Ön Ödemeli Konutta Geç Teslim ve Sözleşmeden Dönme

Kısa cevap: Ön ödemeli konutta satıcı, sözleşmede kararlaştırılan sürede ve her hâlde sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ay içinde konutu usulüne uygun devretmek veya teslim etmek zorundadır. Tüketici geç teslim hâlinde aynen teslim, gecikme zararı, şartları varsa bedel indirimi ya da sözleşmeden dönme ve ödemelerin iadesini talep edebilir.

Ön Ödemeli Konutta Geç Teslim ve Sözleşmeden Dönme: hızlı cevap ve kapsam

ön ödemeli konutta geç teslim uyuşmazlığında ilk adım, işlemin tüketici işlemi olup olmadığını ve talebin hangi sözleşmeye dayandığını belirlemektir. Satıcı veya sağlayıcının ticari ya da mesleki amaçla hareket etmesi, karşı tarafın ise ticari olmayan amaçla mal veya hizmet edinmesi hâlinde 6502 sayılı Kanun gündeme gelir.

Yalnız anahtar verilmesi her durumda hukuki teslim sayılmaz. Kat mülkiyetinin tescili veya kat irtifakı tesciliyle birlikte oturmaya elverişli zilyetlik devri aranır. Sözleşmedeki daha kısa teslim tarihi satıcıyı bağlar.

Tüketici hukukunda haklı olmak kadar doğru talebi doğru kişiye, süresi içinde ve ispatlanabilir biçimde yöneltmek önemlidir. Fatura, sözleşme, teslim belgesi, servis kaydı, yazışma ve ödeme hareketleri birlikte okunmadan yalnız satış belgesine dayanmak dosyayı eksik bırakabilir.

Uyuşmazlık tüketici işlemi sayılır mı?

6502 sayılı Kanun, ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden kişi ile tüketici arasında kurulan eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler dâhil her türlü işlemi tüketici işlemi olarak kabul eder. Alıcının şirket olması veya malı mesleki faaliyette kullanması hâlinde tüketici sıfatı her zaman bulunmaz.

Satışın internetten, mağazadan, telefonla veya iş yeri dışında kurulması uygulanacak özel kuralları değiştirir. Aynı ürün için ayıplı mal hükümleri ile mesafeli sözleşmede cayma hakkı yan yana bulunabilir; tüketicinin somut amacına en uygun yol seçilir.

Tüketici sıfatı görevli merci bakımından kamu düzenine ilişkindir. Hakem heyeti veya mahkeme, tarafların sözleşmeye “ticari” yazmasıyla bağlı değildir; işlemin gerçek amacı ve tarafların konumu incelenir.

Hukuki dayanaklar

6502 sayılı Kanun m. 40-46 ile Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik; ön bilgilendirme, şekil, cayma, dönme, teminat ve teslim kurallarını düzenler.

Sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmesi ve yapı ruhsatı alınmadan satış sözleşmesi kurulmaması gerekir. Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde, mülkiyet devri ise tapu sicilinde yapılır.

Tüketici 14 gün içinde gerekçesiz cayabilir; cayma süresi geçtikten sonra 24 aya kadar oranlı tazminatla dönme hakkı bulunur. Satıcının yükümlülüğünü hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi, ölüm, sürekli gelir kaybı, mükerrer satış veya haksız proje değişikliği hâllerinde bedelsiz dönme gündeme gelir.

Otuz ve üzeri konut içeren projelerde bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi gibi teminatlardan biri sağlanmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşmeye aykırılık, temerrüt, ayıp ve tazminat hükümleri; Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun delil kuralları; konuya göre Mesafeli Sözleşmeler, Abonelik Sözleşmeleri, Garanti Belgesi, Satış Sonrası Hizmetler veya Ön Ödemeli Konut yönetmelikleri birlikte uygulanabilir.

Kanun hükümleri emredici nitelik taşıyabildiğinden tüketicinin yasal haklarını kaldıran, ispat yükünü ölçüsüz biçimde tüketiciye yükleyen veya tek taraflı değişiklik yetkisi veren sözleşme kayıtları haksız şart denetimine tabi olabilir.

