Şarta Bağlı Satışta Aracı Komisyonunu Şart Gerçekleşmeden İsteyebilir mi?

Aracının faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlıysa ücret, koşul gerçekleştiğinde ödenir. Türk Borçlar Kanunu’nun 521. maddesi bunu açıkça düzenler. Dolayısıyla sözleşme imzalandı diye her koşullu satışta aracılık komisyonunun hemen ödeneceği söylenemez. Buna karşılık sıradan bir ödeme vadesinin bulunması veya alıcının borcunu geç ödemesi, her durumda geciktirici koşul anlamına gelmez. Önce sözleşmenin gerçek yapısı belirlenmelidir.

Geciktirici koşul hangi soruyu etkiler?

Koşul, sözleşmenin sonuçlarının gelecekteki belirsiz olaya bağlanmış olmasıyla ilgilidir. Bir makine satışının belirli izin veya onayın alınmasına bağlı kurulması, metnin gerçek içeriğine göre böyle bir yapı taşıyabilir. Ancak tarafların sözleşmeye sadece koşul adını vermesi yeterli değildir. Olayın ne olduğu ve gerçekleşmezse sözleşmenin hangi sonucu doğuracağı okunmalıdır.

Bu yazı taşınmaz dışındaki satış aracılığına odaklanır. Aracı, alıcıyla satıcının sözleşme kurmasına yardım eder; başka sözleşme tiplerinde ücretin şartları farklı olabilir. Aracının kendi adına işlem yapmasıyla sırf tarafları buluşturması da ayrılır. Simsarlık ilişkisinin varlığı, kurulan satış ve koşul maddesi birlikte değerlendirilmelidir. Tek bir ön anlaşma belgesi bütün ücret hakkını açıklamayabilir.

Önce aracının faaliyetiyle bağlantı

521. maddenin genel kuralı, simsarın yaptığı faaliyet sonucunda sözleşmenin kurulmasıdır. Koşul gerçekleşmiş olsa bile aracı o sözleşmenin kurulmasıyla ilgisizse ücret sorunu yalnız koşul üzerinden çözülemez. Alıcının nasıl bulunduğu, görüşmelerin ne zaman yürüdüğü ve aracının hangi işlemleri yaptığı gösterilmelidir. Aracılık sözleşmesinin kiminle kurulduğu da önem taşır.

Tersine, faaliyetle bağlantı açık olsa bile geciktirici koşul henüz gerçekleşmemişse özel ödeme zamanı değerlendirilir. Bu iki inceleme birbirinin yerine geçmez. Sözleşmenin imzalanması, koşulun gerçekleşmesi ve komisyonun hesabı ayrı aşamalar olabilir. Tarafların belgelerinde bu tarihlerin aynı başlık altında gösterilmesi gerçek uyuşmazlığı gizleyebilir. Kronoloji ayrı tutulmalıdır.

Ödeme vadesiyle karıştırılmamalı

Kesin kurulmuş satışta alıcının bedeli sonraki ay ödeyecek olması, tek başına satışın geciktirici koşula bağlı olduğunu göstermez. İfa zamanı ile hukuki sonuçların belirsiz olaya bağlanması farklıdır. Aynı şekilde sonradan çıkan bir ödeme uyuşmazlığı da ilk sözleşmeyi geriye dönük olarak koşullu yapmaz. Ücretin kendi vadesine ilişkin ayrıca anlaşma bulunabilir; bu kayıt kendi kapsamıyla incelenir.

Örneğin metin “satış ancak onay alınırsa sonuç doğurur” düzeni kurmuş olabilir. Başka bir metin yalnız bedelin taksitler hâlinde ödenmesini belirleyebilir. Bu basitleştirilmiş iki olay aynı ücret zamanı sonucunu otomatik doğurmaz. İlgili onayın alınması, reddedilmesi veya koşulun gerçekleşme durumunun tartışmalı olması hâlinde gerçek kayıtlar incelenir. İzin başvurusu yapılmış olmasıyla iznin alınması aynı olgu değildir.

Koşulun gerçekleştiği nasıl gösterilir?

Koşulun türüne göre resmî karar, taraflara iletilen onay, ilgili işlem kaydı veya sözleşmenin öngördüğü belge gerekebilir. Aracı komisyon isterken gerçekleşmeyi hangi kayda dayandırdığını açıklamalıdır. İş sahibi de koşulun gerçekleşmediğini ileri sürüyorsa maddede aranan olayla kendi iddiasını eşleştirmelidir. Belirsiz “iş tamamlanmadı” açıklaması her durumda yeterli değerlendirme değildir.

Masraf ödenmesi ayrıca kararlaştırılmışsa gider talebi, komisyonun koşula bağlı ödeme zamanından ayrı incelenir. 521. maddenin gider düzeniyle ücret düzeni aynı değildir. Dosyada aracılık anlaşması, satışın tam metni, koşul kaydı, gerçekleşme belgeleri ve yapılan ödemeler birlikte tutulmalıdır. Doğru ayrım, hem erken komisyon talebini hem sıradan ödeme gecikmesinin koşul gibi sunulmasını değerlendirmeyi sağlar.

Bağlantılı konular

Evi Emlakçıdan Görüp Doğrudan Sahibinden Aldım: Komisyon Ödemek Gerekir mi?; Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tazminat.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

Resmî kaynak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı: m.520–521. Kontrol tarihi: 2026-10-02.