Satın Alınan Dairenin Eklentisi Depo Başkası Tarafından Kullanılıyorsa Ne Yapılır?

Satın alınan daireye ait kayıtlı depo eklentisi başka kişi tarafından kullanılıyorsa malik, kullanımın hangi hakka dayandığını araştırıp koşulları varsa müdahalenin önlenmesini ve teslimi talep edebilir. Önce alanın gerçekten kendi dairesinin eklentisi olduğu tapu ve proje üzerinden doğrulanmalıdır. Kapıdaki numara, eski komşunun anlatımı veya emlak ilanı tek başına yeterli değildir. Üçüncü kişinin geçerli kira, intifa veya başka kullanım hakkı bulunması sonucu etkileyebilir. Satıcının depoyu boş ve kullanılabilir teslim etme vaadi de üçüncü kişiye karşı talepten ayrı sözleşmesel sorumluluk doğurabilir.

Tapu kayıtlı eklenti hangi alanı gösteriyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 6, belirli bağımsız bölüme doğrudan tahsis edilmiş eklentilerin hukuki durumunu düzenler. Depo, kömürlük veya başka bölüm eklenti olabilir; ancak bodrumdaki her kapalı alan otomatik eklenti sayılmaz. Tapu kayıtlarıyla onaylı mimari proje karşılaştırılmalıdır. Bir alanın bağımsız bölüme bağlı olduğu anlaşılabiliyor fakat zemindeki yer numarası değişmişse teknik inceleme gerekebilir. Tapu sayfasındaki eklenti bilgisi, bütün binanın bodrumuna sahip olunduğu anlamına gelmez.

Bağımsız bölüm numarası, depo numarası ve kapı numarası farklı sistemlere dayanabilir. Satış sırasında “iki numaralı depo” denmiş olması, projede aynı numaranın hangi yere verildiğini göstermeyebilir. Kayıtların zaman içinde değişmesi veya numaraların karışması durumunda eski proje, yeni proje ve resmî işlem belgeleri birlikte incelenir. Malik, talebini hazırlarken hangi alanı istediğini plan üzerinde açıkça göstermelidir. Yanlış depo için başvuru yapmak, gerçek kullanıcıyla gereksiz çatışma yaratabilir ve asıl hakkın korunmasını geciktirebilir.

Ortak bodrumla kişisel eklentiyi ayırmak

Alan projede ortak yer olarak görünüyorsa bir daire malikinin tek başına münhasır kullanım iddiası ayrıca değerlendirilir. Uzun süredir belirli komşunun eşyasını koyması, ortak alanın mülkiyetinin otomatik o kişiye geçtiğini göstermez. Buna karşılık geçerli bir kullanım tahsisi veya yönetim düzeni bulunabilir; bunların kapsamı görülmelidir. Kayıtlı eklentiyle ortak depolama alanının hukuki dayanağı ve korunma yolu aynı değildir. Yönetim planındaki hüküm, tapu ve projenin yerine peşinen konulmamalıdır.

Satıcı ortak alanı kişisel eklenti gibi tanıtmışsa alıcıya karşı vaat ve ayıp sorunu gündeme gelebilir. Alıcının başka maliklere karşı bütün alanı zorla alması yerine önce vaat edilen hakkın hukuken mevcut olup olmadığı belirlenir. Eklenti niteliğinin yanlış anlatılması, kullanımını engelleyen üçüncü kişinin bulunmasından farklıdır. İlk durumda satıcının gerçeğe aykırı vaat ettiği hak; ikinci durumda mevcut hakkın kullanımına müdahale tartışılır. Dosyanın bu iki ihtimalden hangisine uyduğu belgelere göre belirlenmelidir.

Üçüncü kişinin kullanım dayanağı

Depoyu kullanan kişi eski malik, komşu, kiracı veya yönetim olabilir. Her kişi aynı hukuki durumda değildir. Kullanıcıdan hangi sözleşme veya karara dayandığını açıklaması istenebilir. Geçerli kira ilişkisi bulunduğu iddiasında kira sözleşmesi, süre, taraflar ve alanın tanımı görülür. Kullanıcının satıcıyla anlaşmış olması, yeni malike karşı hiçbir hak ileri süremeyeceği sonucunu otomatik doğurmaz; taşınmazın el değiştirmesinin kira ilişkisine etkisi ayrıca değerlendirilir.

