Evin Önceki Malikinin Aidat Borcu Yeni Malikten İstenebilir mi?

Bir daireyi satın almak, önceki malikin kendi döneminde doğmuş bütün aidat borçlarını otomatik olarak kişisel borcunuz yapmaz. Olağan ortak giderlerde hangi döneme ve hangi malike ait borç istendiği belirlenmelidir. Yeni malik, mülkiyet dönemine ilişkin yükümlülüklerinden sorumludur. Ancak satış sözleşmesiyle borç üstlenme, farklı tarihlerde tahakkuk eden büyük giderler ve tapuda mevcut bir ipotek gibi konular ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle eski borç sizi hiçbir koşulda etkilemez cümlesi de eksik kalır.

Yönetimin bilgisayarındaki daire hesabında toplu bir bakiye görünmesi, bu bakiyenin tamamının yeni sahibin şahsi borcu olduğunu ispatlamaz. Hesap bağımsız bölüm üzerinden tutulabilir; fakat hukuki borçlunun kim olduğu dönem, karar, tahakkuk ve ödeme kayıtlarıyla belirlenir. Satın alma tarihi, anahtar teslimi ve fiilen taşınma da her durumda aynı tarih değildir. Tapu devri ile talep edilen giderin niteliği birlikte görülmelidir; yalnız borcun bugün istenmiş olması yeterli ölçü değildir.

Olağan aidatta dönem hesabı nasıl yapılır?

Aidat denilen ödeme temizlik, personel, ortak enerji ve benzeri işletme giderleri veya avansları kapsayabilir. Her kalemin ilgili dönemi ve dayanağı açık olmalıdır. Önceki malikin mülkiyet döneminde doğmuş olağan aidat borcu, sırf daire el değiştirdi diye yeni malike serbestçe aktarılmaz. Yönetim, hangi ayların ödenmediğini ve o dönemlerde kimin malik olduğunu göstermelidir. Daire numarası borçlunun yerine geçen ayrı bir kişi değildir; kayıtlar malik değişimini de yansıtmalıdır.

Örneğin ocak ile haziran arasındaki olağan aidatlar ödenmemiş ve tapu temmuz ayında devredilmişse, yönetimin eski dönem borcunu ağustosta fark etmesi tek başına bu borcu temmuzda satın alan kişinin dönemine taşımaz. Buna karşılık temmuzdan sonraki yeni malike ait geçerli ortak giderlerin ödenmesi gerekir. Eski hesapta tartışma bulunması, yeni dönemin bütün borçlarını otomatik askıya almaz. Eski ve yeni dönem kalemleri hesap çizelgesinde ayrı tutulmalıdır.

Ay ortasında devir, farklı ödeme tarihleri veya yıllık avans düzeninde yalnız takvim ayı adına bakmak yeterli olmayabilir. Giderin hukuken ne zaman doğduğu, ödeme vadesi ve kararın içeriği araştırılır. Satış taraflarının aralarında günlük bölüşüm yapması, yönetimin bütün hukuki talebini kendiliğinden aynı hesapla bağlamaz. Yönetim planı ve işletme projesi de görülmelidir. Fiilen boş duran daire, ortak gider yükümlülüğünün her durumda ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Tahakkuk tarihi ile ödeme vadesi aynı şey değildir

Bir giderin karar tarihi, harcamanın yapıldığı tarih, malike borç olarak yüklenmesi ve son ödeme tarihi farklı olabilir. Bu ayrım özellikle büyük onarım ve taksitli giderlerde önemlidir. Eski malikin döneminde kararlaştırılmış bir işin taksiti devirden sonra vadesine giriyorsa, sırf vade yeni dönemdedir diyerek otomatik sonuç verilmemelidir. Kararın hangi yükümlülüğü kime ve ne zaman doğurduğu, işletme projesi ve sözleşmelerle birlikte incelenir. Her taksit bağımsız yeni bir aidat değildir.

Tersine, önceki yönetimin eski tarihli bir düşüncesi veya teklif alması, ileride yapılan bütün masrafın o günkü malike yüklenmesini her zaman sağlamaz. İşin geçerli kararı, tahakkuku ve kapsamı farklı tarihte oluşabilir. Bir çatı onarımı için önce teklif toplanıp sonra bütçe kabul edilmişse bu belgeler ayrılmalıdır. İşin yeni malik döneminde yarar sağlaması da tek başına geçmiş borcun üstlenildiğini göstermez. Mali kaydın adı yerine gerçek hukuki işlem dikkate alınır.

