Apartmanın Ortak Bahçesi Otoparka Çevrilebilir mi?

Apartmanın ortak bahçesini otoparka çevirmek, yöneticinin tek başına alabileceği bir karar değildir. Önce onaylı projede alanın ne olarak gösterildiği, değişikliğin niteliği ve bütün maliklerin ortak kullanım hakkını nasıl etkileyeceği belirlenmelidir. Faydalı bir düzenleme, ortak yerde inşaat ve bir malikin kullanım hakkının kaldırılması aynı hukuki işlem değildir. Bu nedenle her bahçe için tek bir çoğunluk oranı söylemek doğru olmaz.

Örneğin yirmi daireli bir binanın önündeki çim alan sökülerek sekiz araçlık park yeri yapılmak istenebilir. Yöneticinin “çoğunluk istiyor” açıklaması; projeyi, araç girişinin güvenliğini, zeminin taşıma durumunu ve park yerlerinin kime ayrılacağını açıklamaz. Özellikle yalnız bazı maliklere kalıcı yer ayrılması, tüm binaya fayda sağlayan bir düzenleme tartışmasını kişisel kullanım hakkı uyuşmazlığına dönüştürür.

Bahçenin ortak yer olduğu nasıl anlaşılır?

Tapu kaydı, belediyedeki onaylı mimari proje, vaziyet planı ve yönetim planı birlikte incelenir. Bahçe, daireye tahsis edilmiş bir eklentiyle karıştırılmamalıdır. Zemin kattaki daireden bahçeye doğrudan çıkılması, çevrili alanın yıllardır o daire tarafından kullanılması veya emlak ilanında “özel bahçe” denilmesi tek başına mülkiyet ya da münhasır kullanım hakkı yaratmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16. maddesi, ortak yerlerdeki mülkiyet ve kullanım hakkını düzenler. Alanın yönetim planında nasıl kullanılması kararlaştırılmış olduğu ayrıca önemlidir. Bütün maliklere açık dinlenme bahçesi, çocukların kullanacağı alan ve projede zaten otopark olarak ayrılmış fakat geçici olarak yeşillendirilmiş alan farklı değerlendirilir.

Bu tespit yalnız kâğıt üzerinde yapılmaz. Proje zemine uygulanmalı; parsel sınırı, kaldırım, belediyeye ait alan, bina yaklaşma mesafesi ve ortak geçiş yolu birbirinden ayrılmalıdır. Apartman önünde boş görünen yerin tamamı apartmanın mülkiyetinde olmayabilir. Kamuya ait kaldırımın yönetim kararıyla özel otopark yapılması mümkün değildir.

Hangi karar çoğunluğu gerekir?

KMK 42, ortak yerlerin kullanımını rahatlatan veya faydasını artıran yenilikler için sayı ve arsa payı çoğunluğunu öngörür. Buna karşılık KMK 19, bir malikin ortak yerde yapacağı inşaat, onarım ve tesis için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar. Yapılacak işin hangi düzenleme kapsamında olduğu, sırf gündeme “otopark düzenlemesi” yazılarak belirlenemez.

Onaylı bahçe projesinin kaldırılması, duvarın yıkılması, giriş kapısının büyütülmesi, araç rampası yapılması, tesisatın taşınması ve bazı bölümlerin özel kullanımına bırakılması ayrı ayrı araştırılmalıdır. Maliklerin ortak kullanma hakkını ortadan kaldıran bir tahsis, faydalı yenilik çoğunluğuna dayanılarak geçerli kabul edilemez. Gereken proje değişikliği veya idari uygunluk da bir kat malikleri kurulu kararıyla kendiliğinden sağlanmış olmaz.

Karar metni bu sebeple işin kapsamını göstermelidir. Kaç araç gireceği, girişin nereden olacağı, yaya geçişinin nasıl korunacağı, giderlerin hangi esasa göre paylaşılacağı ve park yerlerinin herkesin kullanımına açık olup olmadığı belirtilmeden verilen genel bir yetki, sonraki uyuşmazlıkta önemli bir eksiklik yaratır.

