Kat Mülkiyetine Geçiş, İskân ve Cins Değişikliği İşlemleri

İskân ve Cins Değişikliği: Bu rehber, Türk hukukundaki temel kuralları, belgeleri, süreleri ve başvuru yolunu açıklar.

kat mülkiyetine geçiş ve iskan konusunda sonuç, olayın adıyla değil kanuni şartların gerçekleşmesiyle belirlenir. Kat irtifakı, yapılacak veya tamamlanmamış yapıdaki bağımsız bölümlere bağlı arsa payı hakkıdır; kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve bağımsız kullanıma elverişli yapıdaki özel mülkiyettir. Kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesi, yapının onaylı projeye uygunluğu ve tapu-kadastro cins değişikliği işlemleri tamamlanır.

Kısa cevap: Kat irtifakı, yapılacak veya tamamlanmamış yapıdaki bağımsız bölümlere bağlı arsa payı hakkıdır; kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve bağımsız kullanıma elverişli yapıdaki özel mülkiyettir. Kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesi, yapının onaylı projeye uygunluğu ve tapu-kadastro cins değişikliği işlemleri tamamlanır. Kat mülkiyetine geçiş için tek hak düşürücü süre yoktur; belediye ruhsatı, geçici yapı düzenlemeleri ve idari para/yıkım işlemlerinin özel süreleri ayrıca izlenir. Satış ve kredi planından önce tapu statüsü tamamlanmalıdır.

Son hukuki kontrol: 6 Eylül 2026. Bu çalışma 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Hukuki inceleme: Av. Emirhan Keskin.

kat mülkiyetine geçiş ve iskan: Kat Mülkiyetine Geçiş, İskân ve Cins Değişikliği İşlemleri: kısa ve kesin hukuki cevap

Kat irtifakı, yapılacak veya tamamlanmamış yapıdaki bağımsız bölümlere bağlı arsa payı hakkıdır; kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve bağımsız kullanıma elverişli yapıdaki özel mülkiyettir. Kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesi, yapının onaylı projeye uygunluğu ve tapu-kadastro cins değişikliği işlemleri tamamlanır.

İskânın bulunması tek başına tapuyu otomatik kat mülkiyetine çevirmez; tapu başvurusu ve teknik tescil gerekir. Kat mülkiyeti tapusu da sonradan yapılmış kaçak tadilatı veya bütün ayıpları hukuka uygun hâle getirmez.

Malikler veya yetkili temsilci, yapı ruhsatı-proje-iskan, bağımsız bölüm ve arsa payı listesi, yönetim planı ve cins değişikliği teknik belgeleriyle tapuya başvurur. Projeye aykırılık varsa önce belediye ve yapı kayıt durumu çözülür; ortak alan değişikliği tek malik iradesiyle yapılamaz. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Hukuki dayanak ve temel kurallar

Kat Mülkiyeti Kanunu 1-3

Tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti, yapılacak yapı için kat irtifakı kurulabilir ve arsa payı bağımsız bölüme bağlıdır. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Tapudaki statü ve fiilî tamamlanma karşılaştırılır. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

Kat Mülkiyeti Kanunu 12-14

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı için resmi senet, proje, yönetim planı ve kanuni belgeler aranır. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Belge listesi yapı ve başvuru tarihindeki düzenlemeye göre tamamlanır. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

İmar Kanunu 30

Tamamlanan yapının kullanılabilmesi için yapı kullanma izin belgesi alınır. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

İskân, ruhsat ve eklerine uygunluk denetimidir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

kat mülkiyetine geçiş ve iskan için tamamlayıcı usul çerçevesi: Taşınmaz uyuşmazlığında tapu kaydı, sözleşme, zilyetlik, ödeme ve tarafların gerçek iradesi ayrı ayrı incelenir. Tapu siciline güven ilkesi sınırsız değildir; yolsuz tescil, sahtecilik, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve muvazaa kendi koşullarıyla değerlendirilir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Aranan şartlar ve karar ölçütleri

Ruhsat ve onaylı proje

Yapının hukuki temel belgesi ve bağımsız bölüm numaraları doğru olmalıdır. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

Yapı kullanma izni

Tamamlanan yapı belediyece kullanım için uygun bulunmalıdır. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

İskân belgesi ve belediye işlem dosyası İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Fiilî-proje uyumu

Bağımsız bölüm, ortak alan ve eklentiler projeyle örtüşmelidir. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Röleve, keşif ve proje karşılaştırması Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

Cins değişikliği

Tapu niteliği arsa/binaya teknik kadastro belgesiyle dönüştürülmelidir. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Kadastro cins değişikliği/tescil bildirimi Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

Yönetim planı ve arsa payı

Bağımsız bölüm listesi, arsa payı ve yönetim planı tescile uygun olmalıdır. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Tapu listesi, yönetim planı ve değer oranları Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

Karşı iddialar ve hukuki cevaplar

Bir kat mülkiyetine geçiş ve iskan dosyasında sonuca ulaşmak için yalnız ilk anlatım değil, karşı tarafın hangi unsuru tartışacağı da önceden belirlenir. Aşağıdaki denetim, iddia ve savunmanın aynı kanuni ölçüt üzerinde karşılaştırılmasını sağlar.

Ruhsat ve onaylı proje yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Yapının hukuki temel belgesi ve bağımsız bölüm numaraları doğru olmalıdır. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

Yapı kullanma izni yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Tamamlanan yapı belediyece kullanım için uygun bulunmalıdır. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: İskân belgesi ve belediye işlem dosyası Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

Fiilî-proje uyumu yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Bağımsız bölüm, ortak alan ve eklentiler projeyle örtüşmelidir. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Röleve, keşif ve proje karşılaştırması Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Cins değişikliği yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Tapu niteliği arsa/binaya teknik kadastro belgesiyle dönüştürülmelidir. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Kadastro cins değişikliği/tescil bildirimi Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

Yönetim planı ve arsa payı yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Bağımsız bölüm listesi, arsa payı ve yönetim planı tescile uygun olmalıdır. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Tapu listesi, yönetim planı ve değer oranları Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

Deliller ve ispat planı

Bir kat mülkiyetine geçiş ve iskan dosyasında deliller olay kronolojisine bağlanır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

• Yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje
• İskân belgesi ve belediye işlem dosyası
• Röleve, keşif ve proje karşılaştırması
• Kadastro cins değişikliği/tescil bildirimi
• Tapu listesi, yönetim planı ve değer oranları
• Yapı ruhsatı, tadilat ruhsatları ve onaylı proje
• Yapı kullanma izin belgesi
• Kadastro cins değişikliği evrakı
• Yönetim planı ve bağımsız bölüm/arsa payı listesi

Yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje ile Yönetim planı ve bağımsız bölüm/arsa payı listesi aynı kronolojide karşılaştırılır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Kurumdan kayıt istenirken kişi, hesap veya taşınmaz, işlem türü ve dönem belirtilir; ilgisiz üçüncü kişi verilerini kapsayan sınırsız talep kurulmaz.

Süre, görev, yetki ve ön başvuru

Başvuru ve dava süresi

Kat mülkiyetine geçiş için tek hak düşürücü süre yoktur; belediye ruhsatı, geçici yapı düzenlemeleri ve idari para/yıkım işlemlerinin özel süreleri ayrıca izlenir. Satış ve kredi planından önce tapu statüsü tamamlanmalıdır.

Görevli mahkeme veya merci

İdari ruhsat/iskan ret işleminde idare mahkemesi; kat malikleri ve tapu düzeltme uyuşmazlığında talep türüne göre sulh veya asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Yetkili yer

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; sözleşme ve tazminat taleplerinde HMK yetki kuralları ayrıca incelenir.

Arabuluculuk ya da idari ön başvuru

İdari iptal talebinde arabuluculuk yoktur; kat malikleri veya yüklenici arasındaki özel hukuk uyuşmazlığında dava şartı kapsamı ayrıca kontrol edilir.

Geçici koruma ve acil işlem

Kaçak tadilat veya ortak alan müdahalesi sürüyorsa belediyeye başvuru ve sulh hukuk mahkemesinde mevcut durumu koruyan tedbir değerlendirilir. Tapu statüsü tedbirle kalıcı değiştirilemez.

Korunacak hak, yakın tehlike ve istenen önlemin sınırı kat mülkiyetine geçiş ve iskan uyuşmazlığına özgü olarak aynı talepte gösterilir. Kararın uygulanacağı kurum veya sicil ile uygulama süresi açık yazılır; geçici kararın esası peşinen çözmediği gözetilir.

Adım adım başvuru ve dava planı

1. Güncel ve tedavüllü tapu kaydını, takyidatları ve malik zincirini alın.
2. Ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgisini sözleşme ve ödeme belgeleriyle eşleştirin.
3. Talebi tapu iptal ve tescil, bedel, tazminat, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi veya müdahalenin önlenmesi olarak ayırın.
4. Hak düşürücü süre, zamanaşımı ve arabuluculuk şartını işlem türüne göre hesaplayın.
5. Üçüncü kişiye devir veya yapı değişikliği riski varsa ölçülü ihtiyati tedbir talep edin.
6. Belediye, tapu, noter ve banka kayıtlarını kişi, işlem ve dönem belirterek isteyin.
7. Keşif ve bilirkişide değerleme tarihi, emsal, proje ve hesap yöntemini somutlaştırın.
8. Hükmün tapu sicilinde ve gerekiyorsa icra dosyasında uygulanmasını takip edin.

Karara karşı başvuru yolu bakımından temel kural şudur: Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir. Kanun yolu dilekçesi yalnız sonucu tekrar etmez; kararın hangi maddi veya hukuki noktada hatalı olduğunu gösterir.

Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü

Mahkeme veya yetkili merci karar verdiğinde ilk kontrol hüküm sonucunun talep edilen hukuki korumayı açıkça içerip içermediğidir. Malikler veya yetkili temsilci, yapı ruhsatı-proje-iskan, bağımsız bölüm ve arsa payı listesi, yönetim planı ve cins değişikliği teknik belgeleriyle tapuya başvurur. Projeye aykırılık varsa önce belediye ve yapı kayıt durumu çözülür; ortak alan değişikliği tek malik iradesiyle yapılamaz. Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası çelişiyorsa kanun yolu veya tavzih-tashih koşulları süresinde değerlendirilir.

Geçici koruma bakımından dosyada benimsenen yaklaşım şudur: Kaçak tadilat veya ortak alan müdahalesi sürüyorsa belediyeye başvuru ve sulh hukuk mahkemesinde mevcut durumu koruyan tedbir değerlendirilir. Tapu statüsü tedbirle kalıcı değiştirilemez. Esas karar verildikten sonra tedbirin ne zaman sona ereceği, sicil ya da kurum kaydının nasıl düzeltileceği ve daha önce yapılan işlemlerin akıbeti ayrıca izlenir.

Kararın uygulanması için yalnız kesinleşme şerhi beklenmez; karar türünün kesinleşmeden icra veya uygulanma imkânı olup olmadığı kontrol edilir. Gerekli mahkeme yazısı, icra emri, kurum başvurusu, harç ve tebligat tamamlanır. İdare veya karşı taraf kararı yerine getirmezse yeni başvuru yolu ve tazminat sonucu doğabilir.

Dosya kapanışında tebligat, kanun yolu, ödeme, sicil kaydı, teslim ve masraf kalemleri bir kontrol listesinde işaretlenir. Böylece lehde karar alınmasına rağmen tapu, nüfus, banka, işveren, kolluk, idare veya icra kaydında sonucun uygulanmadan kalması önlenir.

Kat Mülkiyetine Geçiş, İskân ve Cins Değişikliği İşlemleri hakkında sık sorulan sorular

Kat Mülkiyetine Geçiş, İskân ve Cins Değişikliği İşlemleri konusunda temel kural nedir?

Kat irtifakı, yapılacak veya tamamlanmamış yapıdaki bağımsız bölümlere bağlı arsa payı hakkıdır; kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve bağımsız kullanıma elverişli yapıdaki özel mülkiyettir. Kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesi, yapının onaylı projeye uygunluğu ve tapu-kadastro cins değişikliği işlemleri tamamlanır.

Kat Mülkiyetine Geçiş, İskân ve Cins Değişikliği İşlemleri hangi kanun hükümlerine dayanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu 1-3: Tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti, yapılacak yapı için kat irtifakı kurulabilir ve arsa payı bağımsız bölüme bağlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu 12-14: Kat mülkiyeti ve kat irtifakı için resmi senet, proje, yönetim planı ve kanuni belgeler aranır. İmar Kanunu 30: Tamamlanan yapının kullanılabilmesi için yapı kullanma izin belgesi alınır.

Kat Mülkiyetine Geçiş, İskân ve Cins Değişikliği İşlemleri için hangi şartlar aranır?

Yapının hukuki temel belgesi ve bağımsız bölüm numaraları doğru olmalıdır. Tamamlanan yapı belediyece kullanım için uygun bulunmalıdır. Bağımsız bölüm, ortak alan ve eklentiler projeyle örtüşmelidir. Tapu niteliği arsa/binaya teknik kadastro belgesiyle dönüştürülmelidir.

Hangi belgeler ve kayıtlar gerekir?

Yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje; İskân belgesi ve belediye işlem dosyası; Röleve, keşif ve proje karşılaştırması; Kadastro cins değişikliği/tescil bildirimi; Tapu listesi, yönetim planı ve değer oranları; Yapı ruhsatı, tadilat ruhsatları ve onaylı proje.

Başvuru veya dava süresi nedir?

Kat mülkiyetine geçiş için tek hak düşürücü süre yoktur; belediye ruhsatı, geçici yapı düzenlemeleri ve idari para/yıkım işlemlerinin özel süreleri ayrıca izlenir. Satış ve kredi planından önce tapu statüsü tamamlanmalıdır.

Görevli mahkeme veya merci hangisidir?

İdari ruhsat/iskan ret işleminde idare mahkemesi; kat malikleri ve tapu düzeltme uyuşmazlığında talep türüne göre sulh veya asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Yetkili yer nasıl belirlenir?

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; sözleşme ve tazminat taleplerinde HMK yetki kuralları ayrıca incelenir.

Arabuluculuk veya ön başvuru zorunlu mudur?

İdari iptal talebinde arabuluculuk yoktur; kat malikleri veya yüklenici arasındaki özel hukuk uyuşmazlığında dava şartı kapsamı ayrıca kontrol edilir.

İhtiyati tedbir veya başka geçici koruma istenir mi?

Kaçak tadilat veya ortak alan müdahalesi sürüyorsa belediyeye başvuru ve sulh hukuk mahkemesinde mevcut durumu koruyan tedbir değerlendirilir. Tapu statüsü tedbirle kalıcı değiştirilemez.

İspat yükü kimdedir?

Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir.

Bilirkişi incelemesi gerekir mi?

Rayiç değer, sınır, proje, ayıp, inşaat seviyesi veya gelir kaybı teknik bilgi gerektiriyorsa harita, inşaat, mimarlık, mali müşavirlik ya da gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınır. Hukuki sonuç mahkemece belirlenir.

Karara karşı hangi kanun yolu kullanılır?

Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir.

İlgili yayınlar

• Gayrimenkul Hukuku Yayınları
• Avukat Emirhan Keskin
• İletişim

Resmî kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — resmî metin
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — resmî metin
• 2644 sayılı Tapu Kanunu — resmî metin
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — Adalet Bakanlığı
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — resmî metin
• 3194 sayılı İmar Kanunu — resmî metin

Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Yayın tarihi sonrasında yürürlüğe giren değişiklikler ve somut olayın milletlerarası unsuru sonucu değiştirebilir; kişisel hukuki görüş için dosya incelemesi gerekir. Somut dosyada güncel mevzuat, tebliğ tarihi, deliller ve tarafların hukuki durumu ayrıca incelenir.