Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit Sorumluluğu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi konusunda doğru hukuki yol, yalnız tapu kaydına veya taraflardan birinin anlatımına bakılarak belirlenemez. Taşınmazın edinim şekli, sözleşmeler, resmi senetler, fiili kullanım, tarafların sıfatı, üçüncü kişi devirleri ve kanuni süreler birlikte değerlendirilmelidir. Bu rehber, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki yapı, arsa payı devri, teslim ve ayıp sorumluluğu uyuşmazlıklarında karşılaşılan temel sorunları güncel mevzuat çerçevesinde sistemli biçimde açıklamak amacıyla hazırlanmıştır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli payları veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi; yüklenicinin de projeye ve teknik şartnameye uygun yapıyı tamamlayıp kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği karma nitelikli bir sözleşmedir. Yüksek ekonomik değer, uzun ifa süresi ve üçüncü kişilere yapılan satışlar nedeniyle sözleşmedeki küçük belirsizlikler ciddi tapu ve tazminat uyuşmazlıklarına dönüşebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Sözleşme; yüklenicinin eser meydana getirme borcu ile arsa sahibinin taşınmaz payı devretme borcunu bir araya getirir. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi hükümleri, taşınmaz devrinin resmi şekli ve tapu sicili kuralları birlikte uygulanır. Tarafların edimleri karşılıklı ve birbirine bağlıdır.

Başlıkta “protokol”, “ön anlaşma” veya “inşaat sözleşmesi” yazması hukuki niteliği tek başına belirlemez. Metnin arsa payı devri, bağımsız bölüm paylaşımı ve inşaat borcu içerip içermediğine bakılır. Ek protokoller, vekâletnameler, teknik şartname ve tapu devirleri aynı sözleşme ilişkisi içinde değerlendirilmelidir.

Resmî Şekil ve Geçersizlik Riski

Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekle tabidir. Noterde düzenleme biçimi veya tapu müdürlüğündeki resmi işlem, geçerlilik bakımından kritik önemdedir. Tarafların kendi arasında imzaladığı adi yazılı metin, kural olarak tapu devri borcunu geçerli biçimde doğurmayabilir.

Bununla birlikte edimlerin büyük ölçüde yerine getirilmesi, tapu paylarının devredilmesi ve dürüstlük kuralı gibi olgular bazı uyuşmazlıklarda geçersizlik savunmasının değerlendirilmesini etkileyebilir. Bu istisnalara güvenerek adi belgeyle proje yürütmek güvenli değildir. Resmî sözleşme ile tüm eklerin birbirine açık atıf yapması gerekir.

Bağımsız Bölüm Paylaşımı Nasıl Yazılmalıdır?

Arsa sahibine ve yükleniciye kalacak bağımsız bölümler yalnız numarayla değil; blok, kat, cephe, net ve brüt alan, arsa payı, eklenti, otopark ve depo bilgileriyle belirlenmelidir. Belediye projesinde numara değişirse paylaşımın nasıl uyarlanacağı sözleşmede yer almalıdır. “Eşdeğer daire” gibi belirsiz ifadeler teslim aşamasında değer uyuşmazlığı doğurur.

Bağımsız bölüm değerleri aynı olmayabilir. Deniz cephesi, kat, bahçe kullanımı ve ticari nitelik dağılımda hesaba katılmalıdır. Proje revizyonu ancak tarafların yazılı ve gerekiyorsa resmî onayıyla yapılmalı; yükleniciye tek taraflı, sınırsız değişiklik yetkisi verilmemelidir.

Teknik Şartname ve Proje Ekleri

Teknik şartname; taşıyıcı sistem, beton sınıfı, yalıtım, cephe, çatı, doğrama, elektrik-mekanik tesisat, asansör, zemin, mutfak-banyo, peyzaj ve ortak alanları marka veya ölçülebilir kalite standardıyla açıklamalıdır. “Birinci sınıf malzeme” ifadesi tek başına denetlenebilir değildir.

Onaylı mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler sözleşmenin eki yapılmalı; ruhsat değişikliklerinin taraflara bildirilmesi düzenlenmelidir. Metrekare hesabında net, brüt, ortak alan payı ve balkonların nasıl değerlendirildiği açık olmalıdır. Proje ile sözleşme çelişirse hangisinin üstün olacağı belirlenmelidir.

