Site Yönetimi Dava Açan Malike Avukatlık Gideri ve Ceza Yükleyebilir mi?

Dava açan malike, yalnız yargıya başvurduğu için ceza veya yönetimin bütün avukatlık gideri otomatik yüklenemez. Mahkemenin hükmettiği yargılama gideri, karşı vekâlet ücreti, yönetimin avukatla yaptığı sözleşmedeki ücret ve kurulun koyduğu özel ceza birbirinden farklıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.38, kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderlerinin ortak giderlerden karşılanmasını ayrıca düzenler. Bu nedenle önce davanın türü, karar sonucu, ücretin dayanağı ve gider paylaşımı incelenir; “mahkemeye gittin, bütün masraf senin” açıklaması yeterli hukuki hesap değildir.

Dava açan malike hangi masraf kalemi yazıldı?

Borç dökümünde masrafın adı açık olmalıdır. Harç, bilirkişi gideri, tebligat, avukat sözleşme ücreti veya karşı vekâlet ücreti aynı alacak değildir. Yönetim hepsini “hukuk gideri” adıyla tek satırda göstermiş olabilir. Malik, hangi faturaya, sözleşmeye veya mahkeme hükmüne dayanıldığını sorabilir. Ayrıca tutarın bütün malikler arasında mı paylaştırıldığı, yoksa sadece dava açan kişiye mi yüklendiği görülmelidir. Bu ayrım yapılmadan borcun doğru miktarı değerlendirilemez.

Mahkeme kararının yalnız sonuç bölümünü görmek bazen yeterli olmayabilir. Yargılama giderinin kimden alınacağı, hangi oranda yükleneceği ve kim lehine hüküm kurulduğu okunur. Kararın kesinleşme ve icra koşulları da talebin niteliğine göre ayrıca değerlendirilir. Yönetim, mahkemece bir kişiye yüklenmeyen masrafı sanki doğrudan o kişi aleyhine hüküm varmış gibi sunmamalıdır. Buna karşılık gerçekten hükmedilmiş bir borç sırf aidat dökümüne yazılmadı diye yok sayılamaz.

Kurul ayrıca “dava açma cezası” adıyla tutar belirlemişse bunun mahkeme gideri olmadığının altı çizilir. Ceza adıyla yazılması, otomatik geçerli borç oluşturmaz. Hangi hukuki düzen veya anlaşmaya dayanıldığı ve sınırları incelenmelidir. Maliklerin yargı yoluna başvurması, anayasal hak arama çerçevesiyle değerlendirilir. Hukuka uygun dava açmakla başka bir kişiye ayrıca zarar verici hukuka aykırı davranışta bulunmak aynı olay değildir; yönetim bu iki durumu karıştırmamalıdır.

Yargılama giderini kim belirler?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.323 yargılama gideri kalemlerini; m.326 temel gider sorumluluğunu düzenler. Davada kimin haklı çıktığı, kısmi kabul veya ret ve ilgili özel hükümler değerlendirilir. Her gider için yönetimin kendi istediği oranı belirlemesi, mahkeme hükmünün yerine geçmez. Davacı bir konuda haklı, başka konuda haksız bulunmuş olabilir. Bu nedenle “davayı kaybetti” veya “kazandı” biçimindeki tek cümle yerine hüküm ve gider dağılımı incelenmelidir.

Dava sürerken yapılan harcama, davanın sonunda kimin üzerinde kalacağı sorusundan ayrıdır. Yönetim avukata ödeme yapmış veya dosya için avans yatırmış olabilir. Böyle bir harcamanın muhasebede görünmesi, dava açan malikin tamamını hemen ödemesi gerektiğini göstermez. Harcamanın yapılmasına ilişkin yetki, gerçek tutar ve sonuçta uygulanacak gider rejimi birlikte değerlendirilir. Yönetim, geçici finansmanla kesin gider yükümlülüğünü aynı borç satırında göstermemelidir.

