İpotekli taşınmaz üzerine sonradan bina yapılırsa, ipotek kural olarak arazinin bütünleyici parçası olan yeni yapıyı da kapsar. İpotekli arsaya yeni bina yapılması, binanın mutlaka ipotek dışında kaldığı anlamına gelmez. Türk Medeni Kanunu'nun 862. maddesi, rehnin taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileriyle birlikte yükümlü kılmasını düzenler. Arazinin bütünleyici parçası hâline gelen yapı bakımından, yalnızca inşaatın ipotekten sonra yapılmış olması bağımsız bir muafiyet sağlamaz.
Bununla birlikte her yapı aynı statüde değildir. Üst hakkına dayanılarak yapılan bina, geçici taşınır yapı veya başka parseldeki tesis farklı değerlendirilir. İpotek hangi taşınmaz veya pay üzerinde kurulmuşsa öncelikle o kayıt okunmalıdır. İnşaat finansmanı ile tapudaki rehin kapsamı aynı soru değildir.
Arazi ile bina arasındaki hukuki bağ
TMK 718 uyarınca arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar da girer. TMK 684 ise bütünleyici parça düzenini açıklar. Kalıcı bina kural olarak araziyle birlikte değerlendirilir. Yapıyı bir başkasının finanse etmiş olması, onun adına otomatik olarak ayrı bina mülkiyeti oluşturmaz.
Örneğin arsa maliki adına kayıtlı taşınmaz üzerinde yüklenicinin yaptığı inşaatın sözleşmesi incelenmelidir. Yüklenici alacağı, bağımsız bölüm vaadi ve ayni mülkiyet birbirinden farklıdır. Kişinin inşaata para yatırması, eski ipotek alacaklısının güvence hakkını tek başına ortadan kaldırmaz. Tapudaki önceki yükler sözleşme kurulmadan araştırılmalıdır.
İpotek miktarı bina değerine göre artar mı?
Rehin kapsamının yapıyı da içermesiyle alacağın veya ipotek üst sınırının kendiliğinden artması aynı değildir. Yeni bina, taşınmazın değerini yükseltebilir. Buna rağmen güvence altındaki borç, ipotek türü ve kuruluş koşulları üzerinden belirlenir. Taşınmaz daha değerli oldu diye alacaklı dilediği yeni borcu aynı ipoteğe ekleyemez.
Tapuda yazan miktarın gerçek borç bakiyesiyle ilişkisi de incelenir. Ana para ipoteği, üst sınır ipoteği ve güvence sözleşmesi farklı hesaplar gerektirebilir. Faiz veya takip giderleri gibi kalemlerin kapsamı ayrı değerlendirilir. Binanın değeri, ipotekli alacağın miktarının yerine geçen tek ölçü değildir.
Üst hakkına dayanan bina farklı olabilir
TMK 726, üst irtifakına dayanılarak başka kişiye ait arazide sürekli kalmak üzere inşa edilen yapılar için özel mülkiyet düzeni içerir. Bu durumda arazi üzerindeki ipotek ile üst hakkı üzerinde kurulan rehnin kapsamı aynı olmayabilir. Hakların kuruluş sırası, kayıtları ve birbirlerine etkisi ayrıca incelenmelidir.
Üst hakkı bulunduğuna ilişkin sözlü açıklama yeterli değildir. Resmi işlem, tapu kaydı, süre ve hakkın niteliği kontrol edilir. Sonradan yapılan anlaşmayla daha önce kurulmuş rehin hakkının etkilerinden kaçınılabileceği varsayılmamalıdır. Aynı şekilde geçici baraka veya sökülebilir yapı için kalıcı bina kuralı araştırılmadan uygulanmamalıdır.
Kat mülkiyeti veya parsel değişikliği yapılmışsa
İpotekli taşınmaz üzerinde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulması hâlinde, yüklerin yeni kayıtlara nasıl taşındığı incelenmelidir. “Daireye ayrı tapu çıktı” açıklaması ipoteğin kesin olarak silindiğini göstermez. Dairenin güncel takyidat kaydı ve kuruluş işleminde yapılan düzenlemeler birlikte okunmalıdır.
Parsel bölünmesi veya birleşmesi de benzer biçimde teknik sicil incelemesi gerektirir. Eski parsel numarasıyla bakılan kayıt, yeni taşınmazın bütün yüklerini göstermeyebilir. Rehnin hangi yeni taşınmazlara aktarıldığı ve varsa alacaklı rızası araştırılır. Arsa payı üzerindeki ipotek ile taşınmazın bütününü yükleyen ipotek ayrımı korunmalıdır.