Arsa Payı Devri Ne Zaman Yapılmalıdır?

Arsa paylarının tamamının işe başlanmadan yükleniciye devredilmesi arsa sahibi için ciddi risk yaratır. Yüklenicinin payları üçüncü kişilere satması, ipotek etmesi veya borcu nedeniyle haciz konulması hâlinde geri alma güçleşebilir. İnşaat seviyesine bağlı kademeli devir ve her aşama için teknik tespit daha dengeli bir yöntemdir.

Devir takviminde temel, kaba inşaat, ince işler, iskan ve teslim gibi ölçülebilir aşamalar kullanılmalıdır. Yüklenicinin devraldığı payları satma yetkisi, alıcıya verilecek bilgi ve tapu şerhi düzenlenmelidir. Teminat ipoteği, banka teminat mektubu veya kefalet seçenekleri projenin büyüklüğüne göre değerlendirilmelidir.

İnşaat Ruhsatı, İmar ve İskan Sorumluluğu

Ruhsat başvurusu, proje müellifleri, belediye harçları, zemin etüdü, yıkım, altyapı ve yapı denetim giderlerinin hangi tarafa ait olduğu sözleşmede yazılmalıdır. Arsanın imar durumu beklenenden farklı çıkarsa bağımsız bölüm paylaşımının nasıl uyarlanacağı belirlenmelidir. Kaçak veya projeye aykırı imalat ileride iskan ve tapu sorununa yol açar.

Yapı kullanma izin belgesinin alınması çoğu projede yüklenicinin temel teslim borcunun parçasıdır. Anahtar teslimi tek başına iskanlı ve hukuken kullanılabilir teslim anlamına gelmeyebilir. Aboneliklerin açılması, ortak alanların tamamlanması ve kat mülkiyetine geçiş teslim ölçütleri arasında açıkça sayılmalıdır.

Teslim Tarihi ve Gecikme

Teslim tarihi belirli gün olarak veya ruhsat tarihinden itibaren açık süreyle düzenlenmelidir. Ruhsatın kimin gecikmesiyle alınamadığı, ek süre şartları ve bildirim usulü yazılmalıdır. Belirsiz “makul sürede tamamlanır” kaydı, temerrüdün başlangıcını ve gecikme tazminatını tartışmalı hâle getirir.

Yüklenici süresinde teslim etmezse ihtar, aynen ifa, gecikme tazminatı, cezai şart veya koşulları varsa sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelir. Arsa sahibinin taşınmazı zamanında teslim etmemesi, imza vermemesi veya pay devrini engellemesi yüklenicinin sorumluluğunu azaltabilir. Gecikme nedenleri günlük şantiye ve belediye kayıtlarıyla belgelenmelidir.

Mücbir Sebep ve Süre Uzatımı

Her maliyet artışı veya işgücü sorunu mücbir sebep değildir. Deprem, idari yasak, olağanüstü doğal olay veya tarafların kontrolü dışındaki engelin ifayı gerçekten ne ölçüde durdurduğu incelenir. Döviz artışı, enflasyon ve tedarik sorunu sözleşmede özel uyarlama hükmü yoksa otomatik ek süre sağlamaz.

Yüklenici engeli ve etkisini süresinde yazılı bildirmeli, zararı azaltacak önlemleri göstermelidir. Ek süre açık hesaplanmalı; olayın sona ermesinden sonra iş programı güncellenmelidir. Sınırsız “mücbir sebep hâlinde süre uzar” maddesi yerine olay, kanıt ve azami uzama mekanizması düzenlenmelidir.

Eksik İş ve Ayıplı İş Farkı

Eksik iş sözleşmede kararlaştırılan imalatın hiç veya kısmen yapılmamasıdır. Ayıplı iş ise yapılan imalatın proje, teknik şartname veya beklenen kaliteye uygun olmamasıdır. Eksik otopark, yapılmayan peyzaj veya takılmayan ekipman ile su yalıtımı kusuru, çatlak ve düşük kaliteli malzeme farklı hukuki değerlendirmeye tabidir.

Teslim tutanağında görülebilen eksikler ayrıntılı yazılmalı; gizli ayıp ortaya çıktığında gecikmeden bildirim yapılmalıdır. Delil tespiti, fotoğraf, video, teknik rapor ve onarım teklifleri korunmalıdır. Ayıp giderilmeden önce yükleniciye inceleme ve giderim imkânı verilmesi uyuşmazlığın sağlıklı ispatına katkı sağlar.