Davanın açıldığı sırada tahmini bir yüksek rakam malike yazılmışsa hesap dayanağı istenir. Gerçek gider, sözleşmesel ücret ve gelecekte doğacağı düşünülen masraf ayrı tutulmalıdır. Hiç ödenmemiş veya doğmamış kalem, yapılmış masraf gibi gösterilmemelidir. Masrafın sonradan değişmesi halinde yeni belgeyle düzeltme yapılmalıdır. Mahkeme dışındaki bütün maliyetlerin kendiliğinden yargılama gideri sayılacağı veya aynı icra biçimiyle tahsil edileceği varsayılamaz.

Kurul kararının iptalinde KMK m.38 ne söyler?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.38, kurul kararlarının iptali davalarında yöneticinin malik topluluğunu temsil etmesi bakımından düzenleme içerir. Toplu yapılardaki ilgili yönetici sıfatı da ayrıca ele alınır. Aynı hüküm, kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderlerinin ortak giderlerden karşılanmasını belirtir. Dolayısıyla iptal kararına bağlı giderin yalnız davacıya cezalandırma amacıyla yüklenmesiyle kanundaki ortak gider düzeni farklıdır. Davanın gerçekten bu kapsamda olup olmadığı belirlenmelidir.

Malik davayı kazanmış olsa bile bütün ortak gider ilişkilerinin kendisi için sona erdiği söylenemez. Ortak gider hesabı, kanun ve geçerli paylaşım düzeni üzerinden ayrıca değerlendirilir. Mahkemenin lehine hükmettiği alacağın ödenmesiyle ortak gider havuzunun nasıl finanse edildiği farklı işlemlerdir. Bu nedenle malike gönderilen dökümde hükümden doğan ödeme ile ortak payın ilişkisi açık gösterilmelidir. Aynı tutarın iki kez kişisel borç olarak yazılması önlenmelidir.

M.38'deki özel hüküm, yöneticinin her kişisel davasındaki gideri otomatik ortak gider yapmaz. Örneğin yöneticinin kendi şahsi alacağı veya başka ilişkisi nedeniyle yürüttüğü dava ayrı değerlendirilir. Yönetici sıfatını taşımak, bütün hukuki masraflarını binaya dağıtma hakkı değildir. Dosya konusu, temsil edilen kişiler ve giderin hangi yönetim işi için yapıldığı görülmelidir. Kurul kararının iptaliyle yöneticinin kişisel menfaati için açtığı dava aynı gider rejiminde kabul edilmemelidir.

Sözleşmedeki avukat ücretiyle karşı vekâlet ücreti aynı mıdır?

Yönetimin avukatla yaptığı sözleşmeye göre ödeyeceği ücret, avukat ile hizmet alan arasındaki ilişkiye dayanır. Mahkemenin karşı vekâlet ücreti hükmü ise yargılama gideri düzeniyle değerlendirilir. İki tutar aynı dosyada bulunabilir; birinin varlığı diğerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak bütün sözleşme ücretini davacı malike yüklemek için uygun hukuki dayanak ayrıca gösterilmelidir. Sözleşmedeki rakam, tek başına karşı taraf aleyhine mahkeme hükmü yerine geçmez.

Yönetimin avukat tutmaya yetkisi, hizmetin kapsamı ve ödeme kararı incelenir. Dava, bütün malikleri etkileyen geçerli bir yönetim işiyle ilgili olabilir. Buna karşılık yöneticinin şahsi savunması, başka iş veya gereksiz ikinci sözleşme masrafı tartışma doğurabilir. Malik sözleşmenin ilgili kapsamını ve ödeme belgesini sorabilir; konu dışındaki gizli dosya bilgilerini genel grupta yayımlamak gerekli değildir. Amaç, ortak hesaba yazılan giderin gerçek dayanağını denetlemektir.

Giderde yıllık tarife, sözleşme ve mahkeme hükmü ayrı etkiler taşıyabilir. Her dava için sabit avukatlık bedeli varmış gibi rakam verilmemelidir. Ücretin hangi tarihte ve hangi hizmet için belirlendiği görülür. Yönetim, tahmini karşı vekâlet ücretini kesinleşmiş alacak gibi raporlamamalıdır. Davanın sonucu, karar ve ücretin niteliği netleştiğinde hesap buna göre güncellenmelidir. Bir belgeye “avukatlık” yazılması bütün tutarın aynı hukuk kuralıyla paylaşılmasını sağlamaz.

