Evi Görmeden İnternetten Kira Sözleşmesi Yapan Kiracının 14 Gün Cayma Hakkı Var mı?

Evi görmeden internet üzerinden kira sözleşmesi yapmak, kiracıya sırf bu nedenle otomatik olarak 14 günlük ücretsiz cayma hakkı vermez. Mesafeli Sözleşmeler Yönetmeliği m.2/2-e, konut kiralamayı kapsam dışında bırakır. İnternetten alışverişlerde bilinen genel cayma kuralını olağan konut kira sözleşmesine doğrudan uygulamak bu nedenle doğru değildir. Sözleşmede ayrıca kararlaştırılmış bir vazgeçme hakkı veya başka bir hukuki neden varsa durum değişebilir.

İlandaki fotoğrafların farklı eve ait olması, vaat edilen temel özelliklerin bulunmaması, evin hiç teslim edilmemesi veya tarafların yalnız bir rezervasyon aşamasında kalmış olması ayrı değerlendirilir. Bu olaylarda hak talebinin dayanağı her zaman on dört günlük cayma hakkı değildir. Önce hangi sözleşmenin kurulduğu, kime ödeme yapıldığı ve kiracının neden ayrılmak istediği belirlenmelidir.

İçindekiler

1. İnternet anlaşması neden otomatik cayma hakkı vermez?
2. Kira sözleşmesi kurulmuş mu?
3. Sözleşmeyle kararlaştırılan vazgeçme hakkı
4. Yanıltıcı ilan, yanılma ve aldatma
5. Teslim edilmeyen veya ayıplı konut
6. Kapora, kira ve depozito ayrımı
7. Emlak aracılık hizmeti
8. Örnek değerlendirme
9. Başvuru ve belge hazırlığı
10. Sık sorulan sorular

İnternetten konut kiralayınca 14 gün cayma hakkı var mı?

Tüketici mevzuatındaki mesafeli sözleşme rejimi, yalnız iki kişinin uzaktan haberleşmesine dayanmaz. Tüketici işlemi niteliği ve mal veya hizmetin uzaktan pazarlanmasına yönelik sistem gibi koşullar da aranır. Ticaret Bakanlığının mesafeli sözleşmeler bilgilendirmesi bu koşulları açıklar. Bunun yanında yönetmeliğin kapsam dışında bıraktığı sözleşmeler bulunur; konut kiralama bunlardan biridir.

Mesafeli Sözleşmeler Yönetmeliği m.2/2-e'deki konut kiralama istisnası, internet veya telefon üzerinden anlaşılmış olsa da önemini korur. Bu nedenle kiracı, ev sahibine “internetten yaptım, on dört gün içinde hiçbir neden göstermeden iptal ediyorum” demekle bütün borçlarını kendiliğinden sona erdiremez. Tatil konaklaması, emlak aracılık hizmeti ve sürekli konut kiralama ise aynı sözleşme türü olarak değerlendirilmemelidir.

Önce kira sözleşmesinin gerçekten kurulup kurulmadığı belirlenmelidir

Türk Borçlar Kanunu m.1 ve m.12 uyarınca olağan kira ilişkisi karşılıklı uygun iradelerle, genel olarak özel şekil zorunluluğu olmadan kurulabilir. Bu yüzden ıslak imzanın bulunmaması tek başına sözleşmenin hiç doğmadığını göstermez. Mesajlarda taşınmaz, kira bedeli, başlangıç ve kabulün açık olması; ardından ödeme yapılması veya teslim sürecinin başlatılması değerlendirmeyi etkiler.

Buna karşılık “Evi gördükten sonra karar vereceğim” diyen kişinin yalnız bilgi istemesi, kesin kiralama kabulü değildir. Sözleşmenin yerinde inceleme veya başka koşula bağlandığı açıkça kararlaştırılmış olabilir. İlanı kaydetmek, emlakçıdan randevu almak veya tarafın bir taslak göndermesi tek başına tamamlanmış sözleşme değildir. Mesajların belirli bir kısmı yerine görüşmenin bütünü incelenmelidir.

Taraflar ayrıca ücretsiz vazgeçme hakkı kararlaştırabilir mi?

Taraflar sözleşmede, örneğin evi ilk kez yerinde gördükten sonra belirli süre içinde vazgeçme ve ödemelerin iadesi koşulunu açıkça belirleyebilir. Böyle bir hakkın kapsamı sözleşmeye dayanır. Hangi günün başlangıç sayılacağı, bildirimin kime yapılacağı ve hangi ödemelerin iade edileceği gösterilmelidir. Sözleşmede tanınan hakkı yönetmelikteki genel tüketici cayma kuralıyla karıştırmaya gerek yoktur.