Yönetim planı değişikliği yeterli olur mu?

Yönetim planını değiştirmek ile fiziki projeyi değiştirmek farklı işlemlerdir. KMK 28'de yönetim planının değiştirilmesi için düzenlenen beşte dört oy koşulu, diğer emredici hükümlerin yerine geçmez. Örneğin planın “ön bahçe otopark olarak kullanılabilir” biçiminde değiştirilmesi, ilgili idarenin proje onayına ihtiyaç bulunan bir inşaatı kendiliğinden hukuka uygun yapmaz.

Öte yandan geçerli planın herkesin faydalanacağı bir kullanım düzeni kurması, tek bir malike süresiz ve devredilebilir özel alan verilmesiyle aynı değildir. Değişiklik kararını incelemek için sitedeki yönetim planı değişikliği ve maliklerin dava hakları yazısı da okunabilir.

Otopark komşu daireyi rahatsız ediyorsa

Karar için gereken çoğunluk bulunmuş olsa bile uygulamanın sonuçları incelenir. Araç egzozunun zemin katın penceresine yönelmesi, farların yatak odasını aydınlatması, geçişin engellenmesi veya bodrumun havalandırmasının kapanması “çoğunluk kabul etti” denilerek geçiştirilemez. Ortak alan düzenlemesi, maliklerin birbirini rahatsız etmeme ve haklarını çiğnememe yükümlülüğüne uygun olmalıdır.

Rahatsızlık iddiasında bir yerleşim çizimi yardımcı olur: araçların manevra alanı, pencereye uzaklık, girişin genişliği ve yaya geçidi somutlaştırılır. Günün farklı saatlerindeki fotoğraflar ile uzman değerlendirmesi, yalnız rahatsızlık hissini anlatan bir dilekçeden daha açıklayıcıdır. Başka dairelerin içine izinsiz girilerek veya kişilerin özel yaşamı kaydedilerek delil üretilmemelidir.

İtiraz ve dava hazırlığında hangi belgeler gerekir?

• Malikliği ve arsa payını gösteren güncel tapu kaydı.
• Bahçenin işaretli olduğu onaylı proje ve vaziyet planı.
• Yönetim planının tam metni ve sonraki değişiklikleri.
• Toplantı çağrısı, gündem, hazirun cetveli, vekâletler ve karar tutanağı.
• Yapılacak işe ait teklif, çizim ve varsa idari proje onayı.
• Alanı, mevcut geçişi ve yapılan müdahaleyi gösteren tarihli fotoğraflar.

Toplantıya katılan ve karara karşı çıkan malik, karşı oyunu tutanağa yazdırmalıdır. “Toplantıda itiraz etmiştim” açıklaması, imzalı kararda kabul oyu görünüyorsa ispat sorunu doğurabilir. Toplantıya katılmayan kişi de kararı hangi tarihte öğrendiğini belgelemelidir.

Bir aylık ve altı aylık süreler nasıl işler?

KMK 33 uyarınca toplantıya katılarak aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan malik açısından öğrenmeden itibaren bir aylık süre ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık üst süre bulunur. Yokluk veya mutlak butlan hâllerinde süre koşulu aranmaz; fakat her usulsüzlük bu ağır geçersizliklerden biri değildir. Süre geçti diye otomatik olarak “yokluk” gerekçesine dayanılması sonuç sağlamaz.

6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi gereğince kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Başvurudan son tutanağa kadar geçen süre, dava şartı arabuluculuk kapsamında hak düşürücü süre hesabına katılmaz. Başvuru ve son tutanak tarihleri aynı takvim üzerinde hesaplanmalıdır. Sürenin son gününde toplantı beklemek veya idareye yapılan şikâyetin dava süresini durduracağını varsaymak risklidir.

