Ortaklığın Giderilmesi Satışında İhale, Kıymet Takdiri ve Paylaşım

Ortaklığın Giderilmesi Satışında İhale: Bu rehber, Türk hukukundaki temel kuralları, belgeleri, süreleri ve başvuru yolunu açıklar.

ortaklığın giderilmesi ihale konusunda sonuç, olayın adıyla değil kanuni şartların gerçekleşmesiyle belirlenir. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme önce aynen bölüşmenin mümkün ve değer kaybı yaratmadan uygulanabilir olup olmadığını inceler. Mümkün değilse satışa karar verir; satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır, aksi hâlde açık artırma herkese açıktır.

Kısa cevap: Paylı veya elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme önce aynen bölüşmenin mümkün ve değer kaybı yaratmadan uygulanabilir olup olmadığını inceler. Mümkün değilse satışa karar verir; satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır, aksi hâlde açık artırma herkese açıktır. Ortaklığın giderilmesi talebi kural olarak mülkiyet sürdükçe ileri sürülür. Kıymet takdiri, ihale ve satış memurluğu işlemlerine karşı İİK’daki kısa şikâyet süreleri her tebliğ ve öğrenme belgesine göre ayrıca hesaplanır.

Son hukuki kontrol: 6 Eylül 2026. Bu çalışma 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Hukuki inceleme: Av. Emirhan Keskin.

ortaklığın giderilmesi ihale: Ortaklığın Giderilmesi Satışında İhale, Kıymet Takdiri ve Paylaşım: kısa ve kesin hukuki cevap

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme önce aynen bölüşmenin mümkün ve değer kaybı yaratmadan uygulanabilir olup olmadığını inceler. Mümkün değilse satışa karar verir; satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır, aksi hâlde açık artırma herkese açıktır.

Dava aşamasındaki değer raporu ile satış memurluğunun ihaleye esas kıymet takdiri aynı işlem değildir. Mahkeme ortaklığı nasıl gidereceğini belirler; kesinleşmeden sonra satış memurluğu elektronik artırma, ilan, teminat ve ödeme sürecini yürütür.

Satış bedelinden vergi ve satış giderleri düşülür, kalan para tapudaki pay veya elbirliği çözümündeki hak oranına göre dağıtılır. Muhdesat aidiyeti, ipotek ve hacizler paylaştırma cetvelinde ayrıca dikkate alınır; paydaş ihale bedelini yalnız kendi payı kadar ödememe hakkına otomatik sahip değildir. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Hukuki dayanak ve temel kurallar

TMK 698

Her paydaş, hukuki işlem veya malın sürekli amaca özgülenmesi engeli yoksa paylaşma isteyebilir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Paylaşma yasağı ve uygun olmayan zaman savunması incelenir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

TMK 699

Aynen bölüşme mümkün değilse açık artırmayla satış yapılır; yalnız paydaşlar arası artırma tüm paydaşların rızasına bağlıdır. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Bölünebilirlik ve satış biçimi hükümde açık kurulur. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

HMK ve İİK satış hükümleri

Kıymet takdiri, ilan, elektronik artırma ve ihalenin kesinleşmesi özel usule tabidir. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Satış memurluğu dosyasındaki süreler ayrı izlenir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

ortaklığın giderilmesi ihale için tamamlayıcı usul çerçevesi: Taşınmaz uyuşmazlığında tapu kaydı, sözleşme, zilyetlik, ödeme ve tarafların gerçek iradesi ayrı ayrı incelenir. Tapu siciline güven ilkesi sınırsız değildir; yolsuz tescil, sahtecilik, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve muvazaa kendi koşullarıyla değerlendirilir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Aranan şartlar ve karar ölçütleri

Tüm ortakların katılımı

Tapudaki paydaşlar ve ölü paydaşların mirasçıları davada yer almalıdır. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Güncel tapu ve veraset belgeleri İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Aynen bölüşme imkânı

İmar, yüzölçümü, erişim ve değer kaybı teknik olarak incelenir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