Temel kavramlar ve birbirinden ayrılması gereken durumlar

Cayma, sözleşmeden itibaren 14 gün içinde gerekçesiz kullanılır; dönme hakkı 24 aya kadar farklı tazminat oranlarına tabi olabilir; satıcının temerrüdü nedeniyle dönme ise ihlale dayanır.

Geç teslim ile ayıplı teslim farklıdır. Konut hiç teslim edilmemişse temerrüt; teslim edilmiş ancak projeye, reklama veya sözleşmeye aykırıysa ayıplı mal hükümleri uygulanabilir.

Kat irtifakı tapusunun tek başına verilmesi yeterli değildir; konutun oturmaya elverişli zilyetliği de devredilmelidir. Anahtar teslimi de tapu unsurunun yerini tutmaz.

Bağlı kredi, konut satışından bağımsız banka kredisiyle aynı değildir. Satıcı ve kredi verenin sorumluluğu kredinin belirli konut satışını finanse etmesine ve kanuni şartlara bağlıdır.

Cayma hakkı, ayıp nedeniyle sözleşmeden dönme ve olağan fesih aynı kurum değildir. Caymada çoğu zaman gerekçe aranmaz; ayıp nedeniyle dönmede sözleşmeye aykırılık; fesihte ise sürekli ilişkinin ileriye etkili sona ermesi söz konusudur. Bildirim metni doğru hukuki sonucu açıkça göstermelidir.

ön ödemeli konutta geç teslim bakımından tüketicinin hakları

Sözleşmedeki teslim tarihinin yerine getirilmesini ve konutun hukuken geçerli biçimde devrini isteme

Gecikme nedeniyle kira, geçici barınma ve diğer öngörülebilir zararları belgelendirerek tazminat talep etme

Esaslı ihlal, ayıp veya kanundaki dönme şartları varsa sözleşmeyi sona erdirip ödemelerin iadesini isteme

Haksız proje değişikliğini kabul etmeyerek bildirimden itibaren bir ay içinde bedelsiz dönme

Bağlı kredi ve teminat mekanizmalarının satışın sona ermesine uygun biçimde tasfiyesini isteme

Tüketici seçimlik hakkını açıkça bildirdiğinde satıcı veya sağlayıcı kural olarak bu tercihle bağlıdır. Ancak ücretsiz onarım veya yeniden ifa aşırı ve orantısız güçlük doğuruyorsa kanundaki diğer seçenekler gündeme gelebilir. Talep değiştirilmeden önce önceki bildirimin etkisi incelenmelidir.

Seçimlik haklara ek olarak tüketici, şartları oluşmuşsa Türk Borçlar Kanunu uyarınca doğrudan zararını ve öngörülebilir diğer zararlarını isteyebilir. Tazminat için zarar kalemi, kusur ve illiyet bağı belgeyle kurulmalıdır.

Satıcı, sağlayıcı, üretici, ithalatçı ve diğer sorumlular

Satıcı, devir ve teslimden birinci derecede sorumludur. Proje şirketi, arsa sahibi, yüklenici ve pazarlama şirketinin sözleşmedeki konumu ayrı incelenir.

Bağlı kredi varsa banka, tüketicinin dönme veya ayıp oranında indirim hakkı bakımından kanuni sınırlar içinde satıcıyla birlikte sorumlu olabilir.

Bina tamamlama sigortacısı, teminat bankası veya hakediş sistemi yöneticisinin sorumluluğu teminat belgesi ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre belirlenir.

Satıcı, üretici, ithalatçı, kredi veren, platform, kargo şirketi veya yetkili servis aynı ölçüde sorumlu değildir. Talebin türü ve kanundaki müteselsil sorumluluk hükümleri ayrı ayrı incelenmeli; yalnız müşteri hizmetleriyle yazışılan şirketin doğru muhatap olduğu varsayılmamalıdır.