Dava, binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde yürütülür. Kararın iptali ile müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme taleplerinin tarafları aynı olmayabilir. Yöneticiye karşı açılabilecek karar iptali davası, fiilen müdahale eden kişiye ilişkin talebin taraf incelemesini gereksiz kılmaz. Ayrıntılar için kat malikleri kurulu kararının iptali yazısı değerlendirilebilir.

Çalışma başlamadan tedbir istenebilir mi?

Bahçenin sökülmesi yakınsa, proje ve karar belgeleriyle geçici hukuki koruma talebi değerlendirilebilir. Mahkemenin tedbir vermesi için iddia edilen hakkın ve gecikme tehlikesinin yaklaşık olarak ortaya konulması gerekir. Arabuluculuk süreci, delil tespiti veya ihtiyati tedbir gibi geçici korumaların değerlendirilmesini engellemez. Talep, apartmandaki bütün faaliyetleri durdurmak yerine tartışmalı inşaatın kapsamına uygun kurulmalıdır.

Toplantıda karar hesabı nasıl kontrol edilir?

Karar incelemesinin ilk adımı yalnız imza saymak değildir. Tapudaki bağımsız bölümlerin güncel maliklerinin kim olduğu ve hangi arsa paylarına sahip bulunduğu görülmelidir. Kiracıların, önceki maliklerin veya yönetime destek veren aile üyelerinin imzaları malik oyu gibi sayılamaz. Yetkili temsilci tarafından kullanılan oylar ise temsil belgesi ve kanuni vekâlet sınırları yönünden incelenir. Bir daireyi birlikte satın alan eşlerin ikisinin toplantıda bulunması o daire için iki ayrı oy yaratmaz.

Sayı ve arsa payı çoğunluğu aranan bir işlemde bu iki koşul ayrı ayrı kontrol edilir. Büyük arsa payına sahip birkaç işyerinin kabulü, malik sayısındaki eksikliği kapatmayabilir. Çok sayıda küçük dairenin kabulü de arsa payı bakımından yeterli olmayabilir. Genel toplantı çoğunluğu bulunduğunun yazılması, özel işlem çoğunluğunun sağlandığı anlamına gelmez. İkinci toplantıda katılan sayısının az olması, kanunun belirli kararlar için aradığı özel koşulları kendiliğinden azaltmaz.

Üstelik kurulda oylanan iş ile sonradan yapılan iş aynı olmalıdır. Kararda zeminin bakımından söz edilip uygulamada yüksek bir duvarın yıkılması ve yeni araç kapısı açılması, verilen yetkinin kapsamı bakımından sorun doğurur. Tutanak, teklif ve uygulama fotoğrafları yan yana getirildiğinde bu fark görülebilir. İtiraz dilekçesinde yalnız “otopark istemiyorum” denilmesi yerine hangi işlemin kararda bulunmadığı açıklanmalıdır.

Park yerleri numaralandırılırsa mülkiyet oluşur mu?

Zemine daire numarası yazılması, zincir takılması veya yönetimin bir liste hazırlaması tapuda mülkiyet değişikliği değildir. Bir kullanım sıralaması yapılmasıyla ortak alanda sürekli ve dışlayıcı hak oluşturulması ayrılmalıdır. Binada araç sayısı mevcut alanı aşıyorsa dönüşümlü kullanım, makul park süresi veya bir daire için tek araç gibi düzenlemeler tartışılabilir. Ancak bu düzenleme, maliklerin mevcut hukuki hakları ve geçerli yönetim planıyla bağdaşmalıdır.

Bir park yeri için ayrıca ücret alınması, yerin gelir kaynağına çevrilmesi veya dışarıdan araçlara kullandırılması yeni sorular yaratır. Bu durumda bahçenin fiziki dönüşümünden başka ortak yerden ticari faydalanma kararı da vardır. Otopark projesinin kabul edilmiş olması, üçüncü kişilere kiralama yetkisinin de verildiği şeklinde yorumlanmamalıdır. Ortak alanın gelirinin hangi hesaba yatırılacağı ve ortak giderlerde nasıl gösterileceği ayrıca belgelenmelidir.

