Arsa Sahibine Kat Karşılığı Sözleşmedekinden Farklı Daire Verilirse Ne Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine belirli bir daire bırakıldığı hâlde farklı daire teslim edilmesi, sırf yeni dairenin anahtarı verildi diye sözleşmeye uygun ifa hâline gelmez. Önce sözleşmedeki bağımsız bölümün hangi daireye karşılık geldiği ve tarafların daha sonra geçerli bir değişiklik yapıp yapmadığı belirlenmelidir. Gerçekten başka bölüm verilmişse doğru bölümün teslimi ve tescili, değer farkı veya diğer sözleşmesel talepler somut koşullara göre değerlendirilir.

Farklı daire sorunu bazen numaralandırmadan kaynaklanır; bazen kat, cephe, alan veya kullanım niteliği değiştirilmiştir. Bu olaylar aynı değildir. Projede kapı numarasının yenilenmesiyle arsa sahibinin güney cepheli üçüncü kat yerine kuzey cepheli birinci katı alması aynı hukuki sonucu doğurmaz. Dosyanın ilk işi, sözleşme ile yapılan binayı doğru biçimde eşleştirmektir.

Farklı daire iddiasında sözleşme ve proje nasıl eşleştirilir?

Noterde düzenlenen sözleşme, paylaşım cetveli ve ek krokiler birlikte okunmalıdır. Blok, kat, bağımsız bölüm numarası, cephe, net veya brüt alan, depo ve otopark bağlantıları belirlenir. Bir sözleşme yalnızca yüzde paylaşımı içerirken diğeri arsa sahibine verilecek her daireyi tek tek tarif edebilir. Talep, gerçekten üstlenilen edime dayanmalıdır.

İlk proje, tadilat projeleri ve tapudaki bağımsız bölüm listesi karşılaştırılır. Belediye numarası, proje numarası ve tapu numarası farklı düzenlerde tutulmuş olabilir. Fiziksel daire değişmediyse yalnızca numara farkı üzerinden yanlış teslim sonucu çıkarılmaz. Buna karşılık numara aynı kalmış fakat konum veya alan değişmişse esaslı fark gözden kaçırılmamalıdır. Teknik bilirkişi, belgelerdeki tarifin yapıdaki hangi bölüme karşılık geldiğini gösterebilir.

Müteahhit tek taraflı olarak başka daire verebilir mi?

Yüklenici, kararlaştırılan bağımsız bölümü kendi tercihiyle başka bölümle değiştirerek borcunu kendiliğinden sona erdiremez. “Diğer daire daha pahalı” savunması da arsa sahibinin kabulünün yerine geçmez. Sözleşmede seçim veya değişiklik yetkisi bulunuyorsa bu hükmün kapsamı, geçerliliği ve nasıl kullanıldığı incelenmelidir; her proje değişikliği sınırsız yer değiştirme yetkisi vermez.

Arsa payı devri ve taşınmaz devri taahhüdü içeren bu ilişkide şekil önemlidir. Türk Medeni Kanunu m.706 ve Türk Borçlar Kanunu m.237 ile sözleşme değişikliklerine ilişkin şekil kuralları değerlendirilir. Esaslı bağımsız bölüm değişikliğinin sıradan bir mesajla her durumda geçerli olduğu söylenemez. Tarafların ifası ve dürüstlük kuralına ilişkin somut olgular da göz ardı edilmeden inceleme yapılır.

Anahtarı almak veya farklı dairenin tapusunu kabul etmek hakları bitirir mi?

Anahtarın alınması fiilî teslimin delilidir; tek başına bütün sözleşme değişikliklerini kanıtlamaz. Arsa sahibi geçici barınma amacıyla başka daireye girmiş olabilir. Buna karşılık açık bir değişiklik anlaşması, karşılıklı hesaplaşma ve tapu işlemleri birlikte yeni bir düzeni gösterebilir. Belgenin başlığı yerine tarafların gerçekten neyi kabul ettiği araştırılır.

Teslim sırasında itiraz ve çekincenin yazılı kayda geçirilmesi yararlıdır. “Geçici kullanım için alındı, sözleşmedeki bölüm talebi saklıdır” gibi somut kayıt, sonraki yorum tartışmasını azaltabilir. Ancak bütün çekincelerin her türlü işlem sonucunu ortadan kaldırdığı varsayılmamalıdır. Tapu devri, bedel farkı ödemesi, feragat veya sulh belgesi imzalanmışsa bunların hukuki etkisi ayrıca incelenir.

