Üst Kat Su Kaçağı İçin Eve Girişe İzin Vermiyorsa Ne Yapılır?

Üst kattaki daireden kaynaklanan su kaçağının tespiti veya onarımı için o daireye girilmesi gerçekten gerekli ise, malik ve kullanıcı Kat Mülkiyeti Kanunu m.23 kapsamında uygun erişime katlanmakla yükümlü olabilir. Bu yükümlülük, alt komşuya kapıyı kırma veya eve zorla girme yetkisi vermez. Girişin amacı, kapsamı, teknik gerekliliği ve zamanı belirlenmeli; izin verilmezse mahkeme yoluyla gerekli tespit ve müdahale istenmelidir.

Su kaçağı kaynağı ve daireye giriş gerekliliği nasıl belirlenir?

Tavandaki ıslaklık, her durumda üst dairenin banyosundan kaynaklanmaz. Ortak kolon borusu, çatı, teras yalıtımı, yağmur suyu hattı veya başka bir dairenin tesisatı da sebep olabilir. “Su üstten geliyor” gözlemi ile hukuki sorumlu tespiti aynı değildir. Teknik inceleme hem onarımın yerini hem de kimin taraf olacağını etkiler.

İlk aşamada alt dairedeki hasar fotoğraflanır; hangi saatte, hangi kullanım sonrası veya yağış sırasında arttığı kaydedilir. Yönetim ortak tesisatı kontrol eder. Yetkili teknik kişi, üst daireye erişimin neden gerekli olduğunu yazılı açıklar. Sadece kamera veya dinleme cihazıyla alt daireden sonuç alınamıyorsa, üstte yapılacak işlemin söküm gerektirip gerektirmediği belirtilir. Gereksiz kapsamda “bütün evi açın” talebi yerine belirli tesisat hattına erişim istenir.

Kiracı alt dairede oturuyorsa kendi ev sahibine de arızayı gecikmeden bildirmelidir. TBK m.318’deki bildirim yükümlülüğü, kira ilişkisi bakımından önemlidir. Üst komşuyla anlaşmazlık bulunması, kiraya verene bildirim yapılmasına engel değildir. Kiracının kira indirimi veya kiralananın ayıbından doğan hakları, üst daireye erişim talebinden ayrı değerlendirilir.

KMK23 hangi durumlarda erişim yükümlülüğü getirir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.23, bir bağımsız bölümdeki hasar veya bozukluğun giderilmesi, tesislerin yeniden yapılması ve yapı güvenliğiyle ilgili gerekli teknik incelemelerde diğer bağımsız bölüme girme ihtiyacını düzenler. Girişin gerekli olduğu durumda, o bölümün maliki veya orada başka sıfatla oturan kişi izin vermeli ve gerekli işlerin yapılmasına katlanmalıdır.

Bu hüküm sadece ev sahibi evdeyken uygulanacak bir nezaket kuralı değildir. Üst dairede kiracı bulunuyorsa onun fiilî kullanımı da dikkate alınır. Buna karşılık yükümlülüğün sınırı amaçla bağlantılı gerekliliktir. Sızıntı için banyoda iki saatlik inceleme yeterliyken ilgisiz odaların görüntülenmesi veya kişisel eşyaların incelenmesi bu kapsamda gerekçelendirilmez. Konut ve özel hayatın korunması, müdahalenin ölçülü planlanmasını gerektirir.

Yönetici, ortak tesisatın korunması ve gerekli onarımın organize edilmesi bakımından görevlidir. Fakat yönetici seçilmiş olmak ona bir dairenin kapısını kendi kararıyla açma yetkisi vermez. Anahtarın apartman görevlisinde bulunması da malik veya kullanıcı rızası olmadan sınırsız giriş için dayanak oluşturmaz. Acil can güvenliği riski doğmuşsa yetkili acil yardım birimlerinin müdahale koşulları ayrıca değerlendirilir.

Üst komşuya gönderilecek erişim talebi nasıl somutlaştırılır?

