Kentsel Dönüşüm Kararı Malike Tebliğ Edilmediyse İtiraz Edilebilir mi?

Kentsel dönüşüm kararı malike usulüne uygun tebliğ edilmemişse, dava açma süresi tebliğ yerine malikin karardan fiilen haberdar olduğu tarihten itibaren değerlendirilebilir. Kentsel dönüşümde tek bir “karar” yoktur: Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım işlemi, maliklerin yeni yapı ve yüklenici tercihi ile anlaşmayan malikin payının satışı ayrı işlemlerdir. Bu nedenle “bana karar tebliğ edilmedi” diyerek genel bir süre hesaplamak yanıltıcıdır. Hangi belgeye hangi usulle bildirim yapıldığını, yapıya asılan tutanağı, muhtarlık ilanını ve elektronik bildirimi görmeden hak kaybı değerlendirmesi yapılmamalıdır.

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Önce itiraz edilen işlemi kesinleştirin: Lisanslı kuruluşun hazırladığı riskli yapı raporuna itiraz, yeni inşaat için maliklerin aldığı kararın hukuki denetimiyle aynı başvuru değildir.
• Kapıya zarf gelmemesi her zaman tebliğ yok demek değildir: 6306 sayılı Kanun'da bazı işlemlerin bildirimi için yapıya asma, muhtarlıkta ilan ve e-Devlet üzerinden bildirme gibi özel yöntemler bulunur.
• Usulsüzlüğü nasıl ileri sürebilirsiniz: Önce idareden rapor ve tüm tebliğ belgelerinin onaylı örneklerini isteyin.
• Hukuki dayanak: 6306 sayılı Kanun m. 3 ve 6; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı riskli yapı süreci; e-Devlet Riskli Yapı Tespitine İtiraz hizmeti.

Önce itiraz edilen işlemi kesinleştirin

Lisanslı kuruluşun hazırladığı riskli yapı raporuna itiraz, yeni inşaat için maliklerin aldığı kararın hukuki denetimiyle aynı başvuru değildir. Birincisinde teknik tespit ve idari süreç, ikincisinde toplantı, teklif, arsa payı çoğunluğu, sözleşme ve satış usulü tartışılır. Yıkım emrini de bu iki işlemden ayrı kaydedin. Kararın tarihini, numarasını, imzalayan idareyi, parseli ve sizin malik sıfatınızı gösteren belgeleri dosyalayın.

Tapu kaydı, riskli yapı raporu, tebliğ ve ilan tutanakları, e-Devlet bildirim kayıtları, malik toplantı çağrısı ve karar örneğini yazılı olarak isteyin. Telefonla öğrenilmiş bir bilgiye dayanarak süre başlangıcını varsaymak yerine işlemin resmi dayanağını görün.

Kapıya zarf gelmemesi her zaman tebliğ yok demek değildir

6306 sayılı Kanun'da bazı işlemlerin bildirimi için yapıya asma, muhtarlıkta ilan ve e-Devlet üzerinden bildirme gibi özel yöntemler bulunur. Bunların usulüne uygun yerine getirilmesi, bireysel zarf gelmese de hukuki sonuç doğurabilir. Öte yandan yalnızca “ilan yapılmış” denmesi yeterli değildir; doğru bina, malik, tarih, ilan süresi ve tutanak kontrol edilmelidir. Yanlış parsel, eksik ilan veya usulsüz malik bildirimi itiraz ve dava süresi bakımından önem kazanabilir.

Riskli yapı tespitinde muhtarlık ilanının son günü tebliğ günü sayılır; bu günden itibaren on beş gün içinde malik veya kanuni temsilci ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri varsa belediyeye itiraz edebilir. Resmi e-Devlet başvuru hizmeti de mevcuttur; başvurunun konusu ve yetkili merci doğrulanmalıdır. İtirazın idare tarafından incelenmesi ve dava hakkı birbirine karıştırılmamalıdır.

Usulsüzlüğü nasıl ileri sürebilirsiniz?

Önce idareden rapor ve tüm tebliğ belgelerinin onaylı örneklerini isteyin. İtirazınızı “haberim olmadı” sözünden ibaret bırakmayın: hangi bildirimin hangi yasal koşulu taşımadığını, öğrendiğiniz tarihi ve dayandığınız belgeyi belirtin. Teknik rapora karşı mühendislik gerekçesi gerekiyorsa bağımsız teknik görüş temin edin. Yeni yapı kararında ise teklif, pay hesabı, toplantı çağrısı ve anlaşmayanlara yapılan bildirim üzerinde durun.

İdari yargıda iptal ve gerektiğinde yürütmenin durdurulması, özel hukuk yönünden kararın veya sözleşmenin etkisi farklı taleplerdir. Kısa süreler ve geri dönülmesi güç yıkım veya satış işlemleri nedeniyle dosya ortaya çıkar çıkmaz başvuru takvimi çıkarılmalıdır. Yalnızca itiraz dilekçesi verilmesinin bütün uygulamayı otomatik durdurduğunu varsaymayın.

Örneğin malik yurt dışında olduğu için binanın girişine asılan tutanağı görmemiş olabilir. Bu durumda yalnızca fiili bilgisizliği değil, kanundaki ilan yönteminin ve günlerinin gerçekten uygulanıp uygulanmadığını araştırmak gerekir. Maliklerin yeniden yapım kararı ise başka belgelerle ve başka çoğunluk kuralıyla ilerler. Karar metni yerine sadece müteahhidin teklifinin WhatsApp grubuna gönderilmesi, tek başına bütün resmi bildirimlerin yapıldığını göstermeyebilir. Her aşamanın tarihini ayrı satıra yazıp belgelerin aslını karşılaştırın.

Yeni yapı uygulamasında karar arsa payları itibarıyla salt çoğunluğa dayanıyorsa anlaşmaya katılmayan malike teklifin veya inceleme yerinin noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta on beş günlük ilanla bildirilmesi gerekir. Riskli yapı tespitine itiraz dilekçesini, bu anlaşma teklifine karşı hakların kullanılması yerine geçer sanmayın. Satış aşamasına gelindiyse değerleme ve açık artırma kayıtlarını da ayrıca isteyin.

Kentsel dönüşüm kararına itirazda süre ve yol

Kentsel dönüşüm kararı, idari bir işlem niteliği taşıdığından iptali idare mahkemesinde açılacak davayla istenir. Kentsel dönüşüm kararı ile riskli yapı tespitine karşı başvuru yolları ve süreleri birbirinden farklıdır. Malik, tebligatın usulsüz yapıldığını ispat ederse süre hesabı bakımından korunur. Kentsel dönüşüm kararı dosyasında tapu kaydı, tebligat belgeleri ve bina tespit raporları birlikte incelenmelidir. Dava açılırken yürütmenin durdurulması talep edilmesi, yıkım gibi geri dönülmez sonuçların önüne geçebilir. Süre kaçırma riskine karşı karardan haberdar olunur olunmaz hukuki destek alınmalıdır.

Hukuki dayanak

6306 sayılı Kanun m. 3 ve 6; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı riskli yapı süreci; e-Devlet Riskli Yapı Tespitine İtiraz hizmeti.

İlgili okuma: kentsel dönüşümde karara katılmayan malikin hakları.

İlgili konular için Gayrimenkul Hukuku yayınlarını inceleyebilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)