Parselin Yola Çıkışı Açıldı: Eski Geçit İrtifakı Nasıl Kaldırılır?

Parselin sonradan yeni yola kavuşması, eski geçit irtifakını tapudan kendiliğinden silmez. TMK 785 uyarınca lehine hak kurulan taşınmaz için hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmazın maliki terkin isteyebilir. Hakkın yüküne göre çok az yarar sağladığı durumda bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkin talebi de gündeme gelebilir. Yola çizilmiş bir plan ile fiilen ve hukuken kullanılabilir çıkış aynı değildir.

Önce hangi geçit hakkının bulunduğu belirlenir

Tapuda kayıtlı irtifak, mahkeme kararıyla kurulmuş zorunlu geçit veya tarafların anlaşmasıyla kurulmuş geçit olabilir. Ayrıca yalnız yıllardır fiilen kullanılan bir yol da bulunabilir. Bunların hukuki dayanakları farklıdır. Tapu kaydı, irtifakın kuruluş belgesi, varsa mahkeme kararı ve ekli kroki bir arada okunmalıdır. Sözlü kullanım iznini tescilli irtifak gibi veya tescilli hakkı sıradan hoşgörü gibi değerlendirmek hatalıdır.

Geçidin kim lehine kurulduğu da önemlidir. Hak belirli kişiye değil yararlanan parsele bağlıysa o parselin satılmasıyla kullanım düzeni sürebilir. Yolun üzerindeki taşınmaz yüklü parsel, geçitten yararlanan taşınmaz ise yararlanan parseldir. Birden fazla parsel lehine hak varsa yalnız birinin yola kavuşması tüm kaydın kaldırılmasına yetmeyebilir. Hak sahipleri eksiksiz belirlenmelidir.

Yeni yolun kullanılabilirliği nasıl incelenir?

İmar planında yol görünmesi, yolun açıldığı veya taşınmazın ona erişebildiği anlamına gelmez. Fiilî yol, kot, eğim, duvar, giriş mesafesi ve kullanım amacı incelenmelidir. Parsel yeni yola temas etse bile araç girişi yasak, gerekli geçiş teknik olarak imkânsız veya arada kamuya ait başka alan bulunuyor olabilir. Öte yandan sadece eski yolun daha kısa olması, mevcut hakkın mutlak biçimde korunmasını gerektirmez.

Yararlanan taşınmazın niteliği ve makul kullanım ihtiyacı da önemlidir. Tarım arazisinin ürün taşıması, meskenin olağan ulaşımı ve büyük araç kullanan tesisin erişimi aynı teknik özellikleri gerektirmez. Hakkın ilk kuruluşundaki kapsam ile sonradan ortaya çıkan ihtiyaç karşılaştırılır. Yeni yolun hukuken sürekli kullanım olanağı sağlayıp sağlamadığı idare kayıtlarından doğrulanmalıdır.

Hiç yarar kalmaması ile az yarar farklıdır

TMK 785 iki farklı değerlendirme alanı açar. İlkinde irtifakın yararlanan parsel için artık hiçbir yararı yoktur. İkincisinde hâlâ yarar bulunur, fakat yüküne oranla çok azdır ve bedel karşılığı terkin gündeme gelebilir. Malik yalnız “bahçemden insanlar geçiyor, rahatsız oluyorum” demekle bu koşulları göstermiş olmaz. Yarar ve yük somut verilerle karşılaştırılmalıdır.

Yük, yalnız geçiş sayısı değil alan kaybı, güvenlik, yapı kullanımına etkisi ve irtifakın hukuki kapsamıyla ilgilidir. Buna karşılık taşınmaz sahibinin irtifakı engellemek amacıyla sonradan oluşturduğu güçlükler hak sahibine karşı doğrudan gerekçe yapılamaz. Hakkın kullanımının en az zarar verecek biçimde yürütülmesi TMK 786 kapsamında ayrıca değerlendirilir. Bazen bütün terkin yerine daraltma veya güzergâh düzenlemesi uygun olabilir.

Anlaşmayla tapudan kaldırma mümkün mü?

İlgili hak sahipleri geçidin artık gereksiz olduğu konusunda anlaşırsa tapu işlemi için gerekli resmî irade ve belgeler hazırlanabilir. Sadece komşuların kendi aralarında el sıkışması veya bahçe kapısını kapatması sicil kaydını kaldırmaz. Tapuda hak sahibi görünen kişiler ve yararlanan parseller doğrulanır. Vekâletle işlem yapılacaksa terkin yetkisi de incelenir.

