Ev Satılınca Kiracının Depozitosunu Kim İade Eder? Eski ve Yeni Malik

Kısa cevap: Ev satılınca kiracıdan alınan depozito kaybolmaz ve sırf tapu devri yüzünden kiracı ikinci kez güvence vermek zorunda olmaz. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak depozitonun fiilen kimde kaldığı önemlidir: Eski malik güvenceyi yeni malike devrettiğini ispatlayamazsa iade sorumluluğu devam edebilir. Bankadaki güvence, elden alınmış bedel ve satış sözleşmesindeki düzenleme aynı şekilde işlemeyebilir. İade, kira ilişkisinin bitmesi ve teslimdeki borç/hasar hesabıyla birlikte değerlendirilir.

Satıştan sonra kira sözleşmesi ve güvence ne olur?

TBK m.310, sözleşme kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir nedenle el değiştirirse yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını açıkça düzenler. Kiracı satışı gördüğünde sözleşmeyi sıfırdan imzalamaz; geçerli kira, kullanım ve güvence hükümleri devam eder. Yeni malik “Ben bu kiracıyı seçmedim, depozitodan haberim yok” diyerek sözleşmedeki güvence kaydını göz ardı edemez. Öte yandan eski malikin hesabındaki paranın fiilî devri ayrı bir ispat sorunudur.

Bu yazı ev satılınca kiracının genel hakları rehberinden farklı olarak yalnız güvence bedelinin kime karşı, hangi belgelerle isteneceğine odaklanır. Önce şu üç soruyu ayırın: Kiracı başlangıçta güvenceyi gerçekten ödedi mi? Para bir banka güvence hesabında mı, eski malikin şahsi hesabında mı, yoksa elden mi? Satış sırasında eski malik bedeli yeni malike verdiğini hangi kayıtla gösterebiliyor?

Depozitoyu eski malik mi, yeni malik mi iade eder?

Tek cümlelik “yalnız yeni malik öder” veya “yalnız eski malik öder” cevabı her dosyada doğru değildir. Yeni malik kanun gereği kira sözleşmesine girer; anahtar teslim edildiğinde sözleşmeden doğan güvence hesabı da onunla görüşülür. Fakat eski malikin parayı teslim alıp elinde tuttuğu iddia ediliyorsa, sadece taşınmazı sattığını söylemesi kendisini otomatik kurtarmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/3664 E., 2026/2960 K., 12.05.2026 tarihli kanun yararına bozma kararında, eski malikin aldığı depozitoyu yeni malike devrettiğini kanıtlayamaması halinde iade yükümlülüğünün devam edeceği vurgulanır. Kararın konusu kiralananın kiracının eşine satıldığı somut olaydır; her satışa, delil incelemesi yapılmadan mekanik şekilde uygulanmamalıdır.

Pratik sonuç şudur: Kiracı, ödemeyi gösteren eski dekontu ve sözleşmeyi saklamalı; tapu değişikliği ve yeni malik bildirimini belgelemelidir. Eski malik, bedeli gerçekten devrettiyse satış protokolündeki tek satır beyanla yetinmeyip banka transferi, imzalı teslim ve karşı tarafın kabulünü göstermelidir. Yeni malik de satın alma öncesi dosyasında depozito miktarı, para birimi, muhafaza biçimi ve varsa kiracının eski borçları için açık hesap talep etmelidir. Kiracının taraf olmadığı satış sözleşmesindeki “depozito yoktur” kaydı, kiracının önceki ödemesini tek başına ortadan kaldırmaz.

Üç farklı ödeme biçiminde kime başvurulur?

Bankada bloke güvence hesabı

TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence paraysa bunun kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek vadeli tasarruf hesabına yatırılmasını, kıymetli evraksa bankaya depo edilmesini öngörür. Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine verebilir. Kanunda ayrıca kiraya verenin kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemesi hâlinde, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verme kuralı vardır. Satış sırasında banka hesap ve yetki belgelerini güncellemek gerekir; banka prosedürü ile para borcunun kime ait olduğu aynı soru değildir.

Eski ev sahibinin hesabına havale

Havale açıklamasında “depozito”, taşınmaz adresi, sözleşme tarihi ve ödeyen kişi yazıyorsa ödeme kolay ispatlanır. Eski malik “satış bedelinden düşüldü” diyorsa satış sözleşmesindeki mahsup maddesi ile yeni malikin güvenceyi üstlendiği kayıtlar karşılaştırılmalıdır. Satış bedelinde gizli bir indirim yapıldığını söylemek, kiracının bunu bildiğini veya onayladığını göstermez. Yeni malikin kiracıya “eski malikten iste” demesi ile eski malikin “artık yeni malikten iste” demesi halinde iki yazılı cevabı da koruyun; birbirine yönlendirme, talebi süresiz ertelemez.