Adım adım izlenecek süreç

1. Tapu kaydı, yapı ruhsatı, proje, ön bilgilendirme formu ve noter/tapu sözleşmesi temin edilir.
2. Sözleşmedeki teslim tarihi ile kanuni 48 aylık üst sınır ve fiili inşaat seviyesi karşılaştırılır.
3. Ödemeler, bağlı kredi, teminat, tapu tescili ve anahtar/zilyetlik durumu tabloya işlenir.
4. Satıcıya teslim veya dönme talebi, gecikme zararı ve uygun süre içeren ispatlanabilir bildirim gönderilir.
5. Proje değişikliği varsa bildirim tarihi ve bir aylık bedelsiz dönme süresi korunur.
6. Uyuşmazlık değeri ve taşınmaz niteliğine göre arabuluculuk istisnası, tüketici mahkemesi ve tapu/tedbir talepleri değerlendirilir.
7. Olay kronolojisi; sözleşme, teslim, ayıp veya ihlal, bildirim, cevap, ödeme ve başvuru tarihleriyle hazırlanır.
8. Talep sonucu ve uyuşmazlık değeri netleştirilerek 2026 yılı görev sınırına göre hakem heyeti, arabuluculuk veya mahkeme yolu seçilir.
9. Karar veya anlaşma sonrasında iade, teslim, onarım, kayıt düzeltme ve tahsil işlemlerinin fiilen tamamlanması takip edilir.

İhbar ve talep bildirimi nasıl yapılmalıdır?

Bildirimde ürün veya hizmet, sözleşme ve fatura numarası, teslim/ifa tarihi, sorun, ilk fark edilme tarihi ve seçilen hak açıkça yazılmalıdır. “Şikâyetçiyim” demek yerine bedel iadesi, değişim, ücretsiz onarım, yeniden ifa, bedel indirimi veya fesih gibi sonuç belirtilmelidir.

Noter ihtarı her uyuşmazlıkta zorunlu değildir; ancak önemli tutar, kısa süre veya sonradan inkâr riski bulunan dosyalarda KEP, iadeli taahhütlü posta, noter ya da kayıtlı elektronik sistem kullanılması ispatı güçlendirir. Çağrı merkezi görüşmelerinin tarih ve başvuru numarası saklanmalıdır.

Sözleşmeden cayma veya 24 aya kadar dönme bildiriminin noter aracılığıyla yapılması kanun ve yönetmelikte öngörülen güvenli yöntemdir. Geç teslim nedeniyle temerrüt ve tazminat talebinde de teslim için kesin tarih, zarar kalemleri ve talep sonucu açıkça yazılmalıdır.

2026’da tüketici hakem heyetine ne zaman başvurulur?

2026 yılında değeri 186.000 TL’nin altında bulunan tüketici uyuşmazlıklarında il veya ilçe tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur. 186.000 TL ve üzerindeki uyuşmazlıklarda hakem heyetine başvurulamaz; istisnalar dışında dava şartı arabuluculuk sonrasında tüketici mahkemesine gidilir.

Başvuru tüketicinin yerleşim yerinde veya tüketici işleminin yapıldığı yerdeki heyete; elden, posta yoluyla ya da e-Devlet üzerinden TÜBİS aracılığıyla yapılabilir. Talep ve uyuşmazlık değeri Türk lirası olarak yazılmalı, bütün belgeler okunaklı yüklenmelidir.

Hakem heyeti başvuruyu kural olarak en geç altı ayda karara bağlar; uyuşmazlığın niteliğine göre süre en fazla üç ay uzatılabilir. Karar bağlayıcıdır ve yerine getirilmezse ilamların icrası yoluyla uygulanabilir.

Arabuluculuk ve tüketici mahkemesi süreci

186.000 TL ve üzerindeki tüketici uyuşmazlıklarında, 6502 sayılı Kanun m. 73/A’daki istisnalar dışında tüketici mahkemesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Hakem heyeti görev alanındaki uyuşmazlıklar, hakem heyeti kararına itiraz ve taşınmazın aynından doğan bazı tüketici uyuşmazlıkları özel değerlendirme gerektirir.

Tüketici mahkemesi bulunmayan yerde asliye hukuk mahkemesi tüketici mahkemesi sıfatıyla görev yapar. Yetkide tüketicinin yerleşim yeri, işlemin yapıldığı yer ve davalının yerleşim yeri seçenekleri somut talebe göre incelenir.

Hakem heyeti kararına karşı kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde tüketici mahkemesine itiraz edilebilir. İtiraz kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz; mahkemeden tedbir yoluyla icranın durdurulması istenebilir.

Hak düşürücü süreler ve zamanaşımı

14 günlük cayma süresi sözleşmenin kurulduğu tarihte başlar. Gereği gibi bilgilendirme yapılmaması sürenin etkisini değiştirebilir.

