Taşınmaz Bağışlama Sözü Yazılı Kâğıtla Verildi: Tapu Devri İstenebilir mi?

Bir kişinin “bu evi sana bağışlıyorum” yazılı kâğıdını imzalaması, taşınmazın mülkiyetini tek başına karşı tarafa geçirmez. Taşınmaz bağışlama sözü için özel resmî şekil koşulu vardır; mülkiyetin kazanılması da tapu tescili kurallarıyla değerlendirilir. Aile içindeki güven ilişkisi bu şartları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Taşınır ve taşınmaz bağışlama sözü farklıdır: TBK 288, bağışlama sözü vermeyi genel olarak yazılı şekle bağlar; taşınmaz veya taşınmaz üzerindeki ayni hak bakımından ise resmî şekil arar.
• Anahtarın teslim edilmesi sonucu değiştirir mi: Taşınmazın anahtarının verilmesi veya bağışlananın eve yerleşmesi, tapu mülkiyetini otomatik değiştirmez.
• Noterde imza onayı yeterli midir: Belgedeki imzanın onaylanması ile işlemin kanunun istediği resmî biçimde yapılması farklıdır.
• Ölümden sonra verileceği yazıyorsa: Bağışın yerine getirilmesi bağışlayanın ölümüne bağlanmışsa TBK 290 uyarınca vasiyete ilişkin hükümler gündeme gelir.
• Bağış sözüne güvenip masraf yapıldıysa: Taşınmaza yapılan tadilat veya ödeme için hangi hukuki sebebe dayanıldığı belirlenmelidir.

Taşınır ve taşınmaz bağışlama sözü farklıdır

TBK 288, bağışlama sözü vermeyi genel olarak yazılı şekle bağlar; taşınmaz veya taşınmaz üzerindeki ayni hak bakımından ise resmî şekil arar. Bu nedenle otomobil dışındaki sıradan taşınır bağışıyla tapulu ev bağışının şekil koşulları aynı varsayılamaz. İşlemin konusu baştan doğru belirlenmelidir.

Adi yazılı belge, taraflar arasında böyle bir konuşma veya niyet bulunduğuna ilişkin delil olabilir. Ancak belgenin varlığı, kanunun aradığı resmî şeklin yerine geçtiği anlamına gelmez. İmzanın gerçek olduğu konusunda anlaşılması da tek başına şekil eksikliğini gidermez. Talep, belgenin hukuki niteliği görülerek kurulmalıdır.

Anahtarın teslim edilmesi sonucu değiştirir mi?

Taşınmazın anahtarının verilmesi veya bağışlananın eve yerleşmesi, tapu mülkiyetini otomatik değiştirmez. TBK 288’de şekle aykırı bağış sözünün yerine getirilmesine ilişkin kural vardır; fakat resmî şekle bağlı bağışlamalar açıkça bunun dışında tutulmuştur. Bu nedenle taşınmaz bakımından yalnız fiili teslimle geçerlilik sağlandığı söylenemez.

Evde oturma izni, kira ilişkisi, kullanım ödüncü veya başka bir hak gündeme gelebilir. Bunların varlığı tapu devri talebiyle aynı değildir. Tarafların yıllar boyunca nasıl davrandığı önemli olabilir; yine de “uzun süredir oturuyorum” açıklaması her durumda malik olmayı sağlamaz.

Noterde imza onayı yeterli midir?

Belgedeki imzanın onaylanması ile işlemin kanunun istediği resmî biçimde yapılması farklıdır. Noterden alınmış her belge, her taşınmaz işlemi için gerekli şekli sağlıyor kabul edilmemelidir. Belgenin düzenleme türü, içeriği ve işlem yapmaya yetkili makamın yetkisi birlikte kontrol edilir.

Tapu kaydı, işlem belgesi ve varsa vekâletname görülmelidir. Taşınmazın hisseli olması, üzerinde intifa bulunması veya devredenin tasarruf yetkisinin sınırlı olması da ayrıca önem taşır. Bir kişinin kendi payından fazlasını bağışlamayı vaat etmesi, diğer maliklerin haklarını ortadan kaldırmaz.

Ölümden sonra verileceği yazıyorsa

Bağışın yerine getirilmesi bağışlayanın ölümüne bağlanmışsa TBK 290 uyarınca vasiyete ilişkin hükümler gündeme gelir. Böyle bir metin, yaşayanlar arasındaki sıradan bağış sözü gibi değerlendirilmemelidir. Vasiyetname türü ve buna ilişkin şekil şartları ayrıca incelenir. Belgenin başlığında “bağış” yazması tek başına belirleyici değildir.

Örneğin el yazısı, tarih ve imza gibi unsurlar vasiyetname bakımından önem taşıyabilir; ancak her aile notu geçerli vasiyetname sayılmaz. Mirasçılar, saklı pay ve diğer miras hükümleri ayrıca devreye girebilir. Ölüm koşulu bulunan belgelerde yalnız tapu devri üzerinden değerlendirme yapmak eksik kalır.

Bağış sözüne güvenip masraf yapıldıysa

Taşınmaza yapılan tadilat veya ödeme için hangi hukuki sebebe dayanıldığı belirlenmelidir. Tapu tescili talebinin koşulları oluşmaması, bütün masraf iddialarının otomatik yok olduğu ya da mutlaka kabul edileceği anlamına gelmez. Harcamayı kimin istediği, kimin yararlandığı ve tarafların anlaşması önemlidir.

Faturalar, banka kayıtları, izin mesajları ve taşınmazın önceki-sonraki durumu saklanır. Kullanım karşılığı yapılan gider ile bağış vaadine güvenilerek yapılan gider ayrılmalıdır. Başvuruda tapu devri, para iadesi veya masraf talebi birbirine karıştırılmadan hukuki dayanaklarıyla açıklanmalıdır.

Belgede belirli bir bağımsız bölüm yerine belirsiz bir evden söz edilmesi ek sorun yaratabilir. Ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgileri, talebin hangi taşınmaza yöneldiğini doğru belirlemek için gereklidir.

Sık sorulan sorular

Babam evi bana yazılı kâğıtla verdi; artık malik miyim?

Taşınmaz mülkiyeti ve bağışlama için resmî şekil ve tescil kuralları uygulanır. Adi kâğıt ve anahtar teslimi tek başına malik yapmaz.

Ölünce senin olacak yazısı bağış mı vasiyet mi?

Ölüme bağlı yerine getirme varsa vasiyete ilişkin hükümler gündeme gelir. Metnin niteliği ve gerekli şekil koşulları ayrıca incelenir.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)

İlgili hukuk rehberleri

• Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapu Tescili

Hukuki dayanaklar

• Türk Borçlar Kanunu: m.288–290
• Türk Medeni Kanunu: m.705–706; ölüme bağlı tasarruflar