İmar yazısı, fen ve değerleme raporu Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

Muhdesat ve aidiyet

Yapı veya ağaçların kime ait olduğu çekişmeliyse ayrı tespit edilir. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

İnşaat belgeleri, tanık ve muhdesat kararı Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

Kıymet takdiri

Değer doğru tarih, emsal ve imar durumuyla hesaplanmalıdır. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Satış memurluğu kıymet raporu ve gerçek emsaller Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

İhale ve dağıtım

İlan, teminat, teklif, vergiler ve paylaştırma cetveli kanuna uygun olmalıdır. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

E-satış portal kaydı, ihale tutanağı ve dağıtım cetveli Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

Karşı iddialar ve hukuki cevaplar

Bir ortaklığın giderilmesi ihale dosyasında sonuca ulaşmak için yalnız ilk anlatım değil, karşı tarafın hangi unsuru tartışacağı da önceden belirlenir. Aşağıdaki denetim, iddia ve savunmanın aynı kanuni ölçüt üzerinde karşılaştırılmasını sağlar.

Tüm ortakların katılımı yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Tapudaki paydaşlar ve ölü paydaşların mirasçıları davada yer almalıdır. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Güncel tapu ve veraset belgeleri Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

Aynen bölüşme imkânı yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: İmar, yüzölçümü, erişim ve değer kaybı teknik olarak incelenir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: İmar yazısı, fen ve değerleme raporu Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Muhdesat ve aidiyet yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Yapı veya ağaçların kime ait olduğu çekişmeliyse ayrı tespit edilir. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: İnşaat belgeleri, tanık ve muhdesat kararı Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

Kıymet takdiri yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Değer doğru tarih, emsal ve imar durumuyla hesaplanmalıdır. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Satış memurluğu kıymet raporu ve gerçek emsaller Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

İhale ve dağıtım yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: İlan, teminat, teklif, vergiler ve paylaştırma cetveli kanuna uygun olmalıdır. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: E-satış portal kaydı, ihale tutanağı ve dağıtım cetveli Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

Deliller ve ispat planı

Bir ortaklığın giderilmesi ihale dosyasında deliller olay kronolojisine bağlanır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

• Güncel tapu ve veraset belgeleri
• İmar yazısı, fen ve değerleme raporu
• İnşaat belgeleri, tanık ve muhdesat kararı
• Satış memurluğu kıymet raporu ve gerçek emsaller
• E-satış portal kaydı, ihale tutanağı ve dağıtım cetveli
• Tedavüllü tapu ve tüm mirasçılık belgeleri
• İmar durumu ve ifraz görüşü
• Aynen bölüşme/kıymet bilirkişi raporu
• Satış ilanı, ihale ve paylaştırma belgeleri

Güncel tapu ve veraset belgeleri ile Satış ilanı, ihale ve paylaştırma belgeleri aynı kronolojide karşılaştırılır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Kurumdan kayıt istenirken kişi, hesap veya taşınmaz, işlem türü ve dönem belirtilir; ilgisiz üçüncü kişi verilerini kapsayan sınırsız talep kurulmaz.

Süre, görev, yetki ve ön başvuru

Başvuru ve dava süresi

Ortaklığın giderilmesi talebi kural olarak mülkiyet sürdükçe ileri sürülür. Kıymet takdiri, ihale ve satış memurluğu işlemlerine karşı İİK’daki kısa şikâyet süreleri her tebliğ ve öğrenme belgesine göre ayrıca hesaplanır.

Görevli mahkeme veya merci

Ortaklığın giderilmesi davasında sulh hukuk mahkemesi görevlidir; satış işlemi mahkemece görevlendirilen satış memurluğunda yürür.

Yetkili yer

Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi kesin yetkilidir; birden çok taşınmazın yetki bağlantısı ayrıca kontrol edilir.

Arabuluculuk ya da idari ön başvuru

Ortaklığın giderilmesi davasında 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.

