Acheter un bien immobilier turc aux enchères électroniques d’exécution : garantie, annulation, délivrance et expulsion

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enchères immobilières électroniques Turquie — Dans une e-enchère d’exécution turque, l’enchérisseur doit lire le dossier UYAP, l’expertise, l’avis, le registre et l’occupation avant de déposer. L’article 114 de la loi no 2004 fixe une garantie de 10 % de la valeur estimée. Après l’annonce du résultat, l’article 130 prévoit le paiement comptant du prix dans les sept jours. L’article 134/2 fixe en principe sept jours à compter de l’adjudication pour demander son annulation, sous réserve des exceptions du texte ; les personnes ayant qualité et les frais doivent être examinés. La délivrance et l’expulsion suivent les articles 135 et les actes de l’office. La loi no 7589 introduit, pour certaines ventes de partage après succession, une première enchère particulière, uniquement si tous les propriétaires ont acquis par succession et qu’aucun tiers n’est propriétaire. Les avis antérieurs au 31 juillet 2026 suivent le régime antérieur.

Vérification juridique au 22 septembre 2026

Au 22 septembre 2026, les articles 111/b et 114 à 135 de la loi no 2004 ainsi que le Règlement sur les ventes électroniques gouvernent le processus. La garantie est de 10 % de la valeur estimée sous l’article 114. Le paiement de l’article 130 intervient dans les sept jours après l’annonce du résultat. L’action en annulation de l’article 134/2 est en principe exercée dans les sept jours de l’adjudication ; ses exceptions ne doivent pas être effacées.

La loi no 7589, article 1 et disposition provisoire 1, vise un cas étroit de dissolution par vente d’une copropriété entièrement issue d’une succession, sans propriétaire tiers, et ne s’applique qu’à la première enchère selon ses conditions. Les ventes annoncées avant le 31 juillet 2026 restent sous l’ancien texte. Cette règle n’est pas un avantage général pour tout héritier enchérisseur. Les articles 35 et 36 de la loi foncière restent applicables aux acquéreurs étrangers.

Audit du dossier avant le dépôt de garantie

Téléchargez l’avis, le rapport d’expertise, les photographies, le procès-verbal, l’extrait foncier et les conditions. Contrôlez parcelle, unité, quote-part, valeur, TVA et droits annoncés, créances prioritaires, servitudes, location, usage réel et accès. Une visite impossible doit être intégrée au prix maximal.

Vérifiez l’éligibilité de l’acquéreur, notamment nationalité, restrictions de zone et acquisition par société. Préparez le compte UYAP, la garantie de 10 % et la totalité du prix avant l’offre. Le délai de sept jours n’est pas un délai de négociation bancaire.

Après adjudication, suivez annonce, paiement, contestation, décision et ordre d’inscription. N’entrez pas de force dans le bien. Les clés et occupants sont traités par les voies de délivrance et d’expulsion de l’article 135, avec vérification de tout bail ou droit opposé.

Vente d’exécution ou autre vente publique

Qualification de la vente : si l’annonce émane d’un office sous la loi no 2004 et non d’un vendeur privé ou du fisc. L’enchère est encadrée par les articles 111/b et 114 à 135 ainsi que le numéro du dossier. L’audit doit aboutir à une décision d’offre fondée sur le dossier, le titre, les occupants et le financement, puisque l’adjudication n’est ni un achat ordinaire ni une remise immédiate de clés.

Le dossier officiel offre portail, office, type de vente, décision, créancier et conditions. Avant toute offre, il faut confirmer le régime avant d’appliquer dépôt, annulation ou délivrance. L’enchérisseur inscrit dans son budget taxes, occupation, travaux et financement disponible. Après le clic, chaque annonce et notification est archivée avec son horodatage UYAP.

Expertise, titre et occupation

Données décisives avant l’offre : les caractéristiques, charges et personnes présentes qui peuvent modifier la valeur réelle. L’enchère est encadrée par l’article 114, l’avis et les pièces foncières officielles. Le rapport d’expertise est confronté à l’extrait foncier, au plan, à l’usage réel et à l’occupation ; la valeur estimée ne garantit ni l’état physique, ni la libération rapide des lieux, ni la disparition de toute charge.

