İcra Kıymet Takdirinde Dairenin Katı ve Metrekaresi Yanlışsa Nasıl Düzeltilir?

İcra kıymet takdirinde dairenin katı, metrekaresi veya bağımsız bölüm bilgisi yanlışsa hata somut belgelerle gösterilerek kıymet takdirine ilişkin şikâyet değerlendirilmelidir. İİK 128/a kapsamında raporun tebliğinden itibaren yedi günlük başvuru süresi önemlidir. İcra dairesine hata bildirmek, mahkemeye yapılması gereken süreli şikâyetin her durumda yerine geçmez.

Yanlış metrekare çoğu zaman net ve brüt alanın birbirine karıştırılmasından, yanlış projenin kullanılmasından veya farklı bağımsız bölümün yerinde incelenmesinden doğabilir. Önce hatanın türü belirlenir. Aynı alan için farklı terim kullanılması ile gerçekten başka daireye değer biçilmesi aynı değildir. Farkın satış değerine etkisi de açıklanmalıdır.

Bilgi düzeltmesi ile değer incelemesi

İİK 128/a kapsamında kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporu düzenleten dairenin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine şikâyette bulunabilir. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin yatırılmasına ilişkin hüküm ayrıca gözetilmelidir. Giderin miktarı ve yatırılması mahkeme kaydıyla takip edilir; yalnızca dilekçe vermek bütün usul yükümlülüklerini tamamlamaz.

Raporda bağımsız bölüm numarası doğru fakat net alan yanlışsa teknik ölçüm ve proje karşılaştırması gerekir. Tapu kaydındaki arsa payı dairenin gerçek kullanım alanı değildir. Emlak ilanındaki brüt alan resmî ölçüm gibi kullanılamaz. Satış değerine esas alınan alanın hangi yöntemle hesaplandığı ve ortak alanların hesaba katılıp katılmadığı açıklanmalıdır.

Yanlış kat bilgisi manzara, erişim ve emsal karşılaştırmasını etkileyebilir. Ancak her kat farkı aynı oranda değer değişikliği yaratmaz. Yerinde durum, bina özellikleri ve emsal satışlar birlikte değerlendirilir. Bilirkişi raporundaki açık bir yazım hatası ile bütün değerlemenin yanlış taşınmaza yapılması ayrı sorunlardır; talep gerçek eksikliğe yöneltilmelidir.

Kat ve alan hatasını gösterecek belgeler

Kıymet takdiri raporunun tamamı

Kıymet takdiri raporunun tamamı üzerinde yapılacak karşılaştırmada başlangıç noktası belgenin gerçek içeriğidir. Bağımsız bölüm, kat, alan ve kullanılan emsaller birlikte okunur. Sonuç tutarı doğru görünse bile dayanak bilgiler yanlış olabilir. Bir kaydın düzenlenmiş olması, içerdiği her açıklamanın doğru olduğunu kendiliğinden göstermez. Düzenleyen kişinin olayla ilişkisi, kaydın ne zaman oluşturulduğu ve bilgiyi hangi kaynaktan aldığı araştırılmalıdır. Belge bir başka belgeye atıf yapıyorsa atıf yapılan kayıt da istenmelidir. Böylece yalnızca sonuç bildiren bir evrak yerine sonucun denetlenmesini sağlayan bir belge zinciri kurulabilir.

Tapu ve bağımsız bölüm kaydı

Tapu ve bağımsız bölüm kaydı yönünden belirsizlik giderilmeden kesin bir sonuca geçilmesi savunmayı zayıflatabilir. Blok, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı belirlenir. Arsa payı net veya brüt daire alanı gibi yorumlanmamalıdır. Mevcut kayıt ile iddianın birbiriyle örtüşen kısımları ayrı, uyuşmayan kısımları ayrı gösterilmelidir. Uyuşmazlık tarih, miktar, kişi veya işlem sırası bakımından ortaya çıkıyorsa açıklama da o noktayla sınırlı ve somut olmalıdır. Bir yanlışlığın bulunması bütün işlemleri geçersiz saymak için yeterli olmayabileceği gibi, küçük görünen bir ayrıntı esaslı bir kimlik veya süre sorununu ortaya çıkarabilir.

