İnşaatı Yarım Bırakan Müteahhide Karşı Konut Alıcısının Hakları

Kısa cevap: Müteahhit inşaatı yarım bıraktıysa konut alıcısı önce kiminle hangi hukuki sözleşmeyi imzaladığını belirlemelidir. Satıcı şirketle ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihindeki teslim süresi, ödeme belgeleri, tapudaki hak ve projeye sağlanan teminat incelenir. Alıcı şartları varsa teslim ve ifa, sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesi, zararının karşılanması veya teminat mekanizmasına başvuru isteyebilir. Sadece şantiye durmuş diye bütün alıcıların tapu hakkı veya ödeme iadesi aynı biçimde sonuçlanmaz; arsa maliki, müteahhit, satıcı ve banka ilişkileri ayrı çözülür.

Yarım kalan inşaatta alıcının ilk sorusu: Satıcı kim?

Konut alıcısı kimi zaman doğrudan projeyi pazarlayan müteahhit şirketle, kimi zaman arsa payı karşılığı inşaatta pay alan arsa sahibiyle, kimi zaman da birden çok şirketli proje yapısında başka bir satıcıyla işlem yapar. Kapora ve taksitleri kimin hesabına ödediğiniz, sözleşmede satıcı olarak kimin imza attığı, tapuda arsanın kimin adına olduğu ve bağımsız bölümün kime tahsis edildiği farklı sonuçlar doğurabilir. Arsa sahibiyle müteahhit arasındaki inşaat sözleşmesinin feshi üzerine yazılmış arsa sahibi hakları rehberi bu nedenle alıcının tüm sorununu cevaplamaz.

Önce satış vaadi sözleşmesini, varsa kat irtifakı tapusunu, arsa tapu kaydını ve şerhleri aynı tarihe göre inceleyin. Tapu devri yapılmışsa alıcının durumu yalnız bedel iadesi alacağından farklıdır; mülkiyetin kapsamı, arsa sahibinin hakları ve ipotekler araştırılır. Tapu hiç devredilmemişse alıcının sırf ödeme dekontuna dayanarak üçüncü kişilere karşı ayni hak ileri sürebileceğini varsaymayın. Noter düzenleme şeklindeki satış vaadinin tapuya şerhi, hak sırası bakımından önem taşıyabilir; şerhin tarihi ve süresi ayrıca kontrol edilir.

Ön ödemeli konut sözleşmesi geçerli biçimde yapılmış mı?

6502 sayılı Kanun'un ön ödemeli konut satışına ilişkin hükümlerinde, tüketici bedeli peşin veya taksitle önce öder; satıcı konutu sonra devir veya teslim etmeyi üstlenir. Ticaret Bakanlığı'nın 2026 rehberi geçerli kuruluş için iki yolu açıklar: kat irtifakı devrinin tüketici adına tapuda tesciliyle birlikte yazılı sözleşme veya noterde düzenleme biçiminde satış vaadi sözleşmesi. Sıradan bir ofis sözleşmesi, broşür ya da yalnız ödeme dekontu bu şeklin yerini tutmaz. Şekle aykırılığın sonuçları ve ödenen bedelin geri alınması somut olayda ayrıca değerlendirilir; satıcı şekil şartına uymadan ödeme isteyemez.

Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut sözleşmesi yapılamayacağına ilişkin kuralı da araştırın. Alıcıya en az bir gün önce ön bilgilendirme verilmesi, planlar, mahal listesi, net/brüt alan, teslim tarihi ve teminat bilgileri dosyada yer almalıdır. Reklamda vaat edilen blok, kat, cephe ve ortak alanların sözleşmedeki karşılığını karşılaştırın. Müteahhit “aynı metrekarede başka bloktan daire verelim” diyorsa bu otomatik ve tek taraflı bir çözüm değildir; sözleşme değişikliği ve yeni bağımsız bölüm üzerindeki haklar açıkça kararlaştırılmalıdır.

Teslim süresi 48 ay mı, sözleşmede yazan tarih mi?

2026 tarihli resmî bilgilendirmeye göre ön ödemeli konut satışında yasal üst sınır sözleşme tarihinden itibaren 48 aydır. Taraflar daha kısa teslim süresi kararlaştırmışsa satıcı o süreyle bağlıdır. Bu nedenle sözleşmede 24 ay yazmasına karşın satıcının “kanun bana 48 ay verdi” demesi doğru bir genel cevap değildir. Teslim gününü, varsa sözleşmeye uygun erteleme koşulunu, satıcının gecikme ihtarlarını ve fiilî inşaat durumunu birlikte değerlendirin.

