Prix payé mais vendeur refusant le transfert du titre en Turquie : promesse valable, mesure provisoire et recours

Réponse directe

vendeur refuse transfert titre Turquie — Lorsque le vendeur encaisse le prix mais refuse le transfert d’un immeuble turc, le recours dépend d’abord de la forme. Les articles 706 et 716 du Code civil no 4721, l’article 237 du Code des obligations no 6098 et l’article 26 de la loi foncière no 2644 exigent l’acte officiel pour la vente ; une promesse de vente immobilière doit également respecter la forme prévue, notamment notariale. Un reçu ou un écrit privé prouve le paiement, mais ne crée pas automatiquement un droit à l’inscription. Si un fondement valable existe, une action en exécution et inscription peut être envisagée sous l’article 716. Sinon, restitution des articles 77 à 82, inexécution des articles 112 et 125 ou dommages deviennent centraux. Avant une revente, les articles 389 à 399 permettent une mesure ciblée ; après une mesure précontentieuse, l’article 397/1 exige l’action principale dans les deux semaines suivant la demande d’exécution de la mesure.

Vérification juridique au 22 septembre 2026

Au 22 septembre 2026, la forme officielle demeure déterminante. L’article 706 du Code civil, l’article 237 du Code no 6098 et l’article 26 de la loi no 2644 gouvernent l’aliénation. Les articles 60 et 61/A de la loi notariale encadrent les actes notariés pertinents. Il faut distinguer réservation, contrat privé, promesse notariée et transfert officiel : leurs effets ne sont pas interchangeables.

Les articles 716 du Code civil et 112, 125, 77 à 82 du Code no 6098 ouvrent des voies différentes selon validité, inexécution et enrichissement. Les articles 389 à 399 du Code de procédure civile no 6100 régissent la protection provisoire. Lorsque la mesure est obtenue avant l’action, l’article 397/1 impose de saisir le fond dans les deux semaines à compter de la demande d’exécution, faute de quoi la mesure peut tomber. La médiation préalable doit être contrôlée selon la nature du litige.

Geler le titre et qualifier l’écrit avant une nouvelle avance

Obtenez l’extrait foncier actuel, l’identité du propriétaire, les charges et l’historique utile. Comparez parcelle, unité, quote-part et caractéristiques avec l’écrit signé. Une promesse portant sur un bien mal identifié ne se corrige pas par le seul montant du virement.

Rassemblez contrat, annexes, messages, procuration, facture, IBAN, reçus, origine des fonds et objet indiqué par la banque. Vérifiez qui a encaissé : propriétaire, promoteur, agence, mandataire ou tiers. Un agent qui reçoit une somme n’est pas nécessairement capable de transférer le titre.

Si une revente menace, préparez une mesure proportionnée et l’action principale sans attendre. Définissez le but avant de plaider : inscription forcée si la forme et les conditions le permettent, restitution si le titre ne peut être obtenu, ou dommages liés à l’inexécution. N’envoyez pas un solde supplémentaire pour acheter une promesse de régularisation non documentée.

Propriétaire, immeuble et charges au jour de la demande

Préalable foncier : si le signataire est le titulaire et si le lot promis correspond exactement au registre. La qualification de l’accord s’apprécie au regard de l’article 26 de la loi foncière et de l’article 706 du Code civil. Le but est de déterminer si l’acquéreur peut obtenir le titre ou seulement restitution et dommages ; un virement et un contrat privé ne remplacent pas toujours la forme officielle.

Pour ce bien, la preuve combine extrait actuel, plan, unité indépendante, identité, procuration et charges. La décision opérationnelle est de comparer chaque référence avant d’évaluer une action en inscription. Le tableau des versements indique somme, devise, motif et bénéficiaire. Les demandes principale et subsidiaire restent cohérentes avec la forme constatée et l’état actuel du registre.

Nature et forme du document signé

Forme de l’accord : s’il s’agit d’une réservation, d’un écrit privé, d’une promesse notariée ou d’un acte officiel. La qualification de l’accord dépend de l’article 237 du Code no 6098 et les articles 60 et 61/A de la loi notariale. Une promesse revêtue de la forme légalement requise peut soutenir une demande de transfert, alors qu’un écrit privé irrégulier conduit en principe à examiner restitution, enrichissement et dommages plutôt qu’à lui prêter l’effet d’un acte foncier.

Pour ce bien, la preuve combine original, certification, date, signatures, annexes, registre notarial et traduction. La décision opérationnelle est de qualifier l’acte sans lui attribuer les effets d’une forme qu’il ne respecte pas. Le contrôle relève l’autorité qui a reçu l’acte, le mode de certification, l’identification cadastrale et l’existence d’une annotation, au lieu de se fier au titre commercial du document. Chaque paiement est ensuite rapproché de la clause qui le rendait exigible et de la personne autorisée à le recevoir. La demande principale n’est formulée en inscription que si la forme et la disponibilité du titre la permettent ; la restitution chiffrée demeure subsidiaire sans contredire les mêmes faits.