Onaylı mimari proje

Onaylı mimari proje elde edilirken asıl kayıt ile sonradan hazırlanmış açıklama arasındaki fark korunmalıdır. Doğru bina ve doğru bağımsız bölümün projesi kullanılır. Eski tadilat projesi ile güncel durum arasındaki fark açıklanır. Sonradan verilen bilgi, önceki belgenin yerine sessizce geçirilmemelidir. İki kaydın da tarihi ve kaynağı gösterildiğinde değişikliğin nedeni değerlendirilebilir. Açıklamayı yapanın bilgi sahibi olduğu konu ile tahmin yürüttüğü konu ayrılmalıdır. Sadece kendisine anlatılanları aktaran bir kişinin açıklaması, doğrudan gerçekleştirdiği işlemi anlatmasıyla aynı kapsamda değildir. Bu ayrım yapılmadan belgelerin güvenilirliği hakkında sağlıklı karşılaştırma kurulamaz.

Yerinde ölçüm bilgisi

Yerinde ölçüm bilgisi araştırması, olayın tamamını her yönden kanıtlamayı amaçlayan sınırsız bir belge talebine dönüştürülmemelidir. Ölçümün kapsamı ve hangi duvar veya ortak alanın hesaba katıldığı gösterilir. Yalnızca gözle tahmin metrekare hesabını denetlenebilir kılmaz. Hangi kayıt aralığının gerekli olduğu ve bu kayıtla hangi sorunun çözüleceği belirlenirse inceleme daha anlaşılır olur. İlgisiz kişilere ait bilgilerin ayıklanması ve kişisel verilerin gereksiz dolaşıma sokulmaması da gözetilmelidir. Dosyada bulunan bir kaydın tekrar istenmesi yerine önce okunabilir örneğine erişim sağlanmalıdır. Kayıt eksikse eksikliğin kapsamı ve tamamlanacağı kurum açıkça gösterilmelidir.

Bina ve kapı numarası

Bina ve kapı numarası değerlendirmesinde kayıtların birbiriyle tutarlı olması kadar tutarlılığın neden oluştuğu da önem taşır. Fiili kapı numarası resmî bağımsız bölüm numarasıyla karşılaştırılır. Belediyenin numarataj değişikliği kimlik karışıklığı yaratabilir. Aynı kaynaktan kopyalanan iki belge bağımsız iki doğrulama gibi sunulmamalıdır. İki farklı kurumun aynı bilgiyi ayrı işlemler sırasında kaydetmesi ise araştırmaya farklı bir değer kazandırabilir. Çelişki bulunursa hangi belgenin neden tercih edilmesi gerektiği açıklanmalıdır. Sadece daha yeni tarihli olduğu için bir kayda üstünlük tanınması her durumda doğru değildir; kayıtların düzenlenme amacı da göz önünde tutulmalıdır.

Kat ve erişim fotoğrafları

Kat ve erişim fotoğrafları hakkında ileri sürülen itiraz, mümkün olduğunda kaydın belirli bölümüne yönelmelidir. Fotoğrafların hangi daire ve tarihe ait olduğu belirlenir. Komşu dairenin görüntüsü yanlış emsal olarak kullanılmamalıdır. Genel bir itiraz yerine sayfa, tarih, işlem veya satır belirtilmesi cevap alınmasını kolaylaştırır. Düzeltme istenen bilgi ile hukuki sonucu değiştirilmeye çalışılan işlem birbirinden ayrılmalıdır. Bir yazım hatasının düzeltilmesi maddi uyuşmazlığı çözmeyebilir; buna karşılık doğru kişi veya doğru malın belirlenmesi için düzeltme zorunlu olabilir. İstenen işlemin kapsamı gerekenden geniş tutulursa asıl sorun başvurunun içinde kaybolabilir.

Emsal taşınmaz verileri

Emsal taşınmaz verileri dosyaya sunulurken yalnızca belgenin adı yazılmamalı, belgenin iddiayla ilişkisi de açıklanmalıdır. Emsalin aynı kat, nitelik ve alanla karşılaştırılabilirliği araştırılır. İlan fiyatı ile gerçekleşmiş satış aynı veri değildir. Ek numarası verilmesi, hangi bölümün hangi olguyu desteklediğinin gösterilmesi ve okunabilir örnek kullanılması değerlendirmeyi kolaylaştırır. Belge başka bir dosyada bulunuyorsa dosya numarası ve ilgili evrakın tarihi belirtilmelidir. Asıl belgeye ulaşılması gerekiyorsa örneğin nasıl elde edildiği açıklanmalıdır. İncelemeye sunulan materyalin değiştirilmesi veya içeriğinden uygun görülen parçaların seçilerek bütünü gizlemesi delilin güvenilirliğine zarar verebilir.

