Sitenin Ortak Havuzu Dışarıya Ücretle Açıldı: Malikler Kullanımı Durdurabilir mi?

Ortak havuz, maliklerin kullanımına ayrılmışken yönetim tarafından günlük bilet, dışarıya üyelik veya işletmeciye tahsis yoluyla ücretli müşterilere açılmışsa, işlem yalnız “Siteye gelir getiriyoruz” gerekçesiyle hukuka uygun hâle gelmez. Havuzun tapu ve projedeki niteliği, yönetim planındaki kullanım amacı, kurulun yetkisi ve işlemin kapsamı incelenmelidir. Maliklerin yararlanmasını daraltan sürekli ticari kullanım, olağan havuz bakımı veya sakinlerin kişisel misafir kabulünden farklıdır. Yönetici kendi başına ortak mülkiyeti ticari işletmeye dönüştürme yetkisine sahip değildir.

Malikin ilk adımı, işletmenin kimin adına yapıldığını, hangi karara dayandığını ve tahsilatın nereye aktarıldığını belgelemektir. Ardından faaliyet kapsamının değiştirilmesi, hukuka aykırı kullanımın önlenmesi veya kurul kararının iptali gibi talepler değerlendirilir. Hijyen ve güvenlik sorunları ise gerektiğinde yetkili idareye ayrı başvuru konusu olur. Bu yazı, kiracıdan havuz için ayrıca ücret istenmesi değil, site dışından ücretli kullanıcı alınarak ortak tesisin işletilmesi sorununu ele almaktadır. Her iki uyuşmazlığın tarafları ve hukuki dayanakları aynı değildir.

Ortak havuzun hukuki niteliğini nasıl belirlersiniz?

Havuzun site içinde bulunması tek başına bütün maliklerin ortak tesisi olduğunu kanıtlamaz. Onaylı proje, tapu kayıtları, yönetim planı ve toplu yapı düzeni birlikte incelenmelidir. Tesis bütün siteye, belirli bloklara veya ayrı bir bağımsız bölüme ait olabilir. Ticari bağımsız bölümün özel havuzu ile sakinler için ayrılmış ortak havuzun değerlendirmesi farklıdır. Yönetim planında bir şirketin işletme yetkisi bulunduğu ileri sürülüyorsa hükmün kapsamı, geçerliliği ve kayıtların birbiriyle uyumu kontrol edilmelidir. Pazarlama broşürü tek başına bu hukuki incelemenin yerini tutmaz.

KMK 16, ortak yerler üzerindeki mülkiyet ve kullanma hakkının temelini düzenler. Bu hak, yönetimin maliklerin kullanımını gereksiz biçimde ortadan kaldırmasına izin vermez. Kullanım saatleri, kapasite ve sağlık amacıyla makul kurallar konulması ile havuzun en elverişli saatlerinin dış müşterilere ayrılması farklıdır. Özellikle maliklerin rezervasyon bulamadığı veya her kullanımda ticari müşterilerin öncelikli tutulduğu düzen, fiilî kullanım kaybı doğurabilir. Sadece “Havuz kapatılmadı” savunmasıyla bu kayıp görmezden gelinemez.

Kişisel misafir ile ücretli dış kullanıcı aynı mı?

Bir sakinin yönetim planına uygun biçimde misafirini getirmesi, tek başına havuzun ticari işletmeye açılması sayılmaz. Buna karşılık sosyal medya reklamı, günlük bilet tarifesi, dış üyelik sözleşmesi ve siteyle ilişkisi olmayan müşteriler için düzenli rezervasyon alınması farklı bir faaliyeti gösterir. Aynı kişinin zaman zaman ziyaretçi olması ile ücret ödeyerek devamlı hizmet satın alması ayrılmalıdır. İtirazın yalnız yabancı kişilerin görülmesine dayanması yerine, dış kullanıcı kabul sistemini ve bunun maliklere etkisini göstermesi gerekir.

İşletmenin adı site yönetimi olsa bile para toplama yöntemine bakılmalıdır. Biletler yöneticinin kişisel hesabına, yönetim hesabına veya ayrı şirket hesabına yatırılıyor olabilir. Bu kayıtlar, sorumluluk ve hesap verme ilişkisi bakımından önemlidir. Ancak kişisel hesaba ödeme yapılmış olması her durumda otomatik suç sonucu doğurmaz; yetki, para hareketi ve kast ayrıca araştırılır. Malikin amacı, delil toplamadan kişilere isnatta bulunmak yerine ortak tesisin nasıl ve hangi yetkiyle işletildiğini ortaya çıkarmaktır.