Genel dönme hakkı sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar kullanılabilir. Satıcı ilk üç ay için %2, 3-6 ay için %4, 6-12 ay için %6 ve 12-24 ay için %8’e kadar tazminat isteyebilir; bedelsiz dönme hâlleri saklıdır.

Konutun devir veya teslimi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez; sözleşmede daha kısa tarih varsa o tarih esas alınır.

Proje değişikliği bildirilen tüketici, değişikliği kabul etmiyorsa bir ay içinde bedelsiz dönebilir.

Caymada iade en geç 14 gün; 24 aya kadar dönmede ise bildirimden itibaren en geç 180 gün içinde yapılmalıdır.

Taşınmaz ayıbından sorumluluk kural olarak teslimden itibaren beş yıl; ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse zamanaşımı savunması uygulanmayabilir.

Süre hesabında satın alma tarihi, teslim, ayıbın fark edilmesi, servis işlemi, fesih veya cayma bildirimi ve kararın tebliği ayrı satırlarda tutulmalıdır. Garanti süresi ile kanuni zamanaşımı aynı kavram değildir; garanti bitse bile başka hukuki haklar devam edebilir.

Satıcının ağır kusuru veya hileyle gizleme hâlinde ayıptan sorumlulukta zamanaşımı savunması sınırlandırılabilir. Buna karşılık kısa cayma veya itiraz süresi kaçırıldığında aynı sonuca başka bir hukuki yolla ulaşılıp ulaşılamayacağı somut olaya göre incelenir.

Gerekli belgeler ve ispat planı

• Noter satış vaadi veya tapu satış sözleşmesi ve ön bilgilendirme formu
• Yapı ruhsatı, onaylı proje, kat irtifakı/kat mülkiyeti ve tapu kayıtları
• Sözleşmedeki teslim tarihi, ek protokoller ve proje değişikliği bildirimleri
• Banka dekontları, senetler, bağlı kredi ve teminat belgeleri
• İnşaat seviyesi fotoğrafları, belediye kayıtları, yapı kullanma izin belgesi
• Kira sözleşmesi ve geç teslim nedeniyle yapılan barınma giderleri
• Satış sözleşmesi, ön bilgilendirme formu, fatura ve ödeme belgesi
• Teslim, kargo, kurulum, servis ve iade kayıtları
• Satıcı/sağlayıcı yazışmaları, çağrı merkezi kayıtları ve başvuru numaraları
• Fotoğraf, video, ekran görüntüsü ve mümkünse tarih/kaynak bütünlüğünü gösteren teknik kayıtlar
• Hakem heyeti, arabuluculuk, ihtar ve tebligat evrakı

Belgeler tek klasörde tarih sırasına konulmalı; her belgenin hangi iddiayı ispatladığı kısa notla gösterilmelidir. Ürün elden çıkarılmadan, onarılmadan veya sökülmeden önce ayıbın teknik incelemeye elverişli hali korunmalıdır.

Ön Ödemeli Konutta Geç Teslim ve Sözleşmeden Dönme: bilirkişi incelemesinin kapsamı

İnşaatın fiziki seviyesi, sözleşmeye uygunluk, kullanım izni, metrekare ve teknik ayıplar için inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanı incelemesi gerekebilir. Gecikme zararı için emsal kira ve mali hesap ayrıca yapılır.

Bilirkişi hukuki karar vermez; ürün veya hizmetin sözleşmeye, teknik standarda ve makul kullanım beklentisine uygunluğunu inceler. İnceleme konusu, ürünün geçmiş servis işlemleri ve tüketicinin iddiası açıkça bildirilmelidir.

Özel servis raporu veya ekspertiz tek başına kesin hüküm oluşturmaz ancak hızlı delil koruması sağlar. Karşı tarafın incelemeye davet edilmesi ve seri numarası/ürün kimliğinin raporda gösterilmesi ispat gücünü artırabilir.

Geçici hukuki koruma ve delil tespiti

Taşınmazın üçüncü kişiye devri, üzerinde yeni takyidat kurulması veya aynı konutun tekrar satılması riski varsa tapu kaydına yönelik ihtiyati tedbir istenebilir.

İnşaat seviyesinin ve ayıpların değişme riski varsa mahkemeden delil tespiti yapılması, fotoğraf ve belediye kayıtlarının korunması yararlı olabilir.