Rapor tebligatı ve gider kaydı

Rapor tebligatı ve gider kaydı bakımından tek bir satırın okunması yanıltıcı olabilir. Başvuru süresi ile gerekli masrafın yatırılması ayrı kontrol edilir. Tebligatın usulü ve mahkemenin gider bilgisi önemlidir. Belgenin tamamındaki tarih, işlemi yapan kişi ve işlem öncesindeki açıklamalar birlikte değerlendirilmelidir. Bu inceleme, mevcut iddianın hangi bölümünün doğrudan kayıtla desteklendiğini ve hangi bölümünün yalnızca çıkarıma dayandığını gösterir. Eksik sayfa veya okunamayan bölüm varsa bu eksiklik açıkça belirtilmeli, var olmayan bilgi tamamlanmış gibi aktarılmamalıdır. Karşı tarafın farklı yorumu da aynı kayıt üzerinde sınanmalıdır.

Yanlış kat ve alanın dört farklı görünümü

Net alan yerine brüt alan

Uygulama mantığını görmek için varsayımsal bir olay düşünelim: Raporda net alan başlığı altında ortak alan payı eklenmiş brüt rakam kullanılmıştır. Tanım ve hesap yöntemi uyuşmamaktadır. Ölçüm ve proje üzerinden alan türü açıklanır. Değer hesabının hangi alana dayandığı yeniden tartışılır; tek rakam değişikliği yeterli olmayabilir. Bu örnekte kritik ayrım, olayın gerçekleşmiş olması ile olaydan istenen hukuki sonucun çıkarılabilmesi arasındadır. Önce olgu belirlenmeli, ardından uygun usul ve talep seçilmelidir. Eksik bilgi doğrudan başvuran aleyhine kesin kabul olarak kullanılmamalı; eksikliğin hangi araştırmayla giderileceği gösterilmelidir. Araştırma sonucunda farklı bir veri elde edilirse başvurunun dayanağı da buna göre güncellenmelidir.

Yanlış bağımsız bölüm

Aşağıdaki örnek bir mahkeme kararı anlatımı değildir: Bilirkişi tapuda haczedilen daire yerine aynı kattaki komşu daireyi incelemiştir. Taşınmazın ayniyeti sorunu vardır. Proje, bağımsız bölüm ve yerinde konum karşılaştırılır. Farklı dairenin değerlemesi yalnızca yazım hatası gibi geçiştirilemez. Böyle bir durumda ilk anlatımın doğruluğu tek başına varsayılmaz. Karşı açıklamanın hangi kayda dayandığı, kaydın olayla zamansal bağlantısı ve başvuranın somut talebi birlikte incelenir. Bir sorunun giderilmesi dosyadaki bütün sorunların giderildiği anlamına gelmez. İşlem sırası korunarak önce acil hak kaybını önleyen adım, sonra ayrıntılı inceleme gerektiren adım yerine getirilmelidir.

Kat sayımının farklı olması

Farklı bir olasılık üzerinden değerlendirme yapılırsa: Binada giriş katı ile birinci kat farklı adlandırılmakta, rapor başka bir katı tarif etmektedir. Gerçek fiziksel konum belirlenmelidir. Resmî kayıt ve yerinde durum açıklanır. Kat etiketinin farkı ile gerçek konum hatası birbirinden ayrılır. Örneğin öğretici yönü, aynı görünen işlemlerin farklı nedenlerle farklı sonuçlara ulaşabilmesidir. Belgeye erişim, işlemin öğrenilmesi ve kararın tebliği her zaman aynı tarihte gerçekleşmez. Tarihler birbirine karıştırılmadan ayrı kaydedilmelidir. Sonucun değişmesini isteyen kişi, talebinin hangi maddi olguya ve hangi usul kuralına dayandığını birlikte açıklamalıdır. Salt başvuru yapmış olmak işlemin kendiliğinden duracağı anlamına gelmez.