Le dossier officiel offre rapport, extrait, plan, servitudes, photos, bail, factures et visite. Avant toute offre, il faut fixer une limite d’offre incluant le risque d’occupation et les travaux. Le prix plafond intègre les taxes, les réparations constatables, les charges susceptibles de survivre et le coût temporel d’une délivrance contestée, avec une marge distincte pour ce qui ne peut pas être visité. Les références cadastrales du rapport sont comparées à celles de l’annonce et du registre pour éviter d’évaluer une dépendance ou une unité différente. Les versions du rapport, les photographies et les conditions de vente sont téléchargées avec leur date afin de pouvoir identifier une modification déterminante avant la clôture.

Dépôt et offre électronique

Conditions de participation : l’ouverture du compte, la garantie de dix pour cent et la validité des enchères. L’enchère est encadrée par l’article 114 et le Règlement sur les ventes électroniques. La garantie de 10 % doit être disponible et affectée selon le canal officiel avant l’offre ; un reçu bancaire non rattaché au dossier UYAP ne suffit pas à établir une participation régulière.

Le dossier officiel offre confirmation UYAP, banque, horodatage, valeur estimée et journal d’offres. Avant toute offre, il faut effectuer chaque opération par le canal officiel et conserver la preuve. L’enchérisseur vérifie identité du compte, numéro du dossier, montant de garantie et heure limite, puis teste son accès sans transmettre ses identifiants à un intermédiaire. La limite d’offre est arrêtée avant la phase finale et comprend déjà les coûts de titre, d’occupation et de remise en état afin d’éviter une surenchère impulsive. Les confirmations, changements d’annonce et reçus électroniques sont exportés avec leur horodatage natif, ce qui permet de reconstruire une contestation technique sans dépendre de captures recadrées.

Paiement et annulation

Effets de l’adjudication : le prix intégral sous sept jours et le risque d’une action sous l’article 134. L’enchère est encadrée par les articles 130 et 134/2 de la loi no 2004. L’adjudicataire doit donc disposer du financement total pour respecter le délai de sept jours, tout en surveillant la période de contestation qui peut retarder la finalité et les étapes foncières suivantes.

Le dossier officiel offre annonce, adjudication, notification, virement, qualité du demandeur et grief. Avant toute offre, il faut financer avant l’offre puis surveiller toute contestation sans présumer la finalité. Le plan de trésorerie indique prix, garantie déjà versée, solde, taxes et date ultime de paiement sans compter sur un crédit encore conditionnel. Toute requête en annulation est lue avec la qualité du demandeur, le grief concret et la date de notification ; le simple dépôt d’une contestation ne préjuge pas de son admission. Le virement du solde et les décisions notifiées restent associés au dossier électronique afin de prouver paiement régulier, point de départ et éventuelle suspension.

Inscription, délivrance et occupants

Accès à la possession : le moment où le titre peut être transféré et la possession remise légalement. L’enchère est encadrée par l’article 135 et les ordres de l’office compétent. Le paiement et l’adjudication n’autorisent pas à changer les serrures : l’inscription, l’ordre de délivrance et la situation juridique de l’occupant doivent suivre la procédure du dossier d’exécution.

Le dossier officiel offre décision définitive, ordre au registre, état d’occupation, bail et clés. Avant toute offre, il faut obtenir l’inscription puis utiliser la procédure de délivrance au lieu de l’auto-expulsion. L’extrait foncier postérieur au transfert est contrôlé contre l’ordre de l’office, notamment pour les charges radiées ou maintenues et l’identité exacte du nouveau titulaire. Le bail allégué, la date d’occupation et les notifications sont examinés avant de demander la délivrance, car les droits de l’occupant ne se résument pas à sa présence matérielle. Les remises de clés, procès-verbaux et frais de procédure sont archivés séparément du prix d’adjudication pour calculer le coût réel et démontrer une prise de possession licite.

Délais impératifs de l’enchère et de sa contestation

Le portail et le dossier donnent les heures exactes. Un problème de financement ne suspend pas les délais légaux.

Événement	Point de départ	Action	Vigilance
Garantie de participation	Avant l’échéance du portail	Déposer 10 % de la valeur estimée, article 114	Vérifier que le crédit apparaît dans le bon dossier.
Paiement du prix	Annonce du résultat	Payer comptant dans les sept jours, article 130	Préparer fonds et conformité bancaire avant l’offre.
Annulation de l’adjudication	Date de l’adjudication	Agir en principe dans les sept jours, article 134/2	Examiner exceptions, qualité et frais du texte.
Régime loi no 7589	Date de publication de l’avis	Appliquer le nouveau régime aux avis depuis le 31 juillet 2026	Ne pas confondre date d’offre et date d’annonce.

