Tapudaki oturma hakkı, evin sahibi olmadan belirli konuttan yararlanmayı sağlar. Ancak bu hak, sahibine her durumda evi başkasına kiralama ve kira geliri elde etme yetkisi vermez. Türk Medeni Kanunu'nun 823. maddesi, oturma hakkının devredilemeyeceğini ve mirasçılara geçmeyeceğini açıkça düzenler. Sükna ile intifa hakkının karıştırılması, yapılan sözleşmenin sonuçlarını yanlış değerlendirmeye yol açabilir.
Oturma hakkı sahibi “tapuda adım var” diye açıklama yapmış olsa bile hangi hakka sahip olduğu sicilden kontrol edilmelidir. Malik sıfatı, intifa ve oturma hakkı birbirinden farklı yetkiler içerir. Kira sözleşmesi yapmayı düşünen kişi için yalnızca karşı tarafın anahtarı göstermesi yeterli güvence değildir.
Oturma hakkı hangi kullanım için kurulmuştur?
Oturma hakkı, binanın tamamından veya bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Hakkın kapsamı genel olarak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Resmi senet, kullanılan bölüm ve hakkın kişiye özgülenmesine ilişkin hükümler incelenmelidir. Bütün bina için hak bulunduğu varsayımı, yalnızca bir daireyi kapsayan kayda uygulanamaz.
TMK 824'e göre hak kişiye özgülenmiş değilse sahibi ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir. Bu düzenleme, konutun bağımsız bir üçüncü kişiye ücret karşılığı bırakılmasını otomatik olarak kapsamaz. Birlikte yaşama ile gelir amaçlı kiralama ayrı kullanım biçimleridir. Fiili durumun gerçek niteliği değerlendirilmelidir.
İntifa hakkıyla farkı nedir?
İntifa hakkı daha geniş yararlanma yetkisi içerir. TMK 806, koşulları varsa intifa hakkının kullanılmasının başkasına devredilmesini düzenler. Oturma hakkına intifaya ilişkin hükümler uygulanabilse de bu uygulama oturma hakkının kişisel ve devredilemez niteliğiyle bağdaşmalıdır. Bu yüzden intifa sahibinin yapabildiği her işlem sükna sahibi tarafından da yapılabilir denilemez.
Tapuda gerçek hak intifa olduğu hâlde tarafların buna günlük dilde “oturma hakkı” demesi mümkündür. Tersi de olabilir. Uyuşmazlıkta kullanılan kelimeden çok resmi kayıt ve kuruluş belgesi esas alınır. Kiralama yetkisi hakkında karar vermeden önce hangi hakkın bulunduğu kesinleştirilmelidir.
Başkasına kiralama sözleşmesi imzalanmışsa
Oturma hakkının kendi başına sağlamadığı yetki kullanılarak kira sözleşmesi yapılması, malikin hakları bakımından sorun doğurabilir. Kira sözleşmesini yapan kişinin malik olması her sözleşme için zorunlu değildir; ancak onun vaat ettiği kullanımın hukuken sağlanabilmesi gerekir. “Malik değil, o yüzden hiçbir sözleşme yok” şeklindeki genelleme de eksik kalır.
Malikin ayrıca izin vermiş, sözleşmenin tarafı olmuş veya geçerli temsil yetkisi vermiş olması değerlendirmeyi değiştirebilir. Bu durumda kiralamanın dayanağı yalnızca oturma hakkı değildir. İzin ve temsilin kapsamı araştırılır. Malikin bilgisi olmadan yapılan sözleşmenin bütün sonuçları ise kendiliğinden malike yüklenemez.
Kiracı neyi kontrol etmeli?
Kiracı adayı güncel sicil kaydını ve kira sözleşmesini kimin hangi sıfatla yapacağını incelemelidir. Vekâleten işlem yapılıyorsa yetki belgesi kontrol edilir. Oturma hakkı sahibinin konutu boşaltmış olması, başka kişinin kullanımını kendiliğinden haklı kılmaz. İleride malik tarafından ileri sürülebilecek haklar baştan değerlendirilmelidir.
- Tapudaki hak türü ve kapsadığı bölüm.