Tadilatla alan değişmesi

Örnek olarak şu varsayım ele alınabilir: Dairenin bir bölümü fiilen kapatılmış veya başka alan eklenmiştir. Fiili kullanım ile hukuki proje aynı olmayabilir. Onaylı proje ve güncel ölçüm birlikte sunulur. Her fiili ek alan resmî olarak kazanılmış alan sayılamaz; değerleme hukuki durumu da gözetmelidir. Bu olasılıkta olayın yalnızca başvuranın bakış açısından anlatılması yeterli değildir. İşlemi gerçekleştiren kişinin açıklaması ile resmî kayıt arasında fark bulunuyorsa farkın nedeni araştırılmalıdır. Sonuç talebi de bu farkla ilişkilendirilmelidir. Kanıtlanması gereken asıl olgu unutulup tali ayrıntılara ağırlık verilmesi süreci uzatabilir. Belgeler geldikçe değerlendirme yenilenebilir; başlangıçta seçilen yaklaşımın mutlaka korunması gerekmez.

Şikâyet dilekçesinin teknik içeriği

Dilekçede raporun hangi sayfasında hangi bilginin yanlış olduğu açık yazılır. Doğru olduğu ileri sürülen bilgi ve belge ayrı belirtilir. Rapor yüz metrekare yazmış ama benim dairem daha büyük cümlesi yerine net ve brüt ölçümler, proje alanı ve fiili durum karşılaştırılır. İstenen yeni veya ek incelemenin hangi soruya cevap vereceği gösterilmelidir.

Yedi günlük şikâyet süresi raporun tebliği ve usulüne göre kontrol edilir. Gerekli masraf ve ücret bakımından mahkemenin vezne veya ilgili kayıt bilgisi hemen öğrenilir. Gider miktarı bilinmiyor diye başvuru veya ödeme takip edilmeden bırakılmamalıdır. Harç, gider avansı ve bilirkişi masrafı aynı kalem değildir. Her birinin ödendiği kayıt korunmalıdır.

Satış ilanında da hata varsa kıymet takdiri şikâyeti ve satış ilanına ilişkin işlem ayrı ele alınır. Şikâyetin satışa etkisi dosyadaki karara göre değerlendirilir; başvurunun her durumda kendiliğinden bütün işlemleri durduracağı varsayılmaz. İhale yapıldıktan sonra ileri sürülecek yolların koşulları farklı olabilir. Hata öğrenildiğinde uygun aşamadaki başvuruyu geciktirmek önemli hak kaybı yaratabilir.

Emsal düzeltmesi alan düzeltmesinin sonucunu değiştirebilir

Alan bilgisi düzeltildiğinde toplam değer her zaman aynı oranla artmaz veya azalmaz. Değerlemede kullanılan birim fiyatın hangi alan türüne göre seçildiği önemlidir. Emsal brüt alan üzerinden ilan edilmişse bunu net alanla hesaplanan daireyle doğrudan karşılaştırmak yanlış olabilir. Rapordaki birim fiyat ve alanın aynı tanıma dayanması gerekir. Ayrıca katta, bina yaşında ve hukuki kullanım durumunda fark varsa bu özellikler de hesaba katılır. Tek başına metrekare oranından kesin satış bedeli çıkarmak doğru değildir.

Yerinde ölçümün hangi uzmanlıkla ve yöntemle yapıldığı açıklanmalıdır. Duvar içi alan, balkon ve ortak alanlar farklı hesaplara konu olabilir. Kullanılan ölçü çizimi veya hesap tablosu varsa dosyaya eklenmesi denetimi kolaylaştırır. Bir tarafın kendi ölçümü itirazı somutlaştırabilir fakat mahkemenin değerlendireceği teknik incelemenin otomatik yerine geçmez. Ölçüm erişim engeli nedeniyle yapılamamışsa bu durum açık yazılır; girilmeyen bölümlerin alanı kesin görülmüş gibi sunulmamalıdır.