Hesap tablosunda her kalem için gider türü, karar tarihi, ilgili dönem, tahakkuk tarihi, vade, mülkiyet dönemi ve yapılan ödeme gösterilebilir. Böylece yönetimin eski malik bakiyesini yeni hesaba topluca aktarmasıyla gerçek yeni dönem yükümlülüğü ayrılır. Tablo hukuki değerlendirmeyi kolaylaştırır; eksik kararın veya usulsüz giderin yerine geçmez. Satış günü hazırlanmış bir toplu bakiye belgesiyle sonradan doğan farklı kalemlerin karıştırılmaması gerekir. Asıl dayanaklar ayrıca saklanmalıdır.

Satış sözleşmesindeki eski borç maddesi neyi değiştirir?

Satıcı ve alıcı, aralarında satış tarihine kadar olan aidatın satıcı tarafından ödeneceğini kararlaştırabilir. Bu hüküm, ödeme yapan tarafın diğerinden ne isteyebileceği bakımından önemlidir. Ancak iç ilişkiyi düzenleyen her satış maddesi, yönetim karşısında borçlunun otomatik değiştiğini göstermez. Türk Borçlar Kanununda iç borç üstlenmesi ve alacaklıyla kurulan dış borç üstlenmesi ayrılır. Sözleşmenin tarafları, kapsamı ve alacaklının tutumu birlikte değerlendirilmelidir.

Alıcının bütün eski aidatları üstleneceğine dair açık bir taahhüdü varsa bunun hangi borçları içerdiği belirlenmelidir. Belirsiz bir daireyle ilgili masraflar alıcıya aittir cümlesi, her geçmiş borcu kapsıyor diye doğrudan uygulanmamalıdır. Borca katılma veya dış üstlenme iddiasında ayrıca hukuki koşullar önem taşır. Yönetimin alıcıyı yeni borçlu olarak kabul etmesiyle satıcı-alıcı arasındaki ödeme sözü aynı değerlendirmeyi taşımaz. Belgeler görülmeden satıcının tamamen borçtan çıktığı söylenmemelidir.

Satış bedelinden eski borç tutarının düşülmesi, taraflar arasındaki mahsup düzenini gösterebilir. Borcun gerçek tutarı sonradan farklı çıkarsa sözleşmedeki düzen ve bilgilerin doğruluğu önem kazanır. Ödeme alacaklıya yapılmadıysa yalnız bedelden indirim, yönetim alacağının tahsil edildiğini ispatlamaz. Satıcıya verilen para ile yönetime yapılan borç ödemesi farklıdır. Kim tarafından, kime ve hangi kalem için ödeme yapıldığı makbuz ve banka açıklamasıyla kaydedilmelidir.

Tapudaki kanuni ipotek neden ayrıca kontrol edilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22, şartları oluştuğunda ortak gider borcu için kanuni ipotek düzeni içerir. Böyle bir güvencenin tapuda bulunması, önceki borcun yeni malikin şahsi borcu olup olmadığı sorusundan farklıdır. Bir kişi borçtan kişisel olarak sorumlu olmadığı hâlde taşınmazı rehin yüküyle edinmiş olabilir. Türk Medeni Kanununda ipotekli taşınmazın devri ve borçtan şahsen sorumlu olmayan malikin hakları ayrı düzenlenir. Satıştan önce güncel takyidat kaydı görülmelidir.

İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça borçlunun sorumluluğunu ve güvenceyi kendiliğinden değiştirmez. Bu nedenle yeni malikim, eski aidat beni hiç ilgilendirmez denilerek tescilli yük görmezden gelinmemelidir. İpoteğin dayanağı, miktarı, kapsamı ve güncel durumu incelenir. Borcun ödenmiş olması hâlinde terkin işlemi ve belgeleri de önemlidir. Tapudaki her ipotek ortak gider ipoteği değildir; kayıt türü ve alacaklı doğru belirlenmelidir.

Yönetimin sözlü olarak ipotek koyarız demesiyle hukuken tescil edilmiş ipotek aynı değildir. Kanuni koşullar, mahkeme ve tescil süreçleri kendi düzeni içinde incelenir. Bir aidat yazılımında kırmızı bakiye bulunması taşınmaz üzerinde otomatik ayni hak oluştuğunu göstermez. Alıcı, satış öncesinde tapu kaydıyla birlikte yönetim hesabı ve devam eden dava veya takip bilgisini araştırabilir. Böylece kişisel borç tartışması ve taşınmazı etkileyen güvence ayrı görülür.

