Satış Aracısı Diğer Tarafla Gizlice Anlaşırsa Ücretini Kaybeder mi?

Satış aracısının karşı tarafla görüşmesi tek başına komisyon hakkını kaybettirmez. Ancak simsar üstlendiği borca aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı biçimde diğer taraftan ücret sözü alırsa, Türk Borçlar Kanunu’nun 523. maddesi gereğince ücret ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder. Bu iki kanuni durumun gerçekten bulunup bulunmadığı somut işlem üzerinden değerlendirilmelidir.

Aracının üstlendiği görev önemli

Simsar, taraflar arasında sözleşme kurulması imkânını hazırlamayı veya kurulmasına aracılığı üstlenir. İş sahibine karşı görevinin kapsamı anlaşma, talimatlar ve ilişkinin niteliği üzerinden belirlenir. Aracının alıcıyla konuşması bu işin doğal parçası olabilir. Buna karşılık iş sahibinin kabul etmediği menfaat çatışması veya onun talimatını ihlal eden davranış ayrı değerlendirilir. Görüşmenin varlığıyla borca aykırılık aynı olgu değildir.

Bu yazı taşınmaz dışındaki satış aracılığına odaklanır. Aracının kendi adına alım satım yaptığı komisyonculuk veya başka ticari temsil ilişkisi farklı hükümler taşıyabilir. Bir belgeye komisyon yazılması, ilişkinin mutlaka simsarlık olduğunu göstermez. Kimin hangi sözleşmeye aracılık ettiği ve hangi tarafa ne borç üstlendiği açıklanmalıdır. Doğru sözleşme türü, hak kaybının doğru hükümle değerlendirilmesini sağlar.

Diğer taraf lehine borca aykırı davranış

523. maddede ilk olasılık, üstlenilen borca aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket etmektir. İş sahibine ait gizli pazarlık sınırını yetkisiz paylaşmak veya onun açık talimatını diğer taraf yararına ihlal etmek somut olayda incelenebilecek örneklerdir. Ancak her düşük satış bedeli veya başarısız pazarlık tek başına böyle bir davranışı kanıtlamaz. Hangi borcun nasıl ihlal edildiği gösterilmelidir.

İş sahibinin sonradan satış fiyatını beğenmemesiyle, aracının önceden gizlice karşı taraf lehine hareket etmesi farklıdır. Mesajlar, talimatlar, teklifler ve toplantı kayıtları zaman sırasıyla değerlendirilir. Aracının davranışıyla karşı tarafın menfaati arasındaki bağlantı somutlaştırılır. İddia sadece tarafların birbirini tanımasına veya görüşmenin iş sahibinden habersiz yapılmış olmasına indirgenmemelidir.

Dürüstlüğe aykırı ücret sözü

İkinci olasılık, diğer taraftan dürüstlük kurallarına aykırı olarak ücret sözü almaktır. Kanun her olayda iki taraftan ücret ödenmesini aynı biçimde yasaklamış değildir; dürüstlüğe aykırılık koşulunu içerir. Bilinen ve geçerli bir ücret düzeniyle, iş sahibinin menfaatini gizlice etkileyen karşılık aynı değildir. Anlaşmanın içeriği, açıklanan bilgiler ve aracının yükümlülükleri birlikte incelenir.

Bu olasılıkta ücretin mutlaka fiilen ödenmiş olması gerektiği varsayılmamalıdır; hüküm ücret sözü alınmasını da düzenler. Sözün ne için verildiği, kim tarafından kabul edildiği ve ilgili satışla bağlantısı belirlenir. Ayrı hizmetin gerçek bedeli olduğu savunması varsa o hizmet ve belge araştırılır. Yalnız para transferinin ismi, ilişkinin gerçek niteliğini kesinleştirmez.

Kaybedilen hak sadece komisyon değil

523. maddenin sonucu ücretle birlikte yapılan giderlere ilişkin hakların da kaybıdır. Bu nedenle aracı, kanuni hak kaybı koşulları mevcutken komisyon yerine aynı talebi yalnız masraf adıyla yönelterek sonuçtan kaçınamaz. Giderlerin önceden ödeneceği kararlaştırılmış olması da bu hükmün değerlendirilmesini gereksiz kılmaz. Gerçek masrafın varlığıyla onu isteme hakkının devamı ayrı sorulardır.

Talep dosyasında aracılık anlaşması, görev ve gizlilik talimatları, diğer tarafla görüşmeler, ücret sözü belgeleri ve masraf hesabı birlikte bulunmalıdır. Ücretin önceden ödenmiş olması veya ayrı zarar talebi varsa bunların hukuki dayanağı ayrıca değerlendirilir; madde her işlem için tek tip iade hesabı yazmaz. 523. maddenin özel hak kaybı, aracı faaliyetin yalnız sonuca değil üstlenilen borca ve dürüstlük kurallarına da bağlı olduğunu açıkça gösterir.

Bağlantılı konular

Evi Emlakçıdan Görüp Doğrudan Sahibinden Aldım: Komisyon Ödemek Gerekir mi?; Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tazminat.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

Resmî kaynak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı: m.520,523. Kontrol tarihi: 2026-10-02.