Satış ilanında bir park yerinin daireye ait olduğunun söylenmesi de dikkatle değerlendirilir. Tapuda eklenti, yönetim planında tahsis veya sadece yıllardır sürdürülen fiilî kullanım olup olmadığı farklıdır. Alıcı, yalnız boya ile yazılmış numaraya güvenerek özel hak edinmez. Otoparkın tapu ve proje durumunun satıştan önce öğrenilmesi, sonradan diğer maliklerle yaşanacak kullanım uyuşmazlığını azaltır.

Bahçenin kaldırılmasının gideri nasıl ayrıştırılır?

Tek bir toplam teklif yerine kalemlerin ayrılması yararlıdır. Zeminin sökülmesi, drenaj, kapı motoru, kamera, çizgi ve işaretler, ağaçların taşınması ve aylık bakım aynı maliyet değildir. Çalışmanın hangi hukuki kategoriye girdiği ve kimlerin yararlandığı belirlendikten sonra gider dağılımı incelenebilir. Araç sahibi olmamak her durumda bütün ortak giderlerden kurtulmayı sağlamaz; buna karşılık bir işin ortak alanda yapılması da her lüks veya kişisel fayda giderinin bütün maliklere yüklenmesini haklı kılmaz.

Özellikle projeyi değiştiren bir işin gideri henüz geçerli karar olmadan aidat hesabına eklenmişse, kararın ve işletme projesinin dayanağı istenmelidir. Malik kendi hesabına rastgele bir tutar kesmek yerine uyuşmazlığı belirli kalemler üzerinden ortaya koymalıdır. Normal temizlik aidatının da ödenmemesi, asıl itiraz otopark gideriyken farklı bir borç uyuşmazlığı yaratır. Ödeme yapılırken hangi dönem ve hangi gider için ödendiğinin açıklanması hesabın kontrolünü kolaylaştırır.

Arabuluculukta uygulanabilir bir çözüm nasıl yazılır?

Görüşmelerde bir çizim üzerinde anlaşmak, “otopark yapılacaktır” cümlesinden daha somut bir çözümdür. Kabul edilen alanın ölçüsü, araç kapasitesi, yaya yolu, engelli erişimi, kapı konumu ve zemin kat pencerelerinin önünde bırakılacak mesafe belirtilir. Kimin hangi tarihte hangi belgeyi temin edeceği, işin bedelini kimin üstleneceği ve uyuşmazlık oluşturan eski uygulamanın ne zaman kaldırılacağı ayrıca yazılır.

Bununla birlikte arabuluculuk anlaşması, malik olmayan kişilerin ortak alan üzerindeki haklarını bağlayamaz veya belediyenin yetkisini kullanamaz. Anlaşmanın tarafları ve temsil yetkileri denetlenmelidir. Taşınmaz veya ortak alanın kullanımını etkileyen bir düzenlemede, toplantıya gelmeyen maliklerin hukuki konumu sırf masada anlaşma sağlandı diye göz ardı edilmemelidir. Kanunun aradığı işlem çoğunluğu ve emredici sınırlar anlaşma içeriği bakımından da önemini korur.

6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi kapsamındaki anlaşma için icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Çizim ekleri ile yükümlülüklerin yeterince belirli olması, sonradan yerine getirme sorununu azaltır. Proje değişikliği gerektiği hâlde bunun alınamayacağı ortaya çıkarsa nasıl hareket edileceğinin de anlaşmada açıklanması yararlı olur. Hukuken uygulanamayacak bir otopark vaadi, bir süre sonra ikinci bir uyuşmazlığa dönüşebilir.

İki örnekte sonuç neden farklı olabilir?

