Ev Sahibi Kira Borcu İçin Kiracının Eşyalarını Alıkoyabilir mi?

Kısaca bu yazıda

Hapis hakkı, işyeri kiralarında kiraya verene kira alacağı için kiralanandaki taşınırlar üzerinde tanınan sınırlı bir haktır; konut kiralarında ise ev sahibinin kiracının eşyalarını kendiliğinden alıkoyması mümkün değildir. Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Kısa cevap: Kanuni hak, ev sahibine keyfî el koyma yetkisi vermez: Kira borcu bulunan kiracı taşınırken ev sahibinin kapıyı kilitlemesi, kamyonu engellemesi veya bütün eşyayı kendiliğinden alması hukuken güvenli bir yol değildir.
• Hangi eşya ve hangi borç: TBK m. 336, taşınmaz kirasında işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli için, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkı öngörür.
• Alıkoyma nasıl uygulanır: TBK m. 338'e göre kiracı taşınırları başka yere taşımak isterse kiraya veren, alacağını güvence altına alacak miktardaki eşyayı sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.
• Eşya sahibinin ve kiracının belgeleri: Kira sözleşmesi, borç dönemlerinin dökümü, ödemelere ilişkin banka hareketleri, demirbaş listesi, faturalar ve varsa leasing/kiralama sözleşmeleri bir arada değerlendirilir.
• Örnek: Bir atölye kiracısı iki aylık kira üzerinde uyuşmazlık varken makinelerini yeni adrese taşımak ister.
• Üçüncü kişiye ait mal ve haczedilmezlik sınırı: Kiralananda bulunan eşyanın görünüşte kiracı tarafından kullanılması, mülkiyetin mutlaka kiracıya ait olduğunu göstermez.

Kısa cevap: Kanuni hak, ev sahibine keyfî el koyma yetkisi vermez

Kira borcu bulunan kiracı taşınırken ev sahibinin kapıyı kilitlemesi, kamyonu engellemesi veya bütün eşyayı kendiliğinden alması hukuken güvenli bir yol değildir. Türk Borçlar Kanunu belirli taşınır mallar üzerinde kiraya verene hapis hakkı tanır; bu hakkın kapsamı ve kullanılış yöntemi ayrıca sınırlanmıştır. Somut bir kira alacağı bulunması, eşyanın kiralananla ilişkisi ve karar mercii önemlidir. Kiracı da “eşyalarım evde, kiracı olduğum için hiçbir güvence uygulanamaz” diye düşünmemelidir.

Hangi eşya ve hangi borç?

TBK m. 336, taşınmaz kirasında işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli için, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkı öngörür. Bu ifade kiracının her yerdeki bütün malvarlığına uzanmaz. Haczedilemeyen mallarda hapis hakkı kullanılamaz. Üçüncü kişiye ait olduğu bilinen veya bilinmesi gereken eşya için TBK m. 337'deki öncelik kuralı vardır. Evdeki televizyonun kiracıya, ofisteki bilgisayarın başka şirkete veya kiralanmış makinenin finans kuruluşuna ait olması farklı belgelerle ortaya konmalıdır.

Alıkoyma nasıl uygulanır?

TBK m. 338'e göre kiracı taşınırları başka yere taşımak isterse kiraya veren, alacağını güvence altına alacak miktardaki eşyayı sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. Kanun belirli bir karar yolunu gösterdiği için kiraya verenin şahsen eve girip eşya taşıması ya da kiracının erişimini tek taraflı kesmesi bu kuralın karşılığı değildir. Borç miktarının, vadesinin ve eşyanın niteliğinin belgelenmesi gerekir. Kiracı yanlış eşyanın seçildiğini veya malın üçüncü kişiye ait olduğunu ileri sürüyorsa mülkiyet ve kullanım kayıtlarını hazırlar.

Eşya sahibinin ve kiracının belgeleri

Kira sözleşmesi, borç dönemlerinin dökümü, ödemelere ilişkin banka hareketleri, demirbaş listesi, faturalar ve varsa leasing/kiralama sözleşmeleri bir arada değerlendirilir. Kiraya veren aynı ayın kirası için hem ödeme alıp hem ödenmemiş gibi güvence isteyemez. Kiracı eşyayı çıkarmadan önce ödeme ihtilafını yazılı ortaya koymalı, karar verilmişse hangi eşyanın karar kapsamına girdiğini kontrol etmelidir. Eşyanın elde tutulması kira alacağının kendiliğinden tahsil edildiği anlamına gelmez; alacağın takip veya dava yoluyla ileri sürülmesi ayrı bir aşamadır.

