Satışta Her Daireye Otopark Vaat Edildi Ama Yer Teslim Edilmedi: Alıcı Ne İsteyebilir?

Konut satışında her daireye otopark vaat edildiği hâlde teslimde yer ayrılmamışsa alıcı, satış belgelerinde üstlenilen edimin yerine getirilmesini veya koşullarına göre diğer hukuki taleplerini ileri sürebilir. Önce “otopark” sözünün ne anlama geldiği belirlenmelidir: Belirli numaralı ve özel kullanımlı bir yer mi, daireye tapuda bağlı garaj mı, yoksa bütün maliklerin ortaklaşa yararlanacağı yeterli kapasitede alan mı satılmıştır?

Bu ayrım doğrudan talep edilecek sonucu etkiler. Satıcının verdiği söz ile site yönetiminin ortak alan kullanımını düzenleme yetkisi aynı değildir. Yönetim, satıcının taahhüdünü yerine getirmek amacıyla başka maliklerin hakkını kendiliğinden kaldırmaz. Buna karşılık satıcı da “artık yönetim kuruldu” diyerek kendi satış taahhüdüne ilişkin bütün sorumluluğunun bittiğini ileri süremez.

Otopark vaadi hangi belgelerden anlaşılır?

Satış sözleşmesi ve ekleri başlangıç noktasıdır. “Her bağımsız bölüme bir araçlık kapalı otopark”, “iki araçlık özel garaj” ve “açık ortak otopark” ifadeleri aynı edimi tanımlamaz. Sözleşmede yer numarası, alan, kapalı veya açık olma niteliği ve tahsis usulü bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Daha sonra imzalanan ek protokol varsa ilk sözleşmeyle birlikte okunur.

İlan, broşür, satış ofisi sunumu ve satıcıyla yapılan yazışmalar da önemlidir. Profesyonel satıcının açıklamalarının tüketici hukukundaki etkisi, yalnızca son sözleşmede kelimenin bulunup bulunmamasına indirgenemez. Bununla birlikte örnek görseldeki her ayrıntının kesin vaat olduğu da peşinen söylenemez. Açıklamanın içeriği, muhatabı, düzeltme yapılıp yapılmadığı ve satın alma kararına etkisi somut belgelerle gösterilmelidir.

Tapudaki garaj ile ortak otopark neden farklıdır?

Otopark yeri bağımsız bölüm veya belirli daireye bağlı eklenti olarak kayıtlı olabilir. Bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu m.6 ve tapu kaydıyla değerlendirilir. Başka bir projede ise bütün otopark ortak yer olabilir; maliklerin kullanım hakkı KMK m.16 ve yönetim planı çerçevesinde incelenir. Yerde bir daire numarasının yazması tek başına ayrı mülkiyet kurmaz.

Onaylı mimari proje, vaziyet planı, otopark düzeni ve yönetim planı birlikte temin edilmelidir. Satıcı belirli alanın tapuda özel olacağını vaat etmiş fakat ortak yer olarak bırakmışsa mesele sadece çizgi çekilmesi değildir. Sicil ve proje değişikliğinin hukuken mümkün olup olmadığı, diğer hak sahiplerinin konumu ve idari kurallar araştırılmalıdır. Hukuken kurulamayacak özel hak için mahkemeden salt sözün aynen gerçekleşmesi istenmesi yeterli olmayabilir.

Her konut satışında aynı tüketici hakları mı uygulanır?

Bir kişinin mesleki veya ticari amaç dışında konut satın alması ve karşı tarafın ticari veya mesleki amaçla hareket etmesi hâlinde 6502 sayılı Kanun çerçevesinde tüketici işlemi değerlendirilir. Mesleki faaliyet kapsamında konut satan şirketle yapılan işlem ile iki kişinin kendi aralarındaki sıradan ikinci el satış aynı hukuk düzenine otomatik olarak tabi tutulamaz.

