Evi Emlakçıdan Görüp Doğrudan Sahibinden Aldım: Komisyon Ödemek Gerekir mi?

Bir evi emlakçı aracılığıyla görüp daha sonra doğrudan malikinden satın almak, komisyon borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte emlakçının evi göstermiş olması da her koşulda istediği tutarı talep edebileceği anlamına gelmez. Yazılı sözleşme, hizmetin satışa etkisi, yetkilendirme süresi ve ücret koşulları birlikte incelenir.

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Yazılı sözleşme neden önemlidir: TBK 520, taşınmaz simsarlığı sözleşmesini yazılı şekle bağlar.
• Doğrudan satın alma özel olarak düzenlenir: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20.
• Emlakçının hizmeti ile satış arasında bağlantı: TBK 521, ücret hakkını simsarın faaliyeti sonucunda sözleşmenin kurulmasıyla ilişkilendirir.
• Ücretin miktarı ayrıca kontrol edilir: Komisyon hakkının doğmasıyla istenen tutarın doğru olması farklı konulardır.
• Talep geldiğinde hangi belgeler gerekir: Yer gösterme belgesi, yetkilendirme ve aracılık sözleşmeleri, ilan, yazışmalar, tapu işlem tarihi ve ödeme kayıtları birlikte toplanır.

Yazılı sözleşme neden önemlidir?

TBK 520, taşınmaz simsarlığı sözleşmesini yazılı şekle bağlar. İmzalanan belgenin adı kadar içeriği önemlidir. “Yer gösterme belgesi” başlıklı bir metin, tarafları, taşınmazı, hizmeti ve ücret taahhüdünü içerebilir; fakat yalnız ziyaret kaydı niteliğinde de olabilir. Belgenin tamamı görülmeden kesin ücret sonucu çıkarılamaz.

Boş veya eksik imzalandığı iddia edilen belgede hangi alanların sonradan doldurulduğu açıklanmalıdır. Alıcıya belge örneği verilip verilmediği, imza tarihleri ve ekler incelenir. İnternet ilanına bakmakla yazılı ücret sözleşmesine taraf olmak aynı şey değildir. Sözleşmenin kiminle ve hangi şirket adına kurulduğu da belirlenmelidir.

Doğrudan satın alma özel olarak düzenlenir

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20. maddesi, yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde yer gösteren işletme devre dışı bırakılarak doğrudan iş sahibinden satın alma hâlinde hizmet bedeline ilişkin düzenleme içerir. Bu nedenle emlakçıyı son aşamadaki görüşmeye çağırmamak, daha önce doğmuş hizmet ilişkisini otomatik silmez.

Ancak bu hükmün koşulları araştırılmalıdır. Gösterilen taşınmaz ile alınan taşınmaz aynı mı, sözleşme süresi devam ediyor mu, yetkilendirme ilişkisi neyi kapsıyor? İşlemin gerçekte ne zaman yapıldığı ve emlakçının hangi hizmeti sunduğu önemlidir. Sadece satış tarihine veya tek bir telefon kaydına dayanmak yeterli olmayabilir.

Emlakçının hizmeti ile satış arasında bağlantı

TBK 521, ücret hakkını simsarın faaliyeti sonucunda sözleşmenin kurulmasıyla ilişkilendirir. Alıcı ile satıcının nasıl buluştuğu, pazarlığın başlangıcı ve emlakçının rolü değerlendirilir. Alıcının taşınmazı önceden bağımsız olarak biliyor olması iddiası varsa buna ilişkin tarihli kayıtlar önem taşır.

“Emlakçı tapuya gelmedi” açıklaması tek başına hizmet verilmediğini göstermez. Buna karşılık yalnız genel bölgede ilan göstermesi, sonradan başka yoldan bulunan her taşınmaz için ücret hakkı doğurmaz. Talep edilen hizmet ile gerçekleşen satış arasında somut ilişki kurulmalıdır. Birden fazla emlakçı varsa her birinin sözleşmesi ve faaliyeti ayrı incelenir.

Ücretin miktarı ayrıca kontrol edilir

Komisyon hakkının doğmasıyla istenen tutarın doğru olması farklı konulardır. Sözleşmedeki oran, hizmet bedelinin taraflar arasındaki paylaşımı ve yönetmelikteki üst sınır birlikte değerlendirilir. Taraflardan her birine ayrı sözleşme imzalatılması, toplam yasal sınırın sınırsız artırılmasına imkân vermez. Verginin hesapta nasıl gösterildiği de açıklanmalıdır.

Sadece taşınmaz gösterme hizmeti için ücret istemeye ilişkin yönetmelik sınırlaması ile satış sonucunda doğan aracılık bedeli karıştırılmamalıdır. Ulaşım gideri veya başka adla talep edilen kalemin gerçek niteliği incelenir. Ceza koşulu varsa komisyonla aynı alacakmış gibi topluca hesaplanmadan ayrı dayanağı ve geçerliliği değerlendirilir.

Talep geldiğinde hangi belgeler gerekir?

Yer gösterme belgesi, yetkilendirme ve aracılık sözleşmeleri, ilan, yazışmalar, tapu işlem tarihi ve ödeme kayıtları birlikte toplanır. Alıcının satıcıyla daha önce temas kurduğu ileri sürülüyorsa bunu gösteren kayıtlar eklenir. Belgenin yalnız imza sayfası yerine bütün metnin alınması önemlidir.

İcra takibi başlatılmışsa süreler ayrıca korunur. Emlakçının idari yükümlülüklerine ilişkin şikâyet ile özel hukuk ücret uyuşmazlığı farklı süreçlerdir; biri diğerini kendiliğinden çözmez. Sonuç, emlakçının tamamen devre dışı bırakılmış görünmesine değil sözleşmenin ve fiili hizmetin hukuki değerlendirilmesine dayanır.

Sık sorulan sorular

Emlakçı tapuda yoktu; komisyon istemesi mümkün mü?

Mümkün olabilir. Tapuda bulunması tek ölçüt değildir; yazılı ilişki, hizmetin satışa etkisi ve özel düzenleme koşulları incelenir.

Yer gösterme belgesini imzaladıysam her tutarı öder miyim?

Hayır. Belgenin içeriği, geçerliliği, ücret hakkının koşulları ve yasal sınırlar ayrıca kontrol edilir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

İlgili hukuk rehberleri

• Kiralık Ev İçin Emlakçı Komisyonu Ne Kadar Olabilir, Kim Öder?
• Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tazminat

Hukuki dayanaklar

• Türk Borçlar Kanunu: m.520–525
• Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik: m.15–20; yer gösterme ve hizmet bedeli