Başvuruda sızıntının görüldüğü yer, teknik servis tespiti, erişimin neden gerekli olduğu ve önerilen gün-saat yazılmalıdır. İşlemi yapacak kişinin veya firmanın adı belirtilir. Kırılacak alan varsa yaklaşık kapsam, geçici koruma ve iş sonrası eski hâle getirme planı açıklanır. Böylece karşı taraf neye izin vermesinin istendiğini bilir ve sonradan “sadece inceleme denmişti” tartışması azalır.

Karşı tarafın makul bir alternatif saat önermesiyle bütün erişimi reddetmesi aynı değildir. Çalışma saatinde evde bulunamayan kişinin ertesi akşam teknik servisi kabul etmesi, tek başına ihlal kabul edilmemelidir. Buna karşılık haftalarca her öneriyi reddedip büyüyen hasara kayıtsız kalması daha farklı değerlendirilir. Tekliflerin ve cevapların tarihli yazışmalarla tutulması bu ayrımı ispatlar.

Hasarın artışı hızlıysa ihtarnamede gereksiz uzun bir bekleme süresi kullanılmamalıdır. Ancak kanunda her sızıntı için değişmez “üç gün sonra zorla girilir” kuralı yoktur. Gerekli süre, arızanın niteliği ve riskine göre belirlenir. Yöntemin amacı çatışmayı büyütmek değil, teknik işin güvenli biçimde yapılmasını sağlamaktır.

Delil tespiti ve ihtiyati tedbir ne sağlar?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.400 ve devamında delil tespiti düzenlenir. Onarım sonrasında kaynağın ve hasarın kaybolması riski varsa dava açılmadan önce bilirkişi incelemesi istenebilir. İnceleme talebinde hangi soruların cevaplanacağı yazılmalıdır: kaçak nereden geliyor, hangi bölüme erişim gerekli, hangi işlem yapılmalı ve alt dairedeki hasar ne ölçüdedir?

Delil tespiti, uyuşmazlığın esası hakkında verilmiş bir tazminat kararı değildir. Bilirkişinin arızayı saptaması da kendiliğinden bütün onarım işlemlerini yaptırma yetkisi vermez. Erişim veya onarım için geçici koruma gerekiyorsa HMK m.389 ve devamındaki ihtiyati tedbir koşulları ayrıca açıklanır. Gecikmenin ciddi zarar yaratacağı, teknik rapor ve hasarın ilerleyişiyle gösterilir.

İstenen karar uygulanabilir olmalıdır. “Daireye giriş serbest olsun” biçimindeki sınırsız talep yerine bağımsız bölüm, uzman kişi, inceleme konusu, gerekli işlem ve uygun zaman sınırı somutlaştırılır. Mahkemenin vereceği kararın uygulanması, usulüne uygun yürütülür. Davacıya kendi başına cebrî giriş yapma hakkı doğduğu varsayılmaz.

Giriş sırasında üst daire zarar görürse kim karşılar?

KMK m.23, izin nedeniyle uğranan zararın lehine izin verilen bağımsız bölüm maliki tarafından derhâl ödenmesini de düzenler. Bu hüküm, asıl sızıntının sorumluluğundan ayrı okunmalıdır. Kaçağın kaynağı, üst dairenin kusuru, ortak tesisat niteliği ve taraflar arasındaki rücu ilişkisi ayrıca incelenir. Onarım için kırılan sağlam bir seramiğin yenilenmesi ile ihmali nedeniyle alt daireye verilen zarar aynı kalem değildir.

Çalışmaya başlanmadan önce üst dairedeki mevcut yüzeyler ve eşyalar tutanakla kayıt altına alınmalıdır. Teknik servis, zorunlu söküm ile gereksiz hasarı ayırmalı; yapılan işlem ve kullanılan malzeme faturada görünmelidir. İş bitiminde erişilen alanın durumu kontrol edilir. Böyle bir plan, üst komşunun haklı hasar kaygısını azaltır ve işin tamamlanmasını kolaylaştırır.