İntifa veya başka sınırlı ayni hak varsa sicil ve hakkın kapsamı önemlidir. Yalnız ücretsiz ve geçici kullanım izni ileri sürülüyorsa iznin sona erdirilmesi ve geri verme koşulları başka şekilde incelenebilir. “Yıllardır kullanıyorum” beyanı da tek başına bütün hukuki soruları çözmez. Kullanımın başlangıcında kimin rızasının bulunduğu, hakkın devamının nasıl kararlaştırıldığı ve yeni malike karşı hangi dayanakla sürdürüldüğü açıklanmalıdır. Bu değerlendirme yapılmadan kişiyi mutlaka haksız işgalci olarak adlandırmak doğru değildir.

Satıcı boş teslim taahhüt ettiyse

Satış sözleşmesi veya ek teslim anlaşması, deponun hangi tarihte boşaltılacağını gösterebilir. Dairenin anahtarlarının verilmiş olması depo tesliminin de tamamlandığını otomatik kanıtlamaz. Satıcı depo için ayrı anahtar veya kart vermiş, ancak içeride başka kişinin eşyası kalmış olabilir. Teslimin kapsamı yazılı tutanakla belirlenmelidir. Satıcının “komşuyla konuşup halledersiniz” açıklaması, daha önce kabul ettiği boş teslim borcunu her durumda ortadan kaldırmaz.

Satıcıya karşı talepte sözleşmesel yükümlülük, vaat edilen nitelik ve üçüncü kişinin hak iddiasının türü değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu satış hükümlerindeki ayıp veya zapttan sorumluluk düzeni somut olaya göre gündeme gelebilir. Dairenin profesyonel satıcıdan tüketici işlemi kapsamında alınmış olması da başvuru usulünü değiştirebilir. Her taşınmaz satışını tek görevli mahkemeye bağlamak doğru değildir. Alıcının satın alma amacı, satıcının sıfatı ve sözleşmenin hukuki niteliği görülerek yol belirlenmelidir.

Depoyu kullanan kişiye yapılacak talep

Talepte güncel malik bilgisi, bağımsız bölüm ve eklenti tanımı, kullanımın dayanağını açıklama isteği ve gerekiyorsa teslim için önerilen düzen bulunmalıdır. Malik depoda hangi eşyaların olduğunu biliyorsa bunu listeyle gösterebilir. İzinli kullanım tartışması varsa önce sözleşme ve sona erme koşulları değerlendirilmelidir. Kişiye hemen “her eşyanız atılacaktır” biçiminde bir bildirim yapmak yeni sorun doğurabilir. Talep, mülkiyet hakkını ve fiilî teslim ihtiyacını açıkça ortaya koymalıdır.

Muhatap yanlış belirlenmemelidir. Eşyayı kullanan kişi kiracı, sözleşmeyi kuran kişi başka bir komşu veya malik olabilir. Hakkın korunması ve satıcıya karşı talep aynı anda ayrı muhataplara yöneltilebilir. Bildirimlerin ulaşma kayıtları saklanmalıdır. Yönetimden yardım istenmesi yararlı olabilir; ancak yönetici kişisel mülkiyet ve üçüncü kişi sözleşmesi hakkında her uyuşmazlığı kesin olarak çözme yetkisine sahip değildir. Yönetim açıklaması ile resmî hak kaydı arasında ayrım yapılmalıdır.

Kilidi değiştirmek ve eşyaları taşımak

Malik olduğunu düşünmek, içerideki bütün eşyalar üzerinde tasarruf yetkisi vermez. Kişisel eşyanın izinsiz atılması, satılması veya zarar görmesi yeni tazminat ve başka hukuki tartışmalar yaratabilir. Üçüncü kişinin geçerli kullanım hakkı iddiası varsa kilidin değiştirilmesi ayrıca incelenir. Doğru yöntem, dayanakları belirlemek, teslim talebi yapmak ve uyuşmazlık sürerse hukuki korunma yollarını kullanmaktır. Özellikle mevcut kullanımın cebren kesilmesi ile mülkiyet hakkının yargısal korunması aynı işlem değildir.