Arsa sahibi hangi sonucu talep edebilir?

Kararlaştırılan bölüm hâlen yüklenicinin tasarrufunda ve teslim edilebilir durumdaysa sözleşmeye uygun ifa gündeme gelebilir. Tescil gerekiyorsa davanın tarafları, tapu durumu ve arsa sahibinin karşı edimini yerine getirip getirmediği araştırılır. Sadece daha iyi bir daire talep etmekle, sözleşmede belirlenen daireyi istemek aynı değildir.

İfa mümkün değilse veya diğer kanuni koşullar gerçekleşmişse tazminat, değer farkı ve sözleşmeden dönmeye ilişkin seçenekler değerlendirilir. TBK m.112 ve temerrüt hükümleri bu incelemede önemlidir. Her yanlış bölüm teslimi sözleşmenin tamamını otomatik olarak geriye etkili sona erdirmez. İnşaatın gerçekleşme düzeyi, karşılıklı devirler, diğer bağımsız bölümler ve üçüncü kişilerin hakları dikkate alınmalıdır.

Farklı daire teslimi ile dairenin ayıplı olması neden ayrılır?

Arsa sahibine doğru daire verilmiş fakat yalıtımı, malzemesi veya metrekare özellikleri sözleşmeye uymamış olabilir. Bu durumda eser sözleşmesinde ayıp hükümleri gündeme gelir. Hiç üstlenilmemiş başka bağımsız bölümün teslimi ise borcun gereği gibi ifası ve edimin kimliği yönünden farklı değerlendirilebilir. Dilekçedeki hukuki nitelendirme ve süre hesabı bu ayrımdan etkilenir.

TBK m.474-475 kapsamında inceleme, bildirim ve ayıp hakları; m.477 kapsamında kabulün etkisi araştırılır. Gizli ayıp ve kasten gizlenen durumlar için farklı kurallar bulunur. Arsa üzerine yapılmış eserde dönmenin sınırları da m.475 çerçevesinde dikkate alınır. Bir başka daireyi anahtarla almak, her durumda doğru eserdeki bütün ayıpları kabul etmiş sayılmanın tek gerekçesi değildir.

Sözleşmedeki daire üçüncü kişiye satılmışsa ne olur?

Önce tapunun kim adına, hangi işlemle ve ne zaman geçtiği belirlenmelidir. Sözleşmenin tapuda şerhi, üçüncü kişinin bilgisi ve sicile güven koşulları araştırılır. TMK m.1023-1024 çerçevesinde üçüncü kişilerin hakları, her satışta otomatik olarak yok sayılmaz. Buna karşılık sonradan yapılan satışın arsa sahibinin hakkını her durumda ortadan kaldırdığı da söylenemez.

Tapu iptal ve tescil talebi ile yükleniciden tazminat talebi farklı taraf ve ispat düzeni gerektirebilir. Devam eden devir riski varsa koşulları uygun bir ihtiyati tedbir değerlendirilebilir; yalnızca noterden ihtar gönderilmesi tapu devrini kendiliğinden durdurmaz. tapu iptal ve tescil davası yazımız bu talebin genel çerçevesini açıklamaktadır.

Dosyada hangi belgeler bulunmalı?

Sözleşmenin tam nüshası, bütün ekler ve değişiklik protokolleri temin edilmelidir. Onaylı proje ve tadilat projelerine tarih sırasıyla yer verilir. İlk paylaşım tablosu ile son tapu listesi yan yana hazırlanabilir. Tapu devir belgeleri, teslim tutanakları, alan ölçümü, cephe fotoğrafları ve yüklenicinin açıklamaları uyuşmazlığı somutlaştırır.

Bir değer farkı isteniyorsa sadece bugünkü satış ilanlarını toplamak yeterli değildir. Değerleme tarihi, karşılaştırılan dairelerin katı, cephesi, alanı ve eklentileri belirlenmelidir. Kira kaybı talebinde teslim edilmesi gereken tarih, fiilî teslim ve kiraya verilebilirlik araştırılır. Arsa sahibinin aldığı bedel veya sağlanan geçici kullanım varsa aynı zarar için yapılan hesapta dikkate alınması gerekebilir.