Alıcı ve yatırımcı hangi belgeleri istemeli?
- Arsanın ve varsa bağımsız bölümün güncel tapu kaydı.
- İpoteğin resmi kuruluş ve kapsam belgeleri.
- İnşaat sözleşmesi ile tapu devir düzeni.
- Üst hakkı veya başka ayni haklara ilişkin kayıtlar.
- Terkin, kısmi terkin veya alacaklı rızası belgeleri.
Taşınmazın fiili görünümü güvence durumunu göstermez. Yeni ve tamamlanmış bina, tapudaki eski ipotekten arınmış olabilir veya olmayabilir. Alıcının satıcıdan aldığı borç kapanma sözü ile sicilde gerçekleşmiş terkin birbirinden ayrılır. Devir sırasında ödeme ve ipotek kaldırma işleminin nasıl yürütüleceği somutlaştırılmalıdır.
Sonradan yapılan binanın masrafını kim üstlenir?
Farazi örnekte ipotekli arsa üzerine malik kendi kaynaklarıyla kalıcı ev inşa etmiştir. Bina arazinin bütünleyici parçasıysa rehin kapsamı bakımından incelenir; yeni inşaatın eski borcu kendiliğinden büyüttüğü sonucu çıkarılmaz. Evi yapan yüklenicinin henüz ödenmemiş alacağı ise kendi hukuki dayanağı ve varsa güvenceleriyle ayrıca ele alınır.
Bir cebri satışta dağıtılacak para, satış giderleri, alacak miktarları ve hakların sıraları üzerinden değerlendirilir. “Binayı ben yaptım” iddiası tek başına ipotekli alacaklıya göre otomatik öncelik sağlamaz. Hak iddiasının hangi sözleşmeye, kayda veya kanuni güvenceye dayandığı gösterilmelidir.
İpotekten sonra yapılan bina rehin dışında kalır mı?
Sırf sonradan yapılmış olması böyle bir sonuç doğurmaz. Bütünleyici parça ve özel hak düzeni incelenir.
Yeni bina yapılınca borç miktarı da artar mı?
Hayır. Güvence kapsamı ile borç miktarı ayrıdır. Alacağın ve ipoteğin kuruluş koşulları belirleyicidir.
Üst hakkına dayanan bina aynı kurala mı tabidir?
Üst hakkı özel değerlendirme gerektirir. Arazi ve üst hakkı kayıtları, kuruluş sırası ve rehin kapsamı birlikte incelenir.
Ayrı daire tapusu verilmesi ipoteği kaldırır mı?
Tek başına kaldırmaz. Bağımsız bölüm kaydında yüklerin devam edip etmediği kontrol edilmelidir.
İlgili hukuki bilgiler
İpotek Fekki ve Tapudaki İpoteğin Kaldırılması
Üst Hakkı Biterse Arsadaki Bina Kime Kalır?
İpotekli taşınmaz üzerindeki yeni yapı
Türk Medeni Kanunu’nun 862. maddesi, rehin hakkının taşınmazın bütünleyici parçalarını ve eklentilerini de kapsadığını düzenler. İpotekli taşınmaz üzerine yapılan bina, arazinin bütünleyici parçası olduğundan ipoteğin kapsamına girer. Bu nedenle ipotekli taşınmaz paraya çevrildiğinde, satış bina ile birlikte yapılır. İpotekli taşınmaz üzerinde yapılaşma planlanıyorsa, finansman sağlayan bankayla önceden görüşülmesi önerilir.
Resmî kaynaklar
- 4721 Türk Medeni Kanunu - TBMM kabul metni: 684, 718, 726 ve 862: yapı, bütünleyici parça, üst hakkı ve rehnin kapsamı
Dosyanızın değerlendirilmesi
Av. Emirhan Keskin’in ofisi Mersin’dedir. Türkiye’nin farklı şehirlerindeki uyuşmazlıklarda belgeler üzerinden uzaktan ön değerlendirme yapılabilir. Başvuru yolu, yetkili merci ve temsil kapsamı somut dosyaya göre belirlenir. Belgelerinizi tarih sırasıyla hazırlayıp iletişim sayfasından randevu ve dosya değerlendirmesi bilgisine ulaşabilirsiniz.
Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)