Müteahhit Otopark Yerini Projeden Farklı Teslim Etti: Malik Ne Yapabilir?

Projeden farklı otopark teslimi sorunu, sadece “bana B12 denmişti, A07 verildi” biçiminde çözülemez. Satış sözleşmesinde hangi alanın vaat edildiği ve onaylı mimari projede o alanın hukuki niteliği belirlenmelidir. Otopark bir bağımsız bölüm, belirli daireye bağlı eklenti veya bütün kat maliklerinin ortak yeri olabilir. Bu ayrım yapılmadan müteahhidin değişiklik yetkisi, malikin iade veya tazminat hakkı ve diğer kat maliklerinin söz hakkı güvenilir biçimde belirlenemez.

Projeden farklı otopark teslimi için önce hangi belgeye bakılır?

Tapu kaydı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti listesi, eklenti çizelgesi, belediyedeki onaylı mimari proje, vaziyet planı, yönetim planı, satış sözleşmesi ve broşürü aynı masaya koyun. Satış temsilcisinin plan üzerinde işaretlediği alan, sözleşmeye eklenmişse delil değeri artar. Yalnız pazarlama görseli ile tescilli eklenti arasındaki fark yine de açıklanmalıdır. Sonradan çizilen şirket içi otopark krokisi, tapuda ve projede olmayan bir ayni hakkı kendiliğinden yaratmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun resmî metni ortak yer ve eklenti rejimine bakmak için başlangıçtır.

Aynı projede kapalı otoparkta bir yer dairenin eklentisi olarak kayda geçirilmiş, diğerleri ortak kullanım alanı olabilir. Eklenti bağımsız bölümden ayrı devredilemeyen bir hak konumundadır; ortak alandaki boyalı numara ise tek başına özel mülkiyet değildir. Yönetim planı kullanım sırası veya belirli yerlere tahsis içerebilir; bunun kat mülkiyeti ve emredici kurallara uygunluğu ayrıca incelenir. Bağımsız bölüm numarası ile araç yeri numarasını karıştıran sözleşmelerde malikin tam olarak ne satın aldığı tartışmalıdır.

Proje değiştirildiyse haklar değişir mi?

Müteahhit, inşaat sırasında teknik gerekçeyle otopark düzenini değiştirmiş olabilir. Bunun için yalnız yeni krokide çizgi çekmek yetmez; gerekli idari onay, proje tadilatı, kat maliklerinin kanuni rızası ve tapu işlemleri değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu 19. maddesi ortak yerlerde inşaat ve değişiklikler için özel çoğunluk koşulları öngörür; her değişiklik aynı oylamaya tabi değildir. Güvenlik rampası, kolon ve yangın çıkışı gibi zorunlu gerekçeler başka, satılmış yeri daha pahalı daireye tahsis etmek başka vakadır.

Malik teslim sırasında “otoparkı aldım” şeklinde genel bir tutanak imzalamışsa bunun belirli yerin doğru teslim edildiğini gösterip göstermediği ayrıca incelenir. Fiilen farklı yere park etmiş olmak haklardan açık feragat sayılmayabilir; buna karşı uzun süre kullanım ve bilgi, bazı taleplerin delil değerlendirmesini etkiler. Sözleşmedeki proje değişikliği kaydı da müteahhide sınırsız tek taraflı yetki vermez. Tüketiciye sunulan sözleşmede haksız şart veya konutun vaat edilen niteliklere aykırılığı ayrıca tartışılır.

Malik ne isteyebilir?