Kurulun “dava açan öder” kararı geçerli borç yaratır mı?

Kurulun yönetim işlerinde karar yetkisi bulunması, her davranış için sınırsız ceza belirleyebileceği anlamına gelmez. Maliklere yükümlülük getiren hükmün kanunla, yönetim planıyla ve hukuki dayanakla uyumu incelenir. Yalnız yargıya başvurmaktan dolayı cezalandıran bir kararda hak arama ve özel gider hükümleri önemlidir. Çoğunluğun karar almış olması, kanuna aykırılığı kendiliğinden gidermez. Malik kararın tam metnini, alındığı toplantıyı ve kendisine nasıl uygulandığını göstermelidir.

Yönetim planında benzer bir cümle bulunması da bütün incelemeyi bitirmez. Plan hükümlerinin bağlayıcılığı, emredici kurallarla ilişkisi ve somut talebin niteliği değerlendirilir. Hukuka uygun başvuru nedeniyle bütün giderin tek kişiye yüklenmesiyle belirli hukuka aykırı davranışın doğurduğu gerçek zararın istenmesi ayrı durumdur. Yönetim, zarar iddiası varsa hangi davranışın ne zarara neden olduğunu açıklamalıdır. Dava açılmış olması, gerçek zarar ve kusurun otomatik delili değildir.

Malik, kurul kararının hatalı olduğunu düşündüğü için onu hiçbir işlem yapmadan yok saymamalıdır. Karar iptali, yokluk veya mutlak butlan değerlendirmesi farklı usul ve süre soruları içerir. Ayrıca ödeme emri veya dava tebligatı gelmiş olabilir. Hak arama özgürlüğüne dayanmak, somut başvuru sürelerini gereksiz hale getirmez. İtirazın hangi talebe ve hangi karara yöneltildiği belirlenirse hem hukuki gerekçe hem gereken işlem daha açık hazırlanır.

Malik yanlış masraf satırına nasıl itiraz edebilir?

Yazılı başvuruda masrafın tutarı, tarihi ve adı belirtilir. Mahkeme hükmü, avukat sözleşmesi, ödeme belgesi ve ortak gider dağıtım kararı istenebilir. Dava açan kişiye özel yükleme yapılmışsa bunun gerekçesi sorulur. Malik, kendi lehine veya aleyhine hükmedilen tutarları yönetimin dökümüyle karşılaştırır. “Bütün masrafları reddediyorum” cümlesi yerine hangi kalemin niçin yanlış olduğunu açıklamak, hesabın düzeltilmesini ve uyuşmazlığın kapsamının belirlenmesini kolaylaştırır.

Aynı dosya gideri önce bütün maliklere dağıtılmış, sonra davacıya ayrıca yazılmış olabilir. Bu durumda iki tahakkukun bağlantısı görülür. Mahkeme hükmüne göre yapılan ödeme muhasebede giderdir; aynı tutarın ayrıca kişisel borç sayılması için farklı ve geçerli dayanak gerekir. Döküm, karşılıklı ödeme ve kalan bakiyeyi göstermelidir. Bir satırın adı değiştirilerek tekrar tahsilat yaratılmamalıdır. Yönetim tarafından kabul edilen düzeltme, sonraki hesapta açıkça işlenmelidir.

Dava açan malik dışında aynı görüşte olan kişiler de olabilir. Giderin yalnız belirli kişilere dağıtılması halinde seçim ölçütü ve hukuki hak sahipliği araştırılır. Yönetim, toplantıda muhalif oy verenleri cezalandırma listesi gibi borçlandırmamalıdır. Buna karşılık gerçek ortak giderin bütün ilgili maliklere geçerli oranla dağıtılması farklıdır. Hesabın hukuka aykırılığı, sırf giderin adı dava masrafı olduğu için değil; kaynak, yetki ve dağıtımın somut koşullarından değerlendirilir.

Geçerli ortak giderin paylaştırılması nasıl kontrol edilir?

