Açık Otopark ve Boş Arsa Kirasında Sözleşme Nasıl Feshedilir?

Açık otopark veya boş arsa kirasının sona ermesi, çoğu durumda konut ve çatılı işyeri kiralarındaki uzama korumasına göre değil genel kira hükümlerine göre değerlendirilir. Belirli süreli genel kira kural olarak sürenin sonunda sona erer; taraflar ilişkiyi sürdürürse belirsiz süreli kiraya dönüşebilir. Bununla birlikte alanın gerçekten açık arazi mi, çatılı işyerinin parçası mı, yoksa işletme veya ürün kirası mı olduğu önce belirlenmelidir.

Sözleşmenin adı tek başına yeterli değildir

Belgede “işyeri kira sözleşmesi” yazması, kiralananı otomatik olarak çatılı işyeri yapmaz. Aynı şekilde tapuda “arsa” görünen yerde esaslı bir kapalı işyeri bulunuyorsa tapu niteliği tek başına genel kira uygulanacağını göstermez. Fiilî yapı, kullanıma bırakılan alanlar, sözleşmenin ekonomik amacı ve baskın unsur birlikte incelenir. Basit bir güvenlik kulübesinin varlığı ile kapalı otopark işletmesinin kiralanması aynı değildir.

Bir dükkânın yanında onun faaliyetini tamamlayan bahçe veya yükleme alanı aynı sözleşmeyle kiralanmışsa alanları birbirinden kopararak farklı fesih rejimleri uygulamak isabetsiz olabilir. Öte yandan yalnız zemini kiralanan ve bütün işletme tesisleri kiracı tarafından kurulan açık saha farklı değerlendirilebilir. Tarafların teslim tutanağı ve krokisi, başlangıçtaki durumun ne olduğunu göstermelidir.

Belirli süreli genel kira ne zaman biter?

TBK 327'ye göre açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse genel kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Ancak sözleşmedeki yenileme, bildirim veya özel süre koşulları da okunmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kirasındaki “kiraya veren süre doldu diye sona erdiremez” kuralı, çatısız her arazi kirasına aynen aktarılmaz. Yanlış rejim seçimi, dava planını ve teslim beklentisini etkiler.

Taraflar süre dolduktan sonra açık bir yeni anlaşma olmadan kira ilişkisini sürdürürse belirsiz süreli sözleşme oluşabilir. Kiraya verenin ödeme alması, kiracının kullanmaya devam etmesi ve tarafların yazışmaları bu konuda önem taşır. Her para tahsilatı mutlaka yenileme anlamına gelmez; ödemenin geçmiş borca mı, kullanım bedeline mi yoksa yeni döneme mi ilişkin olduğu incelenmelidir. İtiraz kayıtları ve teslim istemleri saklanmalıdır.

Belirsiz süreli arazi kirasında dönem ve bildirim

TBK 328 ve 329 uyarınca sözleşmede daha uzun bildirim süresi veya başka dönem kararlaştırılmamışsa yerel âdetin belirlediği kira dönemi esas alınır. Böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirimi gerekir. Dönem hesabında kira başlangıcı kullanılır. Bu düzen, istenen herhangi bir tarihten üç ay önce haber vererek mutlaka çıkılabileceği anlamına gelmez.

Örneğin belirsiz süreli açık saha kirası 1 Nisan'da başlamış ve farklı dönem kararlaştırılmamışsa dönem sonları buna göre belirlenir. Fesih bildiriminin ulaşma tarihi ile hedeflenen dönem sonu arasında kanuni süre bulunmalıdır. Hedef tarih kaçırılırsa TBK 328'deki sonraki dönem kuralı gündeme gelir. Somut tarih hesabında ayların sonu, sözleşme hükmü ve tebliğ tarihi birlikte kontrol edilir.

Bildirim nasıl hazırlanmalıdır?

Bildirim, hangi sözleşmenin hangi tarihte sona erdirilmek istendiğini açıkça göstermelidir. Parsel, kiralanan alan, başlangıç tarihi, sözleşme türü ve teslim talebi anlaşılır olmalıdır. Kiraya veren ile kiracı birden fazla kişiden oluşuyorsa bildirim yetkisi ve muhataplar ayrıca belirlenir. Tacirler arasında fesih ihbarında ticaret hukukunun özel bildirim şekilleri de değerlendirilir; sıradan mesajın yeterliliği peşinen kabul edilmemelidir.