Yönetici veya olağan çoğunluk karar verebilir mi?

Yöneticinin KMK 35'te düzenlenen görevleri, ortak tesisleri korumayı ve kurulun hukuka uygun kararlarını yürütmeyi kapsar. Bu görev, maliklerin kullanımına ayrılan tesisi dilediği ticari modele tahsis etme yetkisi değildir. Bir bakım şirketinden hizmet alınması ile şirketin havuzu kendi müşterileri için kullanması farklı sözleşmelerdir. Sözleşmede “Bakım” yazması, şirketin gerçekte bilet satmasını olağan bakım işi yapmaz. İşlemin adı kadar fiilen sağlanan kullanım hakkı incelenmelidir.

Ortak tesisin sürekli biçimde üçüncü kişinin işletmesine bırakılması veya ortak kullanım amacının esaslı değiştirilmesi bakımından KMK 45'teki önemli yönetim işleri ve oybirliği şartı değerlendirilebilir. Yalnız toplantıya gelenlerin çoğunluğu, oybirliği gereken bir işlemi geçerli kılmaz. Bununla birlikte her misafir kuralı veya geçici kullanım düzenlemesi otomatik olarak aynı nitelikte değildir. İşletmenin süresi, münhasır kullanım verilip verilmediği, maliklerin hakkına etkisi ve sözleşmenin içeriği belirlenmeden bütün durumlar için tek bir çoğunluk oranı söylenmemelidir.

Yönetim planı ticari kullanıma izin veriyorsa ne olur?

Yönetim planı maliklerin kullanım ilişkisini düzenleyen bağlayıcı bir belgedir; fakat emredici kanun hükümlerine aykırı yetki yaratamaz. Bir hükmün yalnız “İşletme hizmeti alınabilir” demesi, dış müşterilere sınırsız üyelik satışını kapsamayabilir. İlk metin, sonraki değişiklikler ve tapudaki bağlantıları birlikte görülmelidir. Malik tesisi satın alırken farklı bir kullanım modeliyle karşılaşmışsa broşürler ve sözleşme belgeleri de somut dosyanın parçası olabilir. Bunların etkisi, kayıtlı hukuki düzenlemeden ayrı değerlendirilmelidir.

2026 itibarıyla toplu yapılarda yönetim planı değişikliği konusunda KMK 70'in güncel düzenlemesi esas alınmalıdır. Bu madde, temsil edilen bağımsız bölüm tamsayısının üçte ikisi üzerinden özel bir kural içerir. Olağan kat mülkiyetindeki KMK 28 düzenlemesi ise başka bir hükümdür. Bu iki oran birbirinin yerine kullanılmamalıdır. Ayrıca plan değişikliği için gereken oyun sağlanması, başka bir işlem bakımından aranan oybirliği veya gerekli kamu hukuku izinlerinin kendiliğinden sağlandığı anlamına gelmez. Her hukuki işlem kendi şartlarıyla incelenir.

Kapasite, mahremiyet ve güvenlik sorunlarını nasıl belgelersiniz?

Maliklerin kullanımının hangi gün ve saatlerde sınırlandığı somut kayda geçirilmelidir. Rezervasyon reddi, dış müşterilere ayrılan şezlonglar, kapasite dolduğu için sakinlerin geri çevrilmesi veya farklı giriş kapılarının kullanılması ilgili olgular olabilir. Hukuka uygun biçimde edinilen reklamlar, fiyat listeleri, yazılı yanıtlar ve tarihli fotoğraflar saklanabilir. Başkalarının özel yaşamını ihlal eden kayıtlar alınmamalıdır. Özellikle çocukların görüntülerini yaymak veya kullanıcıların kişisel bilgilerini açık gruplarda paylaşmak, uyuşmazlığı çözmek yerine yeni sorunlar yaratabilir.

