Ortak Maliklerden Biri Kira Sözleşmesini Tek Başına Feshedebilir mi?

Kısa cevap: Bir taşınmazın birden fazla maliki olması, içlerinden herhangi birine her durumda tek başına bütün kira ilişkisini sona erdirme yetkisi vermez. Önce tapu kaydındaki ortaklığın paylı mülkiyet mi, elbirliği mülkiyeti mi olduğu, sonra sözleşmeyi kimlerin imzaladığı ve gönderilen bildirimin hangi hukuki sebebe dayandığı belirlenmelidir. Ortak maliklerin kendi aralarındaki karar kuralı ile kiracının imzaladığı sözleşmeden doğan hakları ayrı konulardır.

Tapuda paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti neden farklıdır?

Paylı mülkiyette her malikin belirli bir payı vardır. Türk Medenî Kanunu'nun 691. maddesi, kiraya verme gibi önemli yönetim işleri için kural olarak hem pay hem paydaş çoğunluğunu arar. Paydaşların geçerli bir yönetim düzeni kurmuş olması veya somut işin olağan yönetim sınırını aşması sonucu değiştirebilir. Örneğin taşınmazın çok uzun süre ve kullanım biçimini esaslı biçimde etkileyen şartlarla kiralanması, sıradan bir kira kararı gibi değerlendirilmeyebilir. Bu nedenle yalnız 'payım yüzde elliden fazla' demek yetki sorununu her dosyada çözmez.

Elbirliği mülkiyetinde, örneğin henüz paylaştırılmamış miras taşınmazında, belirli taşınmaz üzerinde her mirasçının bağımsız payı bulunmaz. TMK m. 702 uyarınca ortaklık hakları kural olarak birlikte kullanılır. Tereke temsilcisi atanmışsa temsilcinin yetkisi; mirasçılar birini yetkilendirmişse vekâletin kapsamı ayrıca incelenir. Miras kalan evin kirasını bir kardeşin toplaması da kiranın tahsili ile sözleşmenin sona erdirilmesi yetkisinin neden aynı soru olmadığını gösterir.

Sözleşmeyi yalnız bir malik imzalamışsa ne olur?

Kira sözleşmesinin tarafını imza bölümü, vekâletname, geçmiş yazışmalar ve kiranın kime ödendiği birlikte gösterir. Bir malik kendi adına kira sözleşmesi yapmış olabilir; başkalarını temsilen imzaladığını ileri sürüyorsa temsil yetkisi araştırılır. Temsil eksikliği, kiracıya hemen 'artık kira ödeme' veya 'evde kalma hakkın yok' sonucunu vermez. Sözleşmeyi yapan kişinin kiralananı kullanıma elverişli biçimde teslim borcu ve kiracının kendi sözleşmesel borçları ayrıca sürer. Başka paydaşların itirazları da kiracıya gönderilen bildirimin geçerliliğinden farklı dava ve talepler doğurabilir.

Bu ayrım özellikle aynı taşınmazın satışından, bir mirasçının ölümünden veya pay devrinden sonra belirginleşir. Tapu değişikliği tek başına kiracının önceki ödemelerini geçersiz hâle getirmez. Kiranın kime ödeneceği tartışmalıysa birden çok ev sahibi karşısında ödeme hakkındaki belgeler de gözden geçirilmelidir.

Fesih bildirimi ile tahliye davası aynı işlem değildir

'Fesih' sözcüğü çoğu yazışmada farklı işlemler için kullanılır: sözleşmenin dönem sonunda sona erdirilmesi, kira ödenmediği için ihtar, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası veya kullanım ihlali üzerine süre verilmesi. Her birinin kanuni koşulları, muhatabı ve süresi farklıdır. Bir ortak malikin imzaladığı noter ihtarının yeterli olup olmadığını değerlendirirken ihtarın tarihi kadar hangi kira dönemi için, hangi sebebe ve hangi malik yetkisine dayanarak gönderildiği de görülmelidir. Kira sözleşmesinin süresini, konut/çatılı işyeri niteliğini ve varsa uzama dönemini belirlemeden 'tek malik tahliye edebilir' denemez.

