“İpotek belgesi kayboldu, artık ipotek geçersizdir” düşüncesi yanlıştır. Taşınmaz rehni kural olarak tapu kütüğüne tescille kurulur. İpoteği gösteren belgenin fiziksel olarak kaybolması, tapudaki kayıt veya güvence altındaki alacağın kendiliğinden yok olduğu anlamına gelmez. Önce kaybolan belgenin gerçekten ne olduğu belirlenmelidir.
İpotek belgesi, borç senedi, kredi sözleşmesi ve ödeme makbuzu birbirinden farklıdır. Belgenin adı günlük konuşmada aynı şekilde kullanılsa da hukuki niteliği değişebilir. Özellikle ipotekli borç senedi veya irat senedi gibi ayrı araçlarla sıradan ipotek belgesi karıştırılmamalıdır. İnceleme tapu kaydı ve kuruluş belgeleri üzerinden yapılmalıdır.
Sıradan ipotek belgesinin niteliği
Türk Medeni Kanunu'nun 882. maddesine göre alacaklıya verilen ve ipoteği gösteren belge, tescilin yapıldığını ispata yarar; kıymetli evrak niteliği taşımaz. Bu nedenle sıradan ipotek belgesini elinde tutan her kişi yalnızca belgeyi göstererek alacaklı hâline gelmez. Belgenin kaybolması da tescili geri alan işlem değildir.
Tapu kaydında taşınmaz, alacaklı, derece, miktar ve kuruluş koşulları incelenir. Alacağın kapsamı yalnızca bir fotokopi üzerinden belirlenmemelidir. Tapudaki ipotek miktarı ile o günkü gerçek borç bakiyesi aynı olmayabilir. Ana para veya üst sınır ipoteği gibi farklılıklar, güvence hesabının ayrıca değerlendirilmesini gerektirir.
Yeni kayıt veya belge alınabilir mi?
Hak sahibinin kimliği ve başvuru yetkisi gösterilerek tapu kaydı ve ilgili işlem belgeleri hakkında uygun başvuru yapılabilir. Tapu müdürlüğünün belge verme usulü, başvurunun kapsamı ve kişinin ilgisi doğrulanmalıdır. Kaybolan kâğıdın aynısının bulunmaması, sicilden hiçbir bilgi alınamayacağı anlamına gelmez.
Bir temsilci başvuracaksa yetkisi ayrıca kontrol edilir. Taşınmaz sahibinin elindeki fotokopide alacaklı adı farklı görünüyorsa eski devir veya değişiklik kayıtları incelenmelidir. Telefonla verilen genel bilgi, resmi sicil incelemesinin yerine geçmez. İşlem numarası ve taşınmazın doğru ada-parsel bilgisi başvuruyu somutlaştırır.
Borç ödenmişse ipotek nasıl kaldırılır?
TMK 883, alacak sona erdiğinde malikin alacaklıdan ipoteğin terkinini isteyebilmesini düzenler. Borcun ödenmesi ile tapu kaydının fiilen silinmesi farklı işlemlerdir. Ödeme yapılmış olduğu hâlde ipotek sicilde duruyorsa, alacağın bittiği ve terkin için hangi belgenin gerektiği araştırılır. Süreli ipoteklere ilişkin özel güncel düzenlemeler de somut kayda göre değerlendirilir.
Ödemenin kime, hangi borç için ve hangi tarihte yapıldığı önemlidir. Başka borca ilişkin havale veya açıklamasız banka işlemi, her dosyada bu ipoteğin güvence altındaki bütün alacağını kapattığını göstermez. İpotek birden fazla veya ileride doğacak borcu kapsıyorsa kapsam özellikle incelenmelidir. Terkin istenirken genel “para ödedim” açıklamasına dayanılmamalıdır.
Alacaklı terkin işlemine katılmıyorsa
Alacaklının borcun bittiğini kabul edip etmediği belirlenmelidir. Borç sona ermişse buna ilişkin deliller ve uygun terkin talebi hazırlanır. Uyuşmazlık devam ediyorsa ilgili dava veya diğer kanuni yöntem dosyanın niteliğine göre seçilir. Kaybolan belge nedeniyle otomatik iptal kararı verileceği varsayılmamalıdır.