- Hakkın kuruluşuna ilişkin resmi senet.
- Malikin ayrıca verdiği izin veya temsil yetkisi.
- Kira sözleşmesindeki taraf ve ödeme muhatabı.
- Konutun teslimi ve kullanımını gösteren kayıtlar.
Uyuşmazlık çıkınca ödeme belgeleri, kimin ne vaat ettiğini gösterebilir. Ancak bedel ödenmiş olması, malike karşı olmayan bir yetkiyi otomatik olarak yaratmaz. Kiracının sözleşmeyi yapan kişiye karşı iade veya zarar talepleri ile malikin taşınmaz üzerindeki hakkı ayrı değerlendirilir. Her muhataba aynı talep yöneltilmemelidir.
Birlikte yaşayan aile bireylerinin durumu
Hakkın kapsamında aile ve ev halkıyla birlikte kullanım mümkün olabilir. Ancak hak sahibinin konutta bulunmaması ve tüm alanı sürekli olarak başka kişilere bırakması, birlikte oturma düzeninden farklıdır. Akrabalık tek başına her kullanım biçimini haklı kılmaz. Hakkın kişiye özgülenip özgülenmediği ve somut yaşam düzeni incelenir.
Farazi örnekte kendisine oturma hakkı tanınan kişi, başka şehirde yaşamaya başlamış ve konutu yabancı bir kişiye kiralamıştır. Burada yalnızca “ailem kullanabilir” hükmüne dayanılması yeterli olmaz. Başka örnekte hak sahibi konutta kendi ailesiyle birlikte yaşamaktadır. İki olayın hukuki sonucu aynı kabul edilmemelidir.
Malik de uyuşmazlığı fiili baskıyla çözmemelidir. Kilit değiştirme veya eşya çıkarma yerine hakkın kapsamını ortaya koyan kayıtlarla uygun başvuru yapılmalıdır. Oturma hakkının varlığı, kapsam aşımını engellemeye ilişkin taleplerin; sözleşme bulunması ise her tahliye veya kullanım isteminin değerlendirilmesini gerektirir.
Oturma hakkı sahibi evi dilediği kişiye kiraya verebilir mi?
Oturma hakkı tek başına böyle geniş bir yetki sağlamaz. Hak türü ve malikin ayrıca verdiği yetki incelenir.
Aileyle oturma izni kiralama izni midir?
Hayır. Birlikte konut kullanımı ile üçüncü kişiye bedelli ve bağımsız kullanım bırakılması ayrıdır.
Tapuda intifa yazıyorsa değerlendirme değişir mi?
Evet. İntifa ve oturma haklarının kapsamları farklıdır; resmi kayıt üzerinden değerlendirme yapılmalıdır.
Kiracı ödeme yapmışsa malike karşı kesin kullanım hakkı kazanır mı?
Ödeme tek başına yetki eksikliğini gidermez. Sözleşme ve malikin hakları ayrı incelenir.
İlgili hukuki bilgiler
Tapuda Oturma (Sükna) Hakkı Bulunan Ev Satılırsa Hak Sahibi Çıkarılabilir mi?
Tapudaki Oturma Hakkı Sahibi Ölürse Yakınları Evde Kalmaya Devam Edebilir mi?
Resmî kaynaklar
- 4721 Türk Medeni Kanunu - TBMM kabul metni: 823–825 ve 806: oturma hakkının kişisel niteliği, kapsamı ve intifadan farkı
- 6098 Türk Borçlar Kanunu - TBMM kabul metni: Kira sözleşmesi ve üçüncü kişinin üstün hakkı hükümleri
Dosyanızın değerlendirilmesi
Av. Emirhan Keskin’in ofisi Mersin’dedir. Türkiye’nin farklı şehirlerindeki uyuşmazlıklarda belgeler üzerinden uzaktan ön değerlendirme yapılabilir. Başvuru yolu, yetkili merci ve temsil kapsamı somut dosyaya göre belirlenir. Belgelerinizi tarih sırasıyla hazırlayıp iletişim sayfasından randevu ve dosya değerlendirmesi bilgisine ulaşabilirsiniz.
Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)