Zorunlu onarım nedeniyle kiracı geçici olarak taşınmak zorunda kalırsa, kiraya veren bu dönem için kira bedelinden indirim ve kiracının zararlarının karşılanması yükümlülüğü altına girebilir. Evde zorunlu onarım yapılması, kiracının bazen birkaç gün boyunca başka yerde kalmasını gerektirebilir. Ancak geçici taşınma nedeniyle yapılan her ödeme otomatik olarak ev sahibinin borcu olmaz. Evin kullanılabilirliği, onarımın nedeni, kiraya verenin sorumluluğu ve giderlerin makul ölçüsü birlikte değerlendirilir. Kiraya verenin çalışmalarına katlanma borcu, kiracının kira indirimi ve zarar talebi haklarını ortadan kaldırmaz.
Uyuşmazlığın sağlıklı kurulması için “evde çalışma vardı” açıklaması yeterli değildir. Hangi odaların kullanılamadığı, su veya elektriğin kesilip kesilmediği ve evde kalmanın neden güvenli ya da mümkün olmadığı gösterilmelidir. Bütün eşyayı başka şehre taşıma tercihi ile iki günlük zorunlu konaklama aynı gider değildir.
Kiracı zorunlu onarıma izin vermeli mi?
Türk Borçlar Kanunu'nun 319. maddesi, kiracının ayıpların giderilmesine ve zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmasını öngörür. Kiraya veren ise çalışmaları uygun süre önce bildirmeli ve kiracının yararlarını gözetmelidir. Beklenmeyen acil arıza ile önceden planlanabilen tadilatın bildirim imkânları farklı olabilir.
Bu hüküm, kiraya verenin evin içinde istediği zaman ve istediği kapsamda yenileme yapabilmesi anlamına gelmez. İşin gerekli olup olmadığı ve kiracıya etkisi incelenir. Yalnızca estetik bir değişiklik için konutun haftalarca boşaltılmasını istemek ile taşıyıcı veya sağlık bakımından tehlikeli bir sorunu gidermek aynı hukuki değerlendirmeye tabi değildir.
Evde kalınamayacağı nasıl gösterilir?
Onarım programı ve teknik açıklama alınmalıdır. Tüm tesisatın söküldüğü, tuvaletin kullanılamadığı veya güvenlik riski bulunduğu durumlarda geçici ayrılmanın gerekliliği belirginleşebilir. Yalnızca bir odanın boyanması ise her dosyada bütün konutun kullanılamadığı anlamına gelmez. Küçük çocuk, engellilik veya sağlık durumu gibi somut ihtiyaçlar da etkili olabilir.
Kiracı, mümkünse geçici ayrılığın süresini ev sahibiyle yazılı biçimde belirlemelidir. Program uzarsa uzama nedenleri ve yeni bitiş tarihi ayrıca kayda alınmalıdır. Belirsiz bir başlangıç ve bitiş, hem kira indirimi hem konaklama gideri hesabını zorlaştırır. Teknik rapor olmadan güvenlik tehlikesi hakkında kesin ifadeler kullanılmamalıdır.
Kira indirimi ile masraf talebi aynı şey mi?
TBK 307, kullanımı etkileyen ayıp nedeniyle uygun koşullarda ayıpla orantılı kira indirimi isteme imkânı verir. Kanundaki zaman çerçevesi, kiraya verenin ayıbı öğrenmesi ile ayıbın giderilmesi arasındaki dönemdir. İndirim oranı, kullanım kaybının ağırlığına göre belirlenir; her onarımda bütün kira bedelinin sıfırlanması sonucuna varılamaz.
Otel, geçici konut, eşya taşıma veya depolama bedeli ise zarar talebidir. TBK 308 uyarınca kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararları karşılamakla yükümlüdür. Bu nedenle kira indirimi ile zarar isteminin hukuki koşulları birbirinden ayrılır. Aynı ekonomik kayıp iki farklı ad altında tekrar hesaba eklenmemelidir.
Hangi giderler makul kabul edilebilir?
Geçici çözümün ihtiyaçla ve onarım süresiyle orantılı olması önemlidir. Yakın çevrede uygun konaklama varken yalnızca tatil amacıyla seçilen uzak ve yüksek bedelli otel, tamamen zorunlu gider sayılmayabilir. Buna karşılık erişilebilir oda veya işyerine ulaşım gibi gerçek ihtiyaçlar makullük hesabına katılır. Belgelerin korunması gerekir.
- Konutun kullanılamadığı döneme ilişkin teknik kayıt.
- Ev sahibine bildirim ve çalışma takvimi.
- Konaklama, taşıma ve depolama faturaları.
