Kira Sözleşmesinde Demirbaş Listesi Yoksa Eşya Hasarı Nasıl İspatlanır?

Eşyalı bir ev için kira sözleşmesi yapılmış fakat demirbaş listesi düzenlenmemişse, sonradan ortaya çıkan eşya hasarı talebi sırf liste yok diye otomatik olarak reddedilmez. Buna karşılık ev sahibinin “evdeydi ve sağlamdı” açıklaması da tek başına yeterli değildir. Eşyanın kiraya dâhil olarak teslim edildiği, teslim sırasındaki durumu, iade anındaki eksiklik ve zararın kiracıya yüklenebilmesi ayrı ayrı değerlendirilir.

Liste eksikliği, tarafların başlangıçtaki durumu ortaya koymasını zorlaştırır. İlan görüntüleri, teslim fotoğrafları, mesajlar, servis kayıtları, faturalar ve tarafların beyanları bu boşluğu belirli ölçüde doldurabilir. İnceleme her eşya için ayrı yapılmalıdır. “Eşyalar zarar gördü” şeklindeki toplu iddiayla eski bir buzdolabının arızası, kaybolan televizyon ve olağan kullanım nedeniyle yıpranan koltuk aynı hukuki sonuca bağlanamaz.

İçindekiler

1. Önce hangi eşyanın teslim edildiği belirlenir
2. Fatura ve mülkiyetin ispatı
3. Teslim anındaki durum
4. Hasarın nedeni ve olağan yıpranma
5. İadede inceleme ve bildirim
6. Zarar tutarı nasıl hesaplanır?
7. Elektronik kayıt ve delil tespiti
8. Örnek eşya incelemesi
9. Dosya hazırlığı
10. Sık sorulan sorular

Demirbaş listesi yoksa eşyanın teslimi nasıl belirlenir?

Sözleşmede yalnız “eşyalı olarak kiraya verilmiştir” yazması, hangi marka ve model cihazların teslim edildiğini her durumda ortaya koymaz. İlandaki fotoğraflar sözleşmeyle bağlantılıysa kullanılabilir; ancak gösterilen örnek daireyle gerçek daire aynı olmayabilir. Emlakçının çektiği görüntünün tarihi, adresi ve fotoğraf çekildikten sonra eşyanın değiştirilip değiştirilmediği araştırılmalıdır.

Kiracının “çamaşır makinesinin kapak kilidi çalışmıyor” şeklindeki teslim günü mesajı, cihazın bulunduğunu ve bildirilen başlangıç durumunu birlikte gösterebilir. Ev sahibinin yanıtı da önemlidir. Buna karşılık komşunun yıllar önce evde televizyon gördüğünü söylemesi, o televizyonun bu kiracıya teslim edildiğini mutlaka kanıtlamaz. Teslimin tarihi ve eşyanın kimliği olabildiğince somutlaştırılmalıdır.

Kiracının kendi getirdiği masa, buzdolabı veya klima da evde bulunabilir. Bu nedenle iade görüntüsünde eşyanın eksik olması, tek başına ev sahibine ait demirbaşın kaybolduğu sonucunu vermez. Kimin hangi eşyayı getirdiğini gösteren taşıma faturası, satın alma belgesi ve mesajlar karşılaştırılır. Evin eşyalı olması, içerideki her taşınırın kiraya verene ait olduğu anlamına gelmez.

Satın alma faturası hangi hususu kanıtlar?

Ev sahibinin adına düzenlenmiş fatura, cihazı satın aldığına ilişkin önemli kayıttır. Ancak fatura tek başına o cihazın sözleşmeye konu dairede bulunduğunu, kiracıya teslim edildiğini ve teslimde çalıştığını göstermez. Seri numarası veya ayırt edici özellik, fotoğraf ve servis kaydıyla eşleştirildiğinde belge daha açıklayıcı olur. Farklı dairelerde aynı model ürün bulunması ihtimali özellikle birden çok konutu kiralayan kişilerde dikkate alınmalıdır.

Kiracının adına düzenlenmiş fatura da her durumda uyuşmazlığı tek başına bitirmez. Kiracı eski cihaz yerine yenisini almış, bedeli ev sahibince karşılanmış veya taraflar cihazın bırakılmasını kararlaştırmış olabilir. Mülkiyet ve iade yükümlülüğü, faturayla birlikte bu anlaşmalar üzerinden incelenir. Eşyanın değeri kadar hangi kişinin hangi hukuki nedenle teslim veya tazmin borcu altında olduğu belirlenmelidir.

Eşyanın teslim sırasında sağlam olduğu nasıl gösterilir?