Yönetimin borcu yoktur yazısı ne kadar koruma sağlar?

Satış öncesi yönetimden güncel hesap dökümü ve mümkünse borç durumunu gösteren yazı almak yararlıdır. Yazının kim tarafından, hangi sıfatla, hangi tarih ve hangi kalemler için düzenlendiği önemlidir. Yalnız olağan aidatı gösteren belge, karar verilmiş fakat henüz tahakkuk ettirilmemiş büyük onarım giderini kapsamıyor olabilir. Belgede kapsam açık olmalıdır. Eski yönetici tarafından imzalanan veya güncel olmayan yazıyla bütün gelecekteki risklerin kapandığı varsayılmamalıdır.

Belge yanlışsa, bunu düzenleyen kişinin yetkisi, bilginin kaynağı ve alıcının buna dayanarak yaptığı işlem ayrıca değerlendirilir. Her yanlış yazı yönetim alacağını otomatik ortadan kaldırdığı gibi sunulmamalıdır. Buna karşılık belgeyi de değersiz görmek doğru değildir; satış ilişkisi, güven ve zarar iddialarında önemli delil olabilir. Borç dökümü, kararlar, banka kayıtları ve satıcının beyanı birlikte incelenmelidir. Belgenin aslı veya güvenilir elektronik nüshası saklanmalıdır.

Satıcı, yönetim hesabını kapattığını söylüyorsa ödemenin gerçekten yapıldığı ve hangi kaleme mahsup edildiği araştırılır. Bir ödeme eski gecikme kalemine, başka bir ödeme yeni aidata işlenmiş olabilir. Dönem belirtmeyen toplu ödemenin dağılımı ayrı tartışma yaratır. Yönetimden sadece toplam sıfır bakiyesi yerine dönem ve kalem dökümü almak bu nedenle faydalıdır. Borç kapanmışsa makbuz, dekont ve hesabın kapanış kaydı birbiriyle uyumlu görülmelidir.

2026 işletme projesi kuralları eski borcu yeni malike aktarır mı?

7579 sayılı Kanunla yönetim ve işletme projesi düzeninde 2026 yılında değişiklik yapılmıştır. Geçici işletme projesinin kurulun onayına sunulması, belirli koşullarda geçici tutarın sınırlandırılması ve avans toplama düzeni önem taşır. Ancak bu değişiklik, önceki malikin bütün aidat borcunu yeni malike otomatik yükleyen genel bir kural değildir. Yönetimin talep ettiği avansın kendi dayanağı ve hangi dönemde kime ait olduğu ayrıca belirlenir. Güncel proje ile geçmiş bakiye ayrılır.

Yönetim, eksik kalan önceki hesapları yeni bütçede göstermiş olabilir. Eski açık ile yeni dönem için geçerli biçimde kararlaştırılan ortak finansman yükü aynı şey değildir. Talebin gerçekten önceki kişilerin ödenmeyen borcu mu, yeni ortak gider avansı mı olduğu belge üzerinden görülmelidir. Yalnız adı ek aidat yapılınca bütün eski borçların hukuki niteliği değişmez. Aynı zamanda her ek avansın da sırf geçmişte açık bulunduğu için kendiliğinden geçersiz olduğu söylenemez.

İşletme projesine veya kurul kararına itiraz ile yanlış kişiden tahsil iddiası farklı başvuru konuları oluşturabilir. Karar iptalinde madde 33 süreleri ve diğer ilgili usuller gözetilir. İcra takibinde borçlu sıfatı, hesap ve tahakkuk başka bir denetim gerektirir. Tek bir dilekçeyle her işlemin süresinin korunduğu varsayılmamalıdır. Talebin hangi belgeye dayandığı, belgenin hangi tarihte bildirildiği ve yürürlükteki düzen ayrı kontrol edilmelidir.

Yeni malikin kiracısından geçmiş borç istenebilir mi?

Kiracının ortak giderlere ilişkin sorumluluğunda madde 22 düzeni, kullanım dönemi ve kira miktarıyla bağlantılı sınırlar önemlidir. Bununla birlikte dairede oturmak önceki bütün malik ve kullanıcıların geçmiş borçlarını otomatik kiracı borcu yapmaz. Hangi malikin hangi borcu ve hangi kiracının hangi dönem kullanımı söz konusu olduğu ayrılmalıdır. Kiracıya tebliğ edilen takip veya ödeme talebi, bu somut bilgilerle değerlendirilir. Malik ve kiracının iç kira ilişkisi de ayrı korunur.

