Geçit Hakkı Olan Arsa Bölünürse Kim Yararlanır?

Arsa bölünürse geçit hakkı kural olarak ortaya çıkan her parsel yararına devam eder. Türk Medeni Kanunu’nun 792. maddesi, irtifaktan yararlanan taşınmazın parsellere bölünmesini bu şekilde düzenler. Ancak durum ve koşullar hakkın yalnız bir parsel yararına kullanılabildiğini gösteriyorsa, üzerinde geçit yükü bulunan taşınmazın maliki diğer parseller için terkin isteyebilir.

Hangi taşınmazın bölündüğü önemlidir

Geçit ilişkisinde iki farklı konum vardır: yolu kullanma hakkından yararlanan taşınmaz ve üzerinde yol bulunan yüklü taşınmaz. 792. madde ilk taşınmazın bölünmesini konu alır. Örneğin komşu üzerinden genel yola ulaşan tarla üç parsele ayrılmışsa, hak sahibi taraftaki değişiklik araştırılır. Yolun geçtiği arazinin ifrazı ise 793. maddedeki ayrı düzenleme kapsamında incelenir.

Bu ayrım yapılmadan “yeni tapu çıktı, eski hak bitti” veya “her yeni parselin istediği gibi geçme hakkı var” denilemez. Eski parsel numarası, yeni parseller, kuruluş belgesi ve krokiler birlikte görülmelidir. Tapu kaydındaki lehtar taşınmazla fiilen yolu kullanan yerin aynı olup olmadığı belirlenir. Parsel numarasının değişmesi hakkın kapsamını kendiliğinden açıklamaz.

Her yeni parsel için devam kuralı nasıl uygulanır?

Kanun, bölünme nedeniyle yararlanan taşınmazın mevcut irtifaktan tamamen mahrum kalmasını önleyen devam kuralı getirir. Bir parselin satılmış olması da tek başına hakkın kişisel olduğu anlamına gelmez; taşınmaz lehine kurulmuş irtifak taşınmazla bağlantılı değerlendirilir. Bununla birlikte mevcut hak hangi genişlik ve kullanım amacıyla kurulmuşsa başlangıç noktası odur.

TMK787, açık tescile göre kapsamın belirlenmesini; 788 ise ihtiyaç değişikliğinin yüklü taşınmazın yükünü ağırlaştıramayacağını düzenler. Dolayısıyla ifraz, daha geniş yol açma veya eskiden tanınmayan ağır araç kullanımını otomatik kazanma yolu değildir. Hakkın yeni parsellerde devamıyla kullanılma biçiminin sınırları ayrı ayrı incelenmelidir.

Hangi durumda bazı parseller yönünden terkin istenir?

792. madde, durum ve koşullara göre irtifakın yalnız bir parsel yararına kullanılabildiği hâli ayrıca düzenler. İleri sürülen gerekçe somut olmalıdır. Arazi şekli, yolun konumu, yeni parsellerin bağlantıları ve hakkın kuruluş amacı değerlendirilir. Yüklü malikin yalnız daha az komşuyla muhatap olmak istemesi, kanuni şartın gerçekleştiğini tek başına göstermez.

Varsayımsal olarak eski tarladaki belirli tesise hizmet eden geçit, ifrazdan sonra sadece o tesisin kaldığı parsele yararlı olabilir. Diğer parseller bakımından terkin talebi bu olgularla gerekçelendirilir. Buna karşılık bütün yeni parseller hâlâ aynı geçidi kullanabiliyorsa farklı sonuç doğabilir. Haritaya bakmadan veya keşif gerektiren durum açıklığa kavuşmadan kesin terkin sonucu çıkarılmamalıdır.

Bildirimden sonra bir aylık itiraz neden önemlidir?

Kanuna göre tapu sicil memuru terkin istemini irtifak hakkı sahibine bildirir. Hak sahibi bir ay içinde itiraz etmezse irtifak hakkı terkin edilir. Süreyi ifrazın öğrenildiği günden veya komşunun sözlü talebinden başlatmak doğru değildir; ilgili bildirimin hukuken hangi tarihte gerçekleştiği belirlenmelidir. Tebligat belgesi ve işlem kapsamı saklanmalıdır.

İtiraz edilecekse yalnız genel hoşnutsuzluk yerine hakkın ilgili parsele neden yararlı olduğu açıklanır. Eski ve yeni krokiler, kullanım bağlantısı ve kuruluş kaydı eklenebilir. Süresinde itirazın nasıl verileceği ve sonraki uyuşmazlığın hangi yolla çözüleceği dosyaya göre değerlendirilir. Bildirim geldiğinde diğer komşuların görüşmesini bekleyerek süreyi geçirmek risklidir.

Yolu kendiliğinden kapatmak çözüm değildir

Terkin isteminin sunulması, mevcut geçidi o anda ortadan kaldırmaz. TMK786 çerçevesinde yüklü malik hakkın kullanılmasını engellememeli; hak sahibi de hakkını en az zarar verecek biçimde kullanmalıdır. Devam eden tartışmada kapı kilitlemek, toprağı kazmak veya duvarı yıkmak yeni müdahale ve zarar uyuşmazlıkları doğurabilir.

Dosya için eski tapu, ifraz sonrası kayıtlar, irtifakın kuruluş belgesi, harita ve bildirim evrakı birlikte hazırlanır. Talep mevcut hakkın bazı parsellerden silinmesi mi, kullanım yerinin değişmesi mi, yoksa yeni geçit kurulması mı açıklaştırılır. Bunlar farklı şartlara bağlıdır. Özellikle bir aylık bildirime ilişkin değerlendirme, uzun sürecek teknik görüşmeleri beklemeden yapılmalıdır.

Bağlantılı konular

Geçit Hakkı İhtiyacı Artınca Yol Genişletilebilir mi?; Tapudaki Geçit Yolunun Yeri Değiştirilebilir mi?.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)

Resmî kaynaklar

• Türk Medeni Kanunu — Bakanlık nüshası: TMK786–789,792–793.