Geçici koruma ve acil işlem

Dava sürerken taşınmazın fiziksel niteliğini değiştiren yıkım/yapım ve gelirlerin kaybını önleyen ölçülü tedbir; satışta ise hatalı ilan veya kıymet işlemine süresinde şikâyet istenir.

Korunacak hak, yakın tehlike ve istenen önlemin sınırı ortaklığın giderilmesi ihale uyuşmazlığına özgü olarak aynı talepte gösterilir. Kararın uygulanacağı kurum veya sicil ile uygulama süresi açık yazılır; geçici kararın esası peşinen çözmediği gözetilir.

Adım adım başvuru ve dava planı

1. Güncel ve tedavüllü tapu kaydını, takyidatları ve malik zincirini alın.
2. Ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgisini sözleşme ve ödeme belgeleriyle eşleştirin.
3. Talebi tapu iptal ve tescil, bedel, tazminat, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi veya müdahalenin önlenmesi olarak ayırın.
4. Hak düşürücü süre, zamanaşımı ve arabuluculuk şartını işlem türüne göre hesaplayın.
5. Üçüncü kişiye devir veya yapı değişikliği riski varsa ölçülü ihtiyati tedbir talep edin.
6. Belediye, tapu, noter ve banka kayıtlarını kişi, işlem ve dönem belirterek isteyin.
7. Keşif ve bilirkişide değerleme tarihi, emsal, proje ve hesap yöntemini somutlaştırın.
8. Hükmün tapu sicilinde ve gerekiyorsa icra dosyasında uygulanmasını takip edin.

Karara karşı başvuru yolu bakımından temel kural şudur: Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir. Kanun yolu dilekçesi yalnız sonucu tekrar etmez; kararın hangi maddi veya hukuki noktada hatalı olduğunu gösterir.

Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü

Mahkeme veya yetkili merci karar verdiğinde ilk kontrol hüküm sonucunun talep edilen hukuki korumayı açıkça içerip içermediğidir. Satış bedelinden vergi ve satış giderleri düşülür, kalan para tapudaki pay veya elbirliği çözümündeki hak oranına göre dağıtılır. Muhdesat aidiyeti, ipotek ve hacizler paylaştırma cetvelinde ayrıca dikkate alınır; paydaş ihale bedelini yalnız kendi payı kadar ödememe hakkına otomatik sahip değildir. Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası çelişiyorsa kanun yolu veya tavzih-tashih koşulları süresinde değerlendirilir.

Geçici koruma bakımından dosyada benimsenen yaklaşım şudur: Dava sürerken taşınmazın fiziksel niteliğini değiştiren yıkım/yapım ve gelirlerin kaybını önleyen ölçülü tedbir; satışta ise hatalı ilan veya kıymet işlemine süresinde şikâyet istenir. Esas karar verildikten sonra tedbirin ne zaman sona ereceği, sicil ya da kurum kaydının nasıl düzeltileceği ve daha önce yapılan işlemlerin akıbeti ayrıca izlenir.

Kararın uygulanması için yalnız kesinleşme şerhi beklenmez; karar türünün kesinleşmeden icra veya uygulanma imkânı olup olmadığı kontrol edilir. Gerekli mahkeme yazısı, icra emri, kurum başvurusu, harç ve tebligat tamamlanır. İdare veya karşı taraf kararı yerine getirmezse yeni başvuru yolu ve tazminat sonucu doğabilir.

Dosya kapanışında tebligat, kanun yolu, ödeme, sicil kaydı, teslim ve masraf kalemleri bir kontrol listesinde işaretlenir. Böylece lehde karar alınmasına rağmen tapu, nüfus, banka, işveren, kolluk, idare veya icra kaydında sonucun uygulanmadan kalması önlenir.

Ortaklığın Giderilmesi Satışında İhale, Kıymet Takdiri ve Paylaşım hakkında sık sorulan sorular

Ortaklığın Giderilmesi Satışında İhale, Kıymet Takdiri ve Paylaşım konusunda temel kural nedir?