Önce dava gerçekten ortak yönetim işiyle ilgili mi, taraf ve konu üzerinden belirlenir. Sonra giderin doğru kişi ve dönem grubuna dağıtılıp dağıtılmadığı görülür. Belirli bir bloğu ilgilendiren uyuşmazlıkta bütün sitenin durumu aynı olmayabilir. Yönetim planı ve özel hükümler, paylaşım ölçütünü etkileyebilir. Gideri tek kişiye yüklemekle yanlış topluluğa dağıtmak farklı hatalardır; iki durumda da hesap dayanağı belgelenmelidir.

Giderin ortak havuza girmesi, bütün kalemlerin eşit kişi başına paylaşılacağı anlamına gelmez. KMK m.20 ve geçerli farklı düzen dikkate alınır. Aidat toplamına eklenmiş hukuk giderinin hangi ölçütle hesaplandığı sorulabilir. Yönetimin programı, asıl kalemi ayrı göstermiyorsa toplamdan anlaşılması zor olabilir. Malik, ortak gider hesabını ve kendi payının hesaplanmasını isteyebilir. Bu inceleme, mahkemenin hükmettiği karşı vekâlet ücretinin borçlusunu değiştiren karar gibi sunulmamalıdır.

Yöneticinin hizmet ve ücret alacağı da bu giderden ayrı tutulmalıdır. Dava nedeniyle daha çok çalıştığını söylemesi, avukatlık gideri adıyla istediği her bedeli tek başına geçerli kılmaz. Ücret kararı, sözleşme ve görev kapsamı araştırılır. Böyle bir alacak gerçekten varsa doğru isim ve dayanakla açıklanmalıdır. Yönetim, farklı kalemleri aynı masraf satırına koyduğunda denetim zorlaşır; ayrıntılı döküm istemi bu belirsizliği gidermeye yönelir.

Kurul kararına karşı hangi süre koşulları önemlidir?

KMK m.33 uyarınca karar iptalinde toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir ay düzeni bulunur. Toplantıya katılmayan malik için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay koşulları değerlendirilir. Yokluk veya mutlak butlanla hükümsüzlük halinde süre koşulu aranmamasına ilişkin hüküm ayrıca önemlidir. Her yanlış masraf iddiası otomatik bu son kategoriye girmez; kararın hukuki niteliği belirlenmelidir.

Mahkeme kararına ilişkin kanun yolu veya icra işlemine başvuru başka süre ve makamlar gerektirebilir. Yönetimle yazışma bütün bu süreleri durdurmaz. Genel haciz yoluyla ilamsız takipte İİK m.62 kapsamındaki itiraz kural olarak tebliğden itibaren yedi gün içinde yapılır; farklı takip ve kesinleşmiş dosya ayrıca incelenir. Yönetimin ödeme talebiyle icra ödeme emri aynı belge değildir. Dosyaya gelen evrakın türü belirlenmeden yalnız aidat görüşmesi yürütülmemelidir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlığı için dava şartı arabuluculuk kapsamı değerlendirilir. 6325 sayılı Kanun m.18/B ile görev düzeni birlikte ele alınır. Arabuluculukta kararın düzeltilmesi, gerçek giderin paylaşımı ve fazla tahsilat ayrı konuşulabilir. Talep, mahkemenin mevcut hükmünü özel bir yönetim kararıyla değiştirmeye yönelik olmamalıdır. Mevcut kararın kapsamı görülerek hangi hesap veya kurul işleminin tartışıldığı açık gösterilmelidir; yanlış muhatap veya farklı talep hak kaybı yaratabilir.

Örnek: İptal kararı sonrasında malike iki masraf yazılıyor

Varsayımsal olayda malik, kurulun aidat paylaşım kararına karşı dava açar ve karar iptal edilir. Yönetim, dava giderini bütün maliklere dağıtır; ayrıca davacıya “dava açtığı için ceza” ve sözleşmedeki avukat ücretinin tamamını yazar. İlk incelemede mahkeme hükmü, KMK m.38'in özel düzeni, ücret sözleşmesi ve iki tahakkukun dayanağı görülür. Ortak gider payıyla davacıya özel cezalandırma satırı aynı şey değildir; masrafın adı kadar gerçek kaynağı önemlidir.

