Kiracının Erken Tahliyesi ve Kalan Kira Bedelleri

Kiracının erken tahliyesi, kira sözleşmesindeki süre veya fesih dönemine uyulmadan taşınmazın boşaltılıp kiraya verene geri verilmesidir. Kiracının anahtarı teslim etmesi, her durumda sözleşmedeki kalan ayların tamamını ödeyeceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Kiracı, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulursa borcu daha erken sona erebilir.

Erken tahliye hesabında sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, tahliye ve anahtar teslim tarihi, taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği süre, ev sahibinin ilan ve gösterim çabası, bulunan yeni kiracının şartları, depozito ve yan giderler birlikte değerlendirilir. “Bir yıllık sözleşme vardı; kalan bütün ayları ödersin” veya “anahtarı bıraktım; hiçbir borcum kalmadı” şeklindeki iki uç yaklaşım çoğu dosyada eksiktir.

Erken tahliye nedir?

Erken tahliye, yalnız fiziksel olarak evden çıkmak değildir. Kiracının kira ilişkisini sözleşmede öngörülen sona erme zamanından önce bırakması ve kiralananı iade etmesi gerekir. Eşyaların taşınması, elektrik aboneliğinin kapatılması veya adres değişikliği tek başına hukuki teslimi kanıtlamayabilir. Kiraya verenin taşınmaz üzerinde yeniden tasarruf edebileceği biçimde anahtar teslimi önemlidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, sürenin sonunda kiracı tarafından en az on beş gün önce bildirim yapılmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzayabilir. Kiracı uzama döneminin ortasında çıkarsa da erken geri verme hükümleri gündeme gelebilir. Belirsiz süreli sözleşmede ise kanuni fesih dönem ve bildirim süreleri değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun makul süre kuralı

Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için devam eder. Bu hüküm kiraya verene kalan bütün sözleşme süresini otomatik olarak yükleme hakkı tanımaz. Makul süre somut taşınmazın yeniden kiralama imkanına göre belirlenir.

Mahkeme; taşınmazın konumu, niteliği, kullanım amacı, kira bedeli, piyasa koşulları, mevsim, ilan tarihi, gösterim sayısı ve yeni kira sözleşmesinin ne zaman yapıldığını inceleyebilir. Mersin’de merkezi konut, yazlık, depo, liman çevresindeki işyeri veya büyük ticari alanın yeniden kiralanma süresi aynı olmayabilir. Bilirkişi incelemesi ve emsal ilanlar değerlendirmeye yardımcı olabilir.

Makul süre kaç aydır?

Kanunda bütün taşınmazlar için sabit bir “iki ay” veya “üç ay” sınırı bulunmaz. Uygulamada bazı dosyalarda birkaç aylık süre kabul edilebilse de bu, genel ve değişmez kural değildir. Çok talep gören, piyasa fiyatına uygun bir konut kısa sürede kiralanabilir. Yüksek bedelli veya özel kullanımlı bir işyeri için daha uzun pazarlama süresi gerekebilir.

Kiraya veren taşınmazı aylarca ilana koymaz, piyasanın çok üzerinde bedel ister veya gösterim taleplerine cevap vermezse makul sürenin uzamasını tamamen kiracıya yüklemek güçleşir. Buna karşılık kiracının taşınmazı hasarlı bırakması, anahtarı geç teslim etmesi veya gösterimi engellemesi yeniden kiralama süresini uzatabilir. Her iki tarafın davranışı süre hesabında önemlidir.

Anahtar teslimi neden önemlidir?

Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiralayabilmesi için fiilî ve hukuki hâkimiyeti geri alması gerekir. Anahtarın teslim edilmediği dönemde ev sahibi taşınmaza giremiyor ve yeni kiracıya gösteremiyorsa, kiracının yalnız “çıktım” demesi yeterli olmayabilir. Anahtar teslim tarihi, makul sürenin başlangıcı ve kira borcunun hesabı bakımından temel delildir.