Elden verilmiş depozito

Makbuz, sözleşmede “güvence alınmıştır” kaydı, mesaj, tanık ve ilk kira ödemeleri bir arada değerlendirilir. Sözleşmede yalnız “iki aylık depozito verilecektir” yazması ile gerçekten teslim edildiğinin yazması aynı ispat gücünde değildir. Eski malik bedeli aldığını kabul ediyorsa miktar ve para birimini yazılı sabitleyin. Elden ödeme iddiasının doğruluğu, bankadaki güvence için öngörülen yasal korumayı geriye dönük kendiliğinden yaratmaz. Uyuşmazlığın çözümünde fiilî ödeme ispatı önem taşır.

Yeni malik ikinci depozito isteyebilir mi?

Geçerli sözleşme sürerken sırf satın alma gerekçesiyle kiracıya “yeniden iki kira depozito ver” denmesi kanuni bir zorunluluk değildir. Önceki güvence halen kira ilişkisinin bir parçasıdır. Taraflar kira ilişkisini değiştirip yeni bir güvence üzerinde gerçekten anlaşmak istiyorsa önce mevcut depozitonun nerede olduğunu, eski tutarın yeni güvenceye nasıl sayılacağını ve paranın TBK m.342'ye uygun biçimde tutulacağını açıkça belirlemelidir. Kiracı hem eskisini alacağından vazgeçip hem yeni para ödemiş duruma düşmemelidir.

Güvence miktarı konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu tavan ile geçmişte ödediğiniz tutarın bugün hangi para birimi veya değerden iade edileceği farklı sorulardır. “İki aylık depozito” ifadesinin sözleşmede sabit para olarak mı yoksa geri verme hesabı için kaç aylık kira olarak mı kurulduğu, ödeme para birimi ve tarafların sonraki yazılı anlaşması incelenir. Özellikle eski tarihli dövizli veya altın üzerinden yapılmış teslimlerde otomatik bir güncel kira çarpanı vaat etmek doğru olmaz.

Kira bitince depozito hemen ve tam mı iade edilir?

Güvence, kiracının kiralanana veya kiraya verene ilişkin yükümlülükleri için tutulur; satış günü sırf malik değişti diye normalde iade zamanı gelmez. İlişki sona erdiğinde anahtarın teslimi, kira ve yan gider borçları, olağan kullanımın ötesindeki zararlar ayrı hesaplanır. Olağan yıpranma kiracıya “tamir masrafı” adıyla yüklenemez. TBK m.335, kiraya verene iade sırasında kiralananı gözden geçirme ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik/ayıpları hemen yazılı bildirme yükümlülüğü getirir; olağan incelemeyle ortaya çıkmayan ayıplar için fark edildiğinde bildirim yapılmalıdır.

Teslim tutanağına oda ve sayaç durumu, anahtar sayısı, eksik eşyalar, fotoğraf listesi ve tarafların varsa itirazları yazılmalıdır. Kiracı “hiç hasar yok”, malik “tüm evi boyatacağım” diyorsa taşınmanın neden olduğu somut hasar ile olağan kullanım izi ayrılır. Kiraya veren tüm depozitoyu belirsiz bir gelecek fatura için süresiz tutmamalıdır; kiracı da borç veya hasar iddiasının hiçbir inceleme yapılmadan reddedildiğini varsaymamalıdır. Kesinleşmiş icra dosyası veya banka güvence hesabı varsa ödeme yolu ayrıca o kurallara göre yürütülür.

Kiracının ve alıcının satış gününde yapacağı kontrol

1. Ödemeyi ispatlayın: Sözleşme, güvence makbuzu, banka hareketi ve para birimini tek dosyada toplayın.
2. Devir sorusunu yazılı sorun: Eski ve yeni malike depozitonun tutarı, hesabı ve yeni malike aktarım belgesini sorun.
3. Satışı doğrulayın: Tapu tarihi ile yeni malikin kira ödeme hesabını bildirdiği tarihi ayırın.
4. Yeni belgeyi okuyun: “Depozitodan feragat” veya “güvence hiç alınmadı” yazan metni gerçeğe aykırıysa imzalamayın.
5. İade anını belgeleyin: Son kira dönemi, anahtar ve sayaç teslimini birlikte kayda geçirin.
6. Uyuşmazlığı ayırın: Parayı kimin aldığı ile hasar kesintisinin haklılığı iki ayrı iddia ve delil alanıdır.