Alacaklının kimliği veya adresi bilinmiyorsa araştırma yapılır. Eski şirket unvanı, birleşme veya alacağın devri gibi olgular muhatabı değiştirmiş olabilir. Taşınmaz malikinin borçtan şahsen sorumlu olup olmadığı da önemlidir. Başkasının borcuna güvence verilen taşınmazla kişinin kendi kredisi için ipotek ettiği taşınmaz aynı hesap üzerinden incelenmeyebilir.
Dosya için hangi belgeler yararlı?
- Güncel tapu ve takyidat kaydı.
- İpoteğin kuruluşuna ilişkin resmi işlem belgeleri.
- Kredi, borç veya güvence sözleşmesi.
- Ödeme dekontları ve borç kapama yazısı.
- Alacaklıya yapılan terkin talebi ve cevabı.
Farazi örnekte malik, borcu kapattıktan sonra eski ipotek belgesini kaybetmiştir. Burada çözülmesi gereken mesele yalnızca kayıp belge değildir; alacağın gerçekten bittiği ve tapu terkininin nasıl yapılacağıdır. Başka örnekte belge kaybolmuş fakat borç devam etmektedir. Kâğıdın kaybı, bu ikinci dosyada borç veya güvenceyi sona erdirmez.
Taşınmaz satılacaksa alıcının güncel takyidat kaydını incelemesi gerekir. “Belge bizde yok” açıklaması, tapuda görünen ipoteği önemsiz yapmaz. İpotekli satışın mümkün olması da ipoteğin alıcı için hiçbir sonuç yaratmayacağı anlamına gelmez. Devir ve terkin düzeni somut belgeler üzerinden planlanmalıdır.
Banka alacaklıysa borç kapama yazısının hangi kredi ve hangi teminatı kapsadığı kontrol edilmelidir. Aynı müşteri için başka borçların bulunması, belgeleri önemli hâle getirir. Sicildeki ipoteğin kapsamı dışında kalan borcun varlığı da tek başına her terkin talebini engellemez. Talep, somut güvence sözleşmesiyle ilişkilendirilmelidir.
İpotek belgesinin kaybı tapudaki ipoteği siler mi?
Hayır. Sıradan belgenin kaybı tescilin terkini veya alacağın sona ermesi değildir.
Belgeyi bulan kişi kendiliğinden alacaklı olur mu?
Sıradan ipotek belgesi kıymetli evrak değildir. Alacaklı sıfatı ve varsa alacağın devri ayrı değerlendirilir.
Borcu ödedim; tapu kaydı otomatik silinmiş sayılır mı?
Ödeme ve sicilin terkini ayrıdır. Kaydın niteliği ve uygulanacak terkin usulü incelenmelidir.
Kayıp belge ile kayıp ipotekli borç senedi aynı mı?
Aynı değildir. Kaybolan aracın hukuki niteliği belirlenerek ona uygun işlem yapılmalıdır.
İlgili hukuki bilgiler
İpotek Fekki ve Tapudaki İpoteğin Kaldırılması
Başkasının Tapu Kaydını İncelemek Mümkün mü?
Resmî kaynaklar
- 4721 Türk Medeni Kanunu - TBMM kabul metni: 856, 858, 882 ve 883: tescil, belge niteliği ve ipoteğin terkini
- 6098 Türk Borçlar Kanunu - TBMM kabul metni: Borç ödeme ve ödeme belgelerine ilişkin hükümler
Dosyanızın değerlendirilmesi
Av. Emirhan Keskin’in ofisi Mersin’dedir. Türkiye’nin farklı şehirlerindeki uyuşmazlıklarda belgeler üzerinden uzaktan ön değerlendirme yapılabilir. Başvuru yolu, yetkili merci ve temsil kapsamı somut dosyaya göre belirlenir. Belgelerinizi tarih sırasıyla hazırlayıp iletişim sayfasından randevu ve dosya değerlendirmesi bilgisine ulaşabilirsiniz.
Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)