Kiralık Evde Küf ve Rutubet Varsa Kira İndirimi İstenebilir mi?

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Kısa cevap: Küf tek başına sabit bir indirim oranı doğurmaz: Kiralık konutta yaygın küf, su sızıntısı veya sürekli rutubet, kiralananın kullanımını etkiliyorsa ayıp hükümleri uygulanabilir.
• İlgili kanun hükümleri: TBK m. 301'e göre kiraya veren evi sözleşmedeki amaca elverişli bulundurur.
• Nedenin tespiti talebin merkezindedir: Pencere çevresindeki yoğuşma ile üst kattaki tesisattan sızan su aynı teknik nedene dayanmaz.
• Bildirim ve giderim sırası: Kiracı ayıbı fark ettiğinde kiraya verene yerini, başlangıç tarihini, yayılma durumunu ve talep ettiği onarımı yazılı bildirmelidir.
• Somut örnek: Mehmet'in yatak odası duvarında ilk kış ciddi küf oluşur.
• Sağlık kaygısı ile hukuki ispatın ayrılması: Küf görüntüsü ciddi bir kaygı yaratabilir; fakat tazminat için sağlık yakınmasının varlığı, maruziyet süresi ve tıbben kurulan nedensellik bağı ayrı incelenir.

Kısa cevap: Küf tek başına sabit bir indirim oranı doğurmaz

Kiralık konutta yaygın küf, su sızıntısı veya sürekli rutubet, kiralananın kullanımını etkiliyorsa ayıp hükümleri uygulanabilir. Ancak duvarda görülen her leke otomatik olarak aynı hukuki sonuca götürmez. Binanın yalıtımı, gizli tesisat kaçağı, kiracının havalandırma ve kullanım biçimi, odanın ne kadar süre kullanılamadığı ve sağlıkla ilgili iddiaların dayanakları incelenir. Kiracının hiçbir ödeme yapmadan çıkması veya kira bedelini kendiliğinden yarıya indirmesi, sonradan temerrüt tartışmasına yol açabilir.

İlgili kanun hükümleri

TBK m. 301'e göre kiraya veren evi sözleşmedeki amaca elverişli bulundurur. Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelmişse TBK m. 305 giderim, ayıpla orantılı indirim veya zarar istemini düzenler; önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır. TBK m. 306, ayıbın uygun sürede giderilmesini isteme ve koşulları gerçekleşirse diğer hakları; m. 307 ise kiraya verenin ayıbı öğrendiği andan giderim tarihine kadar kullanım etkisine oranlı indirim istemini ele alır. Zarar tazminatı için ayıp ile zarar arasındaki bağın gösterilmesi gerekir; m. 308 çerçevesinde kusur meselesi de değerlendirilir.

Nedenin tespiti talebin merkezindedir

Pencere çevresindeki yoğuşma ile üst kattaki tesisattan sızan su aynı teknik nedene dayanmaz. Kiraya veren, küfün kiracının kullanımından çıktığını ileri sürebilir; kiracı ise tesisat ve yalıtım kusurunu gösterebilir. Duvarı boyayıp mevcut durumu yok etmek yerine tarihli fotoğraf, video, önceki tamir yazışması, apartman yönetimi kaydı ve mümkünse teknik inceleme hazırlanmalıdır. Sağlık etkisi iddia ediliyorsa tıbbi kayıtlar da saklanır, fakat hastalığın doğrudan bu eve bağlanması ayrıca ispat gerektirir. Uzaktan bir fotoğrafla kaynak hakkında kesin hüküm vermek sağlıklı değildir.

Bildirim ve giderim sırası

Kiracı ayıbı fark ettiğinde kiraya verene yerini, başlangıç tarihini, yayılma durumunu ve talep ettiği onarımı yazılı bildirmelidir. TBK m. 318 kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin bildirmesini öngörür; gecikmeden doğan ek zarar tartışılabilir. Nem ölçümü veya tesisat tespiti istenecekse incelemeye makul erişim sağlanmalıdır. Karşı tarafın sadece bir kat boya yaptırması, alttaki sebep sürüyorsa ayıbı gerçekten giderdiği anlamına gelmeyebilir. Tutar ve dönem konusunda anlaşma olmazsa süreç belgeler üzerinden yürütülür.

Somut örnek

Mehmet'in yatak odası duvarında ilk kış ciddi küf oluşur. Ev sahibi ilk bildirim üzerine boya yaptırır; bir ay sonra leke ve nem geri gelir. Yönetimin çatı suyu kaçağına ilişkin tutanağı ve iki ayrı tarihli fotoğraf dizisi, sorunla kullanım dönemi arasındaki bağı gösterebilir. Bununla birlikte dairenin tümden oturulamaz olduğu sonucu otomatik çıkmaz: yatak odasının kullanım kaybı, onarım süresi ve diğer odaların durumu değerlendirilir. Kira, yan gider ve varsa taşınma masrafı birbirinden ayrı taleplerdir. Uyuşmazlığın çözümünde önce teknik sebebin saptanması, ardından hak ve tutarın belirlenmesi gerekir.

Sağlık kaygısı ile hukuki ispatın ayrılması

Küf görüntüsü ciddi bir kaygı yaratabilir; fakat tazminat için sağlık yakınmasının varlığı, maruziyet süresi ve tıbben kurulan nedensellik bağı ayrı incelenir. Çocuk veya kronik hastalığı olan kiracı bakımından acil önlem ihtiyacı daha yüksek olabilir; bu olgu otomatik bir tazminat miktarı üretmez. Kiracı tarafından yaptırılan basit nem ölçümü faydalı başlangıç verisidir, fakat tesisat sızıntısı ya da ısı köprüsünün kaynağını belirleyen uzman incelemesinin yerini her zaman tutmaz. Dairenin geçmiş onarım faturaları, üst katın su baskını tutanağı, aynı binadaki benzer sorunlar ve ev sahibinin önceki şikâyetten haberi olup olmadığı karşılaştırılmalıdır. Geçici başka konuta çıkma masrafı ileri sürülecekse bu tercihin neden gerekli olduğu ve kira bedelinin aynı dönemde nasıl ödendiği açıkça belgelenmelidir. Tarafların sorunu kurutmadan üzerine boya yapılması, delilin kaybına yol açabilir.

Sık sorulan sorular

Küf yeni ortaya çıktıysa ev sahibinin sorumluluğu biter mi?

Hayır. Sonradan oluşan ayıplar da TBK m. 305 kapsamında olabilir; oluşum nedeni ve tarafların yükümlülükleri belirlenir.

Ev sahibi yalnız boya yaptırırsa sorun giderilmiş sayılır mı?

Küfün kaynağı sürüyorsa tek başına boya yeterli olmayabilir. Onarımın etkisi teknik bulgularla incelenir.

Hukuki dayanak: resmî kanun metni. Somut olayın belgeleri ve güncel mevzuat ayrıca incelenmelidir.

İlgili okumalar: Kiralananın Ayıplı Olması: Kira İndirimi ve Fesih Hakları; Depremde Hasarlanan Kiralık Ev İçin Kira Ödenir mi?; İlgili kategori.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)