Örnek: Banyo kullanıldığında alt katın tavanı ıslanıyor

Varsayımsal olayda alt dairenin mutfak tavanı, üstteki duş kullanıldığında ıslanır. Teknik kişi duş giderine üst daireden erişmek gerektiğini bildirir. Üst kullanıcı “evime kimseyi almam” diyerek iki ayrı randevuyu reddeder. Alt malik fotoğrafları, teknik ön raporu, tarihli erişim tekliflerini ve yönetimin yazısını bir araya getirir.

Bu dosyada yalnızca boyanın bedelini istemek sorunu kalıcı çözmez. Arızanın tespiti, gerekli girişe izin ve uygun onarım talebi birlikte planlanır. Teknik inceleme ortak atık su kolonunu gösterirse yönetim ve ortak gider boyutu değişir. Duş teknesinin kişisel kullanım hatası saptanırsa sorumluluk başka şekilde kurulur. Erişim talebinin amacı, bu ayrımı güvenilir delille ortaya çıkarmaktır.

Taraflar ve mahkeme yolu nasıl belirlenir?

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkta KMK Ek m.1 çerçevesinde sulh hukuk mahkemesinin görevi değerlendirilir. Üst bölüm maliki, fiilî kullanıcı ve ortak tesisatın niteliğine göre yönetimin rolü belirlenir. Sadece kiracıya yöneltilen talep, malikin hukukunu etkileyen kalıcı bir yapısal müdahale için yeterli olmayabilir. Taraf listesi, teknik ihtiyaca göre oluşturulmalıdır.

Esas dava bakımından 6325 sayılı Kanun m.18/B’deki dava şartı arabuluculuk gözetilir. Gecikmesi sakıncalı delil tespiti ve geçici koruma taleplerinin koşulları ayrıca incelenir; bunların hepsini uzun bir görüşme sürecinin sonuna bırakmak gerekmez. Su elektrik tesisatına ulaşmışsa veya can güvenliği riski varsa, teknik güvenlik ve yetkili acil yardım başvurusu da geciktirilmemelidir.

Sık sorulan sorular

Üst komşu izin vermiyorsa kapıyı çilingirle açabilir miyim?

Hayır. KMK m.23 gerekli erişime katlanma yükümlülüğü getirir; komşuya kendi başına zorla giriş yetkisi vermez. Mahkeme kararı ve uygun uygulama yolu değerlendirilmelidir.

Üst daire kiralıksa izin yükümlülüğü kiracıya da uygulanır mı?

Evet. Kanun, malik yanında bağımsız bölümde başka sıfatla oturan kişinin de gerekli erişime katlanmasını düzenler. İşin niteliğine göre malik de sürece dahil edilmelidir.

Her su lekesi için üst daireye girmek gerekli mi?

Hayır. Ortak tesisat, çatı ve başka kaynaklar araştırılır. Teknik erişim ihtiyacı somutlaştırılmalıdır.

Delil tespiti yaptırmak onarım kararını da içerir mi?

Kendiliğinden içermez. Delil tespiti bulguları korur. Erişim, onarım veya geçici tedbir talebi ayrıca ve uygun kapsamda değerlendirilir.

Üst dairede kırılan seramiğin bedeli nasıl ele alınır?

KMK m.23’te izin nedeniyle doğan zarara ilişkin özel hüküm vardır. Gerekli söküm bedeli, asıl kaçağın sorumluluğu ve rücu ilişkisi ayrı hesaplanmalıdır.

İlgili yazılar ve hukuki değerlendirme

• Üst komşudan gelen suyun verdiği hasar
• Su kaçağında kiracının kira ve onarım hakları
• Ortak çatının onarım giderleri

Gayrimenkul hukuku yazılarını inceleyebilirsiniz. Av. Emirhan Keskin’in ofisi Mersin’dedir. Dosyanın niteliği, taşınmazın bulunduğu yer ve temsil şartları değerlendirilerek Türkiye’nin farklı illerindeki uyuşmazlıklar için hukuki süreç yönetimi yapılabilir. Belgelerin incelenmesi ve gerekiyorsa vekâletname hazırlığı için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.

Hukuki kontrol tarihi: 30 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgilendirme içerir; somut talep ve süre hesabı dosyadaki belgelere göre yapılır.