Dairenin Arsa Payı Ayrı Olarak Satılabilir veya İpotek Edilebilir mi?

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına bağlı arsa payı, bağlı olduğu haktan ayrı olarak satılamaz, miras yoluyla geçemez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. KMK 5, bağımsız bölüm ile arsa payı arasında kanuni bağlantı kurar. Bu nedenle “daire bende kalsın, yalnız altındaki arsa hissesini başkasına satayım” işlemi sıradan paylı arsa satışına eşit değildir.

Daire satılınca arsa payı ayrıca devredilir mi?

Kat mülkiyeti başkasına geçtiğinde ona bağlı arsa payı da birlikte geçer. İki hakkı birbirinden koparan ayrı ekonomik pazarlık, kanuni bağlantıyı ortadan kaldırmaz. Tapuda satış konusu bağımsız bölümün hangi arsa payına bağlı olduğu kontrol edilmelidir. İlan metninde yalnız dairenin net alanının yazılması arsa payını açıklamaz.

Bağımsız bölüm mirasçılara geçtiğinde de bağlı pay onunla birlikte değerlendirilir. Sırf arsa payını farklı mirasçıya bırakıp bağımsız bölümün bağlantısını koparmaya yönelik işlem geçerli sonuç doğuracakmış gibi kurulamaz. Mirasçılar arasında bölümün paylı mülkiyeti oluşması ise ayrı durumdur; bu, arsa payının bölümden bağımsızlaşması değildir.

İpotek yalnız arsa payına konulabilir mi?

Kanun, arsa payının kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı başka hakla kayıtlanmasını da engeller. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Dairenin ipotek edilip arsa payının bundan tümüyle bağımsız bırakıldığı düşüncesi bu bağa uymaz. Sicildeki hak, dayanak resmî senet ve bağımsız bölüm numarası birlikte okunmalıdır.

İpotek bedeli, derece veya alacak ilişkisinin açıklanması ayrı meseledir. Bir belgeye “yalnız arsa karşılığı teminat” yazılması, tapuda bağlı bağımsız bölüm hakkını kendiliğinden bölmez. Mevcut ipotek ya da şerhin kapsamı hakkında yalnız alıcının veya satıcının sözlü açıklamasına dayanılmamalıdır.

Hisseli arsa satışı neden farklıdır?

Kat mülkiyeti veya irtifakına bağlanmamış olağan paylı arsa hissesinin devri başka kurallara tabidir. Önce tapudaki taşınmaz ve hak türü belirlenir. Aynı tapuda “arsa” ibaresinin bulunması, her payın bağımsız bölümle bağlantısız olduğu anlamına gelmez. Kat irtifaklı projelerde de KMK 5’in ayrılmama kuralı dikkate alınır.

paydaşın ortak taşınmazı ipotek etme yetkisi, bir paydaşın ortak taşınmazın tamamını ipotek etmeye çalışmasının ayrı sorununu anlatır. Oradaki paydaşın yetkisiyle buradaki bağlı arsa payının bağımsızlaştırılması farklıdır. Birden fazla malik varsa kişinin kendi hakkının sınırı ve diğerlerinin rızası, işlem türüne göre ayrıca değerlendirilir.

Arsa payı düşükse satılarak düzeltilebilir mi?

Payın yanlış belirlenmesi, başka dairenin arsa payından parça satın alıp basit bir sözleşmeyle kendi dairesine eklemekle otomatik giderilemez. arsa payının düzeltilmesine ilişkin rehber, bölüm değerleriyle bağlantılı arsa payı düzeltme istemini ele alır. Pay düzeltme, bağlı payı bağımsız alım satım konusu hâline getiren bir işlem değildir.

Projeye yeni bağımsız bölüm eklenmesi gibi özel işlemlerde de ilgili kanuni çoğunluk, yeniden pay hesabı, resmî senet ve tescil gereklilikleri bulunabilir. Mevcut bölümün arsa payını el yazısıyla başka yere ayırmak bunların yerine geçmez. Ana taşınmazda kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış boş arsa payı bırakılamaması da aynı bağlantılı düzenin parçasıdır.

İşlem öncesi kontrol listesi

• Güncel tapu kaydı ve bağımsız bölüm numarası.
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı türü.
• Bölüme bağlı arsa payı ve varsa eklentiler.
• İpotek, şerh ve hakların dayanak senetleri.
• Satış veya miras işleminde hakların birlikte gösterilmesi.
• Pay değişikliği isteniyorsa gerçek hukuki neden ve proje.

Arsa payının ekonomik değeri bulunması onun ayrı bir taşınmaz gibi her işlemde serbestçe ayrılabileceği anlamına gelmez. İşlemin güvenli kurulması için mülkiyet türü ve kanuni bağlantı baştan açıklanmalıdır.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

Hukuki kaynaklar

• 634 sayılı Kanun — TBMM — KMK m.5: bağlı arsa payının ayrı devredilememesi ve kayıtlanamaması
• 7579 sayılı Kanun — TBMM — m.3–5: 2026 değişiklikleri m.5 bağlantısını değiştirmemiştir