Merkezi Isıtma Bireysel Kombiye Çevrilebilir mi? Gerekli Oy Sayısı

Merkezi ısıtmanın bireysel sisteme dönüştürülmesi için kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar gerekir. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzerindeki binalarda merkezi sistemden bireysel sisteme geçiş, sayı ve arsa payı bakımından oybirliğiyle kararlaştırılır. KMK 42’deki bu özel koşulu, yalnız toplantıya gelenlerin çoğunluğuyla aşmak mümkün değildir.

Alan sınırında hangi metrekare dikkate alınır?

Kanun “toplam inşaat alanı” der. Bir dairenin net alanı, yalnız oturulan odalar veya o gün ısıtılan alan bu kavramın yerine kullanılamaz. Onaylı proje ve resmî yapı kayıtları üzerinden toplam belirlenmelidir. Eşiğe çok yakın yapılarda yöneticinin tahmini veya ilan metnindeki satış alanı yeterli dayanak değildir.

Tam iki bin metrekarelik bina da özel oybirliği kuralına girer; metin “üzeri” değil, “ve üzeri” koşulunu içerir. Birden çok blok bulunan yapılarda kararın hangi yapının sistemi için alındığı, ortak kazan ve yönetim düzeni ayrıca incelenir. Bütün site ile tek blok alanı gelişigüzel birbirinin yerine yazılmamalıdır.

Her sistem değişikliği için oybirliği mi gerekir?

Hayır. Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü ve merkezi-bireysel veya bireysel-merkezi değişiklikler için kanunun genel düzeni sayı ve arsa payı çoğunluğudur. İki bin metrekare istisnası özellikle merkezi sistemden bireysel sisteme dönüşüm için öngörülmüştür. Kazanın kömürden doğalgaza geçirilmesiyle ortak kazan kaldırılıp her daireye kombi kurulması aynı teknik ve hukuki işlem değildir.

Kararda yalnız “doğalgaza geçilsin” yazıyorsa hangi düzenin istendiği belirsiz kalabilir. Teknik teklif, tesisat şeması ve gündem, yakıt değişimini mi yoksa sistemin bireyselleşmesini mi içerdiğini göstermelidir. Dönüşüm kararı binanın bütün teknik izinlerini de kendiliğinden sağlamaz. Proje, baca, tesisat güvenliği ve ilgili izinler uygulamadan önce değerlendirilir.

İkinci toplantıda daha az oy yeterli olur mu?

İkinci toplantının genel karar kolaylığı, bu özel çoğunlukları ortadan kaldırmaz. Karar tutanağında malik sıfatları, temsil belgeleri, arsa payları ve oylar görünmelidir. Kiracının talebi veya cihaz almak istemesi, malik adına geçerli temsil bulunmadıkça mülkiyet oyu oluşturmaz. Sadece imza sayısı toplayıp arsa paylarını hiç hesaplamamak eksik denetimdir.

Özellikle oybirliği gereken binada bir malikin katılmaması veya karşı oy vermesi, toplantıya katılanların tamamı destekledi diye yok sayılamaz. Karar için gereken bütün malik iradeleriyle salonda bulunanların sayısı ayrı şeylerdir. Somut bağımsız bölüm ve temsil düzeni tapu kayıtlarıyla açıklanmalıdır.

Yönetim planı ve ortak giderler nasıl etkilenir?

Isıtma sisteminin merkezi veya bireysel sisteme dönüşümüne karar verilirse yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır. Bu özel sonuç, planın ilgisiz bütün hükümlerini ortadan kaldırmaz. Ayrıca dönüşümde yapılacak ortak işlerin giderleri kanunda arsa payı oranına bağlanmıştır. Ortak tesisat işiyle kişisel cihaz alışının maliyeti ayrılmalıdır.

lüks apartman yenilemesi giderleri, lüks yenilik giderlerinin farklı koşullarını açıklar. Isıtma dönüşümünü kişinin pahalı bulması, onu otomatik olarak o istisna kapsamına sokmaz. Hangi işin hangi kanuni düzenle yapılacağı belirlenmeden ödeme yükümlülüğü hakkında kesin sonuç çıkarılmamalıdır.

Kazanı kapatmak dönüşüm sayılır mı?

Yönetimin “bu kış kazanı çalıştırmayacağız, herkes kombi alsın” duyurusu gerekli kararı ve teknik işlemleri sağlamaz. merkezi ısıtmanın kapatılmasına ilişkin rehber, mevcut merkezi hizmetin kesilmesiyle ilgili hakları açıklar. Bir dairenin tesisattan ayrılması da ortak sistemden bütün binanın hukuka uygun geçişiyle aynı değildir.

• Onaylı projeden toplam inşaat alanını alın.
• Dönüşümün kapsamını teknik teklif ile kesinleştirin.
• Malik, arsa payı, temsil ve oy listesini karşılaştırın.
• Ortak giderlerle kişisel cihaz bedellerini ayırın.
• Uygulama projesi ve izin sürecini belgeleyin.

Doğru karar, hem uygun çoğunluğa hem uygulanabilir teknik düzene dayanmalıdır. Çoğunluk hesabı tamamlanmadan ortak sistemin sökülmesine başlanması sonraki uyuşmazlığı ağırlaştırabilir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

Hukuki kaynaklar

• 5627 sayılı Kanun — TBMM — m.16 ile değişik KMK m.42/4–5: ısıtma dönüşümü
• 7579 sayılı Kanun — TBMM — m.3–5: 2026 KMK değişiklikleri m.42 çoğunluğunu değiştirmemiştir