“İptal edebilirsin” şeklindeki tek mesajın bütün ödemelerin koşulsuz iadesini kapsayıp kapsamadığı ayrıca yorumlanır. Emlak hizmet bedeli, depozito ve ilk kira farklı alacaklılara ödenmiş olabilir. Ev sahibinin kira bakımından verdiği vazgeçme izni, emlakçının ayrı sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez. Sağlıklı bir anlaşmada hangi kişi hangi bedeli hangi tarihte geri verecek soruları cevaplanmalıdır.

Fotoğraflar ve vaat edilen özellikler gerçeğe uymuyorsa ne olur?

İlanın farklı bir daireyi gösterdiği veya kiracı açısından sözleşmenin temelini oluşturan özellik hakkında yanlış bilgi verildiği iddiasında TBK m.30 ve devamındaki yanılma hükümleri incelenebilir. Her beklentinin karşılanmaması esaslı yanılma değildir. Örneğin sadece dekorasyonun fotoğraftaki kadar hoş görünmemesiyle ilan edilen bağımsız bölüm yerine başka bir bölümün teslim edilmesi aynı ağırlıkta değildir.

Karşı tarafın bilerek yanıltması söz konusuysa TBK m.36'daki aldatma hükümleri gündeme gelir. Yanlış bilginin kimin tarafından verildiği ve kiralama kararına etkisi belirlenmelidir. Aracı kişinin yanıltması ile doğrudan ev sahibinin yanıltması da kanun bakımından aynı koşullara tabi olmayabilir. Evi önceden görmemiş olmak, kiracıyı her yanlış bilgiye katlanmak zorunda bırakmaz; ancak iddia somut delillerle kurulmalıdır.

TBK m.39, yanılma veya aldatmanın öğrenilmesinden başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığının bildirilmesi veya verilen şeyin geri istenmesi bakımından önemlidir. Bu süre, genel bir “internetten kiralamada cayma süresi” değildir. Hangi hakkın hangi olayla başladığı belirlenmeden tek bir takvim uygulanmamalıdır. Uyuşmazlık fark edilince ilan ve mesaj kayıtlarını koruyarak gecikmeden değerlendirme yapılması gerekir.

Konut hiç teslim edilmezse veya kullanıma uygun değilse hangi haklar vardır?

Kiraya verenin teslim ve kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu TBK m.301'e dayanır. Kiracı evi görmeden anlaşmış olsa da bu borç devam eder. Teslimin hiç yapılmaması, önemli ayıpla teslim ve sonradan ortaya çıkan ayıp farklı hükümlere tabi olabilir. İhtar, uygun süre, onarım, indirim veya fesih talebi somut eksikliğe göre belirlenir; yalnız “caydım” demekle hukuki nedenin gösterilmesi tamamlanmış olmaz.

Kiracı açısından gerekli kayıtlar, teslim günü randevusu, anahtarın verilip verilmediği, ayıp görüntüleri ve karşı tarafa yapılan bildirimdir. Ayrıntılı açıklama sözleşme imzalandığı hâlde evin teslim edilmemesi yazımızda yer alır. Evin beğenilmemesi ile kararlaştırılan kullanıma elverişliliğin bulunmaması farklıdır. Kullanım sorunu varsa teknik veya resmî kayıtlardan yararlanılabilir.

Ödenen kapora her vazgeçmede geri alınabilir mi?

Ödemenin “kapora” diye adlandırılması tek başına hukuki niteliğini belirlemez. TBK m.177 bakımından sözleşme yapılırken verilen para, kural olarak cayma parası değil bağlanma parası sayılır. TBK m.178 kapsamında cayma parası ayrıca kararlaştırılmışsa vazgeçmenin farklı sonuçları vardır. Bu ayrım görülmeden hem “kapora her durumda yanar” hem “on dört gün içinde her kapora iade edilir” demek hatalıdır.

Depozito ise kira yükümlülükleri için güvence niteliğindedir; ilk ayın kirasıyla aynı işlevi görmez. Kiracı kira ilişkisini yalnız kişisel tercih nedeniyle sürdürmek istemiyorsa, erken geri verme bakımından TBK m.325'teki makul süre sorumluluğu gündeme gelebilir. Böyle bir durumda yapılacak hesap, teslim, yeniden kiralama olanağı ve tarafların anlaşmasına bağlıdır. Ayıp veya irade bozukluğu nedeniyle sona erme farklı değerlendirilir.

Ödeme yapılan kişi de belirlenmelidir. İlan sahibi adına hareket ettiğini söyleyen kişinin yetkisi yoksa, para iadesi ve kira ilişkisinin kurulup kurulmadığı ayrı sorunlara dönüşebilir. Gerçekte mevcut olmayan bir ev veya sahte kimlikle oluşturulmuş ilan şüphesinde, belge ve banka kayıtlarının korunması ayrıca önemlidir. Ceza başvurusu ihtimali ile alacağın geri alınması aynı süreç değildir.