Tüketici satışında m.8, sözleşmede ve satıcı açıklamalarında belirtilen niteliklerin bulunmamasını ayıp değerlendirmesine dahil eder. Diğer satışlarda Türk Borçlar Kanununun satış ve borcun ifasına ilişkin hükümleri incelenir. Alıcının “konut aldım, her durumda tüketici mahkemesine giderim” varsayımı görev ve başvuru hatasına yol açabilir. Sözleşmenin tarafları, alım amacı ve satıcının faaliyeti dosyada açıkça gösterilmelidir.

Otopark verilmezse alıcı ne isteyebilir?

Önce olayın ayıplı teslim mi, ayrı üstlenilmiş edimin hiç yerine getirilmemesi mi, yoksa mevcut hakkın kullanmasının engellenmesi mi olduğu belirlenir. Ayıplı tüketici satışında m.11 kapsamında sözleşmeden dönme, bedelden indirim, koşullarına göre ücretsiz onarım veya ayıpsız misliyle değiştirme seçenekleri değerlendirilir. Taşınmazın ve vaat edilen alanın niteliği bazı seçeneklerin uygulanmasını sınırlayabilir.

Hukuken ve fiilen mümkünse vaat edilen otoparkın oluşturulması veya teslimi gündeme gelebilir. Bedel indirimi istendiğinde konutun vaat edilen nitelikle değeri ile mevcut hâli arasındaki fark teknik incelemeyle belirlenir; rastgele bir garaj ilanındaki fiyat her olayda indirim tutarı değildir. Şartları varsa ayrıca zarar talep edilebilir. Aynı kaybın hem indirim hem tazminat adıyla iki kez karşılanması istenemez.

Ortak otopark yetersizse yönetim ne yapabilir?

Yönetim, mevcut ortak alanın kullanımını yönetim planı ve geçerli kurul kararlarıyla düzenleyebilir. Ancak daire sayısından az park yeri varsa bir çizelge hazırlamak satıcının “her daireye bir yer” vaadini kendiliğinden yerine getirmez. Sırayla park etme yöntemi ile sürekli ve belirli yer teslimi farklı sonuçlar doğurur. Site içindeki çözüm ile satıcıdan istenen hukuki giderim ayrı takip edilmelidir.

Bir malik ortak yerin büyük bölümünü kendine ayırmışsa müdahalenin giderilmesi gündeme gelir. ortak otopark yerinin bir malik tarafından sahiplenilmesi yazımız bu konuya ilişkindir. Satış vaadinde ise sorumlu kişi, taahhüdün kapsamı ve teslimdeki eksiklik ayrıca belirlenir. Yönetimin bütün eksik park yerlerinin satış bedelini ödeme yükümlülüğü bulunduğu söylenemez.

Alıcı hangi kayıtları saklamalı?

İlanın tarihli nüshası, broşürün tamamı, satış sözleşmesi, ek çizimler, ödeme belgeleri ve satıcı cevapları saklanmalıdır. Otoparkın mevcut kapasitesi ölçü ve fotoğraflarla gösterilebilir. Teslim günü bütün alan açık değilse hangi bölümün tamamlanmadığı kayda geçirilmelidir. Araç girişinin yapılması, vaat edilen özel yerin hukuken ve fiilen teslim edildiğini tek başına göstermez.

Teslim tutanağında otopark yönünden eksiklik yazılması uyuşmazlığın görünür hâle gelmesini sağlar. Buna karşılık bir tutanak imzalanması her gizli veya hukuki ayıp hakkını otomatik ortadan kaldırmaz; tutanağın içeriği ve alıcının bilgisi incelenir. ayıplı konut ve gizli ayıp yazımız genel çerçeveyi açıklamaktadır. Otopark sayımı tartışmalıysa delil tespiti ve bilirkişi incelemesi değerlendirilebilir.

Bildirim ve zamanaşımı için hangi tarihler önemlidir?

Satıcıya sorunun gecikmeden yazılı bildirilmesi ve istenen çözümün açıklaştırılması yararlıdır. Tüketici hukukunda konut satışındaki ayıp sorumluluğu için m.12 uyarınca kural olarak teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımı vardır; ağır kusur veya hileyle gizlenen ayıplarda kanundaki istisna incelenir. İkinci el konut ve sözleşmedeki daha uzun süre gibi unsurlar da ayrıca değerlendirilir.