- Alternatif konaklama teklifleri ve uygunluk bilgileri.
- İşin uzaması ve uzamanın nedenini gösteren yazışmalar.
Yakının yanında ücretsiz kalınması, gerçekte yapılmamış bir otel ücretinin fatura gibi talep edilmesine dayanak değildir. Bununla birlikte kullanım kaybına ilişkin kira indirimi, başka yerde ücret ödenip ödenmediğinden ayrı değerlendirilebilir. Talep, varsayımsal harcama ile gerçekleşmiş zararı birbirine karıştırmamalıdır.
Onarımın nedenini ve sorumluyu belirleyin
Hasar kiracının hatalı müdahalesinden, başka bağımsız bölümden veya ortak tesisattan kaynaklanmış olabilir. Bu durumda yalnızca kiraya veren değil, başka sorumluların durumu da incelenir. Kiracının kendisinin neden olduğu sorun nedeniyle yaptığı masrafın tamamını ev sahibine yüklemesi mümkün değildir. Bir sigorta ödemesi alınmışsa aynı zarar için mükerrer tahsilat yapılmamalıdır.
Farazi örnekte eski ve çürümüş tesisatın yenilenmesi nedeniyle konut beş gün kullanılamamıştır. Kiracı bu süreye uygun konaklama belgesi ve bildirim kaydı sunabilir. Onarımın kusur, aciliyet ve kullanım kaybı yönünden incelenmesiyle kira indirimi ve zarar kalemleri ayrı hesaplanır. Beş günlük zorunluluk, kendiliğinden bir aylık lüks otel bedelini haklı kılmaz.
Kiraya veren geçici yer ayarlamayı kabul etmişse bu taahhüdün kapsamı ayrıca incelenir. Kaç kişinin konaklayacağı, hangi tarihlerde kullanılacağı ve ulaşım ihtiyacı açıklaştırılmalıdır. Sonradan verilen bu söz, ayıptan doğan tazminat koşullarından ayrı bir sözleşme borcu yaratabilir. Aynı ödeme için iki ayrı dayanak gösterilse de zarar iki kez tahsil edilmez.
Evden ayrılmam istenirse kira ödemesi tamamen durur mu?
Kullanım kaybının derecesi ve süresi incelenir. Onarım bulunması tek başına bütün kira borcunun sona erdiği anlamına gelmez.
Otel masrafını her durumda ev sahibi öder mi?
Hayır. Zorunluluk, gerçek gider, makullük, nedensellik ve kiraya verenin sorumluluğu değerlendirilir.
Ev sahibinin seçtiği geçici eve gitmek zorunda mıyım?
Önerinin ihtiyaçlarınıza ve güvenli kullanım koşullarına uygunluğu incelenir. Makul çözümün gerekçesiz reddedilmesi zarar hesabını etkileyebilir.
Çalışma uzarsa yeni giderleri de belgelemeli miyim?
Evet. Uzayan sürenin nedeni, yeni konaklama dönemi ve yapılan ödemeler ayrıca gösterilmelidir.
İlgili hukuki bilgiler
Bina Güçlendirmesi Sırasında Kiracı Kira İndirimi İsteyebilir mi?
Ev Sahibinin Onarımında Kiracının Eşyası Zarar Görürse Ne Olur?
Zorunlu onarım döneminde kiracının hakları
Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma elverişli durumda bulundurmasını zorunlu kılar. Zorunlu onarım süresince kiralananın kullanımı engelleniyorsa, kiracı kira bedelinden orantılı indirim isteyebilir. Zorunlu onarım nedeniyle başka bir yerde kalmak zorunda kalan kiracı, makul konaklama ve taşınma giderlerinin karşılanmasını da talep edebilir. Zorunlu onarım öncesinde kiracıya zamanında bildirim yapılması ve sürenin yazılı olarak belirlenmesi, uyuşmazlıkları önler.
Resmî kaynaklar
- 6098 Türk Borçlar Kanunu - TBMM kabul metni: 305–308 ve 319: ayıp, kira indirimi, zarar ve zorunlu çalışmalara katlanma
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk SSS: Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk
Dosyanızın değerlendirilmesi
Av. Emirhan Keskin’in ofisi Mersin’dedir. Türkiye’nin farklı şehirlerindeki uyuşmazlıklarda belgeler üzerinden uzaktan ön değerlendirme yapılabilir. Başvuru yolu, yetkili merci ve temsil kapsamı somut dosyaya göre belirlenir. Belgelerinizi tarih sırasıyla hazırlayıp iletişim sayfasından randevu ve dosya değerlendirmesi bilgisine ulaşabilirsiniz.
Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)