Arsa Sahibinin Ayıptan Doğan Hakları

Eser sözleşmesi hükümlerine göre ayıbın ağırlığına ve giderilebilirliğine bağlı olarak ücretsiz onarım, bedel indirimi, ağır durumda sözleşmeden dönme ve kusur varsa tazminat gündeme gelebilir. Seçilen hakkın orantılı olması gerekir. Küçük ve giderilebilir eksik için tüm sözleşmenin sona erdirilmesi kabul edilmeyebilir.

Ortak alan ayıplarında hangi arsa sahibinin veya yönetimin talepte bulunacağı belirlenmelidir. Ayıp nedeniyle kullanım kaybı, kira mahrumiyeti ve onarım masrafı aynı zarar kalemini iki kez karşılamamalıdır. Teknik bilirkişi ayıbın kaynağını, giderim yöntemini ve makul maliyetini açıklamalıdır.

Fesih, Dönme ve Tasfiyenin Sonuçları

Yüklenicinin temerrüdü ağırlaştığında sözleşmenin sona erdirilmesi istenebilir. Ancak uzun süreli inşaat sözleşmelerinde geriye etkili dönme ile ileriye etkili fesih ayrımı; inşaatın tamamlanma oranı, tarafların edimleri ve üçüncü kişilerin hakları bakımından önemlidir. Sözleşmede kullanılan kelime tek başına tasfiye sonucunu belirlemez.

Geriye etkili sonuçta tapu devirlerinin iadesi ve yapılan imalatın bedeli; ileriye etkili sonuçta tamamlanan kısma göre hak ve alacaklar hesaplanabilir. Arsa payları üçüncü kişilere geçtiyse onların iyi niyeti ve yüklenicinin hak kazanma oranı incelenir. Fesih talebi teknik seviye tespiti yapılmadan kurulursa tasfiye hesabı belirsiz kalır.

Yükleniciden Daire Alan Üçüncü Kişiler

Yüklenicinin kendisine düşecek bağımsız bölümü üçüncü kişiye satması, alıcıya her durumda arsa sahibine karşı doğrudan tescil hakkı vermez. Yüklenicinin sözleşmedeki edimini hangi oranda yerine getirdiği, arsa payı devrinin yapılıp yapılmadığı, sözleşmenin şerhi ve alıcının iyi niyeti birlikte incelenir.

Alıcı yalnız satış sözleşmesine ve makbuzlara güvenmemeli; tapu kaydı, arsa sahibi-yüklenici sözleşmesi, ruhsat, proje ve inşaat seviyesi araştırılmalıdır. Tescil mümkün olmazsa yükleniciye karşı bedel ve tazminat talepleri gündeme gelebilir. Bu konu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile yakından bağlantılıdır.

Arsa Sahibinin Borçları

Yüklenicinin sorumluluğu değerlendirilirken arsa sahibinin edimleri de incelenir. Arsanın zamanında boş ve inşaata elverişli teslimi, ruhsat için gerekli imzalar, sözleşmedeki aşamalarda pay devri ve mevcut takyidatların kaldırılması arsa sahibine ait olabilir. Bir arsa sahibinin imza vermemesi tüm projeyi geciktirebilir.

Birden fazla malik varsa temsil ve karar mekanizması sözleşmede düzenlenmelidir. Maliklerin kendi aralarındaki uyuşmazlığı yükleniciye yüklemek her zaman mümkün değildir. Buna karşılık yüklenici de belediye veya malik engelini süresinde bildirmeli, alternatifleri ve gecikme etkisini belgelemelidir.

Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı

Sözleşmede teslim gecikmesi için günlük veya aylık cezai şart, kira karşılığı ya da belirli tazminat kararlaştırılabilir. Cezai şartın hangi tarihte başlayacağı, bağımsız bölüm başına mı proje için mi uygulanacağı ve mücbir sebepte durup durmayacağı açık olmalıdır. Aşırı cezai şartın indirilmesi tarafların tacir sıfatı ve kanuni hükümler çerçevesinde değerlendirilebilir.

Cezai şart ile gerçek zarar, kira kaybı ve aynen ifa taleplerinin birlikte istenip istenemeyeceği sözleşme metnine göre belirlenir. Teslimin çekincesiz kabul edilmesi bazı gecikme cezası taleplerini etkileyebilir. Anahtar teslim tutanağına hakların saklı tutulduğu ve eksiklerin yazıldığı not düşülmelidir.

