Evlilik Öncesi Evin Kira Geliri Paylaşılır mı?

Evlilikten önce edinilmiş ev kişisel mal olabilir; ancak edinilmiş mallara katılma rejimi sürerken bu evden elde edilen kira geliri, kural olarak edinilmiş maldır. Türk Medeni Kanunu'nun 219. maddesi kişisel malların gelirlerini bu gruba dahil eder. Eşlerin geçerli mal rejimi sözleşmesinde aksini kararlaştırması mümkündür. Dolayısıyla “ev benim kişisel malım” açıklaması, kira gelirinin de her durumda paylaşım dışında kalacağını göstermez.

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Evin kendisi ile kira geliri ayrı değerlendirilir: Taşınmazın hangi tarihte ve hangi kaynakla alındığı ilk inceleme konusudur.
• Bütün kiraların yarısı doğrudan istenebilir mi: Hayır. Katılma alacağı hesabı, geçmiş yıllardaki tüm brüt kiraları toplayıp yarıya bölmekten ibaret değildir.
• Mal rejimi sözleşmesi sonucu değiştirebilir: TMK 221, kişisel malların gelirlerinin edinilmiş mallara dahil olmayacağının mal rejimi sözleşmesiyle kararlaştırılmasına izin verir.
• Hangi kayıtlar gerekli olur: Kira kiracının elinde kalmış ve henüz tahsil edilmemişse, mevcut alacağın da kayıtlarla belirlenmesi gerekir.

Evin kendisi ile kira geliri ayrı değerlendirilir

Taşınmazın hangi tarihte ve hangi kaynakla alındığı ilk inceleme konusudur. Mal rejiminin başlangıcında eşe ait bulunan mallar TMK 220 kapsamında kişisel mal sayılır. Aynı taşınmazın mal rejimi devam ederken sağladığı gelir ise farklı kurala tabidir. Tapunun yalnız bir eş adına olması, gelirin hukuki niteliğini tek başına çözmez. Mal rejimi tasfiyesinde mülkiyet kaydı ile ekonomik katılma alacağı birbirine karıştırılmamalıdır.

Kişisel ev satılarak başka bir ev alınmışsa tartışma ayrıca ikame değere yönelir. Satış bedelinin yeni mala izlenebilir biçimde aktarılması önem kazanır. Bu senaryo evlilik öncesi ev satılıp yeni ev alınması konusunda açıklanmıştır. Kira gelirinde ise satış sermayesi değil, kişisel malın dönemsel getirisi incelenir. Aynı hesaba yatırılmaları bu iki kaynağı kendiliğinden eşitlemez.

Bütün kiraların yarısı doğrudan istenebilir mi?

Hayır. Katılma alacağı hesabı, geçmiş yıllardaki tüm brüt kiraları toplayıp yarıya bölmekten ibaret değildir. Rejimin sona erdiği tarihte mevcut edinilmiş değerler, ilgili borçlar, denkleştirme ve kanunen hesaba eklenecek kazandırmalar birlikte değerlendirilir. Aile giderlerine olağan biçimde harcanmış para ile tasfiyeden kaçırılmak amacıyla devredilmiş para aynı sonuç doğurmaz. Kira tahsilatıyla bugün mevcut malvarlığı arasında bağlantı kurulmalıdır.

Gelirin bir kısmıyla yatırım yapılmış veya başka bir mal alınmış olabilir. Bu durumda paranın yerine geçen değerin izi sürülür. Kişisel evin borçları kira gelirinden ödenmişse mal kesimleri arasındaki denkleştirme ihtimali ayrıca incelenir. Vergi, bakım, borç ve tahsil edilmemiş kira kalemleri gelişigüzel düşülmemeli; hukuki ilişkisi belgelenmelidir. Nihai hesap için mal paylaşımında artık değer ve katılma alacağı çerçevesi uygulanır.

Mal rejimi sözleşmesi sonucu değiştirebilir

TMK 221, kişisel malların gelirlerinin edinilmiş mallara dahil olmayacağının mal rejimi sözleşmesiyle kararlaştırılmasına izin verir. Eşler arasında konuşulmuş olmasıyla geçerli sözleşme yapılmış olması aynı değildir. Noter belgesinin kapsamı, hangi mallara ve hangi döneme ilişkin olduğu incelenmelidir. Sözleşme yalnız belirli bir işletmeyi düzenliyorsa bütün kira gelirlerinin de kapsam dışına çıkarıldığı sonucu kendiliğinden doğmaz.

Evlilik tarihi, rejimin başlangıcı ve sona erdiği tarih de dosyaya yazılmalıdır. Özellikle 2002 öncesinde başlayan evliliklerde aynı rejimin tüm evlilik süresince uygulandığı varsayılmamalıdır. Boşanma kararı verilmesi halinde yasal rejimin sona ermesi bakımından dava tarihi önem taşır. Dava tarihinden sonraki gelir ile önceki dönemde tahakkuk etmiş alacağın sonradan ödenmesi de aynı başlık altında değerlendirilmeden ayrıştırılmalıdır.

Hangi kayıtlar gerekli olur?

• Taşınmazın edinim tarihini ve bedel kaynağını gösteren belgeler.
• Kira sözleşmeleri, tahsilat dekontları ve banka hesap hareketleri.
• Varsa noter mal rejimi sözleşmesi ve sonradan yapılan değişiklikler.
• Kira parasıyla alınan yatırım veya ödenen borcu gösteren kayıtlar.

Kira kiracının elinde kalmış ve henüz tahsil edilmemişse, mevcut alacağın da kayıtlarla belirlenmesi gerekir. Sözleşmedeki tutar ile gerçekte yapılan ödeme farklı olabilir. Kiraya ilişkin vergi beyanı tek başına bütün banka hareketlerinin yerine geçmez; ancak diğer belgelerle birlikte kontrol imkânı sağlar. Ortak hesaba yatırılmış gelirlerin hangi harcamada kullanıldığı incelenirken aynı tutarın hem hesap bakiyesi hem satın alınan mal değeri olarak iki kez hesaba katılmasından kaçınılmalıdır.

Varsayımsal örnek: Evlenmeden önce alınmış dairenin kiraları, evlilik sırasında ayrı hesapta biriktirilmiş olsun. Aksine geçerli sözleşme yoksa hesapta duran kira birikiminin sırf kişisel evden gelmesi nedeniyle kişisel mal olduğu söylenemez. Buna karşılık dairenin kendisi aynı gerekçeyle edinilmiş mala dönüşmez. Hesapta miras parası da bulunuyorsa her girişin kaynağı belirlenir. Bu ayrım, hem hak sahibinin talebini doğru kurmasını hem de mükerrer veya aşırı hesaplamanın önlenmesini sağlar.

Hukuki kaynak

Türk Medeni Kanunu: TMK m.219–222, 225, 228–231, 236.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)