Maketten Daire Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler 2026

Henüz inşa edilmemiş veya inşaatı süren bir konutu, bedelin tamamını ya da bir kısmını peşin ödeyerek satın almak, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da "ön ödemeli konut satışı" olarak düzenlenmiştir. Maketten daire satın alırken yapılan sözleşme noterde düzenleme şeklinde veya tapuda yapılmazsa geçersizdir. Yüklenici firmanın yapı ruhsatı almış olması ve konutun tamamlanmasını güvence altına alan bir teminat sağlaması gerekir; teslim süresi ise sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Bu rehberde maketten daire alırken dikkat edilmesi gerekenleri, tüketicinin haklarını ve uyuşmazlık hâlinde başvurulacak yolları ayrıntılı olarak açıklıyoruz.

Büyük şehirlerde konut fiyatlarının yükselmesiyle birlikte, inşaat aşamasındaki projelerden daire satın almak yaygın bir tercih hâline gelmiştir. Maketten daire almak, tamamlanmış konutlara göre daha uygun fiyat ve esnek ödeme planları sunabilir. Ancak bu avantajlar, inşaatın gecikmesi, projenin değişmesi veya yüklenicinin iflas etmesi gibi ciddi risklerle birlikte gelir. Bu risklerin önceden bilinmesi ve sözleşmenin doğru şekilde kurulması, tüketicinin birikimini korumanın en etkili yoludur.

Maketten daire satışında sözleşmenin şekli

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde yapılmalı veya tapu müdürlüğünde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti üzerinden resmî senetle satış gerçekleştirilmelidir. Satış ofisinde imzalanan "rezervasyon formu", "ön protokol" veya "adi satış sözleşmesi" bu şekil şartını sağlamaz. Bu belgelere dayanarak tapu talep edilemez ve sözleşmenin geçerliliği tartışmalı hâle gelir.

Adi yazılı sözleşmeyle ödeme yapmış olan tüketici, ödediği bedeli ve uğradığı zararı geri isteme hakkını korur. Ancak bu durumda tüketici konutun mülkiyetini değil, yalnızca para alacağını talep edebilir. Bu nedenle maketten daire alırken sözleşmenin mutlaka noterde veya tapuda yapılması, tüketicinin en temel güvencesidir.

Satın almadan önce kontrol listesi

• Yapı ruhsatı: Ruhsat alınmadan ön ödemeli konut satışı yapılamaz. Ruhsat tarihini, ruhsattaki kat sayısını ve bağımsız bölüm sayısını kontrol edin.
• Arsa ve kat irtifakı: Arsanın kime ait olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi varsa arsa sahibi ile yüklenici arasındaki paylaşımı ve dairenin yüklenicinin payına düşüp düşmediğini öğrenin.
• Tamamlanma teminatı: Konutun tamamlanmasının veya ödenen bedelin iadesinin sigorta ya da banka teminatıyla güvence altına alınıp alınmadığını sözleşmede görün.
• Ön bilgi formu: Satıcı, sözleşmeden önce konutun özellikleri, teslim tarihi, ödeme planı, ortak alanlar ve sosyal tesisler hakkında yazılı ön bilgilendirme yapmak zorundadır.
• Firma geçmişi: Yüklenicinin tamamladığı projeleri, ticaret sicil kaydını ve hakkında açılmış davaları araştırın.

Teslim süresi ve gecikme

Teslim tarihi sözleşmede açıkça gösterilmeli ve sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçmemelidir. Belirlenen tarihte teslim yapılmazsa, tüketici teslimi talep ederek gecikme tazminatı isteyebilir veya sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini talep edebilir. Gecikme tazminatı uygulamada genellikle emsal kira bedeli üzerinden hesaplanır.

Yüklenici, gecikmenin mücbir sebepten kaynaklandığını ileri sürebilir; ancak bunun ispat yükü yükleniciye aittir. Hammadde fiyatlarındaki artış veya finansman sorunları gibi olağan ticari riskler, kural olarak mücbir sebep sayılmaz. Deprem veya salgın gibi olağanüstü olaylar ise somut koşullara göre değerlendirilir.

Cayma ve fesih hakkı

Tüketici, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin kurulmasından itibaren on dört gün içinde hiçbir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilir. Bu süre içinde yapılan cayma bildirimi, satıcıya yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla iletilmelidir. Satıcı, cayma bildiriminden itibaren kanunda öngörülen süre içinde tüketicinin ödediği bedeli iade etmek zorundadır.

Bunun yanında tüketici, sözleşmenin kurulmasından itibaren yirmi dört ay içinde sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda satıcı, satış bedelinin yüzde ikisini aşmayan bir tazminat ile konutun piyasa değerinde meydana gelen azalmaya ilişkin sınırlı bir tazminat isteyebilir. Fesih hakkı, tüketicinin ekonomik durumunun değişmesi veya projeye güveninin kaybolması gibi durumlarda önemli bir güvencedir.

