Aidat Gecikme Tazminatı Hangi Günden Hesaplanır?

Aidat borcuna gecikme tazminatı eklenirken yalnız toplam borcu bilmek yetmez. Her aidatın ödeme günü, borcun dayanağı, malikin bilgilendirilmesi ve yapılan ödemeler ayrı ayrı incelenmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesindeki kanuni oran, ödemede gecikilen günler için aylık yüzde beştir. Başlangıç tarihi yanlış seçilmişse oran doğru olsa bile sonuç yanlış çıkar.

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Önce asıl borcun hangi belgeye dayandığı bulunur: Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesi, borcun miktarıyla ödeme düzeninin belirlenmesinde önem taşır.
• Ödeme günü belli ise her ay ihtar gerekir mi: Geçerli ve bağlayıcı ödeme düzeniyle aidatın tutarı biliniyorsa, her dönem ayrıca aynı ihtarın gönderilmesi gerektiği söylenemez.
• Kısmi ödeme hesabı değiştirir: Her ayın aidatını tek bir toplama çevirip en eski tarihten bütün tutara gecikme hesaplamak sonraki ayların borcunu gereğinden erken başlatabilir.
• Yönetim istediği oranı belirleyebilir mi: Kanunda aylık yüzde beş oranı bulunması, çoğunluk kararıyla bunun üzerindeki her tutarın geçerli olacağı anlamına gelmez.
• Yanlış hesap nasıl düzeltilir: Malik, hangi satıra hangi nedenle itiraz ettiğini belirten yazılı hesap karşılaştırmasını yönetime sunabilir.

Önce asıl borcun hangi belgeye dayandığı bulunur

Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesi, borcun miktarıyla ödeme düzeninin belirlenmesinde önem taşır. Yönetimin elektronik tablosunda bir tutarın görünmesi, o tutarın hukuki dayanağını tek başına açıklamaz. Hangi ayın olağan aidatı, hangi özel gider veya avansın istendiği ayrı yazılmalıdır.

2026’da değişen KMK37, işletme projesinin genel kurulda onaylanmasını ve yöneticinin geçici proje düzenini yeniden kurmuştur. Bu nedenle eski metindeki itiraz usulü üzerinden her yeni proje için otomatik kesinleşme hesabı yapılmamalıdır. Geçici projenin hazırlanması, onay süreci ve bildirim belgeleri somut dosyada karşılaştırılır.

Ödeme günü belli ise her ay ihtar gerekir mi?

Geçerli ve bağlayıcı ödeme düzeniyle aidatın tutarı biliniyorsa, her dönem ayrıca aynı ihtarın gönderilmesi gerektiği söylenemez. TBK117’deki belirli vade ve temerrüt kuralları da göz önünde bulundurulur. Buna karşılık yeni ve önceki dönemden farklı bir giderin hangi gün talep edilebilir hâle geldiği ayrıca açıklanmalıdır.

Toplantıya katılım, kararın bildirilmesi, önceki düzenli ödemeler ve borcun öğrenildiğini gösteren yazışmalar önemlidir. Hiçbir bildirim olmadan sonradan oluşturulan borç çizelgesini geçmişe yürütmekle, önceden belirli ve bilinen aylık borcun vadesinde ödenmemesi aynı durum değildir. Başlangıç için bu belgeler üzerinde denetlenebilir bir açıklama yapılmalıdır.

Kısmi ödeme hesabı değiştirir

Her ayın aidatını tek bir toplama çevirip en eski tarihten bütün tutara gecikme hesaplamak sonraki ayların borcunu gereğinden erken başlatabilir. Kısmi ödeme yapıldıysa ödemenin hangi borca ve ferilere mahsup edildiği de gösterilir. Dekont açıklaması ve makbuz, bu sıralamanın değerlendirilmesinde önem taşır.

Örneğin üç farklı vadede doğan aidatla tek bir özel onarım avansı aynı gün gecikmeye girmiş gibi işlem görmemelidir. Hesap tablosunda asıl tutar, vade, gecikilen gün sayısı, ödeme günü ve kalan bakiye ayrı sütunlar hâlinde istenebilir. Böylece oran tartışmasıyla tarih veya mahsup hatası birbirinden ayrılır.

Yönetim istediği oranı belirleyebilir mi?

Kanunda aylık yüzde beş oranı bulunması, çoğunluk kararıyla bunun üzerindeki her tutarın geçerli olacağı anlamına gelmez. Daha yüksek oran ileri sürülüyorsa yönetim planı veya anlaşmanın geçerliliği ve kararın alınma şekli ayrıca değerlendirilir. Yargıtay’ın resmî karar metinlerinde salt çoğunlukla kanuni oranı yükselten kararların geçersizliği incelenmiştir.

Gecikme tazminatı, asıl borç ve varsa başka feri talepler birbirine karıştırılmamalıdır. Aynı dönem için farklı adlarla yinelenen tutarlar, otomatik bileşik hesap veya toplamın yeniden ana para sayılması ayrıca kontrol edilir. Yönetimden sadece son bakiyeyi istemek yerine bütün işlem hareketleri alınmalıdır.

Yanlış hesap nasıl düzeltilir?

Malik, hangi satıra hangi nedenle itiraz ettiğini belirten yazılı hesap karşılaştırmasını yönetime sunabilir. Ödenmiş taksidin tekrar yazılması, yanlış vade veya farklı kişinin borcunun eklenmesi gibi hatalar dekont ve mülkiyet tarihleriyle gösterilir. Asıl aidata itirazla yalnız gecikme hesabına itiraz farklı kapsamda olabilir.

İcra takibi yapılmışsa ödeme emrindeki başvuru süresi ayrıca takip edilir; yönetimle yazışmak bu süreyi kendiliğinden durdurmaz. Kurul kararının iptali gerekiyorsa KMK33 süreleri ve dava şartı arabuluculuk da hesaba katılır. Borcu tamamen reddetmeden önce doğru asıl tutar ile tartışılan ek tutarın ayrılması, uyuşmazlığın gerçek kapsamını ortaya koyar.

Sık sorulan sorular

Aidatı geç ödedim ama artık ana borç yok; gecikme de silinir mi?

Asıl borcun ödenmesi geçmiş gecikme talebini her durumda kendiliğinden kaldırmaz. Ödeme belgesi, mahsup ve alacaklının kabulünün kapsamı birlikte incelenir.

Gecikme hesabı için tek toplam yeterli mi?

Hayır. Farklı aidat vadeleri ve kısmi ödemeler ayrı gösterilmelidir. Aksi hâlde başlangıç ve bakiye hatası denetlenemez.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

İlgili yazılar

• Site Aidat Artışına Nasıl İtiraz Edilir? 2026 İşletme Projesi Kuralı
• Apartman Yönetiminin Kiracıya Aidat İcra Takibi ve Malikin Sorumluluğu

Hukuki kaynaklar

• 5711 sayılı Kanun — m.9; KMK20 aylık yüzde beş
• 7579 sayılı Kanun — m.3–4; KMK35 ve37 değişikliği
• Türk Borçlar Kanunu — m.100–102,117
• Yargıtay resmî karar metni — kanuni oranı çoğunlukla yükselten kurul kararının değerlendirilmesi