Apartman Asansörü Bozuldu: Büyük Onarım Giderini Kim Öder?

Asansör motorunun değiştirilmesi veya kapsamlı yenileme gideri, sıradan aylık bakım faturasından farklıdır. Apartman yönetiminin borcu kat maliklerine hangi esasa göre paylaştıracağı ile ev sahibinin bunu kiracıya yansıtıp yansıtamayacağı iki ayrı sorudur. Yönetim planı, kurul kararı, servis raporu ve faturanın neye ilişkin olduğunu görmeden “herkes eşit öder” veya “kiracı öder” denemez.

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Asansör ortak yer ve ortak sorumluluktur: Kat Mülkiyeti Kanunu asansörleri ortak yerler arasında sayar.
• Pay hesabında yönetim planı önemlidir: Kanun'un 20. maddesi genel olarak kapıcı ve bazı personel giderleriyle ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerini farklı paylaşım esaslarına bağlar; kat maliklerinin başka türlü anlaşmasına ilişkin hüküm de önemlidir.
• Kiracının ödemesi istenirse ne yapılmalı: Kira ilişkisinde kiracı kural olarak olağan kullanım ve küçük temizlik bakım yükümlülükleriyle, kiraya veren ise taşınmazı kullanıma elverişli tutmakla yükümlüdür.
• Hukuki dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.

Asansör ortak yer ve ortak sorumluluktur

Kat Mülkiyeti Kanunu asansörleri ortak yerler arasında sayar. Kat malikleri ana yapının korunması, bakımı ve onarımına katılır. Zemin katta oturmak veya asansörü fiilen kullanmamak tek başına ortak giderden kurtarmaz. Ancak ortak yerin hangi bağımsız bölümlere hizmet ettiği, tapu ve yönetim planındaki özel düzenlemeler ile kanuni gider paylaşım kuralı somut olayda incelenmelidir.

Yönetim önce yetkili servis veya teknik uzman raporuyla arızanın kaynağını belirlemelidir. Periyodik bakım, günlük parça değişimi, güvenlik için zorunlu büyük onarım ve tamamen yeni asansör kurulması aynı nitelikte değildir. Tekliflerin, kurul kararının ve ödeme dağıtım tablosunun maliklerle paylaşılması uyuşmazlığı azaltır.

Pay hesabında yönetim planı önemlidir

Kanun'un 20. maddesi genel olarak kapıcı ve bazı personel giderleriyle ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerini farklı paylaşım esaslarına bağlar; kat maliklerinin başka türlü anlaşmasına ilişkin hüküm de önemlidir. Büyük asansör onarımında varsayılan paylaşım genellikle arsa payı oranı yönünden incelenir. Bir dairenin diğerinden farklı ödeme yapması tek başına hata değildir; arsa payı ve geçerli plan hükümleri kontrol edilmelidir.

Yönetim planını, toplantı çağrısını, onarım kararını, teknik raporu ve imzalı faturayı isteyin. Kararda yalnızca toplam rakam bulunması, hangi işin yapıldığını ve her malikin borcunu ispatlamak için yeterli olmayabilir. Acil güvenlik riski varsa bakımın geciktirilmesinin de başka sorumluluklar doğurabileceğini hesaba katın.

Kiracının ödemesi istenirse ne yapılmalı?

Kira ilişkisinde kiracı kural olarak olağan kullanım ve küçük temizlik bakım yükümlülükleriyle, kiraya veren ise taşınmazı kullanıma elverişli tutmakla yükümlüdür. Büyük yenileme veya esaslı onarımın kiracıya doğrudan bırakılması, giderin niteliğine ve kira sözleşmesine göre ayrıca değerlendirilir. Apartman yönetiminin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kiracıya başvurabilmesi, ev sahibi ile kiracı arasındaki nihai gider dağılımını otomatik olarak belirlemez; kiracının yönetime karşı sorumluluğu da kanundaki kira bedeli sınırıyla değerlendirilir.

Kiracıya gönderilen aidat çizelgesinde büyük onarım kalemi varsa ev sahibine faturayı ve karar örneğini yazılı iletin. Malikseniz hesap yöntemine itirazınızı yönetime belgeli olarak bildirin; kurul kararının iptali için kanuni süre ve dava koşulları ayrıca incelenir. Arıza nedeniyle taşınmazın kullanımında ciddi aksama varsa kiracı ile ev sahibi arasındaki ayıp hükümleri başka bir sorundur.

Örneğin aylık bakım sözleşmesine dahil yağlama ve kontrol ücretiyle, güvenlik muayenesinde arızalı bulunan motorun tamamen yenilenmesi ayrı kalemlere yazılmalıdır. Yönetim “asansör tamiri” başlığı altında ikisini tek bedel gösterirse kiracı ve malik doğru değerlendirme yapamaz. Faturanın ekindeki servis iş emri, değişen parçaların listesi ve kurulun aldığı karar, hangi tutarın olağan işletme hangi tutarın esaslı onarım gideri olduğunu ortaya koyar. Ön ödeme toplanmışsa kesin fatura sonrası mahsup hesabını da isteyin.

Bir kat malikinin borcunu ödememesi, diğerlerinin yasal pay hesabını keyfî biçimde değiştirme yetkisi vermez; yönetim borçlu payı ayrıca takip etmelidir. Bütçede bakım için ayrılmış fon kullanılmışsa yeni toplanan tutarın gerçek açıkla ilişkisini sorgulayın. Kiracıya onarım bedeli için icra bildirimi gelirse, kira miktarı sınırını ve malikin aynı borçtan sorumluluğunu gösteren belgeleri geciktirmeden sunun.

Hukuki dayanak

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, 19, 20 ve 22; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301 ve 317.

İlgili okuma: ortak yerlerin onarım giderleri.

İlgili konular için Gayrimenkul Hukuku yayınlarını inceleyebilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)