Gönderme tarihi ile karşı tarafa ulaşma tarihi aynı değildir. Son gün postaya verilen bir yazının hedef döneme yetiştiği varsayılmamalıdır. Noter, iadeli taahhütlü mektup veya güvenli elektronik yöntem seçilse bile doğru adres ve temsil yetkisi önemlidir. Tarafların anlaşmayla belirlediği şekil de sözleşmeyle birlikte incelenir. Bildirimin tam metni ve ulaştığını gösteren kayıt aynı dosyada tutulmalıdır.

Ürün veya işletme kirası ayrımı

Tarla, meyve bahçesi veya gelir getiren işletmenin kiralanması her zaman yalın arazi kirası değildir. Kiracıya yalnız yer değil ürünlerden veya işletmenin gelirinden yararlanma hakkı verilmişse ürün kirasının özel düzenlemeleri gündeme gelebilir. Bu halde genel kira için yukarıda anlatılan dönem hesabı doğrudan kullanılmamalıdır. Üretim, hasat, demirbaş ve işletme organizasyonuna ilişkin sözleşme içeriği değerlendirilir.

Çalışır durumdaki otoparkın müşteri yapısı, ekipmanları ve işletme hakkıyla birlikte devredilmesi ile boş asfalt zeminin kiralanması da aynı ekonomik işlem değildir. Vergi kaydı ya da ruhsat belgesi tek başına sözleşme tipini belirlemez; fakat önemli delildir. Özellikle işletmenin boşaltılması sırasında ekipmanın kime ait olduğu ve hangi malların iade edileceği fesih kadar önem taşır.

Örnek: süresi bitmiş açık saha

Bir lojistik şirketi, boş parseli iki yıllığına araç parkı için kiralamıştır. Sözleşme bittiğinde şirket sahayı kullanmaya, malik de yeni ayların kirasını almaya devam etmiştir. Altı ay sonra malik “iki yıllık süre zaten bitti, yarın çıkın” der. Burada ilk sürenin sona ermiş olması tek inceleme değildir; sonraki davranışlarla belirsiz süreli ilişki kurulup kurulmadığı araştırılır.

Belirsiz süreli kira oluşmuşsa uygulanacak dönem ve bildirim şartları yeniden değerlendirilir. Şirketin sahaya kurduğu sökülebilir bariyer ve aydınlatmanın mülkiyeti de teslim planına yazılır. Buna karşılık taraflar ilk süre sonunda tutanakla tahliye üzerinde anlaşmış ve alınan para geçmiş borcun ödemesiyse farklı sonuç doğabilir. Ödeme açıklaması ile kullanımın hukuki niteliği arasındaki bağlantı bu örnekte belirleyicidir.

Boşaltma sağlanmazsa hangi adımlar izlenir?

Geçerli fesih veya süre sonu, zor kullanarak taşınmazı boşaltma yetkisi vermez. Kilit değiştirmek, araçları çekmek veya kiracının malını satmak yerine uygun dava veya takip yolu belirlenir. Kira uyuşmazlıklarında genel olarak dava öncesi arabuluculuk şartı bulunur; İİK uyarınca ilamsız icrayla tahliye istisnası ayrı incelenir. Genel kira türüne uygun yol ve belge koşulları doğrulanmalıdır.

• Kiralananın başlangıçtaki fotoğrafları, yapı durumu ve kroki.
• Bütün sözleşme, yenileme ve teslim belgeleri.
• Süre sonrasındaki banka hareketleri ve ödeme açıklamaları.
• Fesih bildirimleri, tebliğ kayıtları ve tarafların sıfat belgeleri.
• Kiracıya ait ekipmanların listesi ile söküm ve zemin iadesi planı.

En sağlıklı başlangıç, taşınmazın doğru kira türüne yerleştirilmesi ve sözleşmenin zaman çizelgesinin çıkarılmasıdır. Ardından bildirimin ulaşma tarihi, hedef dönem, teslim koşulları ve uyuşmazlık yolu birlikte belirlenir. Açık alan kiralarında konut kurallarını ezbere uygulamak veya bütün kiraları yalnız süre sonuna bağlamak, iki farklı yönden hak kaybına yol açabilir.

İlgili hukuki düzenlemeler ve devam okuması

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.19, 327-329, 339, 357 ve devamı.
• 7445 sayılı Kanun: m.37 ile eklenen 6325 m.18/B.

İlgili konu için Yazlık Ev Sezonluk Kiralandı: On Yıllık Uzama Koruması Uygulanır mı? yazısını da inceleyebilirsiniz.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme ve dosya yönetimi için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.