Sözleşmenin Tapuya Şerhi

Resmî arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerhi, yüklenici ve sözleşmeden hak kazanan kişilerin konumunu üçüncü kişilere karşı görünür kılar. Şerhin kapsamı, süresi ve hangi hakları koruduğu tapu ve sözleşme hükümlerine göre incelenmelidir. Şerh mülkiyeti kendiliğinden geçirmez.

Arsa sahibi açısından da yüklenicinin devir yetkisini sınırlayan ve inşaat seviyesine bağlayan kayıtlar önemlidir. Şerh, ipotek, haciz ve tedbirlerin sırası satış ve fesih uyuşmazlığını etkileyebilir. Tapu kaydı proje süresince düzenli izlenmelidir.

Dava Öncesi Belge ve Kayıt İncelemesi

Resmî sözleşme ve tüm ek protokoller, tapu devirleri, vekâletnameler, onaylı projeler, ruhsat ve iskan dosyası, yapı denetim kayıtları, hakedişler, şantiye yazışmaları ve teslim tutanakları birlikte incelenmelidir. Metin ile fiili uygulama arasındaki farklar kronolojik tabloya işlenmelidir.

Belge incelemesinde olaylar tarih sırasına yerleştirilmeli; tapu edinim tarihi, sözleşme ve ihtarlar, fiili kullanımın başlangıcı, taraf değişiklikleri ve varsa önceki davalar tek kronolojide gösterilmelidir. Uyuşmazlığın yalnız taraf anlatımlarıyla değerlendirilmesi, yanlış dava türüne veya eksik talebe yol açabilir. Resmî kayıtlardaki ada, parsel, pay ve takyidat bilgileriyle eldeki belgeler karşılaştırılmalıdır.

Görevli Mahkeme, Yetki ve Taraflar

Uyuşmazlığın tarafları ve temel ilişkinin niteliğine göre asliye hukuk, asliye ticaret veya tüketici mahkemesi gündeme gelebilir. Taşınmazın aynına ilişkin tescil taleplerinde taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir; yalnız alacak talebinde sözleşmesel yetki kuralları ayrıca incelenir.

Taraf teşkili kamu düzeni ve kararın infazı bakımından önemlidir. Tapu kaydındaki güncel hak sahipleri, ölen kişilerin mirasçıları, sınırlı ayni hak sahipleri ve işlem zincirindeki diğer kişiler uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenmelidir. Yanlış mahkemede veya eksik tarafla başlanan süreç görev/yetki kararı, yeniden harç ve zaman kaybı doğurabilir.

İspat Yükü ve Başlıca Deliller

Sözleşme, teknik şartname, proje, belediye kayıtları, yapı denetim raporları, tapu devirleri, banka ödemeleri, şantiye fotoğrafları, ihtarlar ve teslim tutanakları temel delillerdir. Eksik ve ayıp için delil tespiti önem taşır.

Delil listesi somutlaştırılmalı; hangi kaydın hangi kurumdan ve hangi tarih aralığı için istendiği açıklanmalıdır. Elektronik mesaj, fotoğraf ve video sunulacaksa kaynağı ile bütünlüğü korunmalıdır. Tanık anlatımı teknik ölçümün, tapu kaydının veya yazılı sözleşmenin yerine geçmez; fakat kullanım, bildirim, ödeme ve taraf iradesi hakkında diğer delilleri tamamlayabilir.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

İnşaat bilirkişisi gerçekleşme oranı, eksik ve ayıpları; mimar proje uygunluğunu; gayrimenkul uzmanı değer ve kira kaybını; mali müşavir hesap ve ödemeleri inceler. Gerektiğinde fen bilirkişisi tapu ve arsa paylarını karşılaştırır.

Bilirkişi raporunun dayandığı kayıtlar, ölçüm yöntemi, emsaller ve hesap tablosu denetime elverişli olmalıdır. Rapora itiraz, yalnız sonucun kabul edilmediği şeklinde değil; yanlış veri, eksik inceleme veya hukuki sınırı aşan değerlendirme açıkça gösterilerek yapılmalıdır. Hâkim hukuki nitelendirmeyi bilirkişiye bırakamaz; uzman görüşü teknik konularla sınırlıdır.

