Evlilikten Önce Alınan Ev Satılıp Evlilikte Yeni Ev Alındıysa Paylaşım Nasıl Olur?

Kısa cevap: Evlilikten önce mülkiyetinizde bulunan ev kişisel maldır. Onun satış bedelinin yerine geçen değer de TMK 220 uyarınca kişisel mal niteliğini koruyabilir. Fakat yeni evin bedelinin bir bölümü evlilik sürecinde çalışma geliriyle veya ortak bütçeden ödenmişse kişisel ve edinilmiş mal kaynakları birlikte hesaplanır. “Yeni tapu evlilikte alındı, yarısı otomatik benim” veya “eski ev bendendi, yenisinin tamamı benim” demek tek başına doğru sonuç vermez.

Paranın izini hangi belgeler kurar?

Eski konutun evlilikten önceki tapu kaydı, satış sözleşmesi, banka hesabına gelen satış bedeli, yeni konutun tapu ve ödeme dekontları aynı zaman çizelgesinde gösterilmelidir. Eski konutun bedeli nakit çekilip başka paralarla karışmışsa kaynağı izlemek güçleşir. TMK 222'deki edinilmiş mal karinesi nedeniyle kişisel kaynak ileri süren taraf, bu iddiasını somut delille desteklemelidir. Bedel alış sırasında farklı hesaplardan aktarılmışsa her ödemenin kaynağı ayrıca ayrılır; yalnız tapu sahibinin adı analizin tümü değildir.

Kredi taksitleri veya evlilikte birikim eklenirse

Yeni konutun alımında önceki evden gelen satış geliri, bankadan kredi ve evlilik içi maaş bir araya gelebilir. Kredinin hangi tarihte çekildiği ve taksitlerin hangi mal kesiminden ödendiği önemlidir. TMK 230, bir mal kesiminden diğerine ilişkin borcun ödenmesinde denkleştirme hesabını düzenler. Tasfiye tarihindeki değer ve borç durumu da ayrıca değerlendirilir. Kişisel kaynağın varlığı ispatlanmış olsa bile, edinilmiş mallardan yapılan katkı hesaptan yok olmaz; ters yönde kişisel maldan edinilmiş mala katkı da ayrıca dikkate alınır.

Örnek: eski daire bedeli ile kredi karıştı

Ayşe'nin 2018'de kendi adına aldığı daireyi 2024'te sattığını, 4 milyon TL satış gelirinin banka hesabına geçtiğini düşünelim. Yeni daire 6 milyon TL ve kalan 2 milyon TL'lik tutar krediyle karşılandı. Evlilik devam ederken kredi taksitleri maaştan ödendiyse mahkeme eski dairenin kişisel kaynak olduğu iddiasını dekontlarla inceler; kredi ve taksitleri de mal kesimlerine yerleştirir. Sırf 4/6 oranını ilk günkü bedellerle çarpıp bugünkü toplam katılma alacağını ilan etmek doğru değildir. Tasfiye anındaki sürüm değeri, kalan borç ve yapılmış ödemeler bilirkişi hesabını etkiler.

İşlem sırası ve delil

1. Her iki konutun tapu kayıtlarını ve eski konutun edinim tarihini alın.
2. Eski satıştan yeni alıma kadar banka hesap hareketlerini eksiksiz eşleştirin.
3. Kredi sözleşmesi, ödeme planı ve fiili taksit dökümlerini dosyaya koyun.
4. Boşanma veya mal rejiminin sona erme tarihini TMK 225'e göre belirleyin.
5. Değerleme sırasında kişisel mal, edinilmiş mal ve denkleştirme iddialarını ayrı gösterin.

Boşanma davası açılması hâlinde yasal rejim kural olarak dava tarihi itibarıyla sona ermiş sayılır; daha sonra yapılan ödemelerin nasıl hesaba katılacağı ayrıca ele alınır. Taşınmazın başka bir kişiye devri tehlikesinde geçici koruma talebi somut kayıtlarla değerlendirilmelidir.

Sık sorulan sorular

Yeni ev sadece benim üzerime ise diğer eşin hakkı yok mu?

Tapu adı tek ölçüt değildir. Edinilmiş mal ve kişisel kaynakların belgelenmiş payı mal rejimi tasfiyesinde dikkate alınabilir.

Eski evin bedeli elden verildiyse ne olur?

İspat güçleşir. Satış resmi kaydı, ödeme tarihleri, banka çekimleri ve yeni alımdaki para hareketleri birlikte incelenir.

Evlilik öncesi evin kira geliri de kişisel midir?

Yasal edinilmiş mallara katılma rejiminde kişisel malların gelirleri kural olarak edinilmiş maldır; eşler mal rejimi sözleşmesiyle aksini düzenlemiş olabilir.

Tapu tarihi ile ödeme tarihi farklıysa

Yeni dairenin tapusu evlilik içinde devredilmiş olabilir, fakat peşinatın eski kişisel evin satışından gelip gelmediği gün gün gösterilmelidir. Satış bedeli başka hesaba yatırılmış, oradan mevduata konmuş ve sonra yeni konuta aktarılmışsa hesap zincirinin tamamını alın. Nakit araları, üçüncü kişiden alınan borç ve ebeveyn desteği ayrıca adlandırılmalıdır. Ebeveyn parası bağış mı, geri ödenecek borç mu sorusunun cevabı sözleşme ve para transferiyle desteklenir; “ailem yardım etti” cümlesi tek başına hesap kurulmasına yetmez.

Mal rejiminin seçilerek değiştirildiği bir evlilikte yasal edinilmiş mallara katılma kurallarını otomatik uygulamayın. Noter mal rejimi sözleşmesi, evlenme tarihi ve varsa önceki rejim dönemi kontrol edilir. Özellikle 2002 öncesi evliliklerde farklı mal rejimi dönemleri hesaplamayı etkileyebilir. Bilirkişiye verilecek sorular sadece güncel rayiç değer değil, her para kaynağının hukuki niteliği, kredi borcunun kesit tarihi ve katkının hangi kesime yazıldığı olmalıdır.

Ekspertiz raporunu alırken hangi tarihteki değer istendiğini açıkça yazdırın. Emlak ilanındaki talep fiyatı gerçekleşmiş satış bedeli sayılmaz. İki konutun edinim biçimini tapu belgeleriyle ve para akışını banka hareketleriyle birleştiren tablo, yalnız “ev benimdi” beyanından daha açıklayıcıdır.

Satış ve alım arasında banka izi kurun

Eski evin satış bedeli aynı gün hesaba girip yeni evin peşinatına aktarılmışsa belge zinciri güçlüdür. Arada farklı hesaplara transfer, nakit çekim, döviz alımı veya aileden gelen para varsa her hareketin kaynağı ayrıca açıklanmalıdır. Yeni konut için çekilen kredinin taksitleri evlilik gelirlerinden ödendiyse kişisel maldan karşılanan bölümle edinilmiş mal katkısı ayrı hesaplanır. Tapudaki tek isim tüm finansman kaynağını göstermez. Değerleme tarihi ve kalan kredi borcu da katılma alacağı hesabını etkileyebilir.

İlgili yazılar ve resmî dayanak

Konuyla bağlantılı olarak mal paylaşımının genel esasları mal rejiminde tedbir ve mal kaçırma yazılarını okuyabilirsiniz. Resmî metinler: TMK 219–230 ve 235.