Tapu Maliki Olmayan Kişiyle Kira Sözleşmesi Yapıldı: Sözleşme Geçerli mi?

Kiraya verenin tapu maliki olmaması kira sözleşmesini tek başına geçersiz kılmaz. Kira, kullanımın bırakılmasını konu alan borç ilişkisi olduğundan malik dışında bir kişi de bu borcu kendi adına üstlenebilir. Ancak sözleşmenin taraflar arasında kurulmuş olması, gerçek malikin bütün koşulları kabul ettiği veya kiracının ona karşı mutlaka kullanım hakkı bulunduğu anlamına gelmez. Temsil yetkisi, intifa, alt kira ve malik onayı birbirinden ayrılmalıdır.

Kendi adına kiraya vermek ile malik adına imzalamak

TBK 299'daki kira tanımı, kiraya verenin kullanım veya yararlanmayı bırakmayı üstlenmesine dayanır. Kiraya verenin malik olması her kira için kuruluş şartı değildir. Buna karşılık kişi “malikin vekili” sıfatıyla imza atıyorsa temsil hükümleri gündeme gelir. Yetkili temsilcinin malik adına yaptığı işlem doğrudan maliki bağlayabilir; kendi adına yapılan sözleşmede ise taraf sıfatı farklıdır.

Bu nedenle sözleşmenin üstündeki ad, imza satırı ve temsil belgesi birlikte okunmalıdır. Bir yakının evin anahtarını elinde bulundurması, kira sözleşmesi yapma yetkisini kanıtlamaz. Emlakçının yer göstermeye yetkili olmasıyla maliki bağlayacak sözleşme yapmaya yetkili olması da aynı değildir. Kira tahsil yetkisi bulunması, her durumda sözleşme süresini veya bedelini değiştirme yetkisi anlamına gelmez.

Malik dışındaki kişinin hukuki dayanağı

İntifa hakkı sahibi, hakkının kapsamı içinde taşınmazdan yararlanabilir ve kiralama yetkisi bulunabilir. Asıl kiracı ise alt kira açısından TBK 322 koşullarına tabidir; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası özellikle önemlidir. İşletmeci, vekil ve aile üyesinin yetkileri başka ilişkilere dayanabilir. Sözleşmede bunların yalnız “ev sahibi” başlığı altında gösterilmesi inceleme ihtiyacını kaldırmaz.

Paylı taşınmazda tek paydaşın bütün yeri kiraya vermesi de yönetim yetkisi sorununu doğurabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise farklı karar düzeni bulunur. Burada sadece kişinin tapuda bir pay sahibi olup olmadığı değil, bütün taşınmazın kullanımını kiracıya bırakmaya yetkili olup olmadığı araştırılır. Tapu kaydı, pay oranları ve diğer hak sahiplerinin iradesi birlikte değerlendirilmelidir.

Yetkisiz temsilde malik sonradan onay verebilir mi?

TBK 46, yetkisiz temsilci tarafından yapılan işlemin temsil olunanı ancak onaması halinde bağlayacağını düzenler. Malik açıkça onay verebileceği gibi somut davranışları da değerlendirmede önem taşıyabilir. Kiranın düzenli olarak malikin hesabına gönderilmesi, onun sözleşmeyi bilerek kabul etmesi ve yenileme görüşmelerine katılması gibi olaylar dosyaya alınmalıdır. Tek ödeme veya sessizlik bütün koşullarda onay demek değildir.

Kiracı, uygun süre içinde malikten işlemi onayıp onamayacağını açıklamasını isteyebilir. Onama yoksa yetkisiz temsilcinin sorumluluğu ve karşılıklı iadeler TBK 47 çerçevesinde incelenir. Kiracının yetkisizliği bildiği veya bilmesi gerektiği durumlar da sonucu etkileyebilir. Bu yüzden tapu sahibi farklı çıktığında belgeleri sonradan değiştirmek yerine mevcut sözleşme ve iletişim akışı korunmalıdır.

Gerçek malik kiracının çıkmasını isterse

Gerçek malik, kira sözleşmesini kabul etmediğini ve kiracının kullanım hakkı bulunmadığını söyleyebilir. Kiracının savunması, sözleşmenin kim tarafından hangi sıfatla yapıldığına ve malikin bu ilişkiye katılıp katılmadığına dayanır. “Kirayı birine ödedim” açıklaması tek başına malike karşı her talebi bertaraf etmez. Aynı şekilde malik de güç kullanarak kilit değiştirme yetkisini bu tartışmadan çıkaramaz.