Dış kullanıcıların siteye hangi alanlardan girdiği ayrıca önemlidir. Havuz girişinin konut koridorları, çocuk oyun alanı veya maliklerin özel kullanımına ayrılmış bahçeler üzerinden yapılması farklı etkiler doğurabilir. Giriş kartlarının kontrolü, erişilebilen alanlar ve görevli personelin sorumluluğu açıklanmalıdır. Hijyen, su kalitesi veya fiziksel güvenlik konusunda somut şüphe varsa yetkili idareden inceleme istenebilir. Bir idari inceleme sonucu elde edilmesi, özel hukuk bakımından tesisin kullanım yetkisinin ayrıca tartışılmasını engellemez.

Bilet geliri ve artan giderler nasıl hesaplanmalı?

Yönetim “Aidat düşecek” diyorsa gerçek gelir ve gider tablosu istenmelidir. Bilet satışları, üyelik bedelleri, işletmeciye bırakılan pay, havuz kimyasalları, su, elektrik, personel ve bakım giderleri ayrı kaydedilmelidir. Brüt tahsilatın yüksek görünmesi maliklerin yararlandığını göstermez; dış kullanıcı nedeniyle artan giderler ve şirkete aktarılan bedeller sonuç hesabını değiştirebilir. Tahsilatın kurul kararından önce başlaması veya sözleşmeyle hesabın dışında bırakılması da incelenmelidir. Gelir ortak hesaba girse bile yetkisiz kullanımın hukuka uygun hâle geldiği varsayılamaz.

Havuzun ortak giderleri bakımından KMK 20, yönetim planı ve toplu yapılarda tesisin hizmet verdiği grup önemlidir. Malikin havuzu kullanmaması, geçerli ortak gider payından her durumda kurtulmasını sağlamaz. Buna karşılık sırf dış müşteriler için yapılan reklam, üyelik yazılımı veya ticari işletme giderlerinin bütün sakinlere yazılması ayrıca sorgulanabilir. Her kalemin niteliği ve dayanağı açıklanmalıdır. Muhasebe kaydına “Havuz gideri” yazılması, bakım maliyeti ile ticari işletmenin masrafını birbirinden ayırma ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

Hesap ve belge talebinde kişisel müşteri bilgileri yerine işlemin mali verilerine odaklanılabilir. Toplam satış sayısı, tahsilat tutarı, banka hareketi, şirket sözleşmesi ve gider faturaları çoğu tartışmanın merkezindedir. Kanuni denetim ve hesap verme yükümlülüğü ile gereksiz kişisel veri paylaşımı birbirine karıştırılmamalıdır. Yönetimin bütün belge taleplerini “Ticari sır” diyerek reddetmesi de tek başına yeterli açıklama değildir. Hangi belgenin hangi hukuki nedenle sınırlı verildiği ve hesap denetiminin nasıl yapılacağı netleştirilmelidir.

Malik nasıl bir yazılı itiraz göndermeli?

Dış müşterilerle yapılan sözleşmelerin akıbeti

Yönetimin dış müşterilere üyelik satmış olması, maliklerin itirazını önleyen kazanılmış bir ortak alan kullanım hakkı yaratmaz. Bununla birlikte müşterilerin parasının iadesi, işletmecinin sözleşme sorumluluğu ve mevcut rezervasyonların sona erdirilmesi ayrı ilişkiler doğurabilir. Malik, kendisinin taraf olmadığı her üyelik sözleşmesinin iade borçlusu sayılmaz. Yönetim şirketi ile site adına hareket eden kişinin hangi sıfatla sözleşme yaptığı görülmelidir. İşletmeci, yetkisiz şekilde verdiği kullanım sözünü maliklere karşı ileri sürmeye çalışıyorsa yetki belgesi ve ortak tesis hakkı incelenir. Kullanım modelinin sona ermesiyle müşterilere karşı bütün sorumlulukların otomatik olarak siteye geçtiği varsayılmamalıdır. Aynı şekilde üçüncü kişilerle sözleşme yapılmış olması, hukuka aykırı kullanımın mutlaka sezon sonuna kadar sürdürülmesini gerektiren genel bir kural değildir. Çözüm, sözleşmeler ve ortak mülkiyet ilişkisi birlikte değerlendirilerek kurulmalıdır.