Traçabilité du prix et destinataire

Traçabilité du prix : quelle somme a été payée, pour quel bien, à qui et sous quelle condition. La qualification de l’accord s’apprécie au regard des articles 77 à 82, 112 et 125 du Code no 6098. Le flux bancaire doit démontrer son lien avec la parcelle et le vendeur : le paiement à un agent ou à une société liée n’est imputable au prix que si un mandat, une instruction ou une ratification l’établit.

Pour ce bien, la preuve combine virements, libellés, reçus, devise, change, messages et comptabilité du bénéficiaire. La décision opérationnelle est de séparer acompte, arrhes, commission, prêt et prix afin de chiffrer chaque demande. Un décompte chronologique reprend la somme d’origine, sa devise, la date de valeur, le bénéficiaire réel et la clause invoquée, puis soustrait toute restitution déjà reçue. Les messages contemporains servent à expliquer un libellé bancaire incomplet, mais ne doivent pas transformer après coup une commission ou un prêt en prix immobilier. Le montant réclamé en remboursement et les dommages complémentaires sont présentés sous des postes distincts avec leur fondement et leur preuve.

Inscription forcée ou restitution

Protection provisoire : si un fondement valable permet de demander le jugement tenant lieu de transfert. La qualification de l’accord dépend de l’article 716 du Code civil et les conséquences de la nullité de forme. L’action en inscription suppose un engagement transférable, l’exécution exigible de l’acquéreur et un titre encore au nom d’une personne tenue ; si ces conditions échouent, le tribunal ne peut créer par équité la forme officielle manquante.

Pour ce bien, la preuve combine acte valable, exécution de l’acquéreur, mise en demeure, capacité du vendeur et état du titre. La décision opérationnelle est de formuler à titre principal et subsidiaire des remèdes juridiquement compatibles. Le dispositif décrit exactement la parcelle et l’unité pour lesquelles le jugement est demandé, et explique le solde que l’acquéreur est prêt à payer lors du transfert. À titre subsidiaire, le décompte de restitution identifie chaque versement reçu par le vendeur ou son mandataire et le dommage contractuel distinct. Cette architecture permet au juge de rejeter le transfert sans laisser la somme versée sans demande de restitution juridiquement motivée.

Protection contre une revente

Choix du recours : le risque concret de transfert, d’hypothèque ou de saisie avant le jugement. La protection s’apprécie au regard des articles 389 à 399, surtout 397/1, du Code de procédure civile. Une mesure peut interdire temporairement une disposition déterminée lorsque droit vraisemblable et péril sont démontrés ; elle ne vaut ni transfert définitif ni reconnaissance anticipée d’un contrat irrégulier.

Pour ce bien, la preuve combine annonce, rendez-vous, nouvel acquéreur, changement au registre et preuve de paiement. La décision opérationnelle est de demander une mesure ciblée puis introduire l’action principale dans le délai exact. La requête relie l’annonce de revente, le rendez-vous foncier ou la nouvelle charge à la parcelle précise et propose une protection proportionnée au risque établi. Lorsque la mesure est obtenue avant le procès, l’action au fond doit être engagée dans le délai légal de deux semaines prévu par l’article 397/1, avec preuve de saisine versée au dossier de la mesure. Les conclusions au fond maintiennent clairement la hiérarchie entre transfert demandé, restitution subsidiaire et dommages, même si l’état du registre évolue.

Dates du paiement, de la protection et de l’action

Le refus du vendeur n’ouvre pas un calendrier unique. La prescription dépend du recours et la mesure provisoire possède son propre délai strict.

Événement	Point de départ	Action	Vigilance
Mesure avant procès	Demande d’exécution de la mesure	Introduire l’action principale sous deux semaines, article 397/1	Ne calculez pas depuis la seule date de l’ordonnance.
Date de transfert promise	Terme contractuel ou mise en demeure	Constater le refus et arrêter les nouveaux paiements	La mise en demeure ne valide pas un acte nul en la forme.
Risque de revente	Annonce ou démarche foncière objective	Demander rapidement une protection proportionnée	Une crainte abstraite ne suffit pas.
Restitution ou dommages	Paiement, invalidité ou inexécution connue	Calculer prescription et intérêt selon le fondement	Ne mélangez pas les points de départ des différentes demandes.

Preuve du titre promis, du prix et du refus

Le dossier doit établir simultanément le bien, l’écrit, le paiement et le comportement du propriétaire.