Maketten daire projesinde değişiklik yapılırsa

Satıcı, tüketicinin yazılı onayı olmadan projede konutun niteliğini etkileyen değişiklik yapamaz. Maketten daire satın alan tüketicinin karşılaşabileceği en yaygın sorunlardan biri, teslim edilen dairenin satış sırasında gösterilen maketten, broşürden veya projeden farklı olmasıdır. Daire metrekaresinin azalması, manzara veya cephenin değişmesi, kat yüksekliğinin düşürülmesi, sosyal alanların kaldırılması ya da otopark sayısının azaltılması gibi değişiklikler ayıplı ifa sayılabilir.

Ayıplı ifa hâlinde tüketici; sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ayıbın giderilmesini isteme veya ayıpsız benzeri ile değiştirme gibi seçimlik haklarından birini kullanabilir. Bu hakların kullanılması için teslim sırasında dairenin incelenmesi ve tespit edilen farklılıkların yazılı olarak satıcıya bildirilmesi gerekir. Maketten daire satışlarında reklam ve tanıtım materyallerinin de sözleşmenin parçası sayılabileceği unutulmamalıdır; bu nedenle broşür ve görsellerin saklanması önemlidir.

Kat karşılığı projelerde dikkat

Maketten daire projelerinin önemli bir kısmı kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yürütülür. Bu modelde arsa sahibi arsasını yükleniciye verir, yüklenici inşaatı yapar ve bağımsız bölümler taraflar arasında paylaşılır. Maketten daire alan tüketicinin, satın aldığı dairenin yüklenicinin payına düşen bölümlerden olup olmadığını kontrol etmesi hayati önem taşır. Arsa sahibine düşen bir daireyi yükleniciden satın almak, ileride mülkiyet uyuşmazlığına yol açabilir.

Ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi ile yüklenici arasında anlaşmazlık çıkması, inşaatın durmasına ve tüketicilerin mağdur olmasına neden olabilir. Bu riskin önüne geçmek için tüketicinin, yüklenicinin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini ve tapu devirlerinin hangi aşamada yapılacağını öğrenmesi önerilir. Yüklenicinin payına düşen daireler için tapuda kat irtifakı kurulmuş ve devir yapılmışsa, tüketicinin güvencesi artar.

Maketten daire alırken ödeme planı

Maketten daire satışlarında ödemeler genellikle peşinat ve inşaat süresine yayılan taksitler şeklinde yapılır. Tüketici açısından en güvenli yol, ödemelerin inşaatın ilerleme aşamalarına bağlanmasıdır. Örneğin kaba inşaatın tamamlanması, çatının kapanması ve iskânın alınması gibi aşamalarda belirli ödemelerin yapılması, tüketicinin parasının inşaatın ilerlemesiyle orantılı şekilde kullanılmasını sağlar.

Ödemelerin tamamının peşin yapılması, inşaatın durması veya yüklenicinin iflası hâlinde tüketiciyi en büyük riskle karşı karşıya bırakır. Ayrıca ödemelerin mutlaka banka üzerinden ve sözleşmede belirtilen hesaba yapılması, nakit ödemelerden kaçınılması gerekir. Konut kredisi kullanılacaksa, bankanın projeyi onaylı projeler arasında kabul edip etmediği de kontrol edilmelidir.

Yüklenici iflas ederse ne olur?

Maketten daire satışlarında tüketicinin en büyük korkusu, yüklenicinin inşaatı tamamlayamadan iflas etmesi veya projeyi terk etmesidir. Bu durumda tüketicinin ilk başvuracağı güvence, sözleşmede yer alan tamamlanma teminatıdır. Teminat sigorta şeklindeyse, sigorta şirketi konutun tamamlanmasını sağlar veya ödenen bedeli iade eder. Banka teminat mektubu varsa, tüketici bu mektubu nakde çevirerek ödediği bedeli geri alabilir.

Teminat bulunmayan veya teminatın yetersiz kaldığı durumlarda tüketici, alacağını iflas masasına bildirmek zorunda kalır. İflas masasında alacakların sırası ve masanın mal varlığı, tüketicinin ne kadar tahsil edebileceğini belirler; bu süreç hem uzun hem de belirsizdir. Tapuda adına kat irtifakı devri yapılmış tüketiciler ise bağımsız bölümün maliki olarak daha güçlü bir konumda bulunur. Bu nedenle maketten daire alırken tapuda kat irtifakı üzerinden devir yapılması, iflas riskine karşı en etkili korumadır.

Teslim sırasında yapılması gerekenler

Daire teslim alınırken yapılan kontroller, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda belirleyici rol oynar. Teslim sırasında dairenin metrekaresi, iç mimari özellikleri, malzeme kalitesi, tesisat ve ortak alanlar sözleşme ve ön bilgi formuyla karşılaştırılmalıdır. Tespit edilen eksiklik ve ayıplar, teslim tutanağına yazılmalı veya ayrı bir yazıyla satıcıya bildirilmelidir.

