Evi Kiralamak İçin Ev Sahibinin Mobilyasını Satın Almak Zorunlu Tutulabilir mi?

Evi kiralamak için ev sahibinin mobilyasını satın alma şartı, her durumda geçerli değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira ilişkisinin kurulması veya devamı, kiracının yararı bulunmadan ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olmayan bir borca bağlanmışsa TBK 340 uyarınca bağlantılı sözleşme geçersizdir. Ancak kiracının gerçekten istediği, kullanıma uygun eşyaların serbestçe satın alınması farklıdır. İnceleme, sözleşmenin başlığına değil gerçek işleve dayanır.

Hangi koşullar birlikte araştırılır?

İlk soru, kira sözleşmesinin konut veya çatılı işyerine ilişkin olup olmadığıdır. İkinci soru, ek işlemin kira yapılmasının ya da kiracılığın sürdürülmesinin şartı haline getirilip getirilmediğidir. Üçüncü soru, kiracının bu borca girmesinde yarar bulunup bulunmadığı ve işlemle yerin kullanımı arasında doğrudan ilişki olup olmadığıdır. Bu unsurlar gösterilmeden yalnız yüksek fiyat üzerinden TBK 340 sonucu kurulamaz.

Örneğin kiracı kendi eşyalarını getirecekken ev sahibinin başka evdeki kullanılmayan salon takımını satın almak zorunda bırakılıyorsa bağlantı tartışması belirgindir. Buna karşılık eşyalı olarak kiralanan evin demirbaşları için kira koşullarının düzenlenmesi, otomatik olarak ayrı ve geçersiz bir satım sayılmaz. Eşyaların mülkiyetinin devredildiği mi, yoksa kullanımının kira kapsamında bırakıldığı mı sözleşmeden belirlenmelidir.

Ayrı sözleşme düzenlemek sorunu ortadan kaldırır mı?

Mobilya satışı için farklı günlü kâğıt düzenlenmesi veya ödemenin ev sahibinin yakınına yapılması tek başına geçerlilik sağlamaz. TBK 19 gereğince tarafların gerçek ve ortak iradesi önem taşır. “Mobilyayı almazsan anahtarı vermem” yazışması, satım belgesinin üzerinde kira ifadesi bulunmasa bile işlemler arasındaki koşullandırmayı gösterebilir. İlan, görüşmeler, ödeme zamanlaması ve teslim uygulaması birlikte ele alınır.

Benzer şekilde kira yenilemesi, belirli bir hizmet şirketinden uzun süreli paket satın alınmasına bağlanmış olabilir. Kiracının ihtiyaç duymadığı başka konuttaki bakım hizmeti veya kullanmayacağı bir abonelik, kira bedelinin dışında ek gelir oluşturma amacı taşıyabilir. Buna karşılık kiralananın kullanımının zorunlu hizmetleri, aidat ve yasal yan giderler ayrı düzenlemelere tabidir. Her ek ödeme aynı hukuki sebebe sahip değildir.

Kiracının yararı nasıl değerlendirilir?

Yarar yalnız faturada bir ürün adının bulunmasıyla belirlenmez. Eşyanın gerçekten teslim edilmesi, çalışır durumda olması, konutta ihtiyaç karşılaması, kiracının bağımsız tercih imkânı ve fiyatın oluşumu incelenir. İstediği ürünü piyasadan almak yerine gereksiz malı kabul etmek zorunda kalması önemlidir. Ancak makul değerde ve açık iradeyle satın alınmış mobilyanın sonradan beğenilmemesi, bağlantılı sözleşme geçersizliği için yeterli değildir.

Kiracının pazarlık yapması da tek başına baskının olmadığını kanıtlamaz; yalnız delillerden biridir. Öte yandan kira ile aynı gün yapılan her alışverişin geçersiz olduğu da söylenemez. Tarafların yazılı iletişimi, eşyanın daha önce başka alıcıya satışa çıkarılıp çıkarılmadığı ve kiracıya seçim tanınıp tanınmadığı somut olayı aydınlatır. Bir hukuki sonuç için koşullandırmanın ve yarar eksikliğinin açıklanması gerekir.

Geçersizlik kira sözleşmesini de bitirir mi?

TBK 340 doğrudan kirayla bağlantılı sözleşmenin geçersizliğini düzenler. Bu nedenle ek satımın tartışmalı olması, kira ilişkisinin kendiliğinden tüm sonuçlarıyla sona erdiği anlamına gelmez. Konutun kullanılmaya devam edilmesi, kira ödeme borcunun ve diğer yükümlülüklerin sürmesi bakımından ayrıca değerlendirilir. Kiracı ek parayı geri istediği için normal kira ödemesini gerekçesiz biçimde durdurmamalıdır.