Kiracının yönetime yaptığı uygun ödemenin kiradan düşülmesi düzeni ile geçmiş borcu kişisel taahhütle üstlenmesi farklıdır. Kiracı, ev sahibi adına ödeme yaptığında makbuz ve mahsup belgelerini saklamalıdır. Yeni malik de eski malikin kiracısından gelen kayıtları inceleyebilir; aynı borcun iki kez tahsil edilmesi önlenmelidir. Daire el değiştirdi diye eski ödeme belgeleri önemini kaybetmez. Kiracı, malik ve yönetim arasındaki hesaplar ilgili dönemlere göre ayrı tutulmalıdır.

Ödeme emri gelirse hangi adımlar önemlidir?

İcra ödeme emri geldiğinde sadece yeni malik olduğunu söyleyip belgeyi görmezden gelmek doğru değildir. Takibin türü, tebliğ tarihi, borcun dönemi, talep eden taraf ve itiraz süresi hemen kontrol edilmelidir. Tapu devir kaydı, hesap dökümü, karar ve ödemelerle hangi kalemlerin neden tartışmalı olduğu belirlenir. Her takip için tek genel süre veya tek itiraz yolu kullanılmaz. Usulüne uygun süre içinde doğru başvurunun yapılması, borcun esasını tartışabilmek açısından önemlidir.

Yönetim eski dönem borcunu talep ediyorsa, yazılı cevapta mülkiyet dönemi ve talep edilen aylar açık gösterilebilir. Eski malik yerine ödeme yapılması gerekiyorsa veya satış sözleşmesi böyle bir yük içeriyorsa, ödemenin hangi hukuki nedenle yapıldığı ve sonradan rücu olanağı ayrıca değerlendirilir. İhtirazi kayıt, her dosyada tek başına bütün hakları otomatik koruyan formül değildir. Makbuz, ödeme açıklaması ve sözleşme düzeni birlikte ele alınmalıdır; borç kabulü içeren belgelere dikkat edilmelidir.

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk kapsamı ve mahkeme düzeni de değerlendirilir. İcra takibi, itiraz ve ardından açılacak davanın usulleri ayrı olabilir. Yanlış kişiye yöneltilen talep ile geçersiz gider kararı farklı savunmalardır; doğru taraf ve belge önemlidir. Mersin’deki büromuza başka şehirde satın alınmış daire için başvuru yapılabilir. İnceleme, o taşınmazın tapu kayıtları, yönetim belgeleri, satış sözleşmesi ve tebligat üzerinden yürütülür.

Satış ile miras yoluyla edinme aynı değildir

Daireyi satışla alan kişi ile önceki malikin mirasçısı aynı hukuki konumda değildir. Miras, borçların geçişi ve mirasın kabul veya reddi bakımından ayrı kurallara tabidir. Satış hakkında verilen eski aidat otomatik geçmez cevabı, miras dosyasına olduğu gibi aktarılmamalıdır. Şirket veya işletme devri, borç üstlenme ve başka özel edinim biçimleri de farklı değerlendirme gerektirebilir. İlk görüşmede edinimin satış, miras veya başka bir işlem olduğu açık belirtilmelidir.

Sonuç için gerekli dosya; tapu devir tarihi, satış metni, borç dökümü, gider kararları, işletme projesi, taksit düzeni, ödeme belgeleri ve varsa tapudaki ipotek kayıtlarından oluşur. Bu belgelerle kişisel borç, taraflar arasındaki ödeme yükü ve taşınmazın güvence yükü ayrılabilir. Eski bakiye tartışılırken yeni dönemin geçerli giderleri de düzenli izlenmelidir. Böylece bütün hesabı toptan reddetmek veya geçmiş toplamı incelemeden ödemek yerine hangi kalemin kime ait olduğu somutlaşır.

Sık sorulan sorular

Daireyi alınca eski sahibin bütün aidatları benim borcum mu olur?

Satın alma tek başına önceki dönemde doğmuş bütün borçları kişisel borcunuz yapmaz. İlgili dönem, tahakkuk ve mülkiyet kontrol edilir. Borç üstlenme veya tapudaki güvence gibi özel durumlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Borç yönetimin daire hesabında görünüyorsa ödemeli miyim?