Taraflar anlaşmalı teslim yaparsa eşyaların çıkarılacağı gün, taşıma yeri ve anahtarın teslimi tutanağa yazılabilir. İçeride unutulan eşya varsa kime ait olduğu ve teslim alınması için nasıl iletişim kurulduğu belirlenmelidir. Hasarı önlemek için fotoğraf ve eşya listesi yararlı olabilir. Tutanakta depo boşaltıldı denirken içeride tesisat, sayaç veya ortak donanım kalmışsa bunların hukuki niteliği ayrıca gösterilir. Ortak teknik donanım, depodaki her şeyin kişisel eşya olduğu varsayımıyla kaldırılmamalıdır.

Müdahalenin önlenmesi ve kullanım bedeli

Türk Medeni Kanunu madde 683 mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin temel çerçeveyi verir. Haksız kullanım bulunduğu belirlenirse müdahalenin giderilmesi talebi değerlendirilir. Kullanım bedeli veya ecrimisil talebi için hak sahibi olma, kullanımın niteliği, dönem ve diğer koşullar somutlaştırılmalıdır. Her kullanım uyuşmazlığında ilk günden sabit bir depo kirası istenebileceği peşinen söylenemez. Haklı kullanım, rıza ve öğrenme gibi unsurlar talebin kapsamını etkileyebilir.

Kullanımın bedeli belirlenirken alanın büyüklüğü, niteliği, konumu ve gerçek kullanım biçimi araştırılır. Depoda eşya saklanmasıyla işletme amaçlı yoğun kullanım aynı değer taşımayabilir. Alıcının kendisinin alternatif depo kiralaması nedeniyle yaptığı masraf ayrı bir zarar talebi olabilir. Kullanım bedeli ile aynı ekonomik kaybı karşılayan giderler iki kere hesaplanmamalıdır. Alıcı üçüncü kişiye ve satıcıya farklı dayanakla talep yöneltiyorsa her bir kalemin hangi sorumluluğa bağlandığı açıkça gösterilmelidir.

Gizlenen kullanım anlaşması sonradan ortaya çıkarsa

Satıştan önce mevcut olan kira veya kullanım anlaşması alıcıya bildirilmemiş olabilir. Bunun etkisi, anlaşmanın geçerliliği, yeni malike karşı ileri sürülebilirliği ve satıcının verdiği bilgi üzerinden değerlendirilir. Kullanıcının gösterdiği belgenin tarihi, alan tanımı, imzaları ve tarafları kontrol edilir. Belge sonradan düzenlenmiş olduğu iddia ediliyorsa bu iddia somut delillerle desteklenmelidir. Sırf alıcı belgeyi geç öğrendi diye anlaşmanın kesin sahte olduğu veya tamamen etkisiz olduğu söylenemez.

Satıcının boş depo vaadiyle mevcut kullanım ilişkisi çelişiyorsa talep öncesi bu çelişki açıklanmalıdır. Alıcının satış sırasında ne bildiği, hangi belgeleri gördüğü ve hangi kayıtla satın aldığı önemlidir. Kullanıcı kirayı eski malike ödemeye devam etmişse kira ödeme ve taraf değişikliği ayrı değerlendirilir. Daire satışıyla depo eklentisine ilişkin bütün geçmiş alacakların hangi kişiye geçtiği de tek cümleyle çözülemez. Teslim, kullanım hakkı ve geçmiş hesaplar ayrı başlıklar hâlinde incelenmelidir.

Proje ve zeminde numara karışıklığı varsa

Depo kapılarının yanlış numaralandırılması bazen hak uyuşmazlığından önce teknik düzeltme ihtiyacı yaratır. Malik kendi eklentisinin hangi kapı olduğunu belirlemeden boşaltma talebinde bulunmamalıdır. Onaylı projedeki ölçü, kolon, merdiven ve ortak koridor konumu zemindeki alanla karşılaştırılır. Tapu veya proje kaydında hata bulunduğu iddia ediliyorsa ilgili resmî düzeltme yöntemi ayrıca araştırılır. Yönetimin kapıya yeni numara yapıştırması, tapu hakkını kendiliğinden değiştiren işlem değildir.