Geçici koruma, nihai hakkı peşinen vermez. Yaklaşık ispat, gecikme nedeniyle ciddi zarar veya hakkın elde edilmesinin zorlaşması ve ölçülülük birlikte aranır. Talep, uyuşmazlık konusu ürün veya işlemle sınırlı kurulmalıdır.

Bedel iadesi, faiz ve tazminat nasıl hesaplanır?

Dönmede tüketicinin ödediği peşinat, taksitler, senetler ve kredi tahsilatları belirlenir; kanunen izin verilen tazminat ve zorunlu yasal masraflar yalnız şartları varsa düşülür. Satıcının ihlali veya kanundaki istisnada dönme tazminatı alınamaz.

Gecikme tazminatı için sözleşmedeki cezai şart, emsal kira, tüketicinin fiili kira gideri ve gecikme süresi incelenir. Aynı dönem için hem tam kira kaybı hem aynı zararı karşılayan cezai şart mükerrer hesaplanmamalıdır.

İade hesabında ana bedel, teslim ve kurulum giderleri, kullanılan indirim/kupon, banka veya kredi işlemleri, kısmi kullanım, onarım masrafı ve yapılan geri ödemeler ayrı gösterilmelidir. Aynı zarar iki kez talep edilmemelidir.

Faiz başlangıcı talebin niteliği, temerrüt bildirimi, satıcının iade için sahip olduğu kanuni süre ve karar tarihine göre değişebilir. Tazminat için yalnız soyut mağduriyet değil fatura, gelir kaybı veya ikame işlem bedeli gibi somut zarar verileri gerekir.

Satıcı veya sağlayıcının muhtemel savunmaları

• Teslimin kat irtifakı veya anahtar verilmesiyle tamamlandığı
• Gecikmenin mücbir sebep veya yasal zorunluluktan kaynaklandığı
• Tüketicinin taksit temerrüdü nedeniyle satıcının ifadan kaçınma hakkı bulunduğu
• Dönme bildiriminin şekil ve süre şartlarına uymadığı
• Talep edilen kira ve tazminatın fiili zararla bağlantısız olduğu
• Uyuşmazlığın tüketici işlemi olmadığı veya yanlış merciye başvurulduğu
• Sorunun kullanıcı hatası, olağan aşınma ya da sözleşmeye uygun kullanım dışı davranıştan kaynaklandığı
• Bildirim, cayma, zamanaşımı veya itiraz süresinin geçtiği
• Talep edilen bedelin, zarar veya faiz hesabının belgesiz ve aşırı olduğu

Muhtemel savunmalar başvuru öncesinde test edilmelidir. Tüketicinin aleyhine olan bir servis kaydı veya teslim tutanağı görmezden gelinmemeli; kaydın nasıl düzenlendiği ve teknik bulgularla uyumu açıklanmalıdır.

Ön Ödemeli Konutta Geç Teslim ve Sözleşmeden Dönme: talep ve ispat planı

Dosya yalnız sözleşme üzerinden değil tapu, ruhsat, proje, teminat ve fiili inşaat seviyesi birlikte incelenerek kurulmalıdır. Satıcı şirketin mali durumu ve teminatın gerçekliği tahsil stratejisini etkiler.

Dönme seçilecekse bağlı kredi, senetlerin iadesi, tapu kaydı ve tüketicinin edimlerini geri verme takvimi aynı anlaşma veya talepte düzenlenmelidir.

Başvurunun amacı yalnız karar almak değil, kararın uygulanmasını sağlamaktır. Ürünün kimde kalacağı, iadenin nerede yapılacağı, kredi veya taksit kayıtlarının nasıl kapatılacağı ve icra masrafları baştan planlanmalıdır.

Uzlaşma teklifinde ödeme günü, iade yöntemi, ürün teslimi, servis kaydı, feragatin kapsamı ve gecikme sonucu açık yazılmalıdır. “Tüm haklardan feragat” gibi geniş ifadeler uyuşmazlık dışındaki hakları da etkileyebilir.

Satıcıyla müzakere ve çözüm protokolü nasıl kurulmalıdır?