Anahtar elden teslim edildiğinde tarih, anahtar sayısı, sayaç durumu, taşınmazın hali ve tarafların beyanı teslim tutanağına yazılabilir. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınıyorsa noter teslimi, tevdi mahalli tayini veya somut olaya uygun başka hukuki yöntemler değerlendirilir. Anahtarın apartman görevlisine, komşuya veya posta kutusuna bırakılması, kiraya verenin kabulü yoksa tartışma yaratır.

Teslim tutanağında neler bulunmalıdır?

Tutanakta taşınmazın açık adresi, sözleşme tarihi, teslim günü ve saati, anahtar adedi, elektrik-su-doğalgaz sayaç değerleri, demirbaşların durumu ve görünen hasarlar yer alabilir. Fotoğraf ve video çekilecekse tarih bağlantısı korunmalı, kişisel veriler gereksiz biçimde görüntülenmemelidir. Tutanakta “hiçbir alacağım yoktur” veya “tüm kalan kiraları kabul ediyorum” gibi geniş ifadeler, taraflar sonuçlarını bilmeden kullanılmamalıdır.

Kiraya veren teslimi ihtirazi kayıtla kabul edebilir; anahtarın alınması her zaman kira ve zarar alacaklarından vazgeçildiği anlamına gelmez. Kiracı da anahtarı teslim ederken depozito, peşin kira ve abonelikler konusundaki taleplerini saklı tutabilir. Belgenin bir nüshası her iki tarafta bulunmalıdır.

Kiracının uygun yeni kiracı bulması

Kiracının erken geri vermeden doğan borçları, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde sona erer. Önerilen kişinin yalnız evi görmek istemesi yeterli değildir. Kira sözleşmesini mevcut veya makul koşullarla kurmaya hazır olması ve ödeme gücünün bulunması gerekir.

Kiracı adayı yazılı teklif, gelir veya ödeme gücünü gösteren uygun belge ve iletişim bilgileriyle sunulabilir. Adayın kişisel verileri rızası dışında gereksiz biçimde paylaşılmamalıdır. Kiraya veren, adayın ödeme gücünü ve kullanım amacını makul biçimde araştırabilir; ancak keyfî veya ayrımcı gerekçelerle adayı reddedip bütün kira bedelini eski kiracıya yükleyemez.

Yeni kiracının “kabul edilebilir” olması ne demektir?

Kabul edilebilirlik değerlendirmesinde ödeme gücü, kira bedelini ve sözleşme koşullarını kabul, taşınmazı hukuka ve kullanım amacına uygun kullanma iradesi ve sözleşmenin niteliği dikkate alınır. Konutta hane büyüklüğü ve taşınmazın fiziksel kapasitesi; işyerinde faaliyet türü, ruhsat ve yönetim planı önem taşıyabilir. Kiraya verenin kişisel önyargısı hukuki ret sebebi oluşturmaz.

Önerilen aday mevcut kira bedelinin çok altında ödeme yapmak istiyor, ek teminatları kabul etmiyor veya farklı bir kullanım amacı talep ediyorsa aynı kira ilişkisini devralmaya hazır sayılmayabilir. Buna karşılık kiraya veren eski kiracıdan düşük kalan bedeli alabilmek için piyasaya göre aşırı koşullar ileri sürüyorsa zararı azaltma yükümlülüğü tartışılır.

Kiraya veren yeni kiracıyı reddederse ne olur?

Kiraya verenin ret gerekçesi yazılı sorulabilir. Adayın ödeme gücü yetersiz, sunduğu belgeler sahte veya kullanım amacı sözleşmeye aykırıysa ret haklı olabilir. Uygun adayın somut gerekçe olmadan reddedilmesi halinde eski kiracının borçlarının adayın devralmaya hazır olduğu tarihten itibaren sona erdiği ileri sürülebilir.

Kiracı, adayın adını, teklif tarihini, kabul ettiği kira tutarını ve kiraya verene iletimini belgelemelidir. Yalnız sonradan tanık anlatımına dayanmak ispatı zorlaştırabilir. Kiraya veren de görüşme, kredi veya gelir değerlendirmesi ve ret nedenini kaydetmelidir. Tarafların kişisel veri ve ayrımcılık hukukuna uygun davranması gerekir.