İdari inceleme ile özel hukuk talebini ayırın

Havuzun dış müşterilere açılması, kullanım türüne göre ruhsat, sağlık veya diğer idari düzenlemeler bakımından da inceleme gerektirebilir. Hangi izinlerin gerektiği, tesisin hukuki niteliği ve fiilî faaliyet üzerinden yetkili idarece değerlendirilir. Her konut havuzunun aynı ticari izin rejimine tabi olduğu söylenmemelidir. Başvuru yapılırken faaliyetin nerede, hangi işletmeciyle ve hangi ücret sistemiyle yürütüldüğü açıklanmalıdır. İdareden alınan cevap dosyaya eklenebilir. Ancak bir ruhsatın bulunması, maliklerin ortak kullanım hakkına müdahaleyi kendiliğinden geçerli kılmaz. Tersine, özel hukuk bakımından gerekli rızanın bulunması da sağlık veya güvenlik yükümlülüklerini kaldırmaz. İdarenin işlemiyle ilgili ayrı bir uyuşmazlık doğarsa görev, süre ve başvuru koşulları o işlem üzerinden incelenir. Böylece havuzun işletme koşulları ile kat maliklerinin kullanım yetkisi birbirine karıştırılmadan ele alınabilir.

İtirazda havuzun ortak tesis olduğu iddiasının dayanağı, dış kullanıcı kabulünün başlangıcı ve maliklere etkisi belirtilmelidir. Dayanak kurul kararının tam metni, katılım ve oy listesi, işletmeci sözleşmesi, kullanım takvimi ve mali kayıtlar istenebilir. Talep yalnız “Yabancı istemiyorum” şeklinde bırakılmamalıdır. Yetki eksikliği, kullanım kaybı, ortak gider artışı veya güvenlik sorunu hangisiyse açıkça gösterilmelidir. Yönetimin cevap vermesi için makul süre belirtilmesi yararlıdır; bu süre kanuni dava sürelerini değiştiren yeni bir süre yaratmaz.

Talepte dış üyelik satışının durdurulması, mevcut kullanımın sınırlandırılması, maliklerin öncelikli erişiminin sağlanması veya yetkisiz tahsis kararının geri alınması istenebilir. Bunların hangisinin hukuken uygun olduğu işleme göre belirlenir. Malik kendi başına müşterileri kapıdan zorla çıkarmamalı, tesisin kilidini değiştirmemeli veya işletmenin malzemesine müdahale etmemelidir. Böyle davranışlar başka sorumluluklar doğurabilir. Belgeye dayalı itiraz, gerekli idari başvuru ve uygun yargısal koruma birlikte değerlendirilerek hareket edilmelidir.

Kullanımın durdurulması ve karar iptalinde hangi yollar var?

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk düzenlemesi incelenir. Arabuluculukta taraf olarak yönetimin veya işletmecinin gösterilmesi, uyuşmazlığın türüne göre doğru kurulmalıdır. Karar iptali ile sözleşmeden doğan talep veya müdahalenin önlenmesi aynı taraf yapısına sahip olmayabilir. Dava dilekçesinde istenen sonuç somutlaştırılmalıdır: dış üyelik kabulünün durdurulması, hukuka aykırı tahsisin önlenmesi, hesabın düzeltilmesi veya ilgili kararın iptali gibi. Yalnız genel bir şikâyet anlatısı mahkemeden hangi kararın istendiğini belirsiz bırakır.

Kurul kararının iptali bakımından KMK 33'teki süreler dikkate alınmalıdır. Karara katılıp karşı oy veren malik için karar tarihinden bir ay, toplantıya katılmayan malik için öğrenmeden bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay sınırı düzenlenir. Yokluk ve mutlak butlan hâlleri ayrı değerlendirilir. Her dış kullanım kararı otomatik olarak bu istisnalara girmez. Gelirin hesaba verilmesi veya devam eden müdahalenin önlenmesi taleplerinin şartları ayrıca incelenmelidir. İdari şikâyet yapılmış olması, kurul iptal süresini kendiliğinden durdurmaz.

Yakın ve ciddi zarar tehlikesinde ihtiyati tedbir değerlendirmesi yapılabilir. Havuzun yoğun sezon boyunca dış müşterilere tahsis edilmesi nedeniyle maliklerin kullanım hakkının geri dönülmez biçimde zayıfladığı iddia ediliyorsa, karar ve takvim belgeleri sunulmalıdır. Tedbirin şartlarının oluşup oluşmadığına mahkeme karar verir; başvuru yapılması faaliyetlerin otomatik duracağı anlamına gelmez. Delil tespiti de mevcut kullanımın veya fiziksel durumun sonradan değişme ihtimalinde değerlendirilebilir. Mahkeme başvurusu teknik ve mali belgelerle desteklenmelidir.