Emlakçının internetten verdiği hizmet için durum farklı olabilir mi?

Konut kira sözleşmesi ile emlakçının aracılık hizmeti farklı sözleşmelerdir. Aracılık tüketici işlemi niteliğindeyse ve uzaktan pazarlama sistemi koşulları karşılanıyorsa, bu ayrı hizmet bakımından mesafeli sözleşme hükümleri ayrıca değerlendirilir. Konut kiralamanın kapsam dışı olması, her aracılık hizmetini kendiliğinden kapsam dışına çıkarmaz. Hizmete erken başlanması, gerekli onaylar ve cayma istisnaları da incelenmelidir.

Taşınmaz simsarlığında TBK m.520'deki yazılı şekil koşulu ve ücretin hak edilme şartları ayrıca önemlidir. Bir internet ilanına cevap vermek, emlak hizmet bedelinin bütün koşullarını otomatik olarak kabul etmek değildir. Kiralık evde emlakçı komisyonunun kim tarafından ödeneceği yazımız ilgili ayrımları açıklar. Kira iptali ve komisyon iadesi talepleri aynı belgelerle fakat ayrı hukuki nedenlerle değerlendirilmelidir.

Örnek: İnternet ilanındaki asansör bilgisi doğru değilse

Varsayımsal olayda Orhan, yürümekte zorlanan annesiyle yaşayacağı ev için ilan sahibine asansörün çalışıp çalışmadığını özellikle sorar. Çalıştığı açıkça bildirilir ve bu özelliğin kiralama kararının temel şartı olduğu yazışmada görülür. Sözleşme internetten kurulur. Teslimde binada hiç asansör bulunmadığı anlaşılır. Burada değerlendirme yalnız on dört günlük cayma kuralına dayanmaz; yanlış bilgi, irade bozukluğu ve sözleşmede taahhüt edilen özellikler araştırılır.

Aynı olayda asansörün geçici bakıma alınması veya kiracının hiç sormadan eski fotoğraftan bir özellik varsayması farklı sonuç doğurabilir. İlan, mesaj, teknik durum ve teslim kayıtları birlikte incelenir. Bu nedenle bildirimde sadece “beğenmedim” yazmak yerine somut aykırılık ve buna dayanan talep açıklanmalıdır. Belirli hakkın sonucu, bütün belgeler görülerek değerlendirilir.

Hangi belgelerle ve hangi yoldan başvurulmalıdır?

İlanın tam görüntüsü ve bağlantısı, sözleşme, bütün mesajlar, ödeme dekontu, teslim tutanağı ve aykırılığı gösteren kayıtlar saklanmalıdır. Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevi ve 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki arabuluculuk değerlendirilir. Ayrı tüketici hizmeti veya başka bir talep varsa görev ve başvuru yolu da ayrı belirlenir.

Mersin'deki ofisimiz, internet yazışmaları ve sözleşmeyi birlikte inceleyerek talebin doğru hukuki nedene dayanmasını sağlayacak bildirim ve uyuşmazlık sürecini yönetebilir. Türkiye'nin farklı illerindeki dosyalarda yetkili merci ve gereken vekâletname belirlenir. İnceleme için iletişim sayfamız, diğer açıklamalar için kira hukuku bölümümüz kullanılabilir.

Sık sorulan sorular

İnternetten ev kiraladım, on dört gün içinde koşulsuz iptal edebilir miyim?

Olağan konut kiralama, Mesafeli Sözleşmeler Yönetmeliği kapsamı dışında olduğundan sırf internetten anlaşılması otomatik on dört günlük cayma hakkı vermez.

Islak imza yoksa kira sözleşmesi hiç kurulmamış mı sayılır?

Hayır. Olağan kira sözleşmesi genel olarak şekle bağlı değildir. Karşılıklı kabul, mesajlar, sözleşme şartları ve fiilî uygulama birlikte değerlendirilir.

İlandaki ev ile teslim edilen ev farklıysa yine bağlı mıyım?

Farkın niteliğine göre yanılma, aldatma, teslim veya ayıp hükümleri gündeme gelebilir. İddianın somut belgelerle ortaya konulması gerekir.

Ödediğim kapora mutlaka iade edilir mi?

İadenin sonucu ödemenin bağlanma parası, cayma parası, kira veya güvence niteliğine ve sözleşmenin sona erme nedenine bağlıdır. Kapora adı tek başına belirleyici değildir.

Emlakçının internet hizmeti için cayma hakkı ayrı incelenir mi?

Evet. Aracılık hizmeti ayrı sözleşmedir. Tüketici işlemi ve mesafeli sistem koşulları, şekil, hizmete başlama onayları ve cayma istisnaları ayrıca değerlendirilir.