Kiraya verenin zararı azaltma yükümlülüğü

Kiraya veren, erken tahliye sonrasında taşınmazı yeniden kiralamak için makul çaba göstermelidir. İlan vermek, emlak danışmanıyla çalışmak, talep edenlere evi göstermek ve piyasa koşullarına uygun bedel belirlemek bu kapsamda değerlendirilebilir. Taşınmazı bilerek boş tutup tüm bedeli eski kiracıdan istemek, zararın artmasını önleme ilkesiyle bağdaşmayabilir.

Kiraya verenin taşınmazı satmaya karar vermesi veya kapsamlı tadilata sokması halinde, artık yeniden kiraya verme iradesi bulunup bulunmadığı incelenir. Tadilat kiracının verdiği zararın giderilmesi için zorunluysa süre farklı değerlendirilebilir. Ev sahibinin değer artırıcı ve uzun süreli yenileme tercihi eski kiracıya bütünüyle yüklenemez.

Taşınmaz daha yüksek bedelle kiraya verilirse

Kiraya veren taşınmazı kısa sürede yeni kiracıya ve daha yüksek kira bedeliyle verirse eski kiracıdan aynı dönem için ayrıca kira isteyemez. Erken tahliye tazminatının amacı kiraya vereni zenginleştirmek değil, sözleşmenin erken sona ermesinden doğan gerçek zararı karşılamaktır. Yeni kira başlangıç tarihi, bedeli ve ücretsiz kullanım dönemi incelenir.

Yeni kiracıya belirli bir tadilat veya kira muafiyeti süresi tanınmışsa bunun piyasa koşullarına uygun olup olmadığı değerlendirilir. Sırf eski kiracıdan bedel istemeye devam etmek amacıyla uzun ücretsiz dönem verilmesi tartışma yaratabilir. Komisyon ve ilan giderleri de sözleşme, zorunluluk ve gerçek ödeme belgeleriyle incelenir.

Taşınmaz daha düşük bedelle kiraya verilirse

Piyasa düşmüş veya taşınmazın koşulları değişmişse yeni kira daha düşük olabilir. Eski kiracıdan makul süre içindeki kira kaybı talep edilirken kiraya verenin piyasa koşullarına uygun davranıp davranmadığı incelenir. Yalnız yeni sözleşmedeki bütün yılların farkını eski kiracıya yüklemek TBK 325’teki makul süre yaklaşımıyla bağdaşmayabilir.

Kiraya veren makul sürede yeni kira yapabilmek için sınırlı indirim uygulamışsa, bu zarar azaltma çabası sayılabilir. Fark hesabında eski kira bedeli, yasal artış dönemi, yeni bedel ve boşluk süresi ayrı gösterilmelidir. Bilirkişi raporu taşınmazın makul yeniden kiralama süresini ve emsal bedeli değerlendirebilir.

Kalan kira bedeli mi tazminat mı?

Erken tahliye sonrası talep çoğu zaman sözleşmeden doğan kira borcunun makul süre devamı şeklinde açıklanır. Kiralananın teslim edilmesi ve kiraya verenin yeniden kullanma imkanına kavuşması, talebin niteliği ve faiz başlangıcı bakımından önemlidir. Dilekçe veya icra takibinde dönemlerin ve hesap yönteminin açık gösterilmesi gerekir.

Kiraya verenin ayrıca hasar, aidat, abonelik veya anahtar değişimi talebi varsa bunlar erken tahliye kira bedelinden ayrı kalemlerdir. Her kalemin dayanağı ve belgesi sunulmalıdır. Kira borcunun ödenip ödenmediği konusunda kira ödemesinin ispatı rehberi incelenebilir.

Sözleşmedeki erken çıkış cezası geçerli midir?

Kira sözleşmelerinde “erken çıkarsa kalan tüm kiraları öder” veya belirli aylık ceza şartı hükümleri bulunabilir. Bu hükümlerin geçerliliği ve uygulanabilirliği; konut ve çatılı işyeri kiralarındaki emredici hükümler, genel işlem koşulları, ceza koşulu ve TBK 325 çerçevesinde değerlendirilir. Matbu sözleşmedeki her ceza otomatik olarak aynen uygulanmaz.