Harç, Dava Değeri ve Yargılama Giderleri

Tescil, fesih, eksik iş bedeli ve tazminat taleplerinin her biri dava değeri ve harç hesabını etkiler. Keşif, çok disiplinli bilirkişi ve kapsamlı belediye dosyaları yüksek yargılama gideri doğurabilir.

Başvuru ve karar harcı dışında tebligat, keşif, bilirkişi, satış veya kurum kaydı giderleri doğabilir. Kısmi kabul, birden fazla taşınmaz ya da birleşen talepler gider ve vekâlet ücreti dağılımını etkiler. Dava açılmadan önce yalnız ilk masraf değil, dosyanın teknik inceleme ve kanun yolu ihtimali de hesaba katılmalıdır.

İhtiyati Tedbir ve Geçici Hukuki Koruma

Arsa paylarının üçüncü kişilere devri, ipotek veya haciz riski varsa tapu tedbiri; inşaatın tehlikeli veya projeye aykırı devamı hâlinde faaliyete ilişkin ölçülü koruma; delillerin değişmesi ihtimalinde delil tespiti istenebilir.

Geçici koruma ana davanın sonucunu peşinen vermez. Mahkeme yaklaşık ispatı, ölçülülüğü, tarafların karşılıklı zararını ve gerektiğinde teminatı değerlendirir. Tedbir isteniyorsa hangi işlemin engelleneceği ve taşınmazın açık kimliği yazılmalıdır. Koşullar değişirse tedbirin kaldırılması, daraltılması veya uyarlanması gündeme gelebilir.

Yargılama Aşamaları ve Kanun Yolları

Dilekçelerden sonra sözleşme ve belediye dosyaları toplanır, yerinde keşifle fiziki seviye ve ayıplar belirlenir, tapu devirleri ve hesaplar incelenir. Fesih veya tescil kararı verilecekse tasfiye ve üçüncü kişi hakları infaza elverişli biçimde çözülür.

Karara karşı başvuru yolu, kararın niteliği ve kanuni parasal sınırlara göre belirlenir. İstinaf veya temyiz süresi tebliğle bağlantılı olduğundan elektronik ve fiziki tebligatlar takip edilmelidir. Kesinleşmeden sonra tapu, satış veya icra işlemlerinin nasıl uygulanacağı hüküm fıkrasında açık olmalıdır; infazda tereddüt yaratacak pay ve tutar hataları yargılama sırasında giderilmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit Sorumluluğu: uygulama öncesi hukuki kontrol

Adi yazılı sözleşmeyle yetinmek, tüm arsa payını baştan devretmek, teknik şartnameyi belirsiz bırakmak, teslim ve iskanı ayırmamak, gizli ayıbı belgelememek ve fesih talebinden önce inşaat seviyesini tespit ettirmemek başlıca hatalardır.

Bir başka yaygın hata, yalnız internetten bulunan örnek dilekçeyle olayın tüm taleplerini aynı dosyaya eklemektir. Birlikte ileri sürülemeyen talepler, yanlış görev veya eksik harç dosyanın esasını gölgeleyebilir. Süreye tabi haklarda görüşme veya ihtar sürenin kendiliğinden durduğu varsayılmamalı; her işlem belgesi tebliğ ve öğrenme tarihleriyle saklanmalıdır.

Müteahhide Verilen Vekâletnamenin Sınırları

Ruhsat, proje, kat irtifakı, abonelik ve satış işlemleri için yükleniciye vekâletname verilebilir. Vekâletnamenin süresi, hangi taşınmaz ve işlemler için kullanılacağı, alt vekil tayini, satış bedelini tahsil ve ipotek yetkisi açıkça sınırlandırılmalıdır. Sözleşmede bulunmayan geniş satış ve borçlandırma yetkisi tapu güvenliği açısından ciddi risk oluşturur.

Vekâletnamenin azli geçmişte yapılmış işlemleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz ve azil üçüncü kişilere bildirilmedikçe sonuçları tartışılabilir. Proje durduğunda hem sözleşmesel ilişki hem vekâlet kaydı gözden geçirilmeli; tapu ve belediye birimlerine gerekli bildirimler yapılmalıdır. Vekilin sadakat borcuna aykırı işlemleri ayrıca tapu iptali ve tazminat konusu olabilir.