Yüklü ve yararlanan taşınmazlar aynı kişinin mülkiyetine geçmişse TMK 784 ayrı bir terkin imkânı düzenler. Ancak aynı malikin edinmesiyle kayıt otomatik yok olmaz; terkin edilmedikçe ayni hak varlığını sürdürür. Parsellerin sonradan ayrılması veya satılması planlanıyorsa eski kaydın durumu önemlidir. Birleşme işlemi ile irtifak terkini aynı işlem olarak varsayılmamalıdır.

Anlaşma yoksa dava nasıl hazırlanır?

Terkin talebi, tapu kayıtları ve yeni ulaşım olanağını gösteren belgelerle somutlaştırılmalıdır. Taşınmazın bulunduğu yerdeki yetki ve ayni hak uyuşmazlığının niteliği değerlendirilir. Keşif ve teknik bilirkişi incelemesi çoğu dosyada önemli olabilir. Yeni yolun haritada işaretlenmesi yanında zemindeki kullanım durumunun ve ulaşım ihtiyacının belirlenmesi gerekir.

Görev ve dava şartı arabuluculuk, talebin hukuki kaynağına göre incelenir. Geçit hakkının kurulması veya terkinini konu alan her dava, sırf komşu parseller arasında olduğu için usul araştırılmadan aynı kategoriye yerleştirilmemelidir. Uyuşmazlık komşuluk hukukundan doğuyorsa kanunun bu alan için öngördüğü dava şartı değerlendirilir. Sınırlı ayni hak üzerindeki anlaşmaların resmî sonuçları da ayrıca gözetilir.

Örnek: belediyenin açtığı yeni yol

Bir evin genel yola çıkışı bulunmadığı için komşu bahçesinde üç metre genişliğinde geçit kurulmuştur. Yıllar sonra belediye evin diğer cephesinden yeni yol açar. Bahçe sahibi eski geçidi kapatmak ister. Yeni yolun tamamlanmış, eve uygun giriş sağlayan ve sürekli kullanılabilen yol olması terkin incelemesinde önemlidir; yalnız imar planına eklenmesi aynı sonucu vermez.

Yeni yol erişimi tam karşılıyorsa eski geçidin yararının kalmadığı ileri sürülebilir. Buna karşılık yeni yol çok yüksek kotta olup giriş oluşturulamıyorsa teknik değerlendirme farklı olabilir. Bahçe sahibinin baştan kapı koyması veya irtifak sahibinin yola zarar vermesi uyuşmazlığı büyütür. Doğru sıra, kayıt ve teknik durumun tespiti, anlaşma girişimi ve gerekirse mahkemeden terkin talebidir.

Delil listesi ve kullanım sırasında dikkat

• Yüklü ve yararlanan parsellerin güncel tapu kayıtları.
• İrtifak senedi, mahkeme kararı ve kuruluş krokisi.
• Yeni yolun idari statüsü, açılma ve kabul belgeleri.
• Giriş kotu, eğim ve güzergâhı gösteren teknik ölçüm.
• Kullanım ihtiyacı, geçiş sıklığı ve mevcut yük hakkında deliller.
• Komşular arasındaki anlaşma veya terkin yazışmaları.

Terkin sağlanıncaya veya kullanım hakkında uygun karar alıncaya kadar mevcut geçerli hakkın engellenmesi ayrı elatmanın önlenmesi uyuşmazlığı doğurabilir. Hak sahibi de tescilin dışına çıkarak kullanımını genişletemez. Yeni yol açıldığında ilk yapılacak iş, eski hakkın sağladığı gerçek yararı ve sicil kapsamını karşılaştırmaktır; tapudaki kaydı fiilî kapatmayla sona ermiş saymak değildir.

İlgili hukuki düzenlemeler ve devam okuması

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m.747, 783-787.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.12, 266 ve devamı.
• 7445 sayılı Kanun: m.34 ile 6325 m.17/B; m.37 ile m.18/B.

İlgili konu için Tapuda Kayıtlı Geçit Yoluna Komşu Kapı Koyarsa Hak Nasıl Korunur? yazısını da inceleyebilirsiniz.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme ve dosya yönetimi için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)