ön ödemeli konutta geç teslim uyuşmazlığında dava veya hakem heyeti başvurusundan önce çözüm teklifi yapılması çoğu zaman süre ve masrafı azaltabilir. Ancak teklif, tüketicinin seçimlik hakkından farkında olmadan vazgeçmesine yol açmamalıdır. Satıcı “iyi niyet kapsamında” onarım, kupon veya düşük tutarlı iade öneriyorsa bunun yasal sorumluluğun kabulü olup olmadığı ve tüketicinin kalan haklarını nasıl etkilediği açık yazılmalıdır.

Uzlaşma metninde ödeme veya teslim tarihi, iade edilecek ürünün seri numarası, taşıma masrafı, değişim ürününün modeli, garanti başlangıcı, kredi/taksit kaydının kapatılması ve gecikme halinde uygulanacak sonuç ayrı maddeler halinde düzenlenmelidir. Yalnız “taraflar anlaşmıştır” ifadesi, kararın uygulanmasında yeni uyuşmazlık yaratabilir.

Tüketiciden feragat veya ibra alınacaksa hangi sözleşme ve hangi talep için olduğu sınırlandırılmalıdır. Henüz bilinmeyen zararları, üçüncü kişi sorumluluğunu veya farklı bir ürünü de kapsayan genel feragat ifadeleri ihtiyatla değerlendirilmelidir. Ödeme tamamlanmadan ürün veya asıl belge teslim edilecekse eş zamanlı ifa ve güvence yöntemi kurulmalıdır.

İdari şikâyet ile parasal veya sözleşmesel talep aynı mıdır?

Ticaret Bakanlığına, BTK’ya, BDDK’ya, Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumuna, CİMER’e veya belediye birimine yapılan şikâyet idari denetim sağlayabilir. Buna karşılık bedel iadesi, değişim, onarım, sözleşmenin sona ermesi veya tazminat için çoğu zaman tüketici hakem heyeti, arabuluculuk veya tüketici mahkemesi yolunun ayrıca kullanılması gerekir.

İdari kurumun firmaya yaptırım uygulaması tüketicinin parasını kendiliğinden tahsil etmez. Aynı şekilde hakem heyeti kararı, piyasadaki genel ihlalin denetlenmesi yerine tüketicinin somut talebini çözer. Başvuru yapılırken beklenen sonuç “ceza verilmesi” ile “bedelin iadesi” olarak birbirinden ayrılmalıdır.

Birden çok yol aynı anda kullanılacaksa açıklamalar birbiriyle çelişmemelidir. Satış tarihi, teslim, ihlal, talep ve zarar hakkında farklı kurumlara verilen beyanlar aynı kronolojiye dayanmalı; kişisel veriler ve ticari sırlar yalnız gerekli ölçüde paylaşılmalıdır.

Ön Ödemeli Konutta Geç Teslim ve Sözleşmeden Dönme: başvuru giderleri ve vekâlet ücreti

Tüketici hakem heyeti başvurusu ücretsizdir ve heyetçe görevlendirilen bilirkişi gideri Bakanlık bütçesinden karşılanır. Buna rağmen noter, özel ekspertiz, kargo, belge temini veya vekil gideri doğabilir. Hangi giderin karşı taraftan istenebileceği, zorunlu ve makul olup olmadığına göre değerlendirilir.

Tüketici mahkemesinde tüketici harçtan muaf tutulabilir; ancak gider avansı, keşif ve bilirkişi ücreti gibi yargılama giderleri çıkabilir. Davanın kaybedilmesi veya kısmen kabulü halinde karşı vekâlet ücreti ve gider paylaşımı gündeme gelebilir. Bu nedenle talep miktarı abartılmadan, ispatlanabilir kalemlerle kurulmalıdır.

Yanlış merciye başvuru, doğru olmayan şirketi taraf gösterme, bağlantılı talebi bölme veya hakem heyeti sınırını yanlış hesaplama süreci uzatır. Özellikle 186.000 TL sınırına yakın dosyalarda bedel iadesi, tazminat, faiz ve yan taleplerin uyuşmazlık değerine etkisi baştan hesaplanmalıdır.

Dijital deliller ve kişisel veriler nasıl korunmalıdır?