“Anahtarı aldım” ile hukuken teslim aynı olmayabilir. Bakanlık rehberi, kat mülkiyetli konutun tüketici adına tescilini veya kat irtifaklı konutun tüketici adına tapuda tesciliyle birlikte oturmaya elverişli biçimde zilyetliğin devrini teslim olarak açıklar. Yarım kalmış, oturmaya elverişli olmayan bağımsız bölümün anahtarının verilmesi, satıcının borcunu tek başına ifa ettiği anlamına gelmez. Belediyenin yapı durumu ve teknik bilirkişi tespiti, eksiklerin büyüklüğünü ortaya koyar. Geçmiş tarihli bir sözleşmede o dönemdeki kanun metni ve geçiş hükümleri ayrıca kontrol edilmelidir.

Alıcı inşaatın tamamlanmasını mı, ödediği parayı mı isteyecek?

İfa ve gecikme zararları

Proje makul sürede tamamlanabilecek durumdaysa sözleşmeye uygun bağımsız bölümün teslimi, tapu devri ve gecikmeden doğan ispatlanabilir zararlar gündeme gelebilir. Ancak satıcı şirketin finansmanı çökmüş, ruhsat süresi veya arsa maliki ilişkisi sorunluysa yalnız “teslim edin” talepli dava pratikte sonuç vermeyebilir. İnşaatın yüzdesi tek başına yeterli değildir; istenen dairenin gerçekten hangi katta olduğu, kaba/ince iş, altyapı, izin ve ortak alanlar ayrıca incelenir.

Sözleşmeden dönme ve iade

Ön ödemeli konut sözleşmesinde tüketicinin kuruluştan itibaren 14 gün içinde gerekçesiz ve cezasız cayma hakkı vardır. Ayrıca sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçesiz dönme hakkı düzenlenir; bu olağan dönmede kanundaki sınırlı masraf ve tazminat kesintileri söz konusu olabilir. Satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi gibi özel durumlarda ise devir veya teslime kadar masraf/tazminat kesilmeksizin dönme olanağı vardır. Yarım kalan inşaat ve teslim ihlali iddiasında hangi dönme dayanağına başvurulduğu ihtarda açık yazılmalıdır. Her gecikme kendiliğinden bütün sözleşmeleri aynı gün sona erdirmez.

Bakanlık, dönme bildiriminin noter aracılığıyla satıcıya yöneltilmesini belirtir. Dönme sonrası iade edilmesi gereken bedel ve borçlandırıcı belgeler için rehberde 180 günlük üst süre; caymada 14 günlük süre açıklanır. Satıcı iade etmiyorsa bedel, ödeme günü ve faiz hesabıyla hukuki takip/dava ayrıca gündeme gelir. Alıcı daha önce tapu devralmışsa iade edimiyle tapunun geri devri koordineli ele alınmalıdır; sırf dava açmadan önce tapuyu karşılıksız devretmek ciddi risk yaratabilir.

Teminat ve banka ne kadar koruma sağlar?

En az 30 konutlu ön ödemeli projede satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası veya kanunda kabul edilen başka teminat türlerinden biri sağlanmalıdır. Bakanlık rehberinde banka teminat mektubu, hakediş sistemi ve bağlı krediyle teminat seçenekleri sayılır. “Projenin sigortası var” sözünü poliçe numarası, teminat limiti, hangi konutları ve hangi riski kapsadığıyla doğrulayın. Her alıcının tüm ödeme tutarı her koşulda otomatik sigortadan çıkmaz. 30 konuttan küçük projelerde aynı zorunlu teminat kuralı bulunmaması, satıcının teslim borcunu kaldırmaz.

Konut kredisi kullandıysanız kredi sözleşmesinin projeye bağlı kredi olup olmadığını sıradan konut finansmanından ayırın. Banka yalnız kredi veren diye projedeki her eksikten sınırsız sorumlu sayılmaz; bağlantı, şart ve yasal sorumluluk ayrıca incelenir. Ödemeler satıcının hesabına mı, banka tarafından hakedişle mi serbest bırakılmış? Finansman kuruluşunun hangi aşamada hangi belgeleri görmesi gerekiyordu? Bu sorular teminat ve iade bakımından belirleyicidir.

Arsa sahibi sözleşmeyi feshederse alıcının dairesi ne olur?

Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde müteahhit, kendisine düşecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış olabilir. Arsa sahibinin müteahhitle sözleşmesini feshi, alıcının karşısına tapu iptali, tescil, bedel iadesi ve zarar taleplerini çıkarabilir. Hangi tarafın dava açabileceği ve alıcının iyi niyet iddiası; tapunun ne zaman, kimden ve hangi kayıtlarla kazanıldığına bağlıdır. Tapu devredilmemiş alıcının satıcıya karşı şahsi talebi ile tapulu alıcının ayni hak savunması aynı dosya değildir. Sonradan konulan ipotek ve hacizler de öncelik sırasını değiştirebilir.