Teminat, Sigorta ve Şantiye Riskleri

Teminat mektubu, ipotek, kefalet, bloke hesap veya inşaat seviyesine bağlı ödeme/devir mekanizması yüklenicinin ifa riskini azaltabilir. Teminatın tutarı, süresi, nakde çevrilme koşulu ve geçici-kesin kabul aşamaları açık yazılmalıdır. Sadece şirket ortaklarının sözlü güvencesi proje finansmanındaki değişikliklere karşı yeterli koruma sağlamaz.

İnşaat all-risk, üçüncü kişi sorumluluk ve iş güvenliği sigortalarının kim tarafından yaptırılacağı belirlenmelidir. Şantiyedeki iş kazası, komşu yapıya zarar veya doğal afet hem idari hem hukuki sorumluluk doğurabilir. Poliçe varlığı yüklenicinin dikkat ve tazmin borcunu ortadan kaldırmaz; teminat limitleri ile muafiyetler proje değerine göre kontrol edilmelidir.

Örnek Olay: İnşaatın Yarıda Kalması

Arsa sahipleri payların yarısını işe başlanırken yükleniciye devretmiş, yüklenici bu paylardan bazılarını üçüncü kişilere satmıştır. İnşaat yüzde kırk seviyesinde durmuş; ruhsat süresi, teknik şartname ve teslim için ek süre sözleşmede açık değildir. Önce belediye dosyası, yapı denetim kayıtları, tapu devirleri ve fiziki seviye delil tespitiyle belirlenir. Yükleniciye verilen vekâletin hâlen kullanılabilir olup olmadığı da kontrol edilir.

Arsa sahipleri doğrudan fesih istediğinde geriye veya ileriye etkili tasfiye, tamamlanma oranı ve üçüncü kişilerin hakları tartışılır. Yeni bir yükleniciyle devam edilecekse eski sözleşmenin sona ermesi, mevcut imalatın değeri, projeye aykırılıklar ve kalan payların güvenliği çözülmelidir. Sadece “işi tamamla” ihtarı, uygulanabilir süre ve eksik listesini içermiyorsa yeterli olmayabilir.

• İlk işlem: Fiziki seviye ve tapu devirlerinin tespiti
• Temel risk: Üçüncü kişi alıcılar ve ipotek/haciz
• Talep seçenekleri: Aynen ifa, gecikme zararı, fesih ve tasfiye
• Yeni sözleşme: Eski borçlar ve kalan imalat açıkça devralınmalı

Uygulamada Adım Adım Yol Haritası

1. Tapu, imar ve malik yapısı incelenir.
2. Resmî sözleşme; bölüm paylaşımı, teknik şartname ve teslim yönünden denetlenir.
3. Arsa payı devirleri inşaat seviyesine ve teminata bağlanır.
4. Ruhsat, proje değişikliği ve iskan sorumluluğu yazılır.
5. Şantiye ilerlemesi düzenli tutanak ve fotoğrafla kaydedilir.
6. Gecikme veya ayıpta noter ihtarı ve delil tespiti değerlendirilir.
7. Fesih, tescil ve tazminat seçenekleri üçüncü kişi devirleriyle birlikte planlanır.

Mersin’de Taşınmaz Uyuşmazlıklarında Yerel İnceleme

Mersin’de kentsel dönüşüm, sahil yapılaşması ve çok malik bulunan sitelerde arsa payı karşılığı sözleşmeler sıkça çok taraflıdır. Mersin kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesi bakımından riskli yapı süreci, malik çoğunluğu ve dönüşüm mevzuatı klasik tek parsel sözleşmesine ek yükümlülükler getirir.

Yenişehir, Mezitli, Erdemli ve Tarsus’ta imar notları, otopark ve zemin koşulları proje ekonomisini etkileyebilir. Belediye dosyası ve tapu kayıtları görülmeden yalnız müteahhit sunumundaki metrekare ve daire sayısına güvenilmemelidir.

Hak Kaybını Önleyen Kontrol Listesi

• Sözleşme resmî şekilde düzenlendi mi?
• Tüm malik ve yetkili temsilciler doğru mu?
• Bağımsız bölümler kat, cephe, alan ve eklentileriyle tanımlı mı?
• Teknik şartname ölçülebilir standart içeriyor mu?
• Arsa payı devri kademeli ve teminatlı mı?
• Ruhsat, proje revizyonu ve iskan sorumlusu belli mi?
• Teslim tarihi ve ek süre mekanizması açık mı?
• Cezai şart ile kira kaybı ilişkisi düzenlendi mi?
• Üçüncü kişilere satış yetkisi sınırlandırıldı mı?
• Fesih hâlinde tapu ve imalat tasfiyesi yazıldı mı?