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme önce aynen bölüşmenin mümkün ve değer kaybı yaratmadan uygulanabilir olup olmadığını inceler. Mümkün değilse satışa karar verir; satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır, aksi hâlde açık artırma herkese açıktır.

Ortaklığın Giderilmesi Satışında İhale, Kıymet Takdiri ve Paylaşım hangi kanun hükümlerine dayanır?

TMK 698: Her paydaş, hukuki işlem veya malın sürekli amaca özgülenmesi engeli yoksa paylaşma isteyebilir. TMK 699: Aynen bölüşme mümkün değilse açık artırmayla satış yapılır; yalnız paydaşlar arası artırma tüm paydaşların rızasına bağlıdır. HMK ve İİK satış hükümleri: Kıymet takdiri, ilan, elektronik artırma ve ihalenin kesinleşmesi özel usule tabidir.

Ortaklığın Giderilmesi Satışında İhale, Kıymet Takdiri ve Paylaşım için hangi şartlar aranır?

Tapudaki paydaşlar ve ölü paydaşların mirasçıları davada yer almalıdır. İmar, yüzölçümü, erişim ve değer kaybı teknik olarak incelenir. Yapı veya ağaçların kime ait olduğu çekişmeliyse ayrı tespit edilir. Değer doğru tarih, emsal ve imar durumuyla hesaplanmalıdır.

Hangi belgeler ve kayıtlar gerekir?

Güncel tapu ve veraset belgeleri; İmar yazısı, fen ve değerleme raporu; İnşaat belgeleri, tanık ve muhdesat kararı; Satış memurluğu kıymet raporu ve gerçek emsaller; E-satış portal kaydı, ihale tutanağı ve dağıtım cetveli; Tedavüllü tapu ve tüm mirasçılık belgeleri.

Başvuru veya dava süresi nedir?

Ortaklığın giderilmesi talebi kural olarak mülkiyet sürdükçe ileri sürülür. Kıymet takdiri, ihale ve satış memurluğu işlemlerine karşı İİK’daki kısa şikâyet süreleri her tebliğ ve öğrenme belgesine göre ayrıca hesaplanır.

Görevli mahkeme veya merci hangisidir?

Ortaklığın giderilmesi davasında sulh hukuk mahkemesi görevlidir; satış işlemi mahkemece görevlendirilen satış memurluğunda yürür.

Yetkili yer nasıl belirlenir?

Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi kesin yetkilidir; birden çok taşınmazın yetki bağlantısı ayrıca kontrol edilir.

Arabuluculuk veya ön başvuru zorunlu mudur?

Ortaklığın giderilmesi davasında 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.

İhtiyati tedbir veya başka geçici koruma istenir mi?

Dava sürerken taşınmazın fiziksel niteliğini değiştiren yıkım/yapım ve gelirlerin kaybını önleyen ölçülü tedbir; satışta ise hatalı ilan veya kıymet işlemine süresinde şikâyet istenir.

İspat yükü kimdedir?

Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir.

Bilirkişi incelemesi gerekir mi?

Rayiç değer, sınır, proje, ayıp, inşaat seviyesi veya gelir kaybı teknik bilgi gerektiriyorsa harita, inşaat, mimarlık, mali müşavirlik ya da gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınır. Hukuki sonuç mahkemece belirlenir.

Karara karşı hangi kanun yolu kullanılır?

Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir.

İlgili yayınlar

• Gayrimenkul Hukuku Yayınları
• Avukat Emirhan Keskin
• İletişim

Resmî kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — resmî metin
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — resmî metin
• 2644 sayılı Tapu Kanunu — resmî metin
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — Adalet Bakanlığı
• 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu — resmî metin

Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Yayın tarihi sonrasında yürürlüğe giren değişiklikler ve somut olayın milletlerarası unsuru sonucu değiştirebilir; kişisel hukuki görüş için dosya incelemesi gerekir. Somut dosyada güncel mevzuat, tebliğ tarihi, deliller ve tarafların hukuki durumu ayrıca incelenir.