Gizli ayıplar ise teslimden sonra ortaya çıkabilir. Bu tür ayıplar için tüketici, ayıbı fark ettikten sonra makul süre içinde satıcıya bildirimde bulunmalıdır. Konutlarda ayıp nedeniyle sorumluluk süresi, kanunda belirlenen süreler çerçevesinde değerlendirilir; ağır kusur veya hile hâlinde bu süreler uygulanmayabilir. Bu nedenle teslim sonrasında ortaya çıkan sorunların fotoğraf ve bilirkişi raporuyla belgelenmesi önerilir.

Uyuşmazlıklarda başvuru yolları

Maketten daire satışından doğan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemeleri görevlidir. Uyuşmazlığın parasal değeri tüketici hakem heyetlerinin sınırının altındaysa, önce hakem heyetine başvurulması gerekir; ancak konut uyuşmazlıklarında tutarlar genellikle bu sınırın üzerinde kaldığından doğrudan tüketici mahkemesine gidilir. Tüketici mahkemesinde dava açılmadan önce, kanunda öngörülen durumlarda zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulması gerekir.

Tüketici, ayrıca Ticaret Bakanlığı'na şikâyette bulunarak satıcı hakkında idari denetim yapılmasını isteyebilir. Ön bilgi formu vermemek, ruhsatsız satış yapmak veya teminat sağlamamak gibi ihlaller, satıcıya idari para cezası uygulanmasına yol açabilir. Bu yollar birbirini dışlamaz ve tüketici hem idari şikâyet hem de dava yolunu birlikte kullanabilir.

Sonuç olarak maketten daire satın almak, doğru sözleşme, güçlü teminat ve dikkatli bir ödeme planıyla güvenli hâle getirilebilir. Satın alma kararı vermeden önce ruhsat, kat irtifakı, teminat ve firma geçmişi araştırılmalı; sözleşme mutlaka noterde veya tapuda yapılmalıdır.

Yabancıların maketten daire alması

Türkiye'de yabancı uyruklu kişiler de maketten daire satın alabilir; ancak bu işlemlerde yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin özel kurallar da uygulanır. Yabancı alıcının satın aldığı dairenin askerî yasak bölge veya güvenlik bölgesinde olmaması, il bazındaki alan sınırlamalarına uyulması ve tapu işlemlerinde değerleme raporu alınması gerekir. Vatandaşlık başvurusu amacıyla yapılan alımlarda ise yatırım tutarının ve satış bedelinin resmî kayıtlarla belgelenmesi zorunludur.

Maketten daire satın alan yabancıların, tamamlanmamış projeler bakımından tapu devrinin ne zaman yapılacağını ve vatandaşlık başvurusuna esas tutarın nasıl belgeleneceğini önceden netleştirmesi önerilir. Sözleşme ve ödeme belgelerinin yeminli tercümesi de olası uyuşmazlıklarda önemli rol oynar.

Sık sorulan sorular

Maketten daire almak güvenli mi?

Sözleşme noterde veya tapuda yapılır, yapı ruhsatı ve tamamlanma teminatı varsa risk büyük ölçüde azalır.

Satış ofisinde imzalanan sözleşme geçerli mi?

Ön ödemeli konut satışı noterde düzenleme şeklinde veya tapuda yapılmazsa geçersizdir; ödenen bedel geri istenebilir.

Teslim süresi en fazla ne kadar olabilir?

Sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez.

Projeden aldığım evden vazgeçebilir miyim?

14 gün içinde cayabilir, 24 ay içinde sınırlı tazminat ödeyerek sözleşmeyi feshedebilirsiniz.

Daire geç teslim edilirse ne olur?

Gecikme tazminatı istenebilir veya sözleşmeden dönülebilir; uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesi görevlidir.

Yüklenici iflas ederse ne olur?

Tamamlanma teminatı varsa teminattan yararlanılır; yoksa alacak iflas masasına bildirilir ve tahsil zorlaşır.

Maketten daire için konut kredisi kullanılabilir mi?

Bankanın projeyi onaylaması ve kat irtifakı gibi şartlara bağlı olarak kullanılabilir; ödeme planı inşaat aşamalarına bağlanmalıdır.

Teslim edilen daire maketten farklıysa ne yapabilirim?

Ayıplı ifa nedeniyle sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ayıbın giderilmesi veya değişim haklarından birini kullanabilirsiniz.

Kat karşılığı projede hangi daireyi almalıyım?

Yüklenicinin payına düşen ve tercihen tapuda kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümleri almak daha güvenlidir.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Ön ödemeli konut geç teslim · Ön ödemeli konutta proje değişikliği · Ev alırken tapuda dikkat edilmesi gerekenler · Tapuda güvenli ödeme sistemi

Resmî kaynaklar: Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502)

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.