Fiilî kullanımın bütün maliklere dağıtıldığı eski bir liste bulunabilir. Listenin hukuki dayanağı ve sicille ilişkisi görülmelidir. Bazı maliklerin alanları karşılıklı kullandığı anlaşma varsa bunun bağlayıcılığı ve yeni malike etkisi değerlendirilir. Bu durumda uyuşmazlığı sırf kapı numarası üzerinden açıklamak yetersizdir. Bir keşif ve resmî belge karşılaştırması, kimin hangi alan üzerinde hangi hak iddiasında bulunduğunu gösterir. Teknik yer belirleme ile mülkiyet hakkına ilişkin hukuki yorum ayrı görevler taşır.

Başvuru hazırlığında süre ve taraf kontrolü

Mülkiyetin korunması, kira ilişkisinden doğan teslim ve satıcıya karşı ayıp veya zarar talepleri farklı süre ve usul koşulları içerebilir. Bu nedenle “tapum var, bütün talepler süresizdir” şeklindeki genel bir kabul yapılmamalıdır. Satıcıya yapılacak ayıp bildirimi ve ilgili zamanaşımı, satış türü ve olay tarihine göre kontrol edilir. Üçüncü kişiyle kullanım ilişkisi kira ise kira hukukunun fesih ve tahliye koşulları da gündeme gelebilir. Her talep kendi dayanağı üzerinden hazırlanmalıdır.

Dava şartı arabuluculuk bakımından uyuşmazlığın kira, Kat Mülkiyeti Kanunu veya başka kapsama girip girmediği değerlendirilir. Mersin merkezli büromuz, farklı şehirlerde satın alınmış daire ve depo eklentilerine ilişkin kayıt inceleme taleplerini değerlendirebilir. Yerinde keşif ve resmî kayıtların alınması taşınmazın bulunduğu yere göre yürütülür. Dosyaya güncel tapu, satış anlaşması, onaylı proje ve kullanıcının dayanak belgesi getirildiğinde talebin kapsamı daha güvenilir biçimde belirlenebilir; sonuç görülmemiş belgeler üzerinden garanti edilmez.

Satıştan önce gösterilen yerin kaydını saklamak

Satış öncesi yer gösteriminde hangi deponun alıcıya tanıtıldığı, daha sonra vaat tartışmasında önem kazanabilir. İlan fotoğrafı, emlakçı yazışması ve varsa gösterim planı birlikte saklanmalıdır. Emlakçının anlatımı satıcının yazılı beyanıyla çelişiyorsa kimin hangi yetki ve bilgiyle hareket ettiği ayrıca değerlendirilir. Alıcı kapı fotoğrafının yanında alanın bina içindeki yerini de kaydetmişse numara karışıklığını açıklamak kolaylaşır. Resmî kayıtla uyuşmayan bir sözlü vaat bulunduğunda bunu yalnız komşular arasında alan değiştirme yöntemiyle çözmek yeni hak sorunları yaratabilir. Vaat edilen kullanımın hukuki karşılığı ve satıcının sorumluluğu belirlenerek başvuru hazırlanmalıdır.

Depo tesliminde ortak tesisatı korumak

Eklenti içinde bina tesisatına ait sayaç, vana veya ortak hat geçebilir. Malikin depoyu kendi alanı olarak kullanması, bu tesisata zarar vermesine veya gerekli bakım erişimini tamamen engellemesine izin vermez. Teslim tutanağında bu unsurlar ve gerektiğinde yönetimin erişim düzeni gösterilebilir. Depoyu kullanan kişi çıkarılırken kişisel eşyalarla binaya ait tesisat birbirinden ayrılmalıdır. Bir duvarın veya rafın sökülmesi ortak hattı etkileyebiliyorsa teknik inceleme gerekir. Böylece eklenti hakkı korunurken diğer maliklerin ortak kullanım ve güvenlik hakları da gözetilmiş olur. Teslimin tamamlanması, alanın hukuka uygun ve güvenli kullanılması koşuluyla birlikte ele alınmalıdır.

Sık sorulan sorular

Kapıdaki depo numarası bana ait olduğunu kanıtlar mı?

Kapı numarası destekleyici olabilir ancak tapu ve onaylı projenin yerine geçmez. Bağımsız bölüm, eklenti ve kapı numaraları farklı olabilir. Resmî kayıtla zemindeki alan karşılaştırılarak hangi deponun dairenize bağlı olduğu belirlenmelidir.

Satıcı depoyu boş teslim edecekti, kime başvurmalıyım?