Hesapta bakiye bulunması borçlunun kim olduğunu tek başına belirlemez. Dönem ve kalem dökümü, karar ve tapu devir tarihi istenmelidir. Eski malik bakiyesi ile yeni dönemin geçerli yükümlülükleri ayrı tutulmalıdır.

Eski borç satıştan sonra fark edilirse yeni döneme mi geçer?

Borcun fark edilme veya talep tarihi, ilgili dönemi kendiliğinden değiştirmez. Önceki malikin döneminde doğmuş olağan gider, yalnız sonradan istenmesi nedeniyle yeni malikin şahsi borcu olmaz. Dayanak ve tahakkuk ayrıca görülmelidir.

Onarım taksiti satıştan sonra vadesine girerse kim öder?

Tek başına vade yeterli ölçü değildir. Kararın içeriği, tahakkuk, yükümlülüğün doğuşu ve satış sözleşmesi incelenir. Eski dönemde alınmış karar ile sonradan doğan yeni gider farklı olabilir; her taksit otomatik yeni aidat sayılmaz.

Satıcı bütün borçları ödediğini söylüyorsa hangi belge gerekir?

Yönetim hesap dökümü, ödeme dekontu, makbuz ve mahsup kayıtları birlikte görülmelidir. Satıcıya verilen para, yönetim alacağının ödendiğini kendiliğinden ispatlamaz. Ödemenin hangi dönem ve kalem için yapıldığı açık olmalıdır.

Borcu yoktur yazısı bütün gelecekteki giderleri kapatır mı?

Belgenin tarihi, kapsamı ve düzenleyen kişinin yetkisi önemlidir. Olağan aidatı gösteren yazı, henüz tahakkuk ettirilmemiş büyük giderleri içermeyebilir. Belge önemli delildir; her durumda bütün alacakları otomatik ortadan kaldırdığı varsayılmaz.

Eski aidat için tapuda ipotek varsa ne değişir?

Kişisel borçla taşınmaz üzerindeki rehin yükü farklıdır. Eski borçtan şahsen sorumlu olmayan yeni malik, taşınmazı etkileyen tescilli güvenceyle karşılaşabilir. İpoteğin dayanağı, kapsamı ve güncel durumu ayrıca incelenmelidir.

Satış sözleşmesi eski aidatı alıcıya yüklediyse satıcı kurtulur mu?

İç ilişkiyi düzenleyen söz ile alacaklı karşısında borçlunun değişmesi aynı değildir. Borç üstlenme veya borca katılma koşulları, metin ve alacaklının tutumu incelenir. Satıcının otomatik tamamen kurtulduğu söylenmemelidir.

Eski hesap tartışmalıysa yeni aidatları da durdurabilir miyim?

Eski bakiye uyuşmazlığı yeni dönemin geçerli giderlerini kendiliğinden askıya almaz. Tartışmalı ve kabul edilen kalemler ayrılmalıdır. Ödeme açıklamaları ve hesap kayıtları doğru tutulmalı; bütün borcu topluca reddetmekten kaçınılmalıdır.

Miras kalan dairede de aynı cevap geçerli mi?

Miras yoluyla edinme, satıştan farklı borç geçişi kurallarına tabidir. Mirasın kabul veya reddi ve diğer koşullar ayrıca değerlendirilir. Satın alma için verilen eski borç cevabı miras dosyasına otomatik uygulanmamalıdır.

İlgili hukuki yayınlar ve resmî kaynaklar

Konuya yakın sorunlar için kiracı ve malikin aidat takibindeki sorumluluğu, aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder, aidat artışına itiraz, yönetim hesaplarının incelenmesi yazılarını inceleyebilirsiniz.

Dayanak metinler: Kat Mülkiyeti Kanunu madde20,22,33,37, Türk Borçlar Kanunu borç üstlenme madde195,196,201, Türk Medeni Kanunu ipotek madde884,888, 7579 sayılı Kanun işletme projesi değişikliği, Adalet Bakanlığı arabuluculuk kaynağı. Somut işlem tarihinde yürürlükte bulunan düzenleme, sözleşme ve resmî kayıtlar birlikte değerlendirilir.

Uyuşmazlığınıza ilişkin belgelerle hukuki değerlendirme talep etmek için iletişim sayfasından büromuza ulaşabilirsiniz. Mersin merkezli büromuz, farklı şehirlerdeki dosyaların takibini yetkili mahkeme ve başvuru usullerine göre planlar.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)