Mahkeme davanın bir bölümünü reddetmişse gider dağılımı ayrıca okunur. Malik aleyhine gerçekten hükmedilen kalemle yönetimin kendi oluşturduğu satır ayrılır. Yanlış tahakkuk varsa belirli tutar için kayıt düzeltmesi veya uygun başka talep hazırlanır. Örnekte bütün giderlerden kesin muafiyet ya da otomatik ceza borcu kabul edilmez. Gerçek dosyanın sonucu, kararın kapsamı ve giderin hukuki niteliğinden çıkarılır; tek bir “davayı kazandım” beyanı hesap yerine geçmez.

Başvuru için hangi belgeler birlikte incelenmeli?

Kurul kararı, yönetim planı, dava dilekçeleri, mahkeme hükmü, varsa kanun yolu bilgisi, avukatlık sözleşmesinin ilgili kapsamı, ödeme belgeleri ve aidat dağıtım dökümü hazırlanır. Masrafın dava sırasında tahmini mi yoksa sonradan gerçek ödeme olarak mı yazıldığı belirtilir. Davacıya özel satırla bütün maliklere dağıtılan satırın tarihleri karşılaştırılır. Belgelenmeyen tutar, dosya özetinde kesin gider gibi sunulmamalıdır; hangi dayanağın eksik olduğu açık yazılmalıdır.

Malik istediği sonucu da belirlemelidir: kararın hukuken incelenmesi, masraf satırının kaldırılması, doğru ortak payın hesaplanması veya fazla bedelin iadesi aynı talep değildir. Böylece yönetimin hangi düzeltmeyi yapmasının uyuşmazlığı çözeceği anlaşılır. Geçerli kalan ortak giderler ayrıca izlenir; bir ceza satırına itiraz etmek bütün yükümlülükleri durdurmuş sayılmaz. Muhasebe düzeltildiğinde yeni bakiye ve dayanağı saklanmalı, aynı tutarın sonraki dönemde başka adla tekrar yazılması önlenmelidir.

Sık sorulan sorular

Dava açmak tek başına yönetimin bütün avukat ücretini ödeme borcu yaratır mı?

Hayır. Sözleşme ücreti, mahkeme gideri ve özel ceza ayrıdır. Her tutarın geçerli dayanağı ve mahkeme hükmüyle ilişkisi incelenir.

Kurul kararı iptal edilirse giderler neye göre değerlendirilir?

KMK m.38 bu konudaki yargılama giderlerinin ortak giderlerden karşılanmasını düzenler. Davanın kapsamı, karar ve geçerli paylaşım hesabı birlikte incelenir.

Davayı kazanınca bütün ortak giderlerden muaf olur muyum?

Böyle genel bir sonuç yoktur. Mahkeme lehine hükmedilen ödeme ile ortak gider payının finansmanı ayrı işlemlerdir; hesapta çifte kişisel yükleme yapılmamalıdır.

Yönetim planında dava açan öder yazması incelemeyi bitirir mi?

Hayır. Hükmün kanunla ve emredici kurallarla uyumu, hakkın kullanımı ve somut giderin niteliği ayrıca değerlendirilir.

Masraf satırına e-posta itirazı icra itirazı yerine geçer mi?

Geçmez. Ödeme emrinin türü ve ilgili usul süresi ayrıca korunur. Genel haciz yoluyla ilamsız takipte yedi günlük itiraz düzeni dikkate alınır.

Resmî kaynaklar ve ilgili yayınlar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, resmî güncel metin: m.20,28,33,38; Ek m.1.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.323,326; yargılama gideri hükümleri.
• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası: m.36.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: m.62.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B.

Kat malikleri kararlarının incelenmesi · Yönetim planı ve dava hakları · Ortak gider hesabını denetleme.

Dava dosyasıyla aidat dökümündeki masrafın birlikte okunması, mahkeme borcunu yönetimin oluşturduğu satırdan ayırır. Başka gayrimenkul hukuku yazıları da incelenebilir. Av. Emirhan Keskin Mersin’deki ofisinden hizmet sunar; Türkiye’nin farklı illerindeki talepler görev ve yetki, gerekli vekâletname ve dosya belgelerine erişim koşullarıyla değerlendirilir. Masraf hesabı hakkında iletişim sayfasından başvurabilirsiniz. Hukuki sonuç kararın ve giderin somut kapsamına bağlıdır.