Tapudaki Metrekare ile Gerçek Ölçüm Farklıysa Ne Yapılır?

Tapu senedinde 1.000 metrekare yazıp yerinde 900 metrekare ölçülmesi, otomatik olarak satıcının 100 metrekareyi sakladığı anlamına gelmez. Fark; eski ölçüm tekniği, koordinat dönüşümü, kadastro yenilemesi, kayıt hatası veya komşu taşınmazın fiilî müdahalesinden kaynaklanabilir. Hangi nedenin bulunduğu saptanmadan tapu iptali ya da bedel iadesi davası açmak isabetsiz olabilir.

Önce resmî ölçüm yaptırın

Tapu kaydı, tescile esas kadastro paftası, aplikasyon krokisi, sınır noktaları, yenileme dosyası ve eski satış belgeleri edinilir. Lisanslı harita ve kadastro bürosunun arazi aplikasyonu ile cep telefonu haritasının verdiği sonuç aynı ağırlıkta değildir. Komşunun çiti kayıtlı sınırın içine taşıdığı anlaşılırsa metrekare sorunu esasen elatma uyuşmazlığıdır. Kayıtlı sınır korunurken yüzölçüm hesabı yanlışsa teknik düzeltme yolu gündeme gelir.

Teknik hata ile mülkiyet ihtilafı

Kadastro müdürlüğünce düzeltilebilen teknik hata için TKGM’nin 2022/7 sayılı genelgesindeki usul incelenir. Düzeltme, komşunun tapuda kayıtlı mülkiyetini sessizce azaltmak için kullanılmaz; hak ihtilafı varsa mahkeme kararı gerekebilir. Kadastro tespitinin kesinleşme tarihi, iddianın tespitten önceki sebebe mi yoksa sonraki fiilî olaya mı dayandığı bakımından önemlidir. Kadastro ve tapu sınır uyuşmazlığı genel çerçeveyi açıklar.

Satıcıdan talep ne zaman doğar?

Satış sözleşmesinde taşınmazın alanı esaslı vaat olarak gösterilmiş ve gerçek alan farklıysa, satışın niteliğine ve tarafların beyanlarına göre bedel indirimi veya başka sözleşmesel talepler değerlendirilebilir. Ancak ölçüm farkı hiç yokken komşunun sonradan araziyi işgal etmesi doğrudan satıcının ayıbı değildir. İmar durumunun yanlış gösterilmesi de alan farkından farklı bir uyuşmazlıktır.

Örnek

Kırsal taşınmazı alan kişi çitin 50 metre içeride olduğunu fark ederse önce aplikasyonla gerçek sınırı belirlemelidir. Çit sınırın dışındaysa komşuya karşı müdahalenin önlenmesi; kayıtta hesap yanlışı varsa kadastro düzeltmesi; satış beyanı yanıltıcıysa satıcıya karşı ayrı talep değerlendirilebilir. Bu üç yolu birbirine karıştırmayan teknik rapor, dava masrafını ve zaman kaybını azaltır.

“Tapu alanı değişti, mülkiyetim gitti” iddiası

Yeni koordinat sistemiyle yapılan ölçümde tapu senedindeki sayı değişse bile fizikî sınırın aynı kalıp kalmadığı incelenmelidir. Eğer zemindeki sınır aynıysa rakamsal değişim mülkiyetin fiilen başka kişiye geçtiği anlamına gelmeyebilir. Sınır köşeleri ve komşu parsellerle uyuşma teknik raporun merkezindedir. Mahallenin toplam ölçüm yenilemesine konu olması ile tek parselde kalem hatası bulunması farklı düzeltme usullerini gerektirebilir.

Kadastro işlemi tebliğ edildi mi?

Yenileme veya teknik düzeltmede ilan ve tebliğ belgelerini edinin. İtirazın hangi aşamada ve hangi yargı yolunda yapılacağı işlem türüne göre belirlenir. İdarenin görevi yalnız teknik hatayı düzeltmekse, mülkiyet ve sınır çekişmesini ilgili mahkeme çözebilir. Düzeltme dilekçesinde yan parseldeki hak sahiplerinin bilgisini saklamadan, pafta ve aplikasyon farkını açıkça gösterin. Eski hava fotoğrafları ve kullanım tarihi destekleyici olabilir ama resmi kadastro planının yerini almaz.

Satış bedeli bakımından hesap

Satışın belirli metrekare garantisiyle mi yoksa belirli sınırları olan bütün bir parsel olarak mı yapıldığı önemlidir. Alıcının sözleşme tarihinde gördüğü tapu, kroki ve arazi farklıysa ihbar ve sözleşmesel haklar için tarihler de belirlenmelidir. Aradaki her metrekarenin emlak ilanı birim fiyatıyla çarpılması, hukuken doğru zarar hesabı olmayabilir. Uzman değerleme raporu, alan farkının taşınmazın gerçek değerine etkisini gösterebilir.

Parsel aplikasyonunda nasıl hazırlanılır?

Aplikasyon talebinden önce eski tapu senedi, kadastro tespit tutanağı, varsa imar uygulaması belgeleri ve son satışa ait resmi senet edinilmelidir. Araziye gidildiğinde mevcut çit, duvar, ağaç dizisi ve komşu kullanımları fotoğraflanır. Uzman sınır işaretlerini paftadaki koordinatlara göre gösterir; “buranın yıllardır bizim olduğu söylenir” gibi aile anlatısı teknik ölçümün yerini tutmaz. Ancak eski kullanım, zilyetlik ve tapu geçmişi uyuşmazlığın hukuki kaynağını aydınlatabilir.

İmar uygulaması sınırı değiştirmiş olabilir mi?

Kadastral parselden imar parseline geçilmişse eski 1.000 metrekareyle yeni parsel payını doğrudan karşılaştırmayın. Düzenleme ortaklık payı ve tahsis cetveli sonucu alan ve konum değişmiş olabilir. Yeni taşınmazınız bağımsız parsel değil hisseli pay da olabilir. Tapunun beyanlar hanesi, eski ve yeni ada/parsel eşleştirmesi ve imar uygulamasının kesinleşme tarihi saptanmalıdır. Böyle bir durumda teknik hata başvurusu yerine parselasyon işlemine itiraz gerekebilir.

Komşu ihtilafında acil tedbir

Komşu çiti veya duvarı yıkıp yeniden yapmak üzereyse mevcut sınır ve yapı fotoğrafları, aplikasyon ve gerektiğinde delil tespiti önceliklidir. Bir taraf kendi ölçümüne dayanıp diğerinin duvarını zorla kaldırırsa yeni zarar yaratabilir. Mahkemenin keşif sırasında göreceği fizikî durumun korunması, sınırın doğru saptanmasını kolaylaştırır. Dava sonunda istenen sonuç da açık olmalıdır: salt kayıt düzeltmesi mi, sınırın tespiti mi, elatmanın önlenmesi mi, yoksa satıcıdan bedel mi?

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)