Pièces de l’offre, du titre et de la possession

L’enchérisseur doit pouvoir prouver ce qu’il a vu, payé et accepté sur le portail.

• avis officiel et cahier des conditions ;
• rapport d’expertise et annexes photographiques ;
• extrait foncier, charges, servitudes et restrictions ;
• preuve de garantie et journal d’offre UYAP ;
• annonce du résultat et paiement intégral ;
• contestations, notifications et décisions ;
• occupation, bail, factures et procès-verbal de délivrance.

Archivez les PDF et captures avec date, mais conservez aussi les fichiers officiels téléchargés. Une annonce résumée sur un site tiers n’est pas le dossier. Toute divergence de surface, d’usage ou de quote-part doit être chiffrée avant l’offre, non découverte après paiement.

Offre rentable, contestation et immeuble occupé

Un enchérisseur finance le prix à l’avance, vérifie les charges et gagne. Il paie sous sept jours, puis attend l’issue du délai et des contestations avant l’inscription. Cette discipline évite la défaillance de paiement et les frais associés.

Un cohéritier invoque la loi no 7589, mais une part appartient à un acheteur tiers. La condition selon laquelle tous les propriétaires ont acquis par succession manque. La règle spéciale de première enchère ne doit pas être appliquée par analogie.

Le logement est occupé et un bail est produit. L’adjudicataire n’enlève pas la serrure. L’office et le conseil examinent l’article 135, l’opposabilité alléguée et les notifications avant toute délivrance ou expulsion.

Erreurs irréversibles après une offre élevée

Ne confondez pas la limite monétaire de publication de l’avis avec la garantie de 10 %. Ne misez pas en espérant obtenir un crédit pendant les sept jours. L’enchère électronique engage selon le dossier ; une erreur de prix n’est pas librement rétractable.

Une annulation alléguée ne suspend pas nécessairement toutes les obligations sans acte compétent. La possession ne suit pas toujours le paiement. Enfin, la règle successorale de la loi no 7589 est étroite et dépend de la date de l’avis, de la source de propriété de tous les titulaires et de l’absence d’un tiers.

Actes étrangers, apostille, traduction et procuration

L’enchérisseur étranger prépare passeport, numéro fiscal, documents de société et procuration avec apostille ou légalisation et traduction. La procuration doit autoriser compte, dépôt, offre, paiement, inscription et délivrance. Les restrictions des articles 35 et 36 sont vérifiées avant toute garantie.

La banque peut demander origine des fonds et bénéficiaire effectif. Cette conformité doit être terminée avant l’échéance de paiement. Un document étranger tardivement traduit ne proroge ni les sept jours de l’article 130 ni la période d’offre du portail.

Participer depuis l’étranger sans perdre le contrôle du dossier

Le dossier peut être audité et une procuration utilisée, selon les fonctions du portail et les exigences de l’office. La visite, la vérification des occupants et le titre nécessitent des contrôles locaux. Le bien relève de l’office et du registre indiqués, non du domicile de l’enchérisseur.

Transmettez l’avis, le numéro de dossier, l’expertise, l’extrait, votre nationalité ou structure et la limite financière. Le conseil peut signaler les risques et étapes, mais ne garantit ni adjudication, ni absence d’annulation, ni départ des occupants.

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Sources officielles turques vérifiées

La loi d’exécution, son amendement de 2026, le règlement électronique, le portail et la loi foncière doivent être lus ensemble.

• Loi no 2004 sur l’exécution et la faillite — articles 16, 106, 110, 111/b et 114 à 135 selon le sujet
• Loi no 7589 publiée par la Grande Assemblée nationale — article 1 et article provisoire 1
• Règlement sur les ventes électroniques en exécution — règles relatives à la garantie, aux offres et à l’adjudication
• Portail officiel UYAP e-Satış — avis, cahier des conditions et processus électronique du dossier
• Loi foncière no 2644 — articles 26, 35 et 36 selon le sujet
• Code de procédure civile no 6100 — articles 190, 389 à 399 et 400 à 406 selon le sujet

Questions fréquentes

Note d’information juridique

Information vérifiée au 22 septembre 2026, limitée aux e-enchères immobilières conduites sous la loi no 2004. Elle ne couvre pas vente volontaire ou fiscale. Avis, expertise, titre, restrictions, financement, contestation et occupation exigent un audit individuel ; aucune adjudication, inscription ou expulsion n’est garantie.