Bu nedenle arsa sahibine doğrudan “inşaatı siz bitirin” diye başvurmak, arsa sahibinin alıcıya böyle bir taahhüt vermediği dosyada yeterli olmayabilir. Diğer alıcılarla hareket etmek bilgi toplamayı kolaylaştırır; fakat her alıcının ödeme planı, bağımsız bölüm tahsisi ve tapu sırası ayrı kaydedilmelidir. İflas veya konkordato ilan edilmişse alacak kaydı ve süreler ayrıca izlenir. Şirket temsilcisinin sözlü “birkaç ay sonra teslim” beyanıyla yasal başvuru süresi ertelenmez.

Tapu sicilindeki şerh ve ipoteklerin yalnız bugünkü ekran görüntüsünü almak yetmeyebilir. Satış vaadinin yapıldığı, ödemenin gerçekleştiği ve projenin durduğu tarihlerdeki kayıt sırası uyuşmazlığın merkezindedir. Banka ipoteği erken tarihte kurulmuşsa sonradan edinilen hakla ilişkisi araştırılır. Başka bir alıcıya aynı bağımsız bölümün vaat edildiği iddiasında da iki sözleşmenin biçimi ve tapu etkisi karşılaştırılır. Ortak dava açma düşüncesi, bu bireysel farklılıkları ortadan kaldırmaz; her alıcının talep tutarını ve delilini kendi dosyasında açık tutması gerekir.

Delil ve talep dosyası nasıl hazırlanır?

1. Hak zincirini çizin: Arsa sahibi, satıcı, yüklenici, banka ve alıcıyı sözleşme ile tapu kayıtlarına bağlayın.
2. Ödemeleri eşleştirin: Her dekontun hangi taksit ve hangi bağımsız bölüme ait olduğunu tabloya yazın; elden ödeme varsa ispatını ayrıca araştırın.
3. Şantiye durumunu belgeleyin: Tarihli fotoğraf, belediye ruhsat dosyası, yapı denetim kayıtları ve gerekirse delil tespitiyle kalan işi belirleyin.
4. Teminatı temin edin: Sigorta, banka teminatı, hakediş veya bağlı kredi belgelerinin somut konutunuz için geçerliliğini sorun.
5. Hukuki sonucu seçin: Teslim/tapu, dönme-iade, bedel ve gecikme zararlarının birbiriyle ilişki ve koşullarını dilekçede açık kurun.

İlan ve proje broşürünü sözleşmeden önceki tarihli haliyle saklamak önemlidir; internet sayfası sonradan değişebilir. Satıcının ortak alana veya otoparka ilişkin taahhüdü ile dairenin iç teslimi aynı zarar kalemi değildir. Talep edilen tazminat için kira sözleşmesi, taşınma faturası, alternatif konut gideri ve nedensellik bağı gösterilmelidir. Salt “bütün alıcılar mağdur” ifadesi sizin ödemelerinizi kanıtlamaz.

Sık sorulan sorular

Müteahhit kaçtıysa otomatik tapu alabilir miyim?

Hayır. Tapu devrinin dayanağı, resmî biçimde satış vaadi, tapu şerhi, yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanması ve varsa üçüncü kişi hakları incelenir. Alternatif olarak satıcıdan bedel iadesi gündeme gelebilir. Tapu tescili için elinizdeki sözleşme ve mevcut arsa tapusu birlikte değerlendirilmelidir.

48 ay dolmadan dava açamam mı?

Hayır. Sözleşme daha kısa teslim tarihi belirleyebilir; ayrıca satıcının ifadan kaçınması, projeyi terk etmesi veya diğer ağır ihlaller farklı haklar doğurabilir. Somut sözleşmedeki vade, ihtar ve imkânsızlık ayrı incelenir. 48 ay, bütün projelere otomatik ek süre değildir.

İnşaat yüzde 90 bitti deniyor; teslim gerçekleşmiş sayılır mı?

Hayır. Yüzde ifadesi teknik ilerlemeyi kabaca anlatır. Ön ödemeli konutta mevzuattaki teslim koşulları tapu ve oturmaya elverişli zilyetlik üzerinden değerlendirilir. Eksik ortak altyapı ve ruhsat sorunları yüzde 90 söyleminin ötesinde önem taşır.

Şirket konkordatoya girerse ödediğim parayı geri alabilir miyim?

Talep imkânı tamamen ortadan kalkmaz; ancak alacağın niteliği, teminatı ve konkordato/iflas dosyasının takvimi sonucu etkiler. Alacak kayıt sürelerini ve varsa banka veya sigorta teminatını birlikte inceleyin. Satıcının farklı şirkete yönlendirmesi borçlu değişikliğini kendiliğinden sağlamaz.

İnşaatın durduğu gün sözleşme, tapu ve ödeme belgelerini bir araya getirmek en etkili başlangıçtır. İletişim sayfasından dosyanızın tapu, teminat ve teslim seçenekleri için inceleme isteyebilirsiniz. Türkiye'nin herhangi bir ilindeki proje bakımından temel yasal ayrım geçerlidir; belediye ve tapu kayıtları bulunduğu yerde doğrulanır.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)