Satılan ve hukuken teslimi mümkün belirli eklenti başka birine verilmişse aynen ifa, tapu/proje kayıtlarının düzeltilmesi ya da imkânsızlık ve hak sahipliği durumuna göre bedel farkı ve tazminat gündeme gelebilir. Ortak alanda bir kişinin münhasır kullanımı hukuka aykırıysa yönetim ve kat malikleriyle müdahalenin önlenmesi yolu düşünülebilir. Otoparkın fiziksel genişliği veya erişimi vaat edilenden farklıysa, tüketici işleminde ayıplı mal seçimlik hakları da değerlendirilebilir. Talebi kime yönelteceğinizi, müteahhidin hâlâ malik olup olmadığını ve kat malikleri arasında uyuşmazlık bulunup bulunmadığını belirleyin.

Eksper veya bilirkişi için onaylı projenin ilgili kat planını ve fiili otoparkın ölçülü fotoğraflarını hazırlayın. “Bana verilen yer kullanışsız” iddiasını kolon mesafesi, rampa eğimi, araç dönüş alanı ve engelli erişimi gibi ölçülebilir olgularla somutlaştırın. Yer işgal edilmişse işgalin başlangıcını, plakayı ve yönetimin yazışmasını saklayın; başkasının aracını kendiniz çekmeyin. Ortak otoparkın sahiplenilmesi yazısındaki ortak alan ayrımı yararlı olabilir.

Görevli mahkeme ve süre neden değişebilir?

Satıcı müteahhide karşı tüketici sıfatıyla açılacak ayıplı konut davası ile kat malikleri arasında ortak yer müdahalesi davası farklı hukuki ilişkilerden doğar. 6502 kapsamında konut veya tatil amaçlı taşınmaz ayıbında genel zamanaşımı teslimden itibaren beş yıldır; hileyle gizlenen ayıp başka değerlendirilir. Kat mülkiyeti uyuşmazlığında Sulh Hukuk Mahkemesi görevi gündeme gelebilir. Proje revizyonuna yönelik idari boyut da varsa ayrı süre vardır. İskânı alınmayan daire yazısı yapı belgesi yönüne değinir.

Mersin merkezli ofisimiz Türkiye'nin her ilinden gelen sözleşme, proje ve tapu kayıtlarını inceleyebilir. Türkiye genelinde böyle bir dosyada ilk iş, vaat edilen yerin sözleşme ekiyle onaylı projede gerçekten eşleşip eşleşmediğini belirlemektir. Bu eşleşme yoksa talep ve davalı seçimi değişebilir. Yazılı karşılaştırma, keşif ve belge istemi çözümü somutlaştırır.

Satış sözleşmesinde “bir araçlık yer” yazıyorsa

Belirli numara vaat edilmemişse malik aynı binada kullanılabilir bir araçlık yer teslim edildiğini görebilir. Bunun da fiili kullanım ve hukuki tahsis yönünden gerçek olması gerekir. Daire başına park yeri sayısı, araç boyutu kısıtı ve yönetim planındaki dağıtım yöntemini inceleyin. “Bir araçlık kullanım” ifadesi, imar yönetmeliğine aykırı dar bir boşluğun veya başkasına tahsisli yerin teslimini haklı kılmaz. Sözleşmedeki ölçü ve pazarlama vaadiyle fiili alan farkı belgeye dökülmelidir.

Otopark yerinin değişmesi konutun değerini etkiliyorsa bilirkişiden soyut “kötü yer” görüşü yerine erişim, genişlik ve güvenlik farkının piyasa değerine etkisini isteyin. Elektrikli araç şarj altyapısı, engelli park yeri veya binaya kapalı geçiş reklamda özellikle vaat edilmişse bunları ayrı değerlendirin. Yönetim kararıyla kullanım yeri yeniden dağıtıldıysa kararın toplantı usulü ve yetki sınırı da önemlidir; yüklenici sözleşmesinin ihlali ile kat malikleri kararının hukuka uygunluğu aynı dava değildir.

