Yazar ve hukuk bürosu hakkında
Avukat Emirhan Keskin
Türkiye’deki hukuki süreçlere ilişkin içerikler hazırlar ve Mersin’den hukuki hizmet sunar. Yayınlar güncel resmî kaynaklar üzerinden denetlenir.
Hukuki bilgilendirme
Bu yayın, belirtilen kontrol tarihi itibarıyla Türk hukuku hakkında genel bilgi verir. Avukat–müvekkil ilişkisi kurmaz; belge, süre, görev, yetki ve güncel mevzuat somut dosyada ayrıca incelenir.
İletişime geçinTavan şişti, parkeler kabardı ve üst kattaki daire “bina tesisatı bozuk” diyor. Su sızıntısı uyuşmazlığında ilk yapılacak iş kaynağı bulmaktır. Dairenin özel tesisatı, binanın ortak kolon hattı veya çatı farklı kişiler ve farklı masraf paylaşımı anlamına gelebilir. Her nem lekesinin üst komşudan kaynaklandığını varsaymak hem onarımı hem talebi geciktirir.
Kısa cevap ve hukuki ölçüt
TBK'nın haksız fiil ve taşınmaz kullanımına ilişkin hükümleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ortak yer ve gider kuralları birlikte değerlendirilebilir. Üst daire malikinin veya kullanıcısının bir musluğu açık bırakmasıyla ortak kolon borusunun patlaması aynı hukuki olay değildir. İşin tespiti, sızıntının kaynağı ile alt kattaki hasar arasında uygun nedensellik bağı kurulmasını gerektirir. Yönetimin bakım sorumluluğu ile daire içindeki kullanıcı kusuru da ayrı incelenir. Kiracı varsa mal sahibi, oturan ve yönetim ilişkileri sözleşmelere göre ayıklanır.
Hangi kayıtlar belirleyici?
Sızıntının ilk görüldüğü tarih, suyun aktığı video, üst dairenin su kullanımıyla zamansal ilişki, tesisatçı raporu, duvarın açıldığı anın fotoğrafı ve yönetim yazışmaları saklanır. Onarım öncesi teknik tespit, ortak kolon mu özel bağlantı mı sorusunu çözebilir. Eşya hasarında alınış belgesi, önceki durumu ve onarım teklifleri önemlidir. Nem ve küf kaynaklı sağlık iddiası varsa tıbbi bağ ayrıca belgelenir. Sırf sıvanın yenilenme faturası, sızıntının kaynağını ispat etmeye yetmez.
Başvuru ve dosya planı
Acil kaçağın durdurulması ve elektrik güvenliği önce gelir; gereksiz hasar büyümesine izin verilmez. Üst daireye ve yönetime yazılı bildirim yapılır, inceleme için erişim talep edilir. Kaynak tartışılıyorsa dava öncesi delil tespiti veya teknik uzman incelemesi değerlendirilebilir. Zarar kalemleri kurutma, tesisat, boya, parke ve eşyalar diye ayrılarak gerçek onarım maliyeti hesaplanır. Sigorta varsa hasar ihbarı ve poliçe kapsamı incelenir; poliçe ödemesi aynı kalemin bir daha tahsilini sağlamaz.
Somut bir örnek
Örneğin alt dairede yatak odası tavanı akıyor ve iki tesisatçı ortak kolonun katlar arasında çatladığını belgeliyor. Bu durumda yalnız üst komşuyu kişisel kusurla sorumlu tutmak yerine ortak tesisatın kime ait olduğu ve yönetim gider düzeni incelenir. Başka olayda üst dairenin çamaşır makinesi hortumu kopmuş ve hemen altında hasar oluşmuşsa daire içi bağlantı ile zarar arasındaki bağ daha belirgin olabilir.
Sınırlar ve olası itirazlar
Sızıntının eski ve yeni hasarları karıştırması talep miktarını değiştirir. Tavanın tamamen yenilenmesi gerçekten gerekli mi, kısmi onarım yeterli mi teknik olarak ayrılır. Kiracı, malik veya yönetimin birbiri yerine sorumlu tutulması doğru değildir. Üst komşunun kendi evine girişi reddetmesi ve onarımın aciliyeti ayrıca hukukî müdahale gerektirebilir; kendi başınıza kapıyı açtırmak çözüm değildir. Sulh görüşmesinde “tüm zarar karşılandı” ifadesi yazılmadan önce kapsam ve gelecekte ortaya çıkabilecek hasar incelenmelidir.
Dosyada gözden kaçan ayrıntılar
Suyun giriş noktası ile borudaki arızanın yeri aynı olmak zorunda değildir: Su kolon boyunca ilerleyip birkaç metre ötede tavandan çıkabilir. Bu nedenle duvarı açan tesisatçının fotoğrafı ve teknik raporunda “gözlem” ile “tahmin” ayrılmalıdır. Binanın tesisat planı, ortak ana kolon ile daire içi tali hattı ayırmaya yardımcı olur. Üst komşunun evindeki tadilat sızıntıdan hemen önce yapıldıysa ustanın faturası ve işin kapsamı önemlidir. Sızıntı devam ederken alt dairenin parkeleri tamamen sökülmeden nem ölçümü ve kurtarılabilecek parçalar belirlenir; gereksiz yenileme gerçek zarar hesabını artırmaz. Kiraya verilmiş dairede tahliye veya kira kaybı iddiası varsa kiracıyla yapılan yazışma ve gerçekten kullanılamayan günler gerekir. Sigorta eksperi yalnız onarım bedeli belirlediyse kaynak konusunda ayrıca bilirkişi incelemesi gerekebilir. Taraflar onarım masrafını paylaştığında bu paylaşımın yalnız geçici acil masraf mı yoksa bütün zarar için sulh mü olduğu yazılı netleştirilmelidir.
Sık sorulan sorular
Yönetim sadece üst komşuyla konuşmamı söylüyor; yeterli mi?
Kaynak ortak tesisatsa yönetimin ve kat maliklerinin yükümlülükleri gündeme gelebilir. Teknik rapor olmadan tek kişiyi muhatap saymak risklidir.
Evi onartmadan önce mutlaka dava açmalı mıyım?
Hayır. Acil onarım geciktirilmez; önce fotoğraf, video ve uygun teknik tespit yapılıp faturalar korunur.
Sonuç
Su kaçağı devam ederken gerekli güvenlik ve onarım adımları geciktirilmemelidir. Kaynak özel tesisat mı ortak kolon mu sorusu teknik raporla açıklığa kavuşturulur. Ondan sonra doğru kişiye karşı gerçek onarım ve belgeli kullanım kaybı kalemleri ayrı ayrı ileri sürülebilir.
Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)
İlgili okumalar
- Apartmanın Çatısı Akıyor: Onarım Masrafını Kim Öder?
- Kiracının Verdiği Hasar ve Kira Kaybı Tazminatı