Otopark vaadine ilişkin her talebe düşünmeden aynı beş yıllık süre uygulanmaz. Eksik ifa, ayrı bir teslim borcu, mülkiyet veya ortak kullanım uyuşmazlığı farklı nitelendirilebilir. Tüketici işlemi olmayan satışlarda muayene ve ihbar kuralları ayrıca önem kazanır. Teslim, öğrenme, ilk bildirim ve cevap tarihlerini gösteren kronoloji hazırlanmalı; yalnızca noter ihtarının her durumda zamanaşımını kestiği varsayılmamalıdır.

Örnek: 40 daireye karşılık 24 araçlık ortak alan

Varsayımsal olarak bir projede satış broşüründe “her daireye bir araçlık kapalı otopark” yazıldığını, teslimde ise 40 daire için 24 ortak yer bulunduğunu düşünelim. Yönetim araçları dönüşümlü park ettirmeye başlamıştır. Alıcı Elif'in iddiası yalnızca yer numarasının eksikliği değildir; vaat edilen kapasite ile mevcut kapasitenin farkıdır.

Elif broşürü, satış metnini, onaylı projeyi ve yer sayısını dosyaya koyar. Satıcının broşürü satıştan önce değiştirdiği veya ek bir otoparkı gerçekten teslim ettiği savunması varsa incelenir. Hukuken ek yer yapılması mümkün değilse bedel indirimi ve ilgili zarar seçenekleri değerlendirilebilir. Tek bir alıcının bütün ortak alanı özel garajına çevirtmesi diğer maliklerin hakları nedeniyle ayrı bir sorundur.

Başvuru yolu nasıl belirlenir?

Tüketici işleminde parasal talebin değeri ve talebin türü, tüketici hakem heyeti veya mahkeme ayrımında önemlidir. Tüketici mahkemesinde dava şartı arabuluculuk m.73/A'daki kapsam ve istisnalarla incelenir; taşınmazın aynından doğan uyuşmazlık istisnası göz ardı edilmez. Ortak alan kullanımına ilişkin KMK talepleri ise farklı görev ve arabuluculuk değerlendirmesi gerektirebilir.

Mersin'deki ofisimiz satış vaadi, proje ve teslim belgeleri üzerinden uygun talebi belirleyebilir. Türkiye'nin farklı illerindeki dosyalarda yetkili merci ve gerekli vekâletname kapsamında süreç yürütülür. İnceleme için iletişim sayfamız, bağlantılı konular için gayrimenkul hukuku içeriklerimiz kullanılabilir.

Sık sorulan sorular

Broşürdeki otopark vaadi sözleşmede yazmıyorsa önemsiz mi?

Özellikle tüketici satışında ilan ve satıcı açıklamaları ayıp değerlendirmesinde önem taşıyabilir. İçerik, düzeltme ve alıcının bilgisi somut belgelerle incelenir.

Yerde daire numarası yazması tapuda özel hak verir mi?

Tek başına vermez. Tapu, eklenti kaydı, onaylı proje ve yönetim planındaki hak birlikte değerlendirilir.

Otopark eksikse site yönetimi bana para ödemek zorunda mı?

Satış taahhüdüne ilişkin sorumluluk ile yönetimin ortak alanı düzenleme görevi ayrıdır. Talebin kime yöneltileceği sözleşme ve somut ihlale göre belirlenir.

Mutlaka ayrı bir park yeri yapılmasını isteyebilir miyim?

Aynen ifa talebi hukuki ve fiilî imkânlarla değerlendirilir. Diğer maliklerin hakları ve proje kuralları nedeniyle farklı giderim seçenekleri gerekebilir.

Otoparkla ilgili bütün talepler beş yılda mı zamanaşımına uğrar?

Hayır. Tüketici konut satışındaki ayıp sorumluluğu ile eksik ifa, ayrı borç ve mülkiyet taleplerinin süreleri aynı kabul edilmemelidir.

Resmî mevzuat ve kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: 112,117,219,223,244.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: 190,199,400.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: 18/B.