Örneğin yalnız A'nın imzaladığı bir ihtarda 'taşınmazı kendi kullanımım için boşalt' yazması, diğer paydaşların ihtiyaç ve dava iradesini kendiliğinden kanıtlamaz. Buna karşılık A'nın geçerli temsil yetkisiyle veya gerekli ortak malik kararına dayanarak hareket ettiği belgelenirse değerlendirme değişir. Tarafların sonradan onay verip vermediği, ihtarın ve davanın hangi sıfatla açıldığı ayrı ayrı incelenmelidir. Kiracının ihtiyaç iddiasının gerçekliği hakkındaki itirazı ise yetki sorunu çözüldükten sonra da önem taşır.

Kiracı ihtar aldığında hangi belgeleri toplamalı?

• Güncel tapu kaydı ve mümkünse önceki devir kayıtları: mülkiyet türü ile malikleri gösterir.
• İmzalı kira sözleşmesi, ek protokoller, kefalet ve teslim tutanağı: kiraya veren sıfatını gösterir.
• Kira dekontları, IBAN değişikliği yazışmaları ve eski ihtarlar: tarafların ilişkiyi nasıl uyguladığını gösterir.
• Noter ihtarının tamamı, tebliğ belgesi ve varsa maliklerin vekâletnamesi veya karar metni: bildirimin kaynağını belirler.
• Taşınmaz miras yoluyla geçtiyse veraset belgesi ve temsilci kararı: elbirliği ilişkisinin kapsamını gösterir.

Kiracı yalnız 'tek kişi imzalamış, kesin geçersiz' düşüncesiyle süreleri kaçırmamalıdır. Malikler de yalnız tapuda adları yazdığı için her ihtarın bütün maliklere sonuç doğuracağını varsaymamalıdır. Sözleşme, tapu ve bildirimin bir arada incelenmesi, gereksiz icra veya tahliye uyuşmazlığını önleyebilir. Somut dosyada bir malikin gerçekten yetkili olduğu, başka birinde yetki eksikliği nedeniyle işlemin sonuç doğurmadığı görülebilir.

Örnek: Üç mirasçıdan biri kiracıya ihtar çekti

Babadan kalan daire üç mirasçının elbirliği mülkiyetindeyken bir kardeş kira sözleşmesini kendisinin imzaladığını, artık taşınmazı kullanacağını belirterek kiracıya ihtar gönderdiğini düşünelim. İlk soru, sözleşmeyi imzalarken diğer mirasçıları temsil edip etmediğidir. İkinci soru, bugün geçerli bir tereke temsilcisi kararı, mirasçıların açık onayı veya paylaşma işlemi olup olmadığıdır. Üçüncü soru, ihtarda ileri sürülen tahliye sebebinin kanundaki koşullarının yerine gelip gelmediğidir. Mirasçılardan ikisi başka ülkede yaşıyorsa bu durum yetki sorununu ortadan kaldırmaz; usulüne uygun vekâlet veya karar belgesinin edinilmesi gerekir. Kiracı da sırf mirasçılar anlaşamadığı için kirasını rastgele birine ödeyip bütün borçtan kurtulduğunu varsaymamalıdır. Örnek, nihai sonucu değil incelenecek belgeleri gösterir.

Türkiye'nin farklı illerinde taşınmaz varsa süreç nasıl yürür?

Başlangıçta tapu, kira sözleşmesi ve ihtar dijital kopyalar üzerinden karşılaştırılabilir. Dava veya icra işlemi gerekiyorsa yetkili ve görevli merci, taşınmazın yeri, uyuşmazlığın türü ve ilgili kanun hükümlerine göre belirlenir. Büro adresinin başka ilde olması tek başına kiracı veya malik haklarını değiştirmez; fiziki teslim, tebligat ve duruşma gereklilikleri ayrıca planlanır. Her dosyada belirleyici olan, taraf sıfatı ve karar yetkisinin yazılı belgelerle gösterilebilmesidir.

Sonuç: Ortak maliklerden birinin fesih girişimi için tek cümlelik genel cevap yoktur. Paylı mülkiyette karar çoğunluğu, elbirliğinde birlikte hareket veya temsil, kira sözleşmesinin tarafları ve seçilen fesih/tahliye yolu birlikte incelenmelidir. Bu çerçeve yalnız genel bilgidir; özellikle devam eden bir tahliye sürecinde tebliğ ve dava süreleri geciktirilmeden kontrol edilmelidir.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)