterilmelidir.

Şirket hata yaptığında hangi kişiye başvurulur?

Önce hangi borcun ihlal edildiği belirlenir. Muhasebenin yanlış tutulması, aidat paralarının şirkete aktarılması, bakımın yapılmaması veya izinsiz ödeme farklı talepler yaratabilir. Hizmet sözleşmesine taraf olanlar ve şirketin yetkisi belirlenir. Bazı durumlarda doğrudan şirkete karşı talepler mümkün olabilir; fakat her malik bütün site alacağını kendi kişisel alacağı gibi talep edemez.

TBK 507'deki doğrudan talep imkânı ile şirketin kendi sözleşmesel veya haksız fiil sorumluluğu ayrı değerlendirilir. Seçilmiş yöneticiye karşı görev ihlali, şirkete karşı hizmet aykırılığı ve kurul kararının iptali aynı dava konusu değildir. Doğru muhatap ve talep seçimi yapılmadan sadece “profesyonel yönetim şirketine dava” biçiminde genel başvuru hazırlamak eksik kalır.

Aidat parası hangi hesapta bulunmalıdır?

Hesap düzeni, tahsil yetkisi ve kayıtların siteyle bağlantısı açık olmalıdır. Şirketin çok sayıda siteye hizmet vermesi, farklı sitelerin paralarını anlaşılmaz biçimde tek toplamda tutmasına gerekçe olmaz. Banka kayıtlarından hangi sitenin hangi tahsilat ve ödemesine ilişkin işlem yapıldığı izlenebilmelidir. Kayıtların şirket yazılımında tutulması, kurulun ve yetkili denetimin hesap görme ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

2026'da KMK 35 ve 37'ye getirilen işletme projesi değişiklikleri, profesyonel hizmet alındığında da dikkate alınır. Genel kurul onayı ve geçici proje düzeni şirket sözleşmesiyle bertaraf edilemez. Şirketin hazırladığı bütçe, gerekli hukuki karar ve onayların yerine geçmez. Ücret, tahsilat, avans ve gider planı resmî görev düzeniyle uyumlu yürütülmelidir.

Örnek: yanlış firmaya yapılan bakım ödemesi

Kurul bir yöneticiyi seçmiş, ona muhasebe ve bakım organizasyonu için şirketle çalışmayı kabul etmiştir. Şirket yapılmamış bakımın faturasını öder ve yönetici bunu hiçbir belge kontrolü yapmadan onaylar. İncelemede şirketin hizmet borcu yanında yöneticinin kendi onay ve kontrol davranışı da gündeme gelir. Şirketin varlığı, yöneticinin kendi işlemine ilişkin sorumluluğunu otomatik kaldırmaz.

Başka olayda şirket kurul tarafından doğrudan yönetici seçilmiş, eski yönetici bütün belgeleri ve hesabı usulüne uygun teslim etmiştir. Yeni dönemdeki işlem için eski yöneticinin sırf önceden görev yapmış olması nedeniyle sorumluluğu kurulamaz. Teslim tarihi, dönem, yetki ve zarar bağlantısı araştırılır. Örnekler, sorumluluğun unvanlardan çok somut görev ve işlemlere göre belirlenmesi gerektiğini gösterir.

Sözleşme sona ererken hesap teslimi

Hizmet bittiğinde banka yetkileri, defterler, makbuzlar, yazılım verileri, sözleşmeler, borç listeleri ve anahtarlar teslim planına alınmalıdır. Şirketin ücret alacağı bulunduğunu söylemesi, hangi kayıtları hangi hukuki dayanakla tutabileceğini ayrıca incelemeyi gerektirir. Malik ve kiracı verileri de uygun biçimde korunmalıdır. Yeni yönetimin hesap açması, eski kayıtları kendi başına kapatmaz.

• Yönetim planı ve yönetici seçimine ilişkin kurul kararı.
• Profesyonel hizmet sözleşmesi, ücret ve iş kapsamı ekleri.
• Banka yetkileri, tahsilat ve ödeme onay kayıtları.
• İşletme projesi, onay belgeleri ve şirket raporları.
• İhlal edilen işi ve zararı gösteren fatura, servis ve diğer deliller.
• Göreve başlama ve ayrılma teslim tutanakları.

İlk adım görev ve hesap haritasını çıkarmaktır. Ardından düzeltme, kayıt teslimi, yönetici değişikliği veya zarar tazmini taleplerinden hangisinin uygun olduğu belirlenir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkta arabuluculuk ve ilgili dava şartları; farklı hizmet ilişkilerinde ise o ilişkinin usulü ayrıca incelenir. Profesyonel hizmet, açık yetki ve izlenebilir hesapla yürütüldüğünde yönetimi kolaylaştırır.

İlgili hukuki düzenlemeler ve devam okuması

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — Adalet Bakanlığı: m.34, 38-41.
• KVKK site yönetimleri resmî değerlendirmesi: KMK 27, 28, 32, 34, 38, 40, 41 açıklamaları.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.506-508.
• 7579 sayılı Kanun: m.3-4.
• 7445 sayılı Kanun: m.37 ile eklenen 6325 m.18/B.

İlgili konu için Eski Yönetici Defter ve Parayı Teslim Etmiyor: Yeni Yönetim Nasıl Devralır? yazısını da inceleyebilirsiniz.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme ve dosya yönetimi için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)