Bir üçüncü kişi kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan hak ileri sürerse TBK 309 uyarınca kiraya verene bildirim yapılması önemlidir. Kiraya verenin davayı üstlenme ve zararları giderme yükümlülüğü bu çerçevede gündeme gelebilir. Resmî dava veya takip evrakı geldiyse yalnız kiraya verene haber vermek cevap süresini korumaz; mahkemeye veya ilgili mercie yapılması gereken işlem ayrıca belirlenir.

Kira kime ödenmelidir?

Tapu malikinin farklı olduğunu öğrenmek, önceki kira sözleşmesini kendiliğinden iptal edip ödemeyi herhangi bir yeni hesaba yöneltmek için yeterli değildir. Malikin sözleşmeye taraf olup olmadığı, alacağın devri, temsil yetkisi ve varsa satış tarihi incelenir. Başlangıçtan beri malik dışındaki kiraya veren ile sonradan taşınmazı satın alan yeni malik farklı konulardır. TBK 310'daki yeni malik kuralı ikinci duruma ilişkindir.

Birden çok kişi aynı kiranın kendisine ödenmesini istiyorsa çifte ödeme ve temerrüt riski oluşur. Taraflardan belgeli açıklama istenmesi, doğru alacaklının belirlenmesi ve gerekiyorsa kanuni tevdi imkânlarının değerlendirilmesi gerekir. Kiracının parayı kendi hesabında bekletmesi her durumda borçtan kurtarmaz. Belirsizlik, kullanımın dayanağı ve ödeme muhatabı bakımından ayrı ayrı çözülmelidir.

Örnek: malikin kardeşinin yaptığı sözleşme

Yurt dışında yaşayan malik, kardeşine yalnız evi göstermek için anahtar bırakmıştır. Kardeş, kendi adını kiraya veren olarak yazar ve depozito alır. Malik dönüşünde kiralamaya izin vermediğini belirtir. Bu olayda kardeşin kendi adına kullanım borcu üstlenmesiyle malik adına yetkili temsil farklıdır. Tapu sahibinin bilgisi, izin kapsamı ve sonradan aldığı ödemeler araştırılır.

Kiracının taşınma ve depozito zararları bakımından sözleşmeyi imzalayan kişiye karşı talepleri gündeme gelebilir. Ancak malikin sözleşmeyle bağlı olup olmadığı ayrıca incelenir. Malik önceden kira şartlarını yazılı bildirmiş ve düzenli kira almışsa tablo değişebilir. Örneğin sonucu, tapu sahibi ile kiraya veren arasındaki ilişkinin başlangıçta belgelenmesinin yalnız bürokratik bir kontrol olmadığıdır.

Hazırlanacak belge ve izlenecek yol

• Kira sözleşmesi ve imza sıfatını gösteren bütün ekler.
• Güncel tapu ve varsa intifa veya kullanım hakkı kayıtları.
• Vekâletname, yetki belgesi veya alt kiraya yazılı izin.
• Kira ve depozito ödemeleri; hesap sahiplerinin bilgileri.
• Malikin kira ilişkisini bildiğini veya reddettiğini gösteren yazışmalar.
• Üçüncü kişinin ihtarı, dava dilekçesi veya takip evrakı ve tebliğ tarihi.

Talebin kira ilişkisine mi, ayni hakka mı yoksa yetkisiz temsil zararına mı dayandığı görevli mahkeme ve arabuluculuk incelemesini etkiler. Bütün uyuşmazlıklara tek tahliye yöntemi uygulanmaz. Kiracının ilk adımı, sözleşmeyi imzalayan kişiden yetki dayanağını istemek ve malik iddiasını resmî kayıtla karşılaştırmaktır. Süreli evrak varsa bu doğrulama, gerekli usul işlemleriyle birlikte yürütülmelidir.

İlgili hukuki düzenlemeler ve devam okuması

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.40-47, 299, 301, 309-310, 322.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.691, 702, 794 ve devamı.
• 7445 sayılı Kanun: m.37 ile eklenen 6325 m.18/B.

İlgili konu için Alt Kira ve Kira Sözleşmesinin Devri yazısını da inceleyebilirsiniz.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme ve dosya yönetimi için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.