Örnek: Hafta sonları yalnız dış üyelere ayrılan havuz

Varsayımsal bir sitede yönetim şirketi, hafta sonu havuz kapasitesinin büyük bölümünü dış üyelik satışına ayırsın. Malikler çalışma günlerinde havuza girebilse de hafta sonu rezervasyon bulamasın. Şirket işlemi bakım sözleşmesine dayandırsın; ancak sözleşmede yalnız temizlik ve teknik bakım yazılı olsun. Böyle bir dosyada önce ortak tesis kaydı ve şirketin gerçek yetkisi karşılaştırılır. Dış satış geliri, maliklerin kullanamadığı günler ve gerekli kararların bulunup bulunmadığı ayrı incelenir. Tek başına gelir elde edildiği savunması kullanım kaybını ortadan kaldırmaz.

Çözüm her durumda havuzun bütünüyle kapanması olmak zorunda değildir. Hukuka uygun bir uzlaşmada yetkisiz dış üyelik modeli sonlandırılabilir, işletmeci yalnız bakım hizmetine dönebilir ve mevcut gelirler hesapta gösterilebilir. Eğer farklı bir kullanım modeli öneriliyorsa kanuni karar şartları, maliklerin kullanım hakkı ve idari koşullar birlikte sağlanmalıdır. Anlaşma, hangi tarihten itibaren dış satış yapılmayacağını, mevcut rezervasyonların nasıl ele alınacağını ve hesap belgelerinin ne zaman teslim edileceğini açıklamalıdır. Ucu açık bir söz, sezon bittikten sonra yeniden aynı tartışmaya yol açabilir.

Sık sorulan sorular

Ortak havuz dışarıya ücretle açılabilir mi?

Havuzun hukuki niteliği, kullanım amacı ve işlemin kapsamı incelenmeden evet denilemez. Yöneticinin kendi kararı yeterli değildir; ortak kullanımı esaslı değiştiren tahsislerde gerekli kurul ve rıza şartları değerlendirilir.

Siteye gelir gelmesi maliklerin itirazını engeller mi?

Hayır. Gelir elde edilmesi yetki eksikliğini veya maliklerin kullanım hakkının hukuka aykırı daraltılmasını kendiliğinden gidermez. Gelir, gider ve işlem yetkisi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Bir komşunun misafiri de dış kullanıcı sayılır mı?

Yönetim planına uygun kişisel misafir kabulü ile herkese açık ücretli üyelik veya bilet satışı farklıdır. Süreklilik, ücret sistemi, reklam ve maliklerin kullanımı üzerindeki etki somut olarak belirlenmelidir.

Yönetim planı değiştiyse başka onay gerekmez mi?

Plan değişikliğinin kendi şartları vardır. Bunun sağlanması, önemli yönetim işi için gereken rıza, ortak mülkiyet kuralları veya gerekli idari izinlerin otomatik sağlandığı anlamına gelmez.

Havuz işletmesini hemen kendim kapatabilir miyim?

Fiilî müdahale yerine belgeli itiraz, gerekli idari başvuru ve uygun yargısal koruma değerlendirilmelidir. Tedbir şartları varsa mahkemeye başvurulabilir; karar olmadan zor kullanmak ayrı sorumluluk doğurabilir.

Resmî kaynaklar ve ilgili yayınlar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, güncel resmî metin: m.16,18,20,28,33,35,38,45,70,72.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.389 ve devamı,400 ve devamı.

Ortak alanın üçüncü kişiye kiralanması · Kiracıdan ayrıca havuz ücreti istenmesi · Yönetimin hesap ve belgelerinin incelenmesi.

İlgili konulara gayrimenkul hukuku bölümünden ulaşabilirsiniz. Mersin merkezli hukuki çalışma, Türkiye’nin farklı illerindeki dosyalarda yetkili yargı yeri, yerinde inceleme ve uygun vekâlet yetkisi değerlendirilerek yürütülebilir. Havuzun proje, yönetim planı ve işletme sözleşmesinin incelenmesi için iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.