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde mi yapılmalıdır?

Taşınmaz devri borcu içerdiği için resmî şekil gerekir. Noterde düzenleme biçimi veya tapu müdürlüğündeki resmi işlem kullanılmalıdır.

Adi yazılı sözleşme tamamen geçersiz midir?

Kural olarak geçerlilik şekline uymaz. Edimlerin büyük ölçüde ifası ve dürüstlük kuralı istisnai değerlendirme doğurabilir; baştan adi belgeyle işlem yapmak güvenli değildir.

Arsa payının tamamı müteahhide baştan verilmeli mi?

Bu yöntem arsa sahibi için yüksek risk taşır. İnşaat seviyesine bağlı kademeli devir ve teminat mekanizmaları tercih edilebilir.

İskan alınmadan teslim gerçekleşir mi?

Sözleşmeye göre değişir; ancak hukuken kullanılabilir ve kararlaştırılan nitelikte teslim için iskan çoğu projede temel yükümlülüktür.

Müteahhit daireyi küçük yaparsa ne olur?

Sözleşme, proje ve net-brüt tanımları karşılaştırılır. Eksiklik değer ve kullanım üzerinde etkiliyse giderim, bedel indirimi veya tazminat gündeme gelebilir.

Gecikmede kira bedeli istenebilir mi?

Sözleşmedeki cezai şart ve teslim tarihi ile gerçek kira kaybı incelenir. Çifte tahsilat olmayacak biçimde talep kurulmalıdır.

Maliyet artışı mücbir sebep midir?

Tek başına her zaman değildir. Olağanüstü ve öngörülemez değişikliklerin ifaya etkisi ile sözleşmedeki uyarlama hükmü değerlendirilir.

Müteahhitten daire alan kişi arsa sahibinden tapu isteyebilir mi?

Yüklenicinin sözleşmedeki edimini yerine getirme oranı, tapu devri ve alıcının hakkının niteliğine göre değişir.

Sözleşme feshedilirse yapılan inşaat ne olur?

Fesih veya dönmenin etkisi, fiziki gerçekleşme oranı, tapu devirleri ve üçüncü kişilerin hakları üzerinden tasfiye edilir.

Gizli ayıp ne zaman bildirilmelidir?

Öğrenildiğinde gecikmeden bildirim yapılmalı; onarım öncesi fotoğraf, rapor ve gerektiğinde delil tespiti alınmalıdır.

Proje değişikliği müteahhitçe tek başına yapılabilir mi?

Sınırsız değişiklik yetkisi verilmemelidir. Esaslı bölüm, alan ve kalite değişiklikleri taraf onayı ve idari uygunluk gerektirir.

Sözleşme tapuya şerh edilirse tapu geçer mi?

Hayır. Şerh hakkı üçüncü kişilere görünür kılar; mülkiyet için tapu devri veya kesinleşmiş tescil kararı gerekir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde en etkili koruma, uyuşmazlık çıktıktan sonra değil sözleşme kurulurken sağlanır. Resmî şekil, açık bölüm paylaşımı, ölçülebilir teknik şartname, kademeli tapu devri, teminat, teslim-iskan ve tasfiye hükümleri birlikte kurulmalıdır. Proje başladıktan sonra ise her inşaat seviyesi, ödeme ve değişiklik belgelenmeli; fesih veya tescil kararı üçüncü kişi devirleri incelenmeden verilmemelidir.

Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda gecikme; devir, yeni takyidat, hak düşürücü süre veya delillerin kaybolması gibi sonuçlar doğurabilir. Somut dosyada izlenecek yolun belirlenmesi için tapu kaydı, resmi senet, sözleşme, ödeme belgeleri ve varsa ihtarların birlikte değerlendirilmesi gerekir. Gayrimenkul Hukuku alanındaki diğer yayınları inceleyebilir; dosyaya özgü hukuki değerlendirme ihtiyacı bulunuyorsa iletişim ve randevu bilgilerine ulaşabilirsiniz.

Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz. Mevzuat ve içtihat değişiklikleri ile somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.