İnternet ilanı, uygulama ekranı, e-posta, mesaj, çağrı merkezi kaydı ve servis sistemi çıktısı tüketici uyuşmazlıklarında sık kullanılan delillerdir. Ekran görüntüsünde URL, tarih, sipariş veya başvuru numarası görünmeli; mümkünse sayfa PDF olarak kaydedilmeli ve özgün elektronik dosya korunmalıdır.

Ses kaydı veya özel yazışmaların elde edilmesi ve paylaşılması kişisel veriler ile özel hayat bakımından ayrıca hukuka uygun olmalıdır. Tüketicinin tarafı olduğu görüşmenin ispat için kaydedilmesi her durumda sınırsız kullanım hakkı vermez. Başvuruya yalnız uyuşmazlıkla ilgili bölüm eklenmeli ve üçüncü kişilerin gereksiz bilgileri maskelenmelidir.

Platform veya sağlayıcıdaki kayıtların silinme süresi kısa olabilir. Verinin hangi hesapta ve hangi tarih aralığında bulunduğu belirtilerek saklama talebi gönderilebilir; gerektiğinde mahkemeden delil tespiti veya ilgili kuruma müzekkere yazılması istenebilir. Sonradan düzenlenen özet yerine sistem logu ve ham kayıt tercih edilir.

İade, değişim, onarım veya bedel indirimi arasında nasıl seçim yapılır?

Doğru seçim yalnız hukuki imkâna değil tüketicinin gerçek amacına bağlıdır. Ürün veya hizmete güven tamamen kaybolmuş, ayıp güvenliği etkiliyor ve kalıcı giderim mümkün görünmüyorsa dönme ya da değişim; küçük ve ölçülebilir ayıpta bedel indirimi; hızlı ve kalıcı çözüm mümkünse ücretsiz onarım veya yeniden ifa daha uygun olabilir.

Karar verilirken ürünün güncel ve sözleşmedeki değeri, ikame maliyeti, bekleme süresi, serviste kalma, kredi/taksit ilişkisi, tahsil riski ve delilin gücü birlikte değerlendirilir. Teorik olarak en yüksek talep, uygulanması ve tahsili zor ise tüketiciye en iyi sonucu vermeyebilir.

Seçimlik hak bildirildikten sonra satıcının yaptığı işlem ve tüketicinin kabulü önceki tercihi etkileyebilir. Bu nedenle onarım için teslim, geçici ürün kabulü veya kısmi iade sırasında bunun kesin çözüm mü yoksa haklar saklı tutularak geçici işlem mi olduğu yazılı belirtilmelidir.

Ön Ödemeli Konutta Geç Teslim ve Sözleşmeden Dönme: başvuru öncesi hukuki kontrol

• 48 aylık kanuni üst sınır var diye sözleşmedeki daha kısa tarihi önemsiz saymak
• Yalnız anahtar teslimini hukuki devir olarak kabul etmek
• Cayma, 24 aya kadar dönme ve satıcının temerrüdünü karıştırmak
• Proje değişikliğindeki bir aylık süreyi kaçırmak
• Bağlı kredi ve teminat belgelerini incelememek
• Tapuya tedbir ihtiyacını geç değerlendirmek
• Gecikme zararını fatura ve kira belgeleriyle ispatlamamak

Yaygın bir başka hata, yalnız telefon görüşmesine güvenmek ve yazılı talep oluşturmamaktır. Görüşme başvuru numarası, tarih, temsilci adı ve verilen cevap kaydedilmeli; önemli talepler kalıcı veri saklayıcısıyla tekrar edilmelidir.

Mersin ve Türkiye genelinde başvuru

Mersin’de tüketiciler yerleşim yeri veya işlemin yapıldığı yer bağlantısına göre ilgili tüketici hakem heyetine başvurabilir. Akdeniz, Mezitli, Yenişehir, Toroslar, Tarsus, Erdemli ve diğer ilçelerde heyet bulunmaması hâlinde Bakanlığın yetkilendirdiği heyet veya kaymakamlık irtibat birimi üzerinden işlem yapılabilir.

TÜBİS ve e-Devlet başvurusu Türkiye genelinde kullanılabilir. Dava aşamasında görevli tüketici mahkemesi ve yetki, taşınmaz, araç, banka veya dijital hizmetin özelliklerine göre ayrıca belirlenir.