Bildirim ve zamanaşımı nasıl değerlendirilir?

Yanlış bölüm fark edildiğinde sözleşmedeki dairenin açık tarifiyle yazılı bildirim yapılması ve talebin belirtilmesi yararlıdır. Temerrüt için gereken ihtar ve uygun süre, borcun vadesi ve hukuki yol seçimine göre belirlenir. Ayıp iddiasında m.474 ve sonradan ortaya çıkan ayıplarda m.477 kapsamındaki bildirim düzeni ayrıca incelenmelidir.

TBK m.478, taşınmaz yapıdaki ayıptan doğan davalar için kural olarak teslimden itibaren beş yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl düzenler. Farklı bağımsız bölümün hiç teslim edilmemesine ilişkin her talep otomatik olarak bu ayıp süresine sokulmaz. Talebin ifa, tescil, ayıp veya zarar niteliği ve başlangıç tarihi ayrı belirlenir. Sadece yapı kullanım izin tarihini bütün sürelerin başlangıcı saymak doğru değildir.

Örnek: Üçüncü kat güney cephe yerine birinci kat kuzey cephe

Varsayımsal olarak sözleşme ekinde arsa sahibi Kemal'e B blok üçüncü kat güney cepheli daire ayrılmış olsun. Yüklenici teslimde B blok birinci kat kuzey cepheli dairenin anahtarını vermiş ve numaraların değiştiğini söylemiştir. Kemal'in ilk işi projeleri karşılaştırarak bunun sadece numara değişikliği olmadığını göstermektir.

Üçüncü kattaki daire hâlen yüklenici adına ise sözleşmeye uygun teslim ve tescil seçeneği incelenebilir. O daire başkasına devredilmişse tapu tarihi ve üçüncü kişinin hakları araştırılır. Kemal farklı dairede geçici olarak oturmuşsa bunun hangi koşulla kabul edildiği belgelenir. Bu olgular görülmeden otomatik bedel farkı veya otomatik tapu iptali sonucu verilemez.

Başvuru planı nasıl kurulmalı?

Arsa sahibinin kat karşılığı ilişkisi, sırf sonuçta konut elde edildiği için otomatik tüketici işlemi sayılmaz. Tarafların amacı, sıfatı ve sözleşme türü görevli mahkeme ve dava şartlarının belirlenmesinde incelenir. Taşınmazın aynına ilişkin talepte yetki kuralları, ticari nitelikte para talebinde ilgili arabuluculuk koşulları ayrıca önem kazanabilir.

Mersin'deki ofisimiz sözleşme, proje ve tapu belgelerini birlikte değerlendirebilir. Türkiye'nin farklı illerindeki işler, yetkili merci ve gerekli vekâletname kapsamında yönetilir. kat karşılığı sözleşmede arsa sahibinin hakları ve gayrimenkul hukuku yazıları diğer sorular için incelenebilir. Dosya değerlendirmesi için iletişim sayfamız kullanılabilir.

Sık sorulan sorular

Müteahhit aynı büyüklükte başka daire verirse borcu biter mi?

Otomatik olarak bitmez. Kararlaştırılan bölüm, değişiklik yetkisi ve geçerli bir anlaşma bulunup bulunmadığı incelenir.

Kapı numarası değişmişse farklı daire teslimi mi vardır?

Numara değişikliği tek başına yeterli değildir. Fiziksel konum, kat, cephe ve alan proje ile eşleştirilmelidir.

Başka daireye taşınmam bütün haklarımdan vazgeçtiğimi gösterir mi?

Tek başına göstermez. Geçici kullanım, teslim kayıtları, değişiklik anlaşması ve diğer davranışlar birlikte değerlendirilir.

Sözleşmedeki daire satıldıysa mutlaka tapu iptal edilir mi?

Hayır. Tapu durumu, üçüncü kişinin hakkı ve bilgisi ile sicile güven hükümleri incelenmeden kesin sonuç verilemez.

Farklı daire talebinde süre her durumda beş yıl mı?

Hayır. Yapı ayıbından doğan talepler ile sözleşmedeki bağımsız bölümün teslimi ve tescili talepleri aynı nitelikte kabul edilmemelidir.

Resmî mevzuat ve kaynaklar

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: 12,190,389,400.