Örnek

Bir atölye kiracısı iki aylık kira üzerinde uyuşmazlık varken makinelerini yeni adrese taşımak ister. Makinelerden birinin başka bir şirketten kiralandığını gösteren sözleşme vardır. Kiraya veren, bütün makineleri kapıda zorla tutacağını söyler. Hukuki değerlendirmede önce kira borcunun varlığı ve tutarı, sonra makinelerin kime ait olduğu ve işyerinin kullanımında bulunup bulunmadığı incelenir. Kiraya verenin kanuni imkânı, m. 338'deki merci kararıyla ve alacağı güvenceye yetecek miktarla sınırlıdır. Uyuşmazlığın hızla belgelenmesi her iki tarafın hak kaybını azaltır.

Üçüncü kişiye ait mal ve haczedilmezlik sınırı

Kiralananda bulunan eşyanın görünüşte kiracı tarafından kullanılması, mülkiyetin mutlaka kiracıya ait olduğunu göstermez. Finansal kiralama sözleşmesi, ödünç verilen iş ekipmanı veya bir çalışanının kişisel eşyası hakkında üçüncü kişinin faturası ve sözleşmesi incelenir. TBK m. 337, kiraya verenin üçüncü kişinin mülkiyetini bildiği veya bilmesi gerektiği hâllere özel önem verir. Haczedilemeyen eşya üzerindeki hapis hakkı yasağı da soyut bir slogan değildir; eşyanın işlevi ve İcra ve İflas Kanunu'ndaki ilgili koruma somut olarak araştırılır. Bu yüzden dükkândaki her makineye veya evdeki her gündelik eşyaya aynı işlem uygulanamaz. Karar için başvuruda alacak hesabının ayrıntılı olması ve yalnız güvenceye yetecek miktarın seçilmesi gerekir. Kira borcu ödenirse veya alacağın hesaplandığı dönemde hata varsa mevcut alıkoyma kararının etkisi yeniden değerlendirilir.

Evde temel ihtiyaç için kullanılan eşyalar ile ticari işyerindeki stok aynı haczedilmezlik değerlendirmesine tabi olmayabilir. Kiraya verenin karara başvurmadan önce eşya üzerinde mülkiyet araştırması yapması ve kiracının faturaları sunması özellikle bu yüzden önem taşır. Yanlış kişinin malının alıkonulması ayrı bir uyuşmazlık yaratır.

Kiraya verenin hapis hakkı ve sınırları

Türk Borçlar Kanunu’nun 336. maddesi, işyeri kiralarında kiraya verene, geçmiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira alacağı için kiralanandaki taşınırlar üzerinde hapis hakkı tanır. Hapis hakkı, kiraya verenin eşyaları kendi başına alıp götürmesine izin vermez; hakkın kullanılması icra dairesi aracılığıyla yapılır. Konut kiralarında ise kanun bu hakkı tanımadığından, ev sahibinin kiracının eşyalarını alıkoyması hukuka aykırı olabilir. Haciz edilemeyen eşyalar üzerinde hapis hakkı kullanılamaz. Hapis hakkı kapsamındaki işlemlere karşı kiracı, icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvurabilir. Eşyaları izinsiz alıkonulan kiracı, iadeyi ve zararının tazminini talep edebilir.

Sık sorulan sorular

Evdeki her eşya hapis hakkı kapsamına girer mi?

Hayır. Kiralananda bulunma ve döşeme veya kullanıma hizmet etme şartları, haczedilmezlik ile üçüncü kişi hakları birlikte incelenir.

Hapis hakkı tahliye kararı anlamına gelir mi?

Hayır. Eşya üzerinde güvence ve kira ilişkisinin sona ermesi ayrı hukuki işlemlerdir.

Hukuki dayanak: resmî kanun metni. Somut olayın belgeleri ve güncel mevzuat ayrıca incelenmelidir.

İlgili okumalar: Ev Sahibi Kiracının Kapı Kilidini Değiştirebilir mi?; Kira Ödemesinin İspatı: Banka Dekontu, Makbuz ve Elden Ödeme; İlgili kategori.

Resmî kaynaklar: İcra ve İflas Kanunu (2004)