Geçit İhtiyacı Ortadan Kalktı: Tapudaki Geçit Hakkı Kaldırılabilir mi?

Bir taşınmazın başka bir yola kavuşması, tapuda kayıtlı geçit hakkını kendiliğinden silmez. Buna karşılık hakkın yararlanan taşınmaz için sağladığı yarar tamamen ortadan kalkmışsa terkin talebi gündeme gelebilir. Yeni yolun yalnız haritada görünmesi ile hukuken ve fiilen kullanılabilir olması aynı şey değildir.

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Önce hakkın kuruluş belgesi incelenir: Geçit hakkının mahkeme kararıyla mı, resmî sözleşmeyle mi kurulduğu belirlenmelidir.
• Hiç yarar kalmaması ne anlama gelir: TMK 785, lehine irtifak kurulan taşınmaz için hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmaz malikine terkin isteme imkânı tanır.
• Yarar çok azaldıysa farklı bir imkân vardır: Kanun, yüküne oranla çok az yarar sağlayan irtifakın bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkinini de düzenler.
• Anlaşma ve tapuda terkin: Hak sahibi ile yüklü taşınmaz maliki anlaşabiliyorsa tapudaki işlemin gerekli şekil ve belgelerle yapılması değerlendirilir.
• Dava öncesi hazırlanacak belgeler: Güncel tapu kayıtları, irtifakın kuruluş belgeleri, kadastro paftası ve yeni yolun resmî durumunu gösteren kayıtlar toplanır.

Önce hakkın kuruluş belgesi incelenir

Geçit hakkının mahkeme kararıyla mı, resmî sözleşmeyle mi kurulduğu belirlenmelidir. Tapu kaydı, karar, resmî senet ve geçit krokisi birlikte okunur. Hangi parselin yararlandığı, hangi parselin yük taşıdığı, genişlik ve kullanım biçimi bu belgelerde gösterilebilir. Tapuda yalnız kısa bir açıklama görmek hakkın bütün kapsamını açıklamayabilir.

Zorunlu geçit ihtiyacını karşılamak için kurulan hakla tarafların daha geniş yararlanma amacıyla anlaşarak kurduğu irtifak aynı bağlamda değerlendirilmez. Kuruluş amacı, hakkın bugün hangi yararı sağlamaya devam ettiğinin anlaşılmasına yardım eder. Talep, önceki kararın yalnız sonucuna değil gerekçesi ve krokisine de dayanmalıdır.

Hiç yarar kalmaması ne anlama gelir?

TMK 785, lehine irtifak kurulan taşınmaz için hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmaz malikine terkin isteme imkânı tanır. Sadece diğer malik artık daha seyrek geçiyor diye yararın kesin olarak ortadan kalktığı söylenemez. Taşınmazın kullanım biçimi ve objektif ulaşım imkânı incelenir.

Yeni bağlantının kamu yoluna çıkıp çıkmadığı, yıl boyunca kullanılabilirliği, eğim, genişlik ve taşınmazın niteliğine uygunluğu araştırılabilir. Tarım arazisinin yaya geçebildiği patikaya kavuşmasıyla araç ve tarım makinesi erişimi aynı değildir. Teknik inceleme bu ayrımı ortaya koymalıdır; komşuların kişisel değerlendirmesi tek başına yeterli olmayabilir.

Yarar çok azaldıysa farklı bir imkân vardır

Kanun, yüküne oranla çok az yarar sağlayan irtifakın bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkinini de düzenler. Bu, hiçbir yarar kalmaması hâlinden farklı bir ölçüttür. Bir taraftaki yük ile diğer taşınmazın devam eden yararı karşılaştırılır. Bedelsiz terkin ile bedelli terkin taleplerinin koşulları aynı değildir.

Bazı olaylarda hakkın tamamen kaldırılması yerine yerinin değiştirilmesi gündeme gelebilir. TMK 791, malikin menfaatini ispatlaması ve giderleri üstlenmesi gibi koşullarla hakkın kullanımını güçleştirmeyen nakle ilişkin düzenleme getirir. Daha elverişli alternatif bulunması, hangi talebin uygun olduğunun ayrıca değerlendirilmesini gerektirir.

Anlaşma ve tapuda terkin

Hak sahibi ile yüklü taşınmaz maliki anlaşabiliyorsa tapudaki işlemin gerekli şekil ve belgelerle yapılması değerlendirilir. Tarafların sıradan bir kâğıda “geçmeyeceğim” yazması tapu kaydını otomatik silmez. İşlem tamamlanmadan taşınmazın kayıtsız hâle geldiği varsayılmamalıdır.

Birden fazla yararlanan parsel veya hak sahibi varsa bunların tümü belirlenir. Parseller bölünmüş ya da el değiştirmişse eski maliklerle yapılan konuşmalar güncel hak sahiplerini bağlama yönünden ayrıca incelenir. Tapu kaydının güncelliği, doğru taraflarla işlem ve dava yapılması için önemlidir.

Dava öncesi hazırlanacak belgeler

Güncel tapu kayıtları, irtifakın kuruluş belgeleri, kadastro paftası ve yeni yolun resmî durumunu gösteren kayıtlar toplanır. Eski ve yeni erişim güzergâhlarını gösteren fotoğraflar tarihleriyle düzenlenir. İmar planındaki yolun fiilen açılmadığı veya özel mülkiyetten geçtiği iddiaları somutlaştırılmalıdır.

Hakkın kaldırılması tartışılırken mevcut geçidi tek taraflı kapatmak yeni dava ve zarar taleplerine yol açabilir. TMK 786, hakkın kullanılmasını engelleyen davranışları ayrıca sınırlar. Geçici koruma ihtiyacı ve ilgili dava şartları başvurunun niteliğine göre değerlendirilmelidir. Sonuç, yalnız yeni yol iddiasına değil hakkın artık sağladığı yararın ispatına dayanır.

Yeni yolun geçici izinle kullanılması da kalıcı erişimden farklı olabilir. İznin geri alınabilirliği veya güzergâhın başka özel parsele dayanması, mevcut geçidin sağladığı yararın gerçekten sona erip ermediğini etkiler.

Sık sorulan sorular

Yeni imar yolu çizildiyse geçidi kapatabilir miyim?

Çizim tek başına fiilen ve hukuken kullanılabilir erişimi göstermez. Kayıt terkin edilmeden mevcut hakkı engellemek ayrıca uyuşmazlık yaratabilir.

Geçit tamamen kalkmazsa yeri değişebilir mi?

TMK 791’deki menfaat, gider ve kullanımı güçleştirmeme koşullarıyla nakil değerlendirilir. Terkin ve nakil farklı taleplerdir.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)

İlgili hukuk rehberleri

• Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?
• Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davası

Hukuki dayanaklar

• Türk Medeni Kanunu: m.783–791