İmar veya projeye aykırı bir alan eklentisinin varlığı değeri etkileyebilir fakat bu alanın bütün hukuki statüsünü tek başına kıymet takdiri çözüp yasallaştırmaz. Yapı kullanma, proje ve tapu bilgileri birlikte incelenir. Alıcıların görebileceği satış bilgileri doğru düzenlenmelidir. Alanın fiilen kullanılması ile bağımsız bölüme hukuken ait olması ayrı açıklanır. Bu farkın gizlenmesi veya yalnızca toplam metrekare üzerinden tanıtım yapılması ileride farklı uyuşmazlıklara yol açabilir.

Düzeltme sonrası rapor

Yeni rapordaki bağımsız bölüm ve alan bilgilerinin proje ile gerçekten örtüştüğü de kontrol edilmelidir.

Sık sorulan sorular

Yanlış metrekareye kaç günde başvurulur?

İİK 128/a kapsamında raporun tebliğinden itibaren yedi gün önemlidir. Tebligatın usulü ve başvuranın konumu somut dosyadan kontrol edilir.

İcra dairesine söylemek yeterli mi?

Her zaman değil. Kıymet takdiri şikâyeti icra mahkemesinde değerlendirilir. Daireye düzeltme istemek mahkemenin süreli başvurusunu kendiliğinden korumaz.

Tapudaki arsa payı metrekare midir?

Hayır. Arsa payı bağımsız bölümün taşınmazdaki payını gösterir; kullanım alanı hesabının yerine geçmez. Alan proje ve uygun ölçüm üzerinden araştırılır.

Emlak ilanım alanı ispatlar mı?

Tek başına resmî ölçüm sayılmaz. İlanın kaynağı, alan tanımı ve doğruluğu araştırılır. Proje ve yerinde ölçüm daha somut karşılaştırma sağlar.

Net ve brüt alan farkı her zaman hata mı?

Fark doğal olabilir; önemli olan raporda hangi alanın hangi adla kullanıldığıdır. Tanım ve değer hesabı birbiriyle tutarlı olmalıdır.

Yanlış daire incelendiyse yalnız rakam mı düzeltilir?

Taşınmazın ayniyeti ve bütün incelemenin dayanağı değerlendirilir. Komşu dairenin raporu haczedilen daireye basit rakam düzeltmesiyle uygulanamayabilir.

Gideri dilekçeden sonra yatırabilir miyim?

İİK 128/a gerekli masraf ve ücret için şikâyet tarihinden itibaren yedi günlük düzenleme içerir. Mahkeme kaydı ve ödeme miktarı gecikmeden takip edilmelidir.

Şikâyet satışı otomatik durdurur mu?

Başvurunun etkisi uygulanacak usule ve karara bağlıdır. Dosyada durdurma kararı veya başka işlem bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Kat farkı fiyatı kesin değiştirir mi?

Etki bina, erişim, manzara ve emsal özelliklerine bağlıdır. Her kat farkına sabit indirim oranı uygulanmaz; teknik değerleme gerekir.

Hangi belgeleri paylaşmalıyım?

Rapor, tebligat, tapu, proje ve varsa ölçüm kaydı önceliklidir. Yanlış olduğunu düşündüğünüz sayfa ve bağımsız bölüm bilgisi ayrıca belirtilmelidir.

İlgili hukuki konular ve resmî kaynaklar

• İcra Satış İlanında Taşınmazın Bilgisi Yanlışsa İhaleden Önce Ne Yapılır?
• İcra İhalesini Kazandım Ama Tapu Devri Gecikiyor: Ne Yapılır?

Kat ve metrekare uyuşmazlığında süre korunurken doğru taşınmazın doğru alanla değerlendirildiği araştırılmalıdır. Mersin merkezli ofisimizden inceleme için rapor ve tebligatın yanında proje bilgisi paylaşılabilir. Başka şehirdeki taşınmazın kayıt ve yerinde inceleme ihtiyacı buna göre planlanır.

• İİK 128 ve 128/a: kıymet takdiri ve şikâyet
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: resmî taşınmaz kayıt hizmetleri

Uyuşmazlığınıza ilişkin belgelerle hukuki değerlendirme talep etmek için iletişim sayfasından büromuza ulaşabilirsiniz. Mersin merkezli büromuz, farklı şehirlerdeki dosyaların takibini yetkili mahkeme ve başvuru usullerine göre planlar.

Resmî kaynaklar: İcra ve İflas Kanunu (2004)