Birinci örnekte, onaylı projede otopark olan fakat zemini bozulduğu için kullanılamayan alanın onarılması düşünülmektedir. Yaya geçidi korunmakta, yerler belirli kişilere devredilmemekte ve mevcut kapasite artırılmamaktadır. İkinci örnekte ise projedeki çocuk bahçesi kaldırılmakta, binanın duvarı açılmakta ve park yerleri yalnız sekiz daireye kalıcı olarak bırakılmaktadır. İki işin de araç parkını kolaylaştırması, aynı izin ve karar rejimine tabi olduklarını göstermez.

Bu örnekler bir mahkeme sonucunu garanti etmez; hangi belgelerin önemli olduğunu gösterir. İlkinde bakım, yenilik ve mevcut projeye uygunluk; ikincisinde proje değişikliği, ortak yararlanmanın kaldırılması ve kalıcı tahsis birlikte tartışılır. Hukuki başvuru da bu fark üzerine kurulmalıdır. Dosyada en verimli başlangıç, alanın mevcut ve önerilen hâlini aynı ölçekte gösteren plan ile geçerli yönetim belgelerinin temin edilmesidir.

Kararın uygulanabilirliğini dört ayrı soruyla kontrol edin

Bir otopark kararını incelerken ilk soru, kararı veren kurulun hangi taşınmaz veya ortak yer hakkında yetkili olduğudur. Birden fazla blok bulunan sitede bütün alanların aynı blok kurulunca yönetildiği varsayılmamalıdır. Bahçenin hangi parselde kaldığı, toplu yapı düzeninin kurulup kurulmadığı ve yönetim planındaki görev dağılımı belirlenir. A blok maliklerinin kararının, diğer blokların da ortak kullandığı bir bahçeyi kapsaması ayrıca bir yetki sorunu yaratabilir.

İkinci soru, fiziki değişikliğin tam olarak ne olduğudur. Mevcut otoparka çizgi çekmek ile projedeki yeşil alanı kaldırıp beton dökmek eşit değildir. Teklifte yalnız “çevre düzenlemesi” yazıyorsa yüklenicinin yapacağı işin açıklaması istenir. Ağaç sökümü, yağmur suyu hattı, araç giriş kapısı ve taşıyıcı yapı üzerinde çalışma gibi kalemler ayrı gösterilmelidir. Hukuki değerlendirme, projenin adı üzerinden değil bu somut işlemler üzerinden yapılır.

Üçüncü soru, kullanım hakkının nasıl dağıtılacağıdır. Ortak otoparkın bütün maliklere açık olması, sekiz yerin belirli kişilere süresiz bırakılması ve ücret karşılığı dışarıdan araç kabul edilmesi farklı sonuçlar doğurur. Dördüncü soru ise gerekli idari ve teknik uygunluğun sağlanıp sağlanmadığıdır. Bu dört sorudan birinin cevapsız kalması, kararın uygulanmasını güvenli kabul etmek için yeterli bilgi bulunmadığını gösterir.

Otopark yapılması masrafına kim katılır?

Masrafın hangi maliklere yükleneceği de işin hukuki niteliğine bağlıdır. KMK 42 ve 43, faydalı yeniliklerle lüks, çok masraflı veya bütün maliklerin kullanması zorunlu olmayan yenilikleri aynı gider kuralına bağlamaz. Faydalı yeniliğin giderinde yararlanma, kanunun öngördüğü istisnai yeniliklerde ise yararlanmak istemeyen malikin durumu ayrıca incelenir. Yönetim planı ve karar metni, kanundaki ayrım gözetilerek değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “arabam yok, hiçbir bedel ödemem” açıklaması tek başına yeterli değildir. Aynı şekilde yönetimin bütün ödemeleri gerekçesiz biçimde eşit bölmesi de otomatik olarak doğru kabul edilmez. Ulaşım ve geçiş düzeninin genel faydası, park alanının fiilen kimlere açık olduğu ve yapılan işin zorunluluğu araştırılır. Yüksek bedelin normal aidatın içine eklenmesi, giderin niteliğini değiştirmez.