Aşırı ceza koşulunun indirilmesi, tacir sıfatı ve genel işlem koşulunun sözleşme kapsamına girip girmediği somut olaya göre değişir. Kiracının kabul etmediği veya şaşırtıcı nitelikteki standart hüküm ayrıca tartışılabilir. Erken çıkış hükmü incelenmeden yalnız aylık kira sayısıyla hesap yapılmamalıdır.

Depozito son aylara sayılabilir mi?

Depozito, kural olarak kira sözleşmesinden doğabilecek borçların güvencesidir; kiracı tek taraflı olarak “son ayın kirasını depozitodan düş” diyemez. Kiraya veren de hasar ve borç hesabı yapmadan depozitonun tamamını otomatik olarak irat kaydedemez. Tahliye sonrasında kira, yan gider, hasar ve güvence ayrı hesaplanır.

Para olarak verilen güvence için konut ve çatılı işyeri kiralarındaki banka hesabı düzenlemesi önemlidir. Depozitonun hangi koşullarda iade edileceği ve mahsup edilebilecek kalemler kira depozitosu nasıl geri alınır yayınında ayrıntılı açıklanmıştır.

Peşin ödenen kira bedelinin durumu

Kiracı bir yıllık kirayı peşin ödemiş ve daha erken çıkmışsa, kullanılmayan döneme ait bedelin tamamının kiraya verende kalıp kalmayacağı TBK 325, sözleşme ve gerçek zarar çerçevesinde incelenir. Taşınmaz yeniden kiraya verilmişse aynı dönem için çift tahsilat yapılamaz. Makul süre ve mahsup hesabı yapılmalıdır.

Peşin ödemeye ilişkin banka dekontu, açıklama ve sözleşme önemlidir. Ödemenin depozito, kira, komisyon veya başka bir edim için yapıldığı açık olmalıdır. İade talebinde yeni kiracının başlangıç tarihi ve kiraya verenin boşluk süresindeki gerçek kaybı dikkate alınır.

Aidat ve abonelikler ne zamana kadar sürer?

Kiracı, kiralananı fiilen kullandığı ve teslim etmediği dönemde kullanım kaynaklı aidat ve aboneliklerden sorumlu olabilir. Anahtar tesliminden sonra yeni dönemde hangi giderin kime ait olduğu giderin niteliğine göre belirlenir. Ortak alan işletme gideri, demirbaş yenilemesi ve malik giderleri birbirinden ayrılır.

Elektrik, su, doğalgaz ve internet abonelikleri tahliye tarihinde kapatılmalı veya devredilmelidir. Sayaç fotoğrafları ve son faturalar saklanabilir. Aidat ve yan gider ayrımı için aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder rehberi tamamlayıcıdır.

Kiralanandaki hasar ile olağan yıpranma

Kiracı, sözleşmeye uygun kullanım sonucu oluşan olağan eskime ve bozulmadan sorumlu değildir. Kırık sabit eşya, ciddi duvar hasarı, eksik demirbaş veya kullanım hatası ayrı değerlendirilebilir. Kiraya veren teslim sırasında taşınmazı gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu ayıpları uygun sürede bildirmelidir; sonradan fark edilebilen ayıplar için ayrıca bildirim yapılır.

Giriş ve çıkış fotoğrafları, demirbaş listesi, teslim tutanağı ve fatura gerçek zararı göstermeye yardımcı olur. Ev sahibinin taşınmazı daha lüks hale getiren yenileme masrafının tamamı kiracıya yüklenemez. Eşyanın yaşı ve kullanım ömrü de zarar hesabında dikkate alınabilir.

Kiraya veren anahtarı kabul etmezse

Kiraya veren, kalan kiraları talep etmek amacıyla anahtarı teslim almaktan kaçınabilir. Kiracı bu durumda teslim teklifini ve ret olayını belgelemelidir. Noter aracılığıyla anahtar teslimi, tevdi mahalli belirlenmesi veya somut duruma uygun mahkeme başvurusu değerlendirilebilir. Anahtarın tek taraflı kargolanması her zaman güvenli teslim oluşturmaz.