Satıcı açısından bu denetim satıştan önce yapılmalıdır. Tapu devri tamamlanmadan alıcıya kira sözleşmesi, depozito dekontu ve varsa bankadaki bloke hesap bilgisi verilirse sonraki üçlü uyuşmazlık azalır. Alıcı, satıcıdan aldığı güvenceyi ayrı kalemle kayda geçirmeli; kiracı da aktarımın gerçekleştiği konusunda yalnız sözlü vaatle yetinmemelidir. Bu kayıtlar hem depozito iadesini hem satıcı ve alıcının kendi aralarındaki hesaplaşmayı kolaylaştırır.

Satış protokolünde “güvence satış bedeline dâhildir” yazıyorsa bu tutarın kimde kaldığını gösteren hesap daha da önemlidir. Alıcının satıcıya ödediği bedelden düşülen miktarla kiracıya başlangıçta ödenen güvence aynı olmayabilir; para birimi, banka faizi ve eksik kira iddiası fark yaratır. Kiracı, kendisine haber verilmeden yapılmış mahsup nedeniyle belge üzerindeki güvencesinden vazgeçmiş sayılmamalıdır. Taraflar bunu bir üçlü mutabakatla çözmek isterse ödenmiş tutarı, satıcıdan alıcıya aktarılan meblağı, kiracının onayladığı yeni saklama yöntemini ve iade koşullarını açıkça yazmalıdır.

Depozito için arabuluculuk ve dava yolu

İade talebi yazılı olarak tutar, para birimi, ödeme tarihi ve iade hesabıyla iletilmelidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisna dışında dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. Alacak için icra takibi ayrı bir yoldur; takibe itiraz edilirse izlenecek dava ve arabuluculuk koşulu somut talebe göre kontrol edilir. Görevli mahkeme kira ilişkisinden doğan davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Satış, güvenceyi kimin elinde tuttuğu ve taleplerin farklı kişilere yönelmesi dava dilekçesinde açık anlatılmalıdır.

Önceki ve yeni malik arasında para gerçekten aktarıldı mı diye belge görmek kiracı için makuldür. Eski malik aktarımı kanıtlamadan yalnız “ben sattım” savunması yaparsa 2026 tarihli Yargıtay değerlendirmesi önem kazanır. Ancak bu kararın sonucu tüm güvence türlerinde ve her ödeme geçmişinde aynı olmayabilir. Kiracının kendi eşinin yeni malik olduğu, kiracının bizzat satın aldığı veya kira sözleşmesinin başka nedenle bittiği senaryolar ayrıca incelenmelidir.

Sık sorulan sorular

Ev satıldı diye eski depozitom yanar mı?

Hayır. Satış kira sözleşmesini ve güvenceyi otomatik ortadan kaldırmaz. Paranın ödenmesi ve devri ispatlanarak iade yükümlüsü belirlenir.

Eski ev sahibi depozitoyu almış ama yenisine vermemiş; kimden isterim?

Önceki malikin aldığı bedeli devrettiğini kanıtlayamadığı durumda iade sorumluluğunun devam edebileceğine ilişkin Yargıtay kararı vardır. Yeni malikin sözleşmeye taraf olması da değerlendirilir; somut ödeme, satış ve sona erme kayıtlarıyla talep kurulmalıdır.

Satıştan hemen sonra depozitoyu geri isteyebilir miyim?

Sırf satış, devam eden kirada güvenceyi muaccel iade alacağına dönüştürmez. Kira bittiğinde ve anahtar teslim edildiğinde borç/hasar hesabıyla iade gündeme gelir.

Güvence banka hesabında ise banka kendi kendine para verir mi?

TBK m.342'de iki tarafın rızası, kesinleşmiş takip veya karar; ayrıca sona ermeden itibaren üç ay içinde bankaya dava/takip bildirimi yapılmaması şartları düzenlenir. Hesabın açıldığı bankanın kayıtları ve somut işlemi incelenmelidir.

Eski depozito dekontu, kira sözleşmesi, satış bildirimi ve tahliye tutanağıyla iletişim sayfasından dosya incelemesi isteyebilirsiniz. Türkiye genelinde kural aynı kanun hükümleridir; sorumluluk delillerin ve ödeme biçiminin incelenmesiyle netleşir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)