Belge isteme sırasında belediyeden onaylı proje suretini ve tadilat tarihini alın; projeyi yüklenicinin broşürüyle ölçeksiz karşılaştırmayın. Sitede başka malik aynı yere hak iddia ediyorsa onun tapu ve sözleşmesi incelenmeden tek taraflı çözüm kurulamaz. Arabuluculuk veya müzakereyle yer değişimi önerildiğinde ilerideki satışta tapu ve yönetim kayıtlarına ne yazılacağını belirleyin. Geçici sözlü park izni, eklenti hakkı yerine geçmez.

Eksik veya yanlış yerin hukuki niteliği için üç ayrı senaryo

Birinci senaryoda sözleşme ve tapu eki belirli bir numaralı yeri dairenin eklentisi olarak gösterir, fakat fiilen başka, daha dar bir yer teslim edilir. Burada projenin kaydı ile teslimin neden ayrıştığı ve başka malikin hakkı olup olmadığı araştırılır. İkinci senaryoda otopark tamamen ortak alandır; projede işaretlenen numara satış vaadinin delili olabilir ama tek başına bağımsız mülkiyet kurmaz. Üçüncü senaryoda park alanı ayrı bağımsız bölümdür; tapu devri ve satıcının kimin adına tescil yaptırdığı ayrıca incelenir. Talebin niteliği bu üç senaryoya göre değişir.

Tapu beyanlar hanesinde eklenti kaydı aranır; yalnız kapıya yapıştırılan numara yeterli değildir. Belediye onaylı projede kot, kolon ve yangın güzergâhı görülebilir. Proje çizimiyle fiili zeminin ölçeği farklı görünüyorsa yerinde ölçüm gerekir. İskân ve otopark yönetmeliği yönünden idari aykırılık bulunduğu iddiası da sözleşmeden kaynaklı tazminatı kendiliğinden ispatlamaz; her yolun ilgili işlemi ve delili ayrıdır.

İhtar öncesi karşılaştırma tablosu nasıl hazırlanır?

İlk sütuna satışta vaat edilen numara, ölçü, kat, kapalı/açık olma ve erişim özelliği; ikinciye onaylı projenin aynı unsurları; üçüncüye fiilen verilen yer ve kullanım engelleri yazılabilir. Sözleşmenin ve broşürün tarihleri ile projenin tadil edildiği gün yanına eklenir. Malik “bana yer verilmedi” diyorsa aracın hiç giremediği, başka malik tarafından sürekli kullanıldığı veya yerin ancak izinle kullandırıldığı açıkça gösterilir. Bu ayrıntı, aynen ifa talebi ile değer kaybı hesabını ayırır.

Müteahhide yazılı başvuruda sadece “otoparkımı ver” demek yerine hangi yerin hangi belgeyle vaat edildiği ve hangi çözümün istendiği belirtilmelidir. Yer değişimi öneriliyorsa yeni alanın hukuki kaydı ve başka maliklerle ilişkisi yazılı tamamlanmadan geçici anahtar teslimini kalıcı uzlaşma saymak risklidir. Kat malikleri kurulunun kararını ve yönetim planı değişikliğini de isteyin; yüklenicinin tek taraflı krokisi bunların yerine geçmez.

Belgeler görülmeden idarenin veya mahkemenin vereceği sonuç ve talep tutarı için garanti verilemez.

Sık sorulan sorular

Broşürdeki otopark numarası mülkiyet sağlar mı?

Tek başına tapuda ayni hak kurmaz; fakat satıcının taahhüdünün ve olası ayıbın delili olabilir. Proje, tapu ve sözleşme birlikte okunur.

Müteahhit proje değişti deyip yerimi değiştirebilir mi?

Onaylı proje tadilatı, kat mülkiyeti rızaları ve sözleşme hükümleri incelenir. Genel değişiklik kaydı sınırsız yetki anlamına gelmez.

Otopark ortak yerse kim dava açar?

Kat maliki ve yönetimin yetkisi, talebin niteliği ve müdahalenin türüne göre değerlendirilir; satıcıya karşı sözleşme talebi ayrıca kalabilir.

Resmî kaynaklar: Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502)