İnceleme için toplam teklif ve ödeme dağıtım tablosu istenmelidir. Zeminin sökülmesi, kapı yapılması, drenaj ve güvenlik sistemi gibi kalemler açıklanmışsa hangi tutara hangi gerekçeyle itiraz edildiği belirlenebilir. Gider istisnasının uygulanabileceği bir durumda sonradan yararlanmak isteyen malik yönünden de kanundaki giderlere katılma koşulları dikkate alınır. Bir gider talebine karşı çıkmak, apartmandaki bütün diğer aidat ödemelerinin durdurulması gerektiği anlamına gelmez.

Yazılı bildirimde hangi bilgiler bulunmalı?

Yönetime gönderilecek bildirimde taşınmazın adresi, toplantı tarihi, tartışılan karar ve istenen belgeler açıkça belirtilmelidir. Örneğin “bahçedeki değişikliğe itiraz ediyorum; onaylı proje, karara esas çizim, oy dağılımı, gider hesabı ve gerekli idari onayların tarafıma bildirilmesini istiyorum” biçimindeki somut bir talep, yalnız hakaret veya genel suçlama içeren bir yazışmadan daha kullanışlıdır. Gönderim ve teslim tarihi saklanmalıdır.

Karar henüz bulunmuyorsa sözlü söylentilerle dava hazırlamak yerine kararın mevcut olup olmadığı araştırılır. Çalışma başlamışsa fotoğraflarda alanın bütünü ve müdahalenin aşaması görünmelidir. Yüklenici tabelası veya teslim edilen malzemeler işin kapsamını açıklayabilir; bu bilgiler kişilerin özel yaşamına müdahale edilmeden kaydedilmelidir. Kişisel karşılaşmalarda tehdit içeren ifadeler kullanılmaması, uyuşmazlığın başka bir soruna dönüşmesini önler.

Belge istemek ve uzlaşma görüşmesi yapmak, dava süresinin kendiliğinden durduğu varsayımıyla yürütülmemelidir. Özellikle bir aylık iptal süresi söz konusuysa hangi başvurunun süreye kanunen etki ettiği ayrıca kontrol edilir. Arabuluculuk başvuru belgesi ile son tutanağın birlikte saklanması, kalan sürenin hesaplanabilmesi için gereklidir.

Sık sorulan sorular

Arabası olmayan malik değişikliğe itiraz edebilir mi?

Evet. İtiraz hakkı araç sahibi olmaya bağlı değildir. Malik ortak yer üzerindeki hakkı, proje aykırılığı veya rahatsızlık nedeniyle itiraz edebilir. Giderlere katılma meselesi ise işin niteliğine göre ayrıca incelenir.

Yönetici bir park yerini kendi adına ayırabilir mi?

Yöneticilik görevi özel otopark hakkı vermez. Tahsisin dayanağı, kararın kapsamı ve bütün maliklerin ortak kullanım hakkı incelenmelidir.

Belediye izin verdiyse maliklerin rızası aranmaz mı?

İdari uygunluk ile kat mülkiyeti ilişkisi farklıdır. Belediye işlemi ortak yerlerdeki özel hukuk haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kiracı tek başına karar iptali davası açabilir mi?

KMK 33'teki kurul kararı iptali hakkı kat malikine tanınmıştır. Kiracının kira sözleşmesinden ve kullanımına yönelik müdahaleden doğan talepleri ayrıca değerlendirilir; malike verilmiş dava hakkı kiracıya otomatik geçmez.

Mersin'deki ofisimiz üzerinden başka illerdeki taşınmazlara ilişkin proje ve kurul kararları da dosya kapsamında değerlendirilebilir. Yetkili mahkeme taşınmazın konumuna göre belirlenir. Belgelerin incelenmesi ve sürenin hesaplanması için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.

Resmî kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: m.16,19,28,33,38,42: ortak yer kullanımı, karar niteliği, iptal süreleri ve görev
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A-15 ve18/B: dava şartı arabuluculuk ve sürelere etkisi
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.389–400: ihtiyati tedbir ve delil tespiti