Teslim günü çekilmiş kapsamlı görüntüler, sonraki tekil hasar fotoğraflarından farklı bir işleve sahiptir. Dış görünüş fotoğrafı, motor veya elektronik kartın çalıştığını mutlaka kanıtlamaz. Çalıştırma testi, servis formu ve tarafların cihazın kullanıma hazır olduğunu kabul eden mesajları teknik durumun açıklanmasına yardımcı olabilir. Belgenin başlığı kadar içerdiği gözlem de önemlidir.

Sözleşmede bütün eşyaların sağlam teslim edildiğini belirten genel bir kabul varsa bunun hukuki ağırlığı ayrıca değerlendirilir. Ancak gizli teknik arıza, tarafların teslimde tespit edemediği eski bozukluk veya aynı gün bildirilmiş eksiklik farklı sonuç doğurabilir. Liste yokluğunda kapsamı belirsiz ifadeleri, ispatlanmış bütün kusurları üstlenme taahhüdü gibi okumak doğru değildir. Sonraki servis raporu arızanın yaşını ve sebebini açıklayabilir.

Her arıza kiracının verdiği zarar sayılır mı?

Türk Borçlar Kanunu m.334, sözleşmeye uygun kullanımın doğurduğu eskime ve bozulmalardan kiracının sorumlu olmadığını belirtir. Yıllardır kullanılan koltuğun kumaşının solmasıyla yanık oluşması aynı değildir. Eski cihazın kullanım ömrü sonunda çalışmaması da yanlış bağlantı veya darbe nedeniyle kırılan cihazla aynı nedene dayanmaz.

TBK m.316'daki özenli kullanım yükümlülüğü ile m.317'deki olağan temizlik ve bakım giderleri somut olayda dikkate alınır. Giderilmesi kiracıya ait olmayan arızaların m.318 uyarınca gecikmeksizin bildirilmesi gerekir. Kiracı küçük su sızıntısını bilmesine rağmen bildirmemiş ve zarar büyümüşse, ilk arızadan bağımsız olarak ek zarardan sorumluluk gündeme gelebilir. Bu nedenle arıza fark edildiği günün kaydı önemlidir.

Bir yangın veya elektrik olayı nedeniyle birden fazla eşya zarar görmüşse önce olayın sebebi araştırılır. Elektrik tesisatı arızası, bina kaynaklı sorun ve kiracının kullanım hatası ayrı ispat konularıdır. Bu ayrıntılar kiralık evde yangın ve eşya zararının sorumluluğu yazımızda açıklanmıştır. Demirbaş listesinin bulunması dahi zarar sebebinin araştırılması ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

Kiraya veren evi geri alırken ne yapmalıdır?

TBK m.335, geri verme sırasında kiralananın incelenmesini ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik veya ayıpların hemen yazılı bildirilmesini öngörür. Olağan incelemeyle anlaşılamayan eksikliklerde sorumluluk devam edebilir; bunlar belirlenince de hemen yazılı bildirim yapılmalıdır. Bu nedenle teslim anında görünen kırık bir televizyonu hiç bildirmemekle, sonraki teknik incelemede ortaya çıkan gizli arızayı bildirmek aynı değildir.

Yazılı bildirimde eşyanın adı, eksiklik veya hasarın yeri ve yapılan gözlem belirtilmelidir. “Depozitonu vermiyorum, ev kötü” açıklaması, her zarar başlığını yeterli biçimde somutlaştırmayabilir. İnceleme, teslimi geciktirmek veya anahtarı kabul etmemek için belirsiz süreli bir gerekçe hâline getirilmemelidir. Anahtar teslimi ve hasar iddiaları, aynı tutanakta açıkça ayrılabilir.

Zarar talebi neden yeni ürünün satış fiyatına eşit olmayabilir?

Onarımı mümkün bir cihaz için önce gerekli onarım bedeli araştırılır. Ürünün tamamen değişmesi gerekiyorsa eski yaşı, durumu, kullanım süresi ve ekonomik değeri dikkate alınır. Sekiz yıllık cihaz yerine alınan en yeni üst modelin bütün fiyatını kiracıya yüklemek her durumda gerçek zararı göstermez. Amaç ispatlanmış kaybın giderilmesidir; kiraya verene gerekçesiz bir yenileme kazancı sağlamak değildir.

Servis teklifinin yalnız tahmini mi, fiilen yapılan işleme mi ait olduğu kontrol edilmelidir. Fatura ile hasar fotoğrafının aynı cihazı göstermesi gerekir. Tamir sonrası değiştirilen parça elde tutulabiliyorsa incelemeye elverişli biçimde korunmalıdır. Bilirkişi, hasarın teknik sebebini, onarım gereğini ve uygun bedeli değerlendirebilir; tarafların sunduğu her ticari teklif mahkemeyi doğrudan bağlamaz.