Ek satım ile kira hükmü tek belge içinde yazılmışsa geçersiz bölümün kapsamı yorum yoluyla belirlenir. Örneğin “kira bedeli 25.000 TL, ayrıca başka depodaki eşyalara 70.000 TL” kaydı ile “eşyalı konut aylık 30.000 TL” kaydı aynı değildir. İlkinde ayrı borç ve koşullandırma araştırılır; ikincisinde eşyalı kullanımın sözleşme içeriği incelenir. Belgeleri parçalamadan değerlendirmek gerekir.

Ödenmiş bedel nasıl geri istenir?

Bağlantılı sözleşmenin geçersiz olduğu sonucuna ulaşılırsa yapılan ödemenin iadesi, sebepsiz zenginleşme hükümleri ve karşılıklı verilenlerin geri dönüşü çerçevesinde incelenir. Kiracı eşyayı almışsa para iadesini isterken eşyanın iadesi veya değerinin hesabı da gündeme gelebilir. Kullanılan, tüketilen, satılan veya hasarlanan ürünler varsa dosya yalnız banka dekontuyla çözülemez. İade düzeni somut edimlere göre kurulur.

İade talebinin kime yöneltileceği de önemlidir. Parayı tahsil eden kişinin satıcı mı, aracı mı yoksa başka birinin hesabını kullanan kişi mi olduğu belirlenir. Zamanaşımı hesabı talebin hukuki sebebine ve öğrenme tarihine göre yapılmalıdır. Bedel iadesi ile kira borcunun takası düşünülüyorsa muacceliyet ve karşılıklılık şartları incelenmeden tek taraflı kesinti yapılması tahliye uyuşmazlığı doğurabilir.

Uygulamalı örnek: depodaki eski eşya

Kiracı evi boş olarak tutmak istemektedir. Ev sahibi, anahtarı vermek için kendi deposundaki iki koltuk ve çalışmayan buzdolabına 60.000 TL ödenmesini ister. Kiracı “bu eşyaları istemiyorum” mesajına rağmen konutu başka türlü kiralayamadığı için ödeme yapar. Eşyalar konuta getirilmez. Burada kira koşulu, yarar eksikliği ve kullanım ilişkisi ayrı delillerle gösterilebilir.

Başka bir kiracı ise evdeki uygun durumdaki yatak ve dolabı görmekte, istemesi üzerine gerçek bir fiyat pazarlığıyla satın almaktadır; eşyaları almadan da kiralama seçeneği vardır. Bu olay ilk örnekle aynı sonuca bağlanmaz. Belgelerde serbest seçim ve teslimin bulunması önem taşır. Örnekler, “mobilya bedeli her zaman yasaktır” veya “ayrı faturası varsa her zaman geçerlidir” ifadelerinin niçin isabetsiz olduğunu gösterir.

Delilleri toplama ve çözüm planı

• Evin ilk ilanını ve eşyalı/boş kullanım bilgisini saklayın.
• Ek alışverişin kira şartı olduğunu gösteren yazışmaları tam tarih akışıyla koruyun.
• Kira, satım, hizmet ve abonelik belgelerini birlikte hazırlayın.
• Ödemenin kime ve hangi açıklamayla yapıldığını gösteren dekontları ekleyin.
• Eşyanın teslim yeri, durumu, değeri ve iadesinin mümkün olup olmadığını kayıt altına alın.

İlk başvuruda hangi borcun hangi nedenle geçersiz sayıldığı ve karşılıklı iadenin nasıl yapılacağı somutlaştırılmalıdır. Dava şartı arabuluculuk, talebin kira ilişkisinden doğması ve sözleşmenin niteliğine göre değerlendirilir. Sonuç alınamazsa uygun alacak veya tespit talebi belirlenir. Başlangıçta açık seçim imkânı, gerçek teslim ve ayrı bedel kayıtları oluşturmak, hem kiracı hem kiraya veren için sonradan çıkacak tartışmayı azaltır.

İlgili hukuki düzenlemeler ve devam okuması

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.19, 27, 77-82, 326, 339-340.
• 7445 sayılı Kanun: m.37 ile eklenen 6325 m.18/B.

İlgili konu için Kiralanan Taşınmaz Satılırsa Kiracının Hakları yazısını da inceleyebilirsiniz.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme ve dosya yönetimi için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)