Miras Kalan Ev Ortaklığın Giderilmesiyle Satılırsa İlk Artırmaya Kim Katılır?

Kısa cevap

Miras yoluyla edinilen bir taşınmazın tüm maliklerinin mirasçı olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmaması koşuluyla ortaklığın satışla giderilmesine karar verilmişse, 7589 sayılı Kanuna göre ilk açık artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu yalnızca bir defalık ilk artırma kuralıdır; ikinci artırmada genel katılım ve ayrı teklif alt sınırı söz konusudur. Her “miras kaldı” denilen ev bu kapsama girmez. Tapuda sonradan pay almış üçüncü kişi, intikalin niteliği ve ilan tarihi önce saptanmalıdır.

Hangi taşınmaz yeni kurala girer?

Örnek olarak dört kardeşin anne ve babasından miras yoluyla edindiği bir evin paydaşları hâlâ sadece bu dört kardeşse şartlar değerlendirilebilir. Buna karşılık kardeşlerden biri payını mirasçı olmayan kişiye satmışsa taşınmaz üzerinde üçüncü kişinin mülkiyet hakkı vardır; sırf diğer paylar miras kökenli diye ilk artırma yalnız mirasçılara ayrılmaz. Yine ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararı ile borçlunun payına uygulanan adi haciz satışı aynı olgu değildir. Karar türü, tapu kaydı ve tüm maliklerin iktisap sebebi birlikte okunmalıdır.

İlk ve ikinci artırmada teklif alt sınırı

İİK 114'ün değişen ilan kuralına göre yalnız mirasçı maliklerin katıldığı ilk artırmadaki teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve rüçhanlı alacaklar ile satış masrafları yönünden kanundaki eşiği karşılaması gerekir. İkinci artırmada muhammen kıymetin yüzde ellisi esasındaki genel sınır uygulanır; rüçhanlı alacaklar ile paraya çevirme ve paylaştırma giderleri yine ayrıca dikkate alınır. Bu nedenle ilk tur, evi aile içinde tutma olanağı sunarken rayiç altına otomatik satış anlamına gelmez. Diğer şartlar ve ihale ilanındaki tutarlar tekliften önce hesaplanmalıdır.

Mirasçı ilk artırmada alamazsa ne olur?

Kanun, yalnız malik mirasçıların katıldığı yöntemin bir defa uygulanacağını söyler. İlk artırmada geçerli teklif çıkmazsa ikinci artırmanın ilanındaki koşullar belirleyici olur; mirasçıların ilk turdaki özel katılımı, taşınmazı sonsuza kadar üçüncü kişilere kapatmaz. Bir mirasçı ortaklıktan çıkmak, diğeri evi almak istiyorsa önceden finansman, vergi ve tapu kayıtları hazırlanmalıdır. Paydaşın ihaleyi kazanıp bedeli ödememesi hâlinde teminatın diğer paydaşlara ödenmesine dair yeni yaptırım da gözden kaçırılmamalıdır.

Yürürlük ve ilan tarihi

31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren değişiklik, bu tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Dava kararının, tapu intikalinin veya satış talebinin tarihi tek başına geçiş kuralını çözmez; elektronik satış ilanının ne zaman yayımlandığı kontrol edilir. Açık artırma ekranı ve dosyadaki ilan tutanağı saklanmalıdır. Bu içerik bir ortaklığın giderilmesi satışına ilişkindir; mirasçıların kendi aralarında anlaşarak pay devretmeleri ayrı işlem ve masraf doğurur.

İlk artırmanın aile içi olması satış zorunluluğunu kaldırır mı?

Hayır. Ortaklığın giderilmesi kararında aynen paylaşım mümkün görülmeyip satış yoluna gidilmişse elektronik artırma süreci sürer. Mirasçı maliklerden biri diğerlerinin payını almak istiyorsa fiyatı karşılayacak nakdi ve satış giderlerini planlamalıdır. Paydaşlar anlaşırsa dava ve satış aşamasındaki uzlaşma seçenekleri somut usule göre değerlendirilebilir; kanundaki özel ilk artırma, bütün paydaşların kabul etmediği düşük bir bedelle evi tek kişiye devretme yetkisi değildir. İlk turdaki yüzde yüz muhammen kıymet eşiği bunun açık göstergesidir.

Örnek: Paylardan biri üçüncü kişide

Üç kardeşin 1/3'er paylı evi vardır. Bir kardeş 1/3 payını mirasçı olmayan komşuya satarsa komşu artık maliktir. Sonradan ortaklığın satışla giderilmesinde taşınmazın maliklerinin tamamı yalnız mirasçı değildir; yeni ilk artırma sınırlaması bu olaya uygulanamaz. Devir bir mirasçının başka mirasçıya satışıyken de “tüm maliklerin miras yoluyla edinmiş olması” koşulunun lafzı ayrıca dikkatle incelenmelidir. Tapudaki iktisap sebebi, mirasçı sıfatı ve tüm maliklerin mülkiyet zinciri dosyanın en kritik belgeleridir.

İlanı okurken kontrol listesi

Satış ilanında taşınmazın ada/parsel ve bağımsız bölüm bilgisi, tüm maliklerin isimleri, muhammen değer, artırma zamanları, teminat ve alt teklif şartı kontrol edilir. Tapu intikal kaydı tüm maliklerin miras nedeniyle malik olduğunu göstermiyorsa yalnız “aile evi” açıklaması yeterli değildir. İlk artırmada yalnız mirasçı maliklere katılım tanınmışsa elektronik portal katılım koşulları ve kimlik doğrulaması araştırılır. Bir mirasçı başka bir mirasçı adına teklif vermek istiyorsa temsil yetkisi ve elektronik işlem kuralları önceden teyit edilir. İlan hatası iddiası, artırma başlamadan mümkünse dosyaya yazılı bildirilmelidir.

Satıştan sonra paylar nasıl etkilenir?

Artırmayı kazanan mirasçı ihale bedelini usulüne uygun yatırırsa satış süreci ve ihale kesinleşmesi sonucunda tapu işlemleri yürür; diğer paydaşlar satış bedelinden paylarını yasal kesintiler sonrası alır. Bu süreç, terekenin bütün diğer mal ve borçlarının otomatik paylaşıldığı anlamına gelmez. Tek taşınmaz satışı ile mirasçının mirastan tüm haklarından vazgeçmesi farklı işlemlerdir. İlk turda alıcı çıkmaması hâlinde ikinci turun şartları ayrı ilanda görülür. Paydaşlar bedel dağıtımı, ipotek ve hacizlerin satış parasına yansıması konusunda dosyayı ayrıca takip etmelidir.

Sonuç

İlk artırmaya katılım sınırı ve yüzde yüz muhammen kıymet şartı, çok ortaklı miras evinin satış planını değiştirebilir. Satış dosyasındaki karar, tapu kayıtları ve ilan tek tek görülmelidir. İhalenin feshi, kıymet takdiri ve mirasçıya karşı icra farklı meselelerdir.

Kaynak: 7589 sayılı Kanun m. 1, geçici m. 1/1, m. 26 (TBMM tam metin).