Başvuru öncesi kontrol listesi

• Tüketici sıfatını ve doğru satıcı/sağlayıcıyı belirleyin.
• Sözleşme, fatura, teslim, ödeme ve servis belgelerini tarih sırasına koyun.
• Seçimlik hakkınızı açık ve ispatlanabilir biçimde bildirin.
• Ürünü teknik incelemeye elverişli halde koruyun.
• Uyuşmazlık değerini bütün bağlantılı taleplerle doğru hesaplayın.
• 2026 yılı 186.000 TL görev sınırını kontrol edin.
• Hakem heyeti kararı tebliğ edilirse iki haftalık itiraz süresini kaydedin.
• Arabuluculuk, tedbir ve icra ihtiyacını baştan değerlendirin.

İlgili Tüketici Hukuku yayınları

ön ödemeli konutta geç teslim hakkında sık sorulan sorular

Ön ödemeli konut en geç ne zaman teslim edilir?

Sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ay içinde; sözleşmede daha kısa tarih varsa o tarihte teslim edilmelidir.

Anahtar verilmesi teslim sayılır mı?

Tek başına yeterli değildir. Kat mülkiyeti tescili veya kat irtifakıyla birlikte oturmaya elverişli zilyetlik devri aranır.

Cayma süresi kaç gündür?

Sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 gündür ve gerekçe/cezai şart aranmaz.

Sözleşmeden kaç ay içinde dönülebilir?

Cayma hakkı saklı olmak üzere 24 aya kadar gerekçesiz dönme hakkı vardır; dönemine göre tazminat doğabilir.

Geç teslimde tazminat istenir mi?

Belgelendirilen kira ve diğer öngörülebilir zararlar ile varsa geçerli cezai şart talep edilebilir.

48 ay dolmadan dava açılır mı?

Sözleşmede daha kısa teslim tarihi geçmişse veya başka ihlal varsa 48 ayın dolması beklenmek zorunda değildir.

Proje değişirse ne yapılır?

Değişiklik bildirilmelidir; tüketici kabul etmiyorsa bir ay içinde şartlarıyla bedelsiz dönebilir.

Ödemeler ne zaman iade edilir?

Caymada en geç 14 gün, 24 aya kadar dönmede kural olarak en geç 180 gün içinde iade edilir.

Bina tamamlama sigortası zorunlu mu?

Otuz ve üzeri konutlu projelerde kanundaki teminat yöntemlerinden en az biri zorunludur.

Bağlı kredi de sona erer mi?

Cayma veya dönme satış ve kredi ilişkisini etkileyebilir; banka ve satıcıya bildirim ile tasfiye şartları birlikte yürütülmelidir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Taşınmaz tüketici işleminden doğuyorsa tüketici mahkemesi görevlidir; taşınmaza ilişkin arabuluculuk istisnası ayrıca incelenir.

Tapuya tedbir konabilir mi?

Üçüncü kişiye devir veya hakkın zedelenmesi riski yaklaşık ispatlanırsa ihtiyati tedbir istenebilir.

Resmî kaynaklar ve son değerlendirme

• Ticaret Bakanlığı – Ön Ödemeli Konut Bilgilendirmesi
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• MERSİS
• Ticaret Bakanlığı Tüketici Portalı
• Mevzuat Bilgi Sistemi

Ön ödemeli konutta geç teslim dosyasında sözleşmedeki tarih, 48 aylık üst sınır, tapu ve zilyetlik, teminat yapısı ve satıcının mali durumu birlikte değerlendirilmelidir.

Somut olayın belgeleri ve güncel mevzuat kontrol edilmeden yalnız genel bilgiye dayanılarak işlem yapılmamalıdır. Özellikle parasal sınırlar her yıl değişebildiğinden başvuru tarihindeki güncel değer esas alınmalıdır.

Dosya hazırlığı notu: Sözleşme, ödeme planı, tapu ve ruhsat kayıtları ile güncel inşaat seviyesi birlikte incelendiğinde teslim, dönme ve tazminat seçenekleri somutlaştırılabilir.

Yazar: Av. Emirhan KESKİN · Son hukuki kontrol: 28 Ağustos 2026

Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Süreler, görevli merci, delil durumu ve uygulanacak yol somut olayın belgelerine göre değişebilir; içerik sonuç garantisi, reklam veya kişiye özel hukuki görüş değildir.