Mesajlar, fotoğraflar ve delil tespiti nasıl kullanılabilir?

HMK m.199, elektronik verileri ve görüntüleri belge kapsamında ele alır. Mesajın göndereni, tarihi ve konuşmanın bütünü korunmalıdır. Fotoğrafın aslı yerine üzerinde oynanmış bir kopya sunulması incelemeyi zorlaştırır. Başkasının özel iletişimine hukuka aykırı erişerek kayıt elde etmekten kaçınılmalı; deliller hukuka uygun yollarla toplanmalıdır.

Eşyanın tamir edilmesi, atılması veya başka eve taşınması nedeniyle inceleme imkânı kaybolacaksa HMK m.400 ve devamındaki delil tespiti değerlendirilebilir. Talepte sadece hasar görüntüsü değil hangi teknik soruların cevaplanacağı da belirtilir. Tespit, tazminatın otomatik kabulü değildir; ilerideki uyuşmazlıkta kullanılabilecek gözlemi korur. Acil onarım gerekiyorsa güvenlik sağlanırken önceki durum mümkün olduğunca belgelenmelidir.

Örnek: Listesiz kirada buzdolabı arızası ve kayıp televizyon

Varsayımsal olayda Ece, eşyalı daireyi listesiz kiralar. İadede eski buzdolabı çalışmaz ve ev sahibi bir televizyonun eksik olduğunu söyler. Ece'nin giriş günü mesajlarında buzdolabının soğutmasının zayıf olduğu yazılıdır; servis raporu arızanın eski kompresörden kaynaklandığını belirtir. Televizyon ise ilan fotoğrafında vardır ama teslim günü çekilen videoda yoktur. Bu deliller iki eşya için aynı sonucu gerektirmez.

Buzdolabında başlangıç durumu ve teknik neden, televizyonda ise teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği öne çıkar. Ev sahibinin televizyonu teslimden önce götürdüğünü doğrulayan mesaj bulunursa eksiklik talebi farklılaşır. Buna karşılık kiracının televizyonu aldığını kabul eden mesajı varsa liste bulunmaması tek başına savunma sağlamaz. Her başlığı ayrı incelemek, toplu bir “demirbaş bedeli” talebinin denetlenmesini mümkün kılar.

Eşya hasarı dosyası nasıl hazırlanmalıdır?

Her eşya için teslim, başlangıç durumu, hasarın fark edildiği tarih, bildirim ve istenen bedel tek çizelgede gösterilmelidir. Kalan eşyanın kime ait olduğu tartışılıyorsa tahliye sonrası evde bırakılan eşyalara ilişkin yazımız da incelenebilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan alacak davasında sulh hukuk mahkemesi görevi ve 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava öncesi arabuluculuk değerlendirilir.

Mersin'deki ofisimiz, teslim kayıtları ve teknik raporları inceleyerek bildirim, delil tespiti, arabuluculuk ve dava işlemlerini dosyaya göre yönetebilir. Türkiye'nin farklı illerindeki taşınmazlarda yetkili merci ve gerekli vekâletname belirlenerek süreç yürütülür. Belgelerle inceleme talebi iletişim sayfamızdan iletilebilir. İlgili diğer açıklamalar kira hukuku bölümündedir.

Sık sorulan sorular

Demirbaş listesi yoksa kiracı hiçbir eşya zararından sorumlu olmaz mı?

Hayır. Teslim ve zarar başka hukuka uygun delillerle ispatlanabilir. Liste yokluğu, ispatı zorlaştırır; sorumluluğu kendiliğinden kaldırmaz.

Ev sahibinin faturası eşyanın bana teslim edildiğini kanıtlar mı?

Fatura satın almayı gösterebilir, fakat teslimi ve teslimdeki durumu tek başına mutlaka kanıtlamaz. Eşya kimliği ve diğer kayıtlar birlikte değerlendirilir.

Eski cihaz bozulursa yeni cihazın bütün bedeli istenebilir mi?

Hasarın nedeni, onarım imkânı ve ürünün önceki ekonomik değeri incelenir. Yeni ürünün fiyatı her durumda gerçek zarar tutarı değildir.

Ev sahibinin iade anında hasarı bildirmesi gerekir mi?

TBK m.335 kapsamında incelenebilen eksikliklerin hemen yazılı bildirilmesi gerekir. Olağan incelemeyle fark edilemeyen durumlar öğrenilince yine hemen yazılı bildirim yapılmalıdır.

Eşya tamir edilmeden delil tespiti yapılabilir mi?

Delilin kaybolma veya ileri sürülmesinin zorlaşma ihtimali varsa ve hukuki yarar bulunuyorsa HMK m.400 ve devamı kapsamında tespit değerlendirilebilir.