Satıcının teslim ve vaat sorumluluğu ile mevcut kullanıcının hak iddiası ayrı değerlendirilir. Sözleşme, boş teslim taahhüdü ve kullanıcının dayanağı görülür. Gerektiğinde farklı kişilere farklı hukuki sebeplerle talep yöneltilebilir.

Depoyu kullanan kişinin kira sözleşmesi varsa hemen çıkarabilir miyim?

Geçerli kira ve taşınmazın el değiştirmesinin etkisi incelenmelidir. Mülkiyetin değişmesi mevcut kullanım hakkını her durumda aynı gün yok etmez. Kira tarafı, süre, alan ve sona erdirme koşulları belirlendikten sonra uygun yol hazırlanır.

Depo ortak alan çıkarsa satıcıdan ne isteyebilirim?

Vaat edilen eklenti hakkının gerçekte bulunmaması, satıştaki bilgi ve sözleşmeye göre ayıp veya başka sorumluluk tartışması doğurabilir. Diğer maliklerin ortak alanını zorla almak yerine vaat ve gerçek kayıt karşılaştırılmalıdır. Talebin usulü satış niteliğine bağlıdır.

İçerideki eşyaları dışarı atabilir miyim?

Başkasının eşyasına izinsiz zarar vermek veya tasarruf etmek yeni sorumluluk yaratabilir. Kullanım dayanağını belirleyip teslim talebi ve hukuki korunma yolu değerlendirilmelidir. Anlaşmalı teslimde eşya listesi ve anahtar kaydı tutulması yararlı olur.

Yıllardır kullanılması mülkiyet kazandırır mı?

Uzun süre fiilî kullanım tek başına bütün mülkiyet ve ayni hak sorularını çözmez. Tapu, rıza ve kullanım dayanağı incelenir. Her olayın zamanaşımıyla hak kazanımı koşullarına uyduğu otomatik kabul edilmemelidir.

Kullanım bedeli isteyebilir miyim?

Haksız kullanım ve ilgili koşullar belirlenirse kullanım bedeli talebi değerlendirilebilir. Hak sahipliği, dönem, rıza ve kullanım biçimi somutlaştırılmalıdır. Her depo anlaşmazlığında sabit piyasa bedelinin ilk günden otomatik doğduğu söylenemez.

Yönetimin dağıtım listesi tapudan üstün mü?

Listenin dayanağı ve hukuki niteliği görülmelidir. Yönetimin fiilî kullanım kaydı tapu ve projeyi kendiliğinden değiştirmez. Eski karşılıklı kullanım anlaşmasının yeni malike etkisi de ayrıca değerlendirilir.

Başka depo kiralama masrafını isteyebilir miyim?

Gerekli ve makul giderin ihlalle bağlantısı ve sorumluluk koşulları gösterilmelidir. Fatura ve alternatif kullanım belgeleri saklanır. Kullanım bedeliyle aynı kaybın iki kere karşılanmaması gözetilmelidir; her masraf otomatik tahsil edilemez.

Depoda ortak vana bulunması eklenti hakkımı kaldırır mı?

Ortak tesisatın bulunması alanın hukuki niteliğini tek başına açıklamaz. Tapu ve proje incelenir; tesisatın korunması ve gerekli bakım erişimi ayrıca sağlanır. Eklenti hakkı, ortak hatlara zarar verme veya bütün erişimi engelleme yetkisi değildir.

İlgili hukuki yayınlar ve resmî kaynaklar

Konuya yakın sorunlar için bağımsız bölüm numarası yanlışlığı, satıcının boşaltmadığı konut, metrekare kaydı farkı yazılarını inceleyebilirsiniz.

Dayanak metinler: Kat Mülkiyeti Kanunu madde4,6,19, Türk Medeni Kanunu madde683, Türk Borçlar Kanunu satış ve kiralananın el değiştirmesi hükümleri. Somut işlem tarihinde yürürlükte bulunan düzenleme, sözleşme ve resmî kayıtlar birlikte değerlendirilir.

Uyuşmazlığınıza ilişkin belgelerle hukuki değerlendirme talep etmek için iletişim sayfasından büromuza ulaşabilirsiniz. Mersin merkezli büromuz, farklı şehirlerdeki dosyaların takibini yetkili mahkeme ve başvuru usullerine göre planlar.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)