Kiracı taşınmazı boş, temiz ve sözleşmeye uygun şekilde hazır etmeli; tüm anahtarları sunmalıdır. Kiraya verenin teslimden kaçındığı tarihten sonra zararın artması ayrıca değerlendirilir. İhtar metninde taşınmazın boşaltıldığı, teslim için hazır olduğu, randevu seçenekleri ve anahtar sayısı açıkça yazılabilir.

Erken tahliyede arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan alacak ve tazminat uyuşmazlıklarında, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklı kalmak üzere, dava öncesi arabuluculuk kural olarak dava şartıdır. Kiraya verenin makul süre kira alacağı ve kiracının depozito veya peşin kira iadesi talepleri arabuluculukta birlikte görüşülebilir.

Başvuruda tahliye tarihi, anahtar teslimi, istenen aylar, aylık bedel, depozito ve hasar kalemleri açık yazılmalıdır. Taraflar yeni kiralama tarihini ve mahsupları paylaşırsa gerçek uyuşmazlık miktarı belirlenebilir. Anlaşma taksitliyse ödeme tarihi, temerrüt ve brüt-net nitelik açık düzenlenmelidir.

Dava ve ispat süreci

Erken tahliye alacağına ilişkin dava kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Kira sözleşmesi, teslim tutanağı, anahtar belgesi, ilan kayıtları, emlak sözleşmesi, yeni kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve arabuluculuk son tutanağı başlıca delillerdir. Mahkeme makul yeniden kiralama süresi için bilirkişi incelemesi yaptırabilir.

Kiraya veren gerçek zararını ve yeniden kiralama çabasını; kiracı ise teslimi, uygun aday önerisini ve mahsup edilmesi gereken ödemeleri ispatlar. Yeni kira sözleşmesinin gizlenmesi veya gerçeğe aykırı tarih düzenlenmesi hukuki sorumluluk doğurabilir. Dava tutarı belirlenirken makul süre, yeni kira ve depozito tek tabloda gösterilmelidir.

Fesih bildirimi ile erken geri verme arasındaki ilişki

Kiracının “bir ay sonra çıkacağım” şeklindeki bildirimi ile anahtarı teslim ettiği tarih farklı olabilir. Bildirim, kiraya verene yeniden kiralama hazırlığı yapma fırsatı verir; fakat taşınmaz kiracının kullanımında kalmaya devam ediyorsa teslim gerçekleşmiş sayılmaz. Fesih dönemi veya sözleşme sonu geldiğinde usulüne uygun bildirim yapılmışsa TBK 325 yerine olağan sona erme hükümleri uygulanabilir.

Bildirimin içeriğinde tahliye tarihi, gösterim planı, anahtar teslimi ve iletişim yolu yer alabilir. Kiraya veren bildirimi kabul ettiğini ve sözleşmenin belirli tarihte karşılıklı sona ereceğini açıkça yazarsa ikale gündeme gelir. Tarafların karşılıklı sona erme anlaşması, tek taraflı erken geri vermeden farklıdır ve ödeme-depozito şartları protokolde belirlenebilir.

Birden fazla kiracıdan biri erken ayrılırsa

Kira sözleşmesini birden fazla kiracı imzalamışsa, içlerinden birinin evden çıkması sözleşmeyi ve diğer kiracıların borcunu kendiliğinden sona erdirmeyebilir. Kiracı değişikliği için kiraya verenin kabulü ve yeni sözleşme veya devir protokolü gerekebilir. Ayrılan kişinin anahtar teslimi, diğer kiracılar kullanmaya devam ettiği için kiralananın geri verilmesi anlamına gelmez.

Kiracılar arasındaki iç paylaşım ile kiraya verene karşı sorumluluk ayrıdır. Bir oda arkadaşının payını ödememesi halinde diğer kiracıların sözleşmedeki müteselsil sorumluluğu incelenir. Yeni oda arkadaşının eve alınması alt kira veya sözleşme devri niteliği taşıyabilir. Bu konuda alt kira ve kira sözleşmesinin devri rehberi incelenebilir.