• extrait foncier et pièces cadastrales à jour ;
• contrat, promesse, réservation, annexes et traduction ;
• virements, reçus, change et bénéficiaire économique ;
• procuration et pouvoirs du signataire ou de l’agence ;
• messages fixant prix, bien, transfert et conditions ;
• mise en demeure, refus et projet de revente ;
• origine des fonds et frais directement liés à l’opération.

Conservez les documents bancaires natifs et la chaîne complète des messages. Une mention vague comme « investissement » peut compliquer la preuve de l’objet ; elle ne doit pas être réécrite. L’expert ou le juge doit pouvoir rapprocher chaque paiement d’une clause et d’un bénéficiaire.

Trois écrits, trois issues possibles

Une promesse notariée identifie précisément l’immeuble, le prix est payé et le propriétaire refuse. Si les autres conditions existent, l’article 716 peut soutenir une demande d’inscription. Une mesure empêche une revente pendant l’examen, sans préjuger le jugement.

L’acquéreur possède seulement un contrat privé et des virements. L’article 237 fait obstacle à l’assimilation automatique à une vente valable. Les preuves restent essentielles pour demander restitution ou dommages contre le bénéficiaire et pour répondre à une allégation de prêt ou de commission.

Le paiement est versé à une agence dont la procuration ne permet pas de vendre. L’action contre le propriétaire et celle contre le bénéficiaire ne se confondent pas. Le mandat, l’enrichissement et les engagements propres sont analysés avant de nommer les défendeurs.

Ce qui transforme un achat mal sécurisé en perte définitive

Ne présumez pas qu’un cachet notarial sur une signature équivaut à une promesse conforme, ni qu’un virement remplace le registre. Évitez aussi de payer taxes ou commissions supplémentaires à un tiers sans pouvoir et sans instruction de clôture.

Une mesure provisoire abandonnée sans action principale peut tomber sous l’article 397/1. À l’inverse, demander l’inscription lorsque la forme est irrémédiablement invalide peut retarder la restitution. Il faut articuler demandes principales et subsidiaires avec le même récit factuel.

Actes étrangers, apostille, traduction et procuration

La procuration étrangère destinée à l’achat, au procès ou à la mainlevée requiert souvent apostille ou légalisation, traduction et pouvoirs spéciaux. Les relevés et déclarations étrangères sont traduits sans modifier le motif du paiement. L’identité doit correspondre au passeport et aux données du registre.

Un jugement étranger ordonnant un transfert turc ne produit pas mécaniquement l’inscription ; la compétence foncière et la procédure turque doivent être analysées. Le mandataire conserve les originaux et utilise des copies certifiées selon la démarche, sans envoyer un titre unique à un intermédiaire non vérifié.

Protéger un achat depuis l’étranger partout en Turquie

L’audit du registre, la mise en demeure, la médiation, la mesure et l’action peuvent être coordonnés à distance. Le lieu du bien et les règles de compétence restent décisifs. Une audience ou une formalité personnelle peut toutefois être requise selon l’acte.

Pour une première analyse, transmettez écrit, titre, paiements, procuration, messages et risque de revente. Le conseil peut proposer inscription, restitution ou dommage selon la forme ; il ne peut garantir ni la conservation du bien ni la récupération du prix.

Lectures connexes en français

Ces lectures abordent des risques voisins sans reproduire le refus après paiement :

• Acompte de réservation immobilière en Turquie : quand doit-il être remboursé ?
• Décès du vendeur avant le transfert du titre en Turquie : droits de l’acheteur
• Transfert frauduleux d’un bien immobilier en Turquie : récupération du titre
• Bien immobilier sur plan non livré en Turquie : remboursement et indemnisation

Sources officielles turques vérifiées

Les textes officiels permettent de vérifier la forme, le jugement tenant lieu de transfert, la mesure provisoire et les recours subsidiaires.

• Code civil turc no 4721 — articles 599, 605 à 610, 640 à 641, 690 à 692, 702, 706, 716, 883, 1014 à 1015 et 1026 selon le sujet
• Code turc des obligations no 6098 — articles 40 à 48, 49, 77 à 82, 112, 116, 125, 131, 138, 237, 299 et suivants, 315, 333, 344 et 356 selon le sujet
• Loi foncière no 2644 — articles 26, 35 et 36 selon le sujet
• Code de procédure civile no 6100 — articles 190, 389 à 399 et 400 à 406 selon le sujet
• Loi notariale no 1512 — articles 60 et 61/A
• Loi no 6502 sur la protection du consommateur — articles 13 à 16, 68 et 73/A
• Loi no 6325 sur la médiation civile — article 18/B

Questions fréquentes

Note d’information juridique

Information vérifiée au 22 septembre 2026 et limitée au prix payé suivi d’un refus de transfert. Elle ne remplace pas l’audit de la forme, du titre, des charges, du bénéficiaire et des délais. L’inscription, la mesure provisoire, la restitution et l’indemnisation dépendent des pièces ; aucun résultat n’est garanti.