İşyeri kiralarında erken tahliye

İşyeri kiralarında yeniden kiralama süresi; faaliyet ruhsatı, dekorasyon, metrekare, depo veya üretim özelliği ve bölgesel talebe göre uzayabilir. Kiracıya ait sökülebilir tesisatın kaldırılması ve eski hale getirme borcu teslim tarihini etkileyebilir. Ciro kirası, stopaj, KDV, ortak gider ve tabela gibi kalemler konut kiralarından farklı hesap gerektirebilir.

Tacir kiracının sözleşmesindeki ceza koşulu, genel işlem koşulu ve basiretli iş insanı ölçütü somut olayda önem kazanabilir. Yine de TBK 325’in makul süre ve uygun yeni kiracı ilkesi göz ardı edilemez. Kiraya veren, işyerini farklı faaliyet için kiraya vermek üzere kapsamlı tadilat yaparsa bu tercihin boşluk süresine etkisi ayrıştırılmalıdır.

Erken tahliye anlaşması nasıl hazırlanabilir?

Taraflar, uyuşmazlık çıkmadan belirli bedel karşılığında sözleşmeyi sona erdirebilir. Protokolde tahliye ve anahtar teslim tarihi, son kira, depozito, aidat, abonelik, hasar, demirbaş ve karşılıklı ibra kapsamı açıkça yazılmalıdır. “Tarafların hiçbir alacağı yoktur” ifadesi kullanılacaksa hangi inceleme ve ödemeye dayandığı bilinmelidir.

Ödeme taksitliyse vade, banka hesabı ve gecikme sonucu belirlenir. Kiraya verenin anahtarı teslim aldığı ve taşınmazı yeniden kiralama hakkına kavuştuğu yazılabilir. Kiracı uygun yeni aday getirmişse adayla kurulacak sözleşmenin eski kiracının borcuna etkisi açıklanmalıdır. Protokol, tahliye taahhütnamesiyle karıştırılmamalıdır.

Taraflardan biri yurt dışında veya farklı şehirdeyse, teslim ve protokol için temsil yetkisinin kapsamı kontrol edilmelidir. Emlak danışmanının anahtar almaya yetkili olması, kiraya veren adına bütün alacaklardan vazgeçme yetkisi bulunduğunu göstermez. Vekâletname ve yetkilendirme belgesi incelenmeli; teslim belgesinde imzalayan kişinin sıfatı açıkça yazılmalıdır. Böylece sonradan “anahtar yetkisiz kişiye bırakıldı” veya “ibraya yetkim yoktu” tartışması azaltılabilir.

Örnek makul süre hesaplaması

Kiracı 1 Mart’ta anahtarı teslim etmiş, taşınmaz benzer koşullarda 1 Mayıs’ta yeniden kiralanmışsa Mart ve Nisan dönemi başlangıç hesabı olabilir. Ancak ev sahibi Mart boyunca ilan vermemiş veya yeni kiracı Nisan ortasında kullanmaya başlamışsa tarihler değişebilir. Kiracının 10 Mart’ta uygun aday sunduğu ve adayın haksız reddedildiği ispatlanırsa sorumluluğun daha erken sona erdiği ileri sürülebilir.

Bu örnek sabit bir hukuk kuralı değil, hesap mantığını gösterir. Aylık kira, günlük oran, yan gider, depozito ve yeni kira bedeli somut dosyada ayrı hesaplanır. Erken tahliye cezası varsa onun geçerliliği de ayrıca incelenir.

Kiracı için erken tahliye kontrol listesi

• Sözleşmenin başlangıç, bitiş ve fesih maddelerini okuyun.
• Tahliye iradenizi ve tarihi yazılı bildirin.
• Kiralananı yeniden göstermeye makul ölçüde izin verin.
• Uygun yeni kiracı bulduysanız teklif ve ödeme gücünü belgeleyin.
• Anahtarı tarihli tutanakla teslim edin.
• Sayaç, demirbaş ve taşınmaz durumunu kaydedin.
• Depozitoyu tek taraflı son kiraya saymayın.
• Ödeme ve iletişim kayıtlarını saklayın.

Kiraya veren için erken tahliye kontrol listesi

• Anahtarı ihtirazi kayıtla teslim almayı değerlendirin.
• Taşınmazı gecikmeden ve piyasa koşullarında ilana çıkarın.
• Gösterim ve aday görüşmelerini kaydedin.
• Uygun adayları somut gerekçe olmadan reddetmeyin.
• Yeni kira başlangıç tarihini eski kiracı hesabına yansıtın.
• Hasar ile olağan yıpranmayı ayırın.
• Depozito ve peşin kirayı belgeli biçimde mahsup edin.
• Talep öncesinde makul süre ve gerçek zarar hesabı yapın.

Mersin’de kiracının erken tahliyesi

Mersin’de konutların yeniden kiralanma hızı ilçe, sezon, bina niteliği ve kira bedeline göre değişir. Mezitli veya Yenişehir’de merkezi bir daireyle, Erdemli’de sezon etkisi bulunan konutun ya da Akdeniz’de özel kullanımlı işyerinin makul süresi aynı kabul edilemez. Emsal ilanların yalnız fiyatına değil ilan ve kiralama tarihine bakılmalıdır.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu ile iletişime geçildiğinde, sonuç garantisi verilmeksizin kira sözleşmesi, anahtar teslimi, yeni kiracı adayları, depozito ve alacak hesabı somut olay üzerinden değerlendirilebilir. Hedef, tarafların gerçek zarar ve borçlarını belgeleyerek arabuluculuk veya dava yolunu doğru kurmaktır.

Resmî kaynaklar

• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Türk Borçlar Kanunu
• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• Kira Hukuku yayınları

Kiracının erken tahliyesi hakkında sık sorulan sorular

Kiracı erken çıkarsa kalan bütün kiraları öder mi?

Hayır. Borç, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre boyunca devam edebilir. Sözleşme hükmü ve gerçek zarar ayrıca incelenir.

Makul süre her zaman üç ay mıdır?

Hayır. Kanunda sabit ay sayısı yoktur. Taşınmazın niteliği, konumu, bedeli, piyasa ve tarafların davranışına göre belirlenir.

Anahtarı bırakmak kira borcunu bitirir mi?

Anahtarın kiraya verene veya hukuken geçerli teslim yoluyla verilmesi önemlidir. Teslim, makul süre sorumluluğunu otomatik kaldırmaz ancak başlangıç hesabını etkiler.

Yeni kiracı bulursam borcum sona erer mi?

Ödeme gücüne sahip, kabul edilebilir ve sözleşmeyi devralmaya hazır uygun aday kiraya verene sunulursa sorumluluk adayın devralmaya hazır olduğu tarihte sona erebilir.

Ev sahibi adayı kabul etmek zorunda mı?

Haklı ve somut nedenle reddedebilir. Keyfî ret halinde eski kiracının sonraki kira sorumluluğu tartışmalı hale gelir.

Depozito kalan kiralara sayılır mı?

Kiracı bunu tek taraflı yapamaz. Tahliye sonrasında borç, hasar ve güvence hesabı ayrı yapılır; kalan tutar iade edilir.

Ev sahibi evi ilana koymazsa ne olur?

Kiraya veren zararın artmasını önlemek için makul yeniden kiralama çabası göstermelidir. Bilerek bekleme sonucu artan zarar kiracıya tamamen yüklenemeyebilir.

Peşin ödenen kira geri alınabilir mi?

Makul süre, yeniden kiralama tarihi ve gerçek zarar hesaplandıktan sonra kullanılmayan döneme ilişkin fazla ödeme iade talebine konu olabilir.

Erken tahliye uyuşmazlığında arabuluculuk var mı?

Kira ilişkisinden doğan bu tür alacak ve tazminat davalarında, kanundaki istisnalar dışında, dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur.

Kiracının Erken Tahliyesi ve Kalan Kira Bedelleri incelemesinin kapsamı nedir?

Kiracının erken tahliyesi, kira sözleşmesindeki süre veya fesih dönemine uyulmadan taşınmazın boşaltılıp kiraya verene geri verilmesidir. Kiracının anahtarı teslim etmesi, her durumda sözleşmedeki kalan ayların tamamını ödeyeceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Kiracı, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulursa borcu daha erken sona